Quang Nam, arazi kullanım ücretlerini toplamanın yollarını arıyor

2024 yılında büyük arazi kullanım bedelleri toplaması muhtemel projelerden biri de Con Tien Kentsel Alanı (Hoi An).

Toplama ilerlemesi çok düşük

Quang Nam'ın 2023 yılı iç bütçe geliri, ekonomik çöküş (-%8,25 GSYİH) ortamında tahmini %2,7 aştı ve bu, birçok kişinin (hükümet ve yönetim kurumları dahil) beklentilerinin ötesinde bir sürpriz oldu. Bu etkileyici sonuç, yerel bütçe gelirlerinde "muhteşem bir geri dönüş" olarak değerlendiriliyor.

Ancak analizler bütçe gelirlerinin arttığını, ancak arazi kullanım bedeli tahsilatının iyimser olmadığını, tahmini 2.300 milyar VND'yi toplayamadığını, sadece 1.911,6 milyar VND'den fazlasını topladığını (tahminin sadece %83,1'ine ulaştığını) gösteriyor.

Beklenmedik bir şey oldu. Quang Nam'ın bütçe gelir planı azalıyor. 2024'teki tüm önemli gelir kalemleri, 2023'teki tahmin ve uygulamadan (2023'teki 20.880 milyar VND yerine sadece 20.100 milyar VND olarak belirlendi) daha düşük. Ancak, bir önceki yılki 2.300 milyar VND tahmini veya daha düşük bir miktar yerine, arazi kullanım ücreti tahsilatı 2.700 milyar VND'ye kadar belirlendi. Bu rakam, tahminin %17,4'ü oranında, 2023'teki uygulamaya kıyasla %35 arttı.

Ekonominin hala istikrarsız olduğu bir dönemde, arazi kullanımından elde edilen tahmini gelir 400 milyar VND arttı ve emlak piyasası herhangi bir iyileşme belirtisi göstermedi; bu gerçekten çok büyük bir miktar. Birçok yönetim ajansı, tahsilatı yapamama riskinin, tahsilatı nereden yapacaklarını bilmedikleri veya bilmedikleri için olduğunu öngörüyor.

Vergi dairesi ayrıca arazi kullanımından bütçe gelirlerinin toplanmasında zorluk yaşanacağını öngörüyor, ancak Ekim 2023'ten beri uygulanan elektronik ortamda arazi mali yükümlülüklerinin alınması, dolaştırılması ve tamamlanmasının belirlenmesi planına güvenmeyi umuyor. Ayrıca, önceki yıllardan arazi kullanım ücreti borcu olan işletmelerden ve ortaya çıkan projelerden para tahsilatı yapacak.

Gerçek, tahminden çok daha zor. Vergi dairesi, 30 Nisan 2024 itibarıyla 18/18 ilçe, kasaba ve şehrin elektronik tapu kayıtlarını tamamladığını ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Ajansı'ndan yaklaşık 9.900 elektronik transfer makbuzu aldığını ve arazi gelirlerinden kaynaklanan borcun 104 milyar VND azaldığını duyurdu. Ancak, 31 Mayıs 2024 itibarıyla bütçe geliri, tahminin %43,3'üne (8.694 milyar VND'den fazla) ulaştı.

Gelir ve vergilerin çoğu planlandığı gibi gidiyor, ancak arazi kullanım ücretlerinden elde edilen gelir tahminin yalnızca %14,2'sine ulaşabildi. Henüz tahsil edilemeyen proje sayısı ve işletmelerin borçlu olduğu arazi kullanım ücreti tutarları da tahsil edilemediğinden, arazi kirasından kaynak sağlamak zor olmaya devam ediyor.

Quang Nam Vergi Dairesi Müdürü Sayın Nguyen Van Tiep, arazi işletme projelerinin arazi kullanım haklarının açık artırmaya çıkarılmasında yavaş davrandığını söyledi. Gayrimenkuller donduruldu. Projeler devredilemiyor.

Bazı projelere arsa tahsisi yapılmış, arsa kiralanmış, ancak arsa fiyatlarının onaylanmasına ilişkin bir karar alınmamış... Birçok işletmenin yüklü miktarda arsa kullanım bedeli borcu olması, bu gelir kaynağının tahmini ilerlemeyi garantileyememesi sonucunu doğuruyor.

"Vergi Dairesi borç tahsilatını eksiksiz ve sistematik bir şekilde uygulamış olmasına rağmen, ödenmemiş arazi kullanım bedellerini ve arazi kiralarını henüz tahsil edemedi. İşletmeler mali zorluklarla karşı karşıya ve mali yükümlülüklerini yerine getiremediler. Bazı projelerin ilerlemesi uzatılmadığı için bankalardan krediye erişimde zorluk çekiyorlar..." - Bay Tiep dedi.

Gayrimenkul projeleri hızlı bir şekilde çözüme kavuşturulursa bütçeye büyük miktarda gelir katkısı sağlayacaktır.

Hangi adrese göre toplama yapılacak?

Arazi kirası, kalkınma yatırımlarını destekleyen yerel gelir kaynaklarından biri olarak kabul edilmektedir. Finans kuruluşları, arazi gelirlerinin her yıl %10-11 oranında artacağını tahmin etmektedir, ancak bunun hayata geçirilmesi kolay değildir.

