Tarım ve Çevre Bakanlığı'nın hükümete sunduğu, Arazi Kanunu'nun bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan yasa taslağında, kamuoyunun dikkatini çeken içeriklerden biri de, yetkililerin arazi ıslahı ilan ettiği ancak henüz karar vermediği durumlarda arazi kullanıcılarının haklarının düzenlenmesine ilişkin öneridir.
Arazi ıslahı beklenirken arazi işlemlerini sıkılaştırın.
Gerçekte, arazi edinimi beklenirken, arazi sahipleri arazi kullanım haklarını (tapu senedi) sermaye olarak devredebilir, bağışlayabilir veya katkıda bulunabilirler. Ancak bu durum, tazminat beklentisiyle arazi alım satımına ve politikanın kişisel kazanç için istