Quang Nam, arazi kullanım ücretlerinin tahsilatını hızlandırmanın yollarını arıyor.

Việt Nam•18/06/2024

Con Tien Kentsel Alanı (Hoi An), 2024 yılında önemli miktarda arazi kullanım ücreti üretmesi muhtemel projelerden biridir.

Tahsilat süreci çok yavaş ilerliyor.

Quang Nam'ın 2023 yılındaki yerel gelir tahsilatı, ekonomik durgunluğa (negatif %8,25 GSYİH) rağmen tahminleri %2,7 oranında aşarak, hükümet ve yönetim kurumları da dahil olmak üzere birçok öngörüyü geride bırakan şaşırtıcı bir sonuç oldu. Bu etkileyici başarı, yerel gelir tahsilatında "muhteşem bir dönüşüm" olarak değerlendiriliyor.

Ancak analizler, bütçe gelirlerinde artış olmasına rağmen, arazi kullanım ücretlerinden elde edilen gelirin umut verici olmadığını, öngörülen 2.300 milyar VND rakamına ulaşamadığını ve sadece 1.911,6 milyar VND (öngörülen miktarın yalnızca %83,1'ine) kadar gelir elde edildiğini göstermektedir.

Şaşırtıcı bir gelişme yaşandı. Quang Nam'ın bütçe gelir planı giderek azalıyor. 2024 yılı için tüm önemli gelir kalemleri, hem 2023 yılı için öngörülen hem de gerçekleşen rakamlardan daha düşük (2023'te 20.880 milyar VND olan rakam, 2024'te sadece 20.100 milyar VND olarak belirlendi). Ancak, önceki yıl öngörülen 2.300 milyar VND'den veya daha düşük bir rakamdan ziyade, arazi kullanım ücretlerinden elde edilecek gelir 2.700 milyar VND olarak öngörüldü. Bu rakam, öngörülen miktara göre %17,4'lük ve 2023'teki gerçekleşen gelire göre %35'lik bir artışı temsil ediyor.

Arazi kullanım ücretlerinden elde edilmesi beklenen gelir 400 milyar VND artarken, ekonomi istikrarsızlığını koruyor ve gayrimenkul piyasası toparlanma belirtisi göstermiyor. Bu gerçekten de aşırı büyük bir miktar. Birçok yönetim kuruluşu, hangi gelir kaynaklarından tahsilat yapacaklarını bilmedikleri veya henüz bilmedikleri için tahsilat hedefine ulaşamama riskiyle karşı karşıya olduklarını öngörüyor.

Vergi makamları ayrıca arazi kullanım ücretlerinden gelir tahsilinde zorluklar bekliyor, ancak Ekim 2023'ten beri uygulanan, belgelerin elektronik ortamda alınması ve işlenmesi ile arazi mali yükümlülüklerinin tamamlanmasının belirlenmesi planına güvenmeyi umuyorlar. Buna ek olarak, önceki yıllardan kalan arazi kullanım ücreti borcu olan işletmelerden ve yeni ortaya çıkan projelerden tahsil edilecek tutarı hesaplayacaklar.

Gerçek durum tahminlerden çok daha zorlu. Vergi makamları, 30 Nisan 2024 itibarıyla 18 ilçe, kasaba ve şehrin tamamında elektronik arazi kayıtlarının birbirine bağlandığını, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan yaklaşık 9.900 elektronik transfer belgesi alındığını ve ödenmemiş araziyle ilgili vergilerin 104 milyar VND azaldığını açıkladı. Ancak, 31 Mayıs 2024 itibarıyla bütçe geliri, öngörülen hedefin (8.694 milyar VND'nin üzerinde) yalnızca %43,3'üne ulaşmıştı.

Gelir ve vergi tahsilat hedeflerinin çoğu karşılandı, ancak arazi kullanım ücretlerinden elde edilen gelir öngörülen miktarın yalnızca %14,2'sine ulaştı. Yeni başlatılan projelerden kaynaklanan ödenmemiş arazi kullanım ücretlerinin küçük bir yüzdesi tahsil edilemediğinden, işletmelerin borçlu olduğu miktar da tahsil edilemiyor ve bu da arazi kirasından gelir elde etmede zorluklarla karşılaşmaya devam ediyor.

Quang Nam Vergi Dairesi Müdürü Bay Nguyen Van Tiep, arazi geliştirme projelerinde arazi kullanım haklarının ihalesinin yavaş ilerlediğini söyledi. Gayrimenkul piyasası donmuş durumda. Projeler devredilemiyor.

Bazı projeler için arazi tahsisi veya kiralaması yapılmış olsa da, arazi bedeli henüz onaylanmamıştır... Birçok işletme yüksek miktarda arazi kullanım ücreti borcu nedeniyle öngörülen gelir hedeflerine ulaşamamaktadır.

“Tüm borç tahsilat tedbirleri eksiksiz ve sistematik bir şekilde uygulanmış olmasına rağmen, Vergi Dairesi hâlâ ödenmemiş arazi kullanım ücretlerini ve arazi kiralama ücretlerini tahsil edememiştir. İşletmeler mali zorluklarla karşı karşıya kalmakta ve mali yükümlülüklerini yerine getirememektedir. Bazı projelere süre uzatımı verilmediği için bankalardan kredi temin etmekte zorlanmaktadırlar…” - diye belirtti Bay Tiep.

Engelleri hızla aşan gayrimenkul projeleri, bütçeye önemli miktarda gelir katkısı sağlayacaktır.

Tahsilat hangi adrese göre gerçekleştirilecek?

Arazi kirası, yerel yönetimlerin kalkınma yatırımlarını desteklemek için kullandığı başlıca gelir kaynaklarından biri olarak kabul ediliyor. Finans kuruluşları, araziden elde edilen gelirin yıllık %10-11 oranında artacağını tahmin ediyor, ancak bu hedefe ulaşmak kolay değil.