Yerel finans sistemi, bu bölgelerden gelir elde etmek için çözümler üretecek kadar güçlü değil. Üstelik, piyasadaki alım satım fiyatları ve transferler fiyatın altında olduğunda kontrol ve denetim sağlamak çok zor. Tüm gayrimenkul işlemleri kamuya açık ve şeffaf bir ticaret platformunda yayınlanmadı.

Quang Nam, arazi kullanımından elde edilen gelirin yetersizliği nedeniyle 2021-2025 orta vadeli kamu yatırım planını yeniden düzenlemek zorunda kaldı. Araziden elde edilen 14.290 milyar VND tutarındaki gelirin, kalan iki yılın daha da zorlu geçeceği tahmin edildiğinden, uygulanması çok zor olacak.

2024 ve 2025 yıllarında bu tahmine ulaşmak için yaklaşık 5.400 milyar sterlin toplanması bekleniyor. Planlama ve Yatırım Departmanı Müdür Yardımcısı Bay Nguyen Hung, arazi kullanım ücretlerinin (yaklaşık %90) kentsel alanlardan toplanacağını söyledi. Ancak kentsel projeler yavaş ilerlediği, gayrimenkul kredileri sıkılaştığı ve çözülmesi zor çakışan yasalar olduğu için bu çok zor olacak.

Vergi dairesine göre, Quang Nam'da şu anda 1.860 milyar VND'yi aşan mali yükümlülükleri bulunan yaklaşık 30 konut ve kentsel alan projesi bulunmaktadır ve 13 işletmenin yüklü miktarda arazi kullanım ücreti ve arazi kirası borcu bulunmaktadır. Vergi dairesi, bu borcu devlet bütçesine aktarmak için her türlü yolu deneyecektir.

Ayrıca, İl Halk Komitesi tarafından yatırım projeleri yürütmek üzere işletmelere arazi tahsisi ve kiralanması konusunda 31 adet arazi tahsisi ve arazi kiralama kararı bulunmaktadır.

Ancak şimdiye kadar, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı, Maliye Bakanlığı (arazi fiyat değerlendirme kurulu) ve ilgili kurumlar, Vergi Dairesi'nin arazi kullanım bedelleri ve arazi kiralarının ödenmesine ilişkin tebligatlar yayınlaması için arazi fiyatlarını onaylamak üzere İl Halk Komitesi'ne danışmamış olup, bu durum devlet bütçesi gelir tahminlerinin uygulanmasını doğrudan etkilemiştir.

Vergi Dairesi'nin analizine göre, 2024 yılında sadece 4 projeden yaklaşık 1.840 milyar VND toplamak mümkün olacak: Cau Hung - Lai Nghi konut ve hizmet alanı (584 milyar VND ile 2. ve 3. aşama); Akıllı Şehir Quang Nam kentsel alanı (250 milyar VND); Con Tien kentsel alanı (581 milyar VND); Thanh Ha kentsel alanı (423 milyar VND ile 2. aşama). Ancak, bu projelerden ve diğer birçok projeden arazi kirası toplamak için vergi otoritesi tek başına yeterince güçlü değil ve uygulanması kolay değil.

Vergi Dairesi'nden yapılan açıklamaya göre, 2024 yılı için belirlenen bütçenin tamamlanması ve aşılması amacıyla vergi dairesi, İl Parti Komitesi ve İl Halk Komitesi Daimi Komitesi'nden, her projenin yatırımcılarıyla birlikte çalışarak zorlukları ortadan kaldırmak ve sorunları çözmek için departmanlara, şubelere ve yerel yönetimlere bir plan hazırlamaları talimatını talep etti.

Özellikle, arazi tahsisi ve arazi kiralama kararları bulunan projeler için belirli arazi fiyatlarını onaylayan kararlar çıkarmak. Arazi ile ilgili mali yükümlülüklerini yerine getiren ve teknik altyapısının %100'ünü tamamlayan projeler için arazi kullanım hakkı belgeleri düzenlemek ve yatırımcıların sonraki projeleri hayata geçirmek için bankalardan kredi alabilmelerini sağlamak.

VN Da Thanh Grup Başkanı Tran Quoc Bao, işletmelerin para ödemeye istekli olduğunu, ancak işletmelere kırmızı kitap verilmeden para toplamanın hala birçok zorlukla karşı karşıya olduğunu söyledi.

Hükümet ve yönetim kurumları, arazi kirası kaynaklarını devlet bütçesine aktarmanın yollarını arıyor. Vergi Dairesi Müdürü Nguyen Van Tiep, özellikle tazminat, saha temizliği ve altyapı inşaatı tamamlanmış projeler olmak üzere, esnek çözümler uygulamak için projeleri gruplandıracaklarını ve proje uygulama takvimini mümkün olan en kısa sürede uzatmaları gerektiğini söyledi. İşletmelerin vergilerini ödeyebilmeleri için bankalardan sermaye borç alabilmeleri için koşullar yaratılacak.

Ayrıca, yatırımcıların Maliye Bakanlığı'nın geçici hesabına yatırdıkları arsa kullanım bedelleri ve arsa kiralarının, hem devlet bütçesine zamanında ödenebilmesi hem de işletmelerin mali yükümlülüklerini yerine getirebilmeleri için amirlerin daire ve şubelere ivedilikle işlem yapmaları yönünde talimat vermesi, işletmelerin ilgili idari işlemleri yapma haklarının güvence altına alınması gerekmektedir.

Kaynak