Çin'in gayrimenkul piyasasında toparlanmanın başlangıcı

Çin Konut ve Kentsel-Kırsal İnşaat Bakanlığı, yerel yönetimlerin, emlak geliştiricilerinden satılmayan bazı evleri satın almak için devlet işletmelerinden yardım isteyebileceğini söyledi.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Çin'in Şanghay kentindeki binalar.

Çin hükümeti, emlak piyasasını kurtarmak için bugüne kadarki en iddialı planını başlattı.

Bu, yatırımcıların aylardır beklediği bir gelişme. Ancak bu önlemlerin etkili olup olmayacağı büyük bir soru işareti olmaya devam ediyor.

İddialı bir plan

Paket anlaşma, Çin'in daha önce büyük bir şehirde denenmiş bir politikayı benimsemesi etrafında dönüyor; yerel yönetimlerin, emlak geliştiricilerinden satılmayan evleri satın almasını ve bunları uygun fiyatlı sosyal konutlara dönüştürmesini gerektiriyor.

Planda ayrıca ipotek oranlarında ve peşinat şartlarında indirimler ve daha da önemlisi, satılmayan mülklerin devlet tarafından satın alınmasını finanse etmek için merkez bankasından 300 milyar yuan (41,5 milyar dolar) tutarında düşük faizli nakit para sağlanması yer alıyor.

ANZ Research kıdemli stratejisti Zhaopeng Xing, "Politika yapıcılar, tam teşekküllü bir emlak krizini önlemenin aciliyetinin farkındalar," dedi. "Yeni kurtarma planı, Çinli politika yapıcıların durumu tersine çevirme kararlılığını gösteriyor."

Aciliyet memnuniyet verici olmakla birlikte, uzmanlar mevcut yardım paketinin etkili olabilmesi için çok küçük ölçekli olabileceğini ve finansman sorunlarıyla karşı karşıya kalabileceğini söylüyor.

Goldman Sachs'a göre Çin'de satılmayan evler, tamamlanmamış projeler ve kullanılmayan arazilerin toplam değeri yaklaşık 30 trilyon yuan (4,1 trilyon dolar).

Goldman analistleri, yakın zamanda yayınladıkları bir araştırma notunda, konut arzını 2018'de görülen seviyelere düşürmek için tüm şehirlerde 7 trilyon yuandan (967 milyar dolar) fazla kaynak gerektiğini, bunun da emlak piyasası için bir patlama yılı olduğunu belirtti. Bu, Çin Halk Bankası (PBoC) tarafından açıklanan finansman miktarının 20 katından fazla.

Çin ekonomisi bu yılın başlarında beklenenden daha hızlı büyüse de, bir zamanlar ekonomik faaliyetin yüzde 30'unu oluşturan ana sektör olan gayrimenkul sektörü bu ivmeyi olumsuz etkiliyor.

Sınırlı ölçek

Bu ayın başlarında yapılan bir dizi duyuruya rağmen, Çin hükümetinin ev satın alma programını nasıl uygulayacağı ve finanse etmek için ne kadar paraya ihtiyaç duyulacağı belirsizliğini koruyor. Daha da önemlisi, nakit sıkıntısı çeken yerel yönetimlerin bunu finanse etmek için parayı nereden bulacağı belirsiz.

Çin Halk Bankası Başkan Yardımcısı Tao Ling, son yeniden finansman programının yerel konut alımlarını desteklemek için 500 milyar yuan (69 milyar dolar) değerinde banka kredisi sağlayabileceğini söyledi.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Çin'in Şanghay kentindeki apartman binası.

Ancak bu rakam bile ihtiyaç duyulanın çok altında kalıyor. Bazı analistler, ülke genelinde milyonlarca boş veya yarı inşa edilmiş ev içeren Çin'deki emlak stokunun temizlenmesi için yüz milyarlarca dolara ihtiyaç duyulacağını tahmin ediyor.

Çin'in emlak sektörünü bir "ikilem" olarak nitelendiren Nomura Baş Çin Ekonomisti Ting Lu, halihazırda satılan evlerin inşaatının tamamlanmasının en az 3,2 trilyon yuan (442 milyar dolar) gerektireceğini söyledi. Lu, halihazırda önceden satılmış ancak henüz inşa edilmemiş yaklaşık 20 milyon ev olduğunu tahmin ediyor.

Para nerede?

Ancak PBoC Başkan Yardımcısı Tao Ling'e göre, yerel yönetim tahvil ihraç edenler (LGFV'ler) şu anda satın alınmasına izin verilmeyen büyük miktarda "gizli" borçla boğuşuyor. Bu durum, yerel yönetimlere nakit toplamak için çok az seçenek bırakıyor.

Çin'in eyaletleri ve şehirleri, büyük kısmı gizli tutulan ve altyapı projeleri ile pandemiyle ilgili harcamaları karşılamak için son yıllarda biriktirilen yaklaşık 15 trilyon dolarlık borca girdi.

Emlak piyasasındaki durgunluk, yerel yönetimlerin mali sıkıntılarını daha da kötüleştirdi; zira arsa ve konut satışları genellikle toplam gelirin yüzde 40'ından fazlasını oluşturuyor. Borç krizi, birçok Çin şehrini harcamaları keskin bir şekilde kısmaya zorladı.

Çin'in gayrimenkul sektörü, hükümetin gayrimenkul geliştiricilerinin kredi faaliyetlerini sıkılaştırma emri vermesinin ardından 2019'da zayıflamaya başladı ve yaklaşık üç yıl önce "kara deliğe" düştü.

Kilit sektörü kurtarma çabaları, ekonomik durgunluğun bazı müteahhitler için bir krize yol açması ve projelerin gecikmesi veya teslim tarihlerinin kaçırılması nedeniyle on binlerce ev alıcısı arasında hoşnutsuzluğa yol açmasıyla 2022 gibi erken bir tarihte başladı. Ancak alınan önlemler büyük ölçüde etkisiz kaldı ve müteahhitlerin nakit akışlarında düşüşe yol açtı.

Sadece başlangıç

Uzmanlar, satılamayan konut arz fazlasını çözmenin Çin'in emlak sektörünü canlandırmanın sadece ilk adımı olduğunu söylüyor. Bir başka deyişle, Goldman Sachs analistlerine göre Çin'in üç temel konuyu ele alması gerekiyor.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Çin'de bir inşaat projesi.

İkinci ve üçüncü adımlar, konut talebini artırmayı ve inşaat sektöründeki yavaşlamayı hafifletmeyi içeriyor. Bu da tüketici güvenini artırmak ve konut fiyatlarını yükseltmek için daha detaylı önlemler gerektiriyor.

Dış ortamın giderek zorlaştığını belirtmekte fayda var. ABD hükümeti, 1 Ağustos'tan itibaren Çin'den ithal edilen bir dizi ürüne gümrük vergilerini artırmaya karar verdi ve Avrupa Birliği (AB) de benzer bir adım atabilir. Eski ABD Başkanı Donald Trump, yeniden seçilmesi halinde Çin'den yapılan ithalata %60 gümrük vergisi uygulamakla bile tehdit etmişti.

Analistler, Trump'ın önerdiği tarifelerin Çin'in büyüme oranını yüzde 0,9'a kadar düşürebileceğini tahmin ediyor.

Uzmanlar, uzun vadede planın Çin'in Japonya gibi bir "deflasyon sarmalına" düşme riskini azaltabileceğini söylüyor. Japonya'dan alınacak en önemli ders, politika yapıcıların çok geç harekete geçmekten kaçınmaları gerektiğidir. "Bu, Çin'in emlak krizinin sonunun başlangıcı olabilir," diye eklediler.

Vietnamplus'a göre

Kaynak