Gayrimenkul mevduat kredilerinde sıkılaşma: Piyasa yavaşlayabilir ancak daha şeffaf hale geliyor

Nguyen Trai Üniversitesi Finans ve Bankacılık Fakültesi CEO'su Sayın Nguyen Quang Huy, söz konusu düzenlemenin kısa vadede, özellikle birincil segmentte ve sermaye hareketliliğinin erken aşamalarındaki projelerde piyasayı geçici olarak durgunlaştırabileceğini söyledi. Kısa vadeli kaldıraç kullanan bazı yatırımcıların fırsatları daralacak ve likiditenin biraz azalacağı tahmin ediliyor.

Ancak orta ve uzun vadede bu, zorunlu bir arınma sürecidir: Kredi akışları gerçek alıcılara ve gerçek projelere doğru düzenlenecek, banka teminatlarının kalitesi iyileştirilecek ve piyasa güveni daha şeffaf ve istikrarlı bir zeminde güçlenecektir.

Koordineli bir şekilde, net yönergeler, şeffaf engelleme mekanizmaları ve standartlaştırılmış risk kontrol süreçleriyle uygulandığında, bu politika yalnızca sermaye akışlarını engellemekle kalmayacak, aynı zamanda bankalar, işletmeler ve alıcılar için daha güvenli bir çalışma çerçevesi oluşturacaktır. Bu noktadan sonra, gayrimenkul piyasası "kaldıraca dayalı büyüme" aşamasından "gerçek finansal kapasiteye ve varlıkların gerçek değerine dayalı gelişme" aşamasına geçebilir.

Gayrimenkul mevduat kredilerinde sıkılaşma: Piyasa arınacak. (İllüstrasyon fotoğrafı: Minh Duc)

Bay Huy ayrıca, Bölge 2 Devlet Bankası'nın bankaların mevduat ödemelerini durdur Gayrimenkul satın alırken "yazılı sözleşme" (veya benzeri bir form) kullanılması, yönetim kuruluşunun riskleri kontrol etme ve sermaye akışlarını sürdürülebilir kalkınma hedeflerine yönlendirmedeki ihtiyatlı tutumunu gösteren stratejik bir kredi düzenleme önlemidir.

Özünde bu, aşırı bir sıkılaştırma eylemi değil, finans ve bankacılık sisteminin güvenliğini sağlamak, aynı zamanda sıcak büyüme ve yüksek kaldıraç döneminin ardından gayrimenkul piyasasına disiplini yeniden kazandırmak için gerekli bir ayarlama adımıdır.

Gayrimenkul kredisi uygulamalarında, bankalar genellikle gayrimenkulün ekspertiz değerinin yalnızca %50-70'ini kredi olarak verir ve yalnızca müşteri öz sermayesini tamamladığında krediyi dağıtır. Ancak son zamanlarda, bazı müşterilerin peşinat ödemek için sermaye ödünç aldığı bir olgu ortaya çıkmıştır - bu, mülkün henüz oluşturulmadığı, projenin henüz yasal koşulları karşılamadığı veya hatta yalnızca bir rezervasyon sözleşmesi ya da peşinat sözleşmesi şeklinde mevcut olduğu aşamadır.

O dönemde bankalar, hukuki dayanağı net olmayan "anlaşmalara" dayalı krediler dağıtıyordu. Bu da kredi akışlarının yüksek riskli alanlara girmesine, kolayca uyuşmazlıklara ve batık alacaklara yol açıyordu.

Üstelik mevduat kredileri, bazı yatırımcıların aynı sermaye miktarını kullanarak birçok farklı ürünü yatırması ve bankanın bu orana göre dağıtım yapmaya devam etmesini beklemesi nedeniyle, farkında olmadan spekülatif faaliyetleri de körüklüyor.

Bu kaldıraç döngüsü, büyük bir yatırım talebi yaratarak fiyat artışlarına katkıda bulunur, arz-talep dengesini ciddi şekilde etkiler ve piyasayı aşırı ısınmaya açık hale getirir. Trend tersine döndüğünde, kaldıraçlı işlemler hızla geri çekilir ve bu da mevduat iptali, ödemelerin askıya alınması riskine yol açarak yatırımcılar üzerinde baskı oluşturur ve kredi sistemi için riskleri artırır.

Bu bağlamda, peşinatlı kredilerin askıya alınması, piyasanın sağlıklı bir finansal yörüngeye dönmesine yardımcı olan makul bir önlem olarak değerlendirilebilir. Bu politika, gerçek ev alıcılarını korumayı ve işlemlerin standart bir yasal temele geri dönmesini sağlamayı amaçlamaktadır: yalnızca proje satışa uygun olduğunda, mülk şeffaf bir şekilde değerlendiğinde, banka krediyi verecek ve ilerlemeye göre ödeme yapacaktır. Alıcıların buna karşılık gelen miktarda öz sermayeye sahip olması gerekir, bu nedenle peşinat ödemeden önce daha dikkatli bir şekilde değerlendirerek, yasal olarak tamamlanmamış veya karmaşık sözleşmelere sahip projelere kapılma riskini en aza indirirler.

