2024 yılının ilk yarısında gayrimenkul birleşme ve devralma pazarına yerli yatırımcılar hakim olacak.

2023 yılının aynı döneminde gayrimenkul birleşme ve devralma işlemlerinde alıcı yapısının %93'ünü yabancı yatırımcılar oluştururken, 2024 yılının ilk yarısında yerli yatırımcılar %92,6'lık oranla lider konuma yükseldi.

Yukarıdaki gelişmeler, EY Parthenon - Stratejik Danışmanlık Direktörü Sayın Le Xuan Dong, EY Consulting Anonim Şirketi Vietnam tarafından 11 Temmuz'da düzenlenen "Yeni yasal çerçevenin etkisi altında gayrimenkul birleşme ve devralma işlemlerinde hukuki ve finansal yönler" konulu çalıştayda vurgulandı.

Piyasa hacim olarak düştü, ancak değer olarak arttı.

2024'ün ilk yarısında, Güneydoğu Asya'daki birleşme ve satın alma pazarı hem toplam değer hem de işlem sayısı açısından düşüş eğiliminde. Vietnam da bu durumdan muaf değil; işlem sayısında hafif bir düşüş yaşanırken, işlem değeri geçen yılın aynı dönemine kıyasla yaklaşık %9 arttı.

Uzmanlar, gayrimenkulün, ekonominin istikrarlı uzun vadeli ekonomik büyüme potansiyeli sayesinde yabancı yatırımcıların ilgisini çeken bir sektör olmaya devam ettiğini söylüyor. Fotoğraf: Trong Tin

Emlak piyasasına ilişkin olarak Bay Le Xuan Dong, yılın ilk yarısında işlem sayısının önemli ölçüde azaldığını, 8 işlem gerçekleştiğini, ortalama işlem değerinin 179,7 milyon ABD dolarına ulaştığını (geçtiğimiz yılın aynı döneminde 18 işlem yapılmış ve ortalama işlem değeri 81,8 milyon ABD dolarına ulaşmıştı) söyledi .

Dong, yılın ilk yarısında gayrimenkul birleşme ve satın alma işlemlerinin değerinin, Vincom Retail'den Vingroup Corporation'ın 982,3 milyon ABD doları tutarındaki satış işlemi sayesinde keskin bir şekilde arttığını değerlendirdi.

Bay Dong'un Vietnam'daki gayrimenkul birleşme ve devralma anlaşmalarındaki alıcı yapısıyla ilgili dikkat çekici bir nokta, bir tersine dönüş olmasıdır.

Dong'a göre, yerli işletmelerin birçok zorlukla karşılaştığı ve faaliyetlerini küçültmek zorunda kaldığı 2023 yılında, yabancı yatırımcılar alıcı yapısının %81,6'sıyla birleşme ve devralma pazarına hakimdi. Ancak, 2024'ün ilk yarısında yerli yatırımcılar %92,6'lık bir oranla liderliği ele geçirdi.

Muhabirlerle daha fazla konuşma Yatırım Elektronik Gazetesi – Baodautu.vn , Bay Dong, Vingroup'un Vincom Retail'den elden çıkarılmasını ayırırsak, piyasada yalnızca birkaç yüz milyon ABD doları değerinde yaklaşık 7 işlem kaydedildiğini söyledi. Bu çok küçük bir sayı.

Dong, "Yerli yatırımcılar için, projeyi tamamlayıp piyasaya sunabilmek adına sermaye ve hukuki açıdan şu anda hala birçok zorluk var. Bu nedenle, yerli yatırımcılar henüz piyasaya tam olarak geri dönmedi," dedi.

Dong, 2024 yılının ikinci yarısında da birleşme ve satın alma sayısındaki düşüşün devam edeceğini belirtti.

Dong, yabancı yatırımcıların halen aktif olarak birleşme ve devralma için proje ve işletme arayışında olduğunu, ancak bu dönemde anlaşmaların sonuçlandırılmasının kolay olmadığını söyledi.

Bay Dong, "Özellikle zorlu piyasa koşullarında yatırımcılar proje değerlemesinde çok daha temkinli davranıyor. Ayrıca, satıcı ve alıcı arasında beklenen değerlemede bir fark görüyoruz ve bu da gecikmeye ve kapanışın yapılamamasına yol açıyor," dedi.

Vietnam'daki gayrimenkul birleşme ve devralma işlemlerinde alıcı yapısı. Kaynak: EY

Gayrimenkul piyasasını değerlendirmek her zaman yerli ve yabancı yatırımcıların dikkatini çeken parlak bir konu olsa da, Vietnam Uluslararası Hukuk Bürosu Limited (VILAF) Üyesi Avukat Bayan Nguyen Truc Hien, özellikle yasal engeller olmak üzere, birleşme ve devralma faaliyetlerinin aşılmasını engelleyen birçok engelin hala mevcut olduğunu değerlendirdi.

Bayan Hien, önümüzdeki dönemde düzenlemelerde yapılacak birçok "kapsamlı" değişikliğin yatırımcıların arazileri tazmin etmelerini ve temizlemelerini kolaylaştıracağını, böylece arazi fiyatlarının piyasa fiyatlarına göre artacağını, dolayısıyla arazi sahipleri için fayda sağlayacağını ve yatırımcıların projelerde tazmin sürecinde yaşadıkları zorlukların azaltılmasına yardımcı olacağını söyledi.

2024 Arazi Kanunu, yabancı yatırımcılara sanayi parkları, sanayi kümeleri, yüksek teknoloji bölgelerinde arazi kullanım hakkının devri, gayrimenkul projelerinin devri nedeniyle arazi kullanma hakkı ve yabancı sermayeli işletmeler için arazi kullanım hakkının alınması yönteminin genişletilmesi gibi birçok avantaj da getiriyor.

Bayan Hien, "Bu pazardaki yabancı birleşme ve satın alma dalgasını karşılamak için açık düzenlemeler bir ön koşuldur. Ancak yatırımcılar, yatırım yapmayı düşünürken anlaşmanın sorunsuz ilerlemesini sağlamak için yasal çerçeveyi kapsamlı bir şekilde araştırmalı ve incelemelidir," dedi.

Yeşil gayrimenkul değer kazanacak

Vietnam'a kayıtlı doğrudan yabancı yatırım (FDI) girişleri 2024'ün ilk yarısında artmaya devam ederek 15 milyar ABD dolarını aştı ve 2023'ün aynı dönemine göre %13'ten fazla arttı. Bunlardan gayrimenkul sektörüne gelen FDI 1,89 milyar ABD dolarına ulaştı ve toplam yeni kayıtlı sermayenin yaklaşık %20'sini oluşturdu; bu da geçen yılın aynı dönemine göre 4,7 kat daha fazla.

Le Xuan Dong, gayrimenkul sektörünün, ekonominin istikrarlı uzun vadeli ekonomik büyüme potansiyeli, üretim tesislerinin Vietnam'a kaydırılması eğilimi, genç nüfus yapısı ve yüksek kentleşme oranı sayesinde, özellikle ABD, Singapur, Japonya ve Güney Kore'den (hem birleşme ve satın almalar hem de doğrudan yabancı yatırımlar yoluyla) gelen yabancı yatırımcıların ilgisini çekmeye devam ettiğini değerlendirdi.

Aynı görüşü paylaşan LNT Hukuk Bürosu ve Üyeleri LLC Yönetici Avukatı Bayan Hoang Nguyen Ha Quyen, son dönemde Vietnam'da kayıtlı doğrudan yabancı yatırımların 2023'teki aynı döneme kıyasla %13'ten fazla arttığını, gayrimenkul iş faaliyetlerinin aynı dönemde 4,7 kat arttığını ve toplam yeni kayıtlı sermayenin yaklaşık %20'sini oluşturduğunu söyledi.

Yatırımcıların konut projeleri, sanayi siteleri ve tatil bölgelerine daha fazla ilgi gösterdiği, bu tür projelerde de pek çok diğer formun yanı sıra proje şirketlerine sermaye transferi, proje devri veya projenin bir kısmının devri gibi popüler işlem yapılarının yer aldığı dikkat çekiyor.

Segmentler açısından bakıldığında ise Dong, endüstriyel gayrimenkulün yatırımcıların yoğun ilgi gösterdiği bir segment olmaya devam ettiğini söyledi.

Özellikle otoyol, sınır kapısı, liman, nehir limanı, havalimanları ve Hanoi, Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Bac Ninh, Bac Giang (Kuzey) ve Ho Chi Minh City, Binh Duong, Dong Nai, Long An, Ba Ria - Vung Tau, Tay Ninh (Güney) gibi büyük il ve şehirlerdeki endüstriyel gayrimenkul projeleri önümüzdeki yıllarda yatırımcıların ilgisini çekmeye devam edecek.

Ayrıca yatırımcılar, Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlere komşu banliyö bölgelerinde veya uydu illerde ve şehirlerde konut amaçlı gayrimenkul projelerini veya büyük temiz arazi fonlarını geri satın alarak, konut, okul, hastane, ticaret merkezi, eğlence alanı vb. içeren karmaşık konut projelerinin geliştirilmesine yatırım yapma, sakinlere tam olanaklar sağlama ve kentleşme dalgasını karşılama eğilimindedir.

Dong, yukarıdaki iki segmentin yanı sıra, büyük şehirlerin merkezi bölgelerinde veya karmaşık kentsel projelerde yer alan, perakende moda, tüketim malları, kozmetik; yiyecek-içecek; eğlence hizmetleri gibi çeşitli hizmetler sunan, yüksek doluluk oranlarına sahip perakende gayrimenkullerinin yatırımcılardan büyük ilgi göreceğini söyledi.

Özellikle sürdürülebilir kalkınma kriterlerine uyan ve yeşil sertifika alan alışveriş merkezleri, ofis binaları, oteller vb. gibi gayrimenkuller büyük kurumsal yatırımcıların ilgisini çekecek ve genellikle daha yüksek değerlenecek, bu da yatırımcıların bu satın alma işlemini finanse etmek için rekabetçi faiz oranlarına sahip yeşil finansman kaynaklarına kolayca erişmelerine yardımcı olacaktır.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/nua-dau-nam-2024-khoi-noi-chiem-linh-thi-truong-ma-bat-dong-san-d219790.html