Yerel finans sistemi, bu sektörlerden vergi toplamak için etkili çözümler üretecek kadar güçlü değil. Dahası, piyasada gayrimenkul alım satımı ve devri işlemlerinin tamamı piyasa değerinin altında gerçekleştiğinde izleme ve kontrol yapmak zorlaşıyor. Gayrimenkul işlemlerinin tamamı henüz halka açık, şeffaf bir borsada listelenmiyor.

Quang Nam eyaleti, arazi kullanımından elde edilen gelirdeki yetersizlik nedeniyle 2021-2025 orta vadeli kamu yatırım planını revize etmek zorunda kaldı. Önümüzdeki iki yılda daha da büyük zorlukların yaşanacağı öngörüsü göz önüne alındığında, 14.290 milyar VND'lik arazi geliri hedefine ulaşmak çok zor olacak.

Bütçe hedefine ulaşmak için 2024 ve 2025 yıllarında yaklaşık 5.400 milyar VND toplanması gerekeceği tahmin ediliyor. Planlama ve Yatırım Dairesi Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Hung, arazi kullanım ücretlerinin (yaklaşık %90) kentsel alanlardan toplanmasına güveneceklerini söyledi. Ancak, yavaş ilerleyen kentsel projeler, sıkılaştırılmış gayrimenkul kredileri ve çözülmesi zor olan çakışan yasalar nedeniyle bunun çok zor olacağını belirtti.

Vergi yetkililerine göre, Quang Nam eyaletinde şu anda toplamda 1.860 milyar VND'yi aşan mali yükümlülükleri olan yaklaşık 30 konut ve kentsel gelişim projesi bulunuyor ve 13 işletmenin de büyük miktarlarda arazi kullanım ücreti ve arazi kiralama bedeli borcu var. Vergi yetkilileri, bu borçları devlet bütçesine aktarmak için ellerinden gelen her şeyi yapacak.

Ayrıca, İl Halk Komitesi tarafından çıkarılan ve işletmelere yatırım projeleri için arazi tahsisi ve kiralaması yapan 31 adet arazi tahsis ve kiralama kararı bulunmaktadır.

Ancak bugüne kadar Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, Maliye Bakanlığı (arazi değerleme kurulu) ve ilgili kurumlar, Vergi Dairesinin arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerinin ödenmesi için bildirimde bulunabilmesi amacıyla, İl Halk Komitesine arazi fiyatlarının onaylanması yönünde henüz bir tavsiyede bulunmamıştır; bu durum, devlet bütçesi gelir tahmininin uygulanmasını doğrudan etkilemiştir.

Vergi Dairesi'nin analizine göre, 2024 yılında sadece 4 projeden yaklaşık 1.840 milyar VND gelir elde etmek mümkün: Cau Hung - Lai Nghi konut ve hizmet alanı (2. ve 3. aşamalar, 584 milyar VND); Quang Nam Akıllı Şehir kentsel alanı (250 milyar VND); Con Tien kentsel alanı (581 milyar VND); ve Thanh Ha kentsel alanı (2. aşama, 423 milyar VND). Ancak, bu ve diğer birçok projeden arazi kirası toplamak, vergi makamlarının kaynaklarından daha fazlasını gerektiriyor ve kolay bir iş değil.

Vergi Dairesi'ne göre, 2024 yılı için ayrılan bütçeyi tamamlamak ve aşmak amacıyla, vergi makamları, İl Parti Komitesi ve İl Halk Komitesi Daimi Komitesi'nden ilgili departmanlara, kurumlara ve yerel yönetimlere, her projenin yatırımcılarıyla toplantılar düzenleyerek zorlukları ve engelleri çözmeleri yönünde talimat vermelerini istemiştir.

Özellikle, karar, arazi tahsisi veya kiralama kararları zaten alınmış olan projeler için belirli arazi fiyatlarını onaylamaktadır. Arazi kullanım hakkı sertifikaları, araziye ilişkin mali yükümlülüklerini yerine getiren ve teknik altyapısının %100'ünü tamamlayan projeler için verilmekte olup, yatırımcıların sonraki projeler için bankalardan kredi sermayesine erişimini kolaylaştırmaktadır.

VN Da Thanh Grubu Başkanı Sayın Tran Quoc Bao, işletmelerin ödeme yapmaya istekli olduğunu ancak işletmelere arazi mülkiyet belgesi verilmeden para toplamanın hala birçok zorluk yarattığını söyledi.

Hükümet ve yönetim kurumları, arazi kiralarını devlet bütçesine dahil etmenin tüm olası yollarını araştırıyor. Vergi Dairesi Müdürü Nguyen Van Tiep'e göre, özellikle arazi tazminatı ve tahliyesinin tamamlandığı ve altyapının tamamen geliştirildiği projeler için, çözümlerin esnek bir şekilde uygulanabilmesi amacıyla projeler kategorize edilecek. Proje uygulama süreleri en kısa sürede uzatılmalıdır. İşletmelerin vergilerini ödeyebilmeleri için bankalardan sermaye kredisi alabilmeleri için koşullar oluşturulacaktır.

Ayrıca, üst düzey yetkililerin, yatırımcıların Maliye Bakanlığı'nın geçici emanet hesabına yatırdığı arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerinin derhal işleme alınması için ilgili departman ve kurumlara talimat vermesi gerekmektedir. Bu, devlet bütçesine zamanında ödeme yapılmasını sağlamak, işletmelerin mali yükümlülüklerini yerine getirmelerini mümkün kılmak ve ilgili idari işlemleri yürütürken haklarını korumak içindir.

Kaynak