Aynı görüşü paylaşan Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau da kredi kuruluşlarının, mevduatın yatırıldığı tarihte koşulları karşılamayan gelecekteki işlemleri gerçekleştirmek için mevduat vermemelerini veya mevduat ödememelerini talep etmenin gerekli olduğunu söyledi.

Bay Le Hoang Chau, " Temeli tamamlanmamış ve mevzuata göre sermaye seferberliği koşullarını karşılamayan arazi veya apartman projelerinin yasadışı olarak bölünmesi ve satılması durumunda, müşteriler teminat yatırmak için sermaye ödünç alamayacaklar. Bu, gayrimenkul ve gelecekte konut satın alan veya kiralayan müşterilerin yasal ve meşru hak ve çıkarlarını korumak ve sağlıklı bir gayrimenkul piyasasının oluşumuna katkıda bulunmak içindir ," dedi.

Tuan Anh Gayrimenkul Müdürü Sayın Giang Anh Tuan da bu yeni gerekliliğe katıldığını, çünkü bunun piyasayı arındırmaya ve hem bankalar hem de borçlular için riskleri azaltmaya yardımcı olacağını belirtti. Sayın Tuan ayrıca, ürün satmak için yeterli yasal statüye sahip olmayan yatırımcıların mevduat kanalıyla sermaye seferber etmeleri gerektiğini belirtti. Bu nedenle, kredilendirmenin sıkılaştırılması, mali durumu zayıf olan yatırımcıların elenmesine yardımcı olacaktır.

Peşinat aşamasından itibaren kredi alan müşteriler için ise bu durum, finansal potansiyellerinin zayıf olduğunu ve "hırsızları çıplak elle yakalayan" spekülatörler olduklarını gösteriyor. Peşinat kredisi taksitlerinin sıkılaştırılması, spekülatif alıcılar, sörfçüler ve gerçek konut ihtiyacı olmayan alıcıların sayısını azaltabilir ve böylece gerçek ihtiyaçları olan ev alıcılarının ev sahibi olma fırsatına daha da yaklaşmalarına yardımcı olabilir.

Ona göre bu gereklilik, borç alanların sermaye kullanım amacını sıkı bir şekilde kontrol etmek ve kredi risklerini kontrol altına almaktır.

Yasal hükümlere göre teminat zamanında uygulamaya uygun olan projeler için, kredi kuruluşları normal gelecekteki işlemleri yürütmek üzere teminat ödemeleri için kredi vermeye devam etmektedir. Dolayısıyla bu bir sermaye sıkılaştırma önlemi olmadığından, gayrimenkul piyasası çok fazla etkilenmeyecektir.

Yasalara uyan gayrimenkul işletmeleri etkilenmez, çünkü sermaye seferberliği koşullarını sağlayan gelecekteki gayrimenkul ve konut projeleri, müşteriler tarafından mevduatlarını ödemek için kredi almak amacıyla kullanılmaya devam edilebilir.

Ev alıcıları riskleri sınırlayacak. (İllüstrasyon: Minh Duc)

Ekonomi uzmanı Dr. Dinh The Hien de daha önce bu konudaki görüşünü dile getirirken, bankaların çalışma prensibinin risk yönetimi olduğunu belirtmişti. Bankalar genellikle sadece işin niteliğine göre kredi verir. Üstelik, başlangıç teminatı çok düşük ve sadece bir başlangıç; gayrimenkul alıcısının teminatı yoksa, banka nasıl kredi vermeye cesaret edebilir?

Yasal prosedürleri tamamlama koşullarını karşılamayan mevduat ve gayrimenkullerin iptali normaldir ve gerçekte sıklıkla yaşanır. O zaman bu kredi, banka için batık krediye dönüşmeyecek kadar riskli olacaktır.

Ona göre, mevduat ve ilk sermaye katkıları gibi yatırım faaliyetleri bankalara kredi olarak verilmeye değmez. Çocukları yurtdışına okumaya gönderirken mali yeterliliği kanıtlama zorunluluğu getiren düzenlemelerin yanı sıra, iş kurmak için sermaye katkısını garanti altına alan düzenlemeler de var, ancak bankalar kredi veriyor, bu faaliyetler için mali yeterliliği kanıtlamanın anlamı kalmıyor.

Dolayısıyla, bankaların genel kredi durumunu veya gayrimenkul piyasasını etkilemeden, bankacılık sisteminin güvenliğini artırmak için bu çalışmanın daha detaylı yapılması ve gerekli görülmesi gerekmektedir.

Kaynak: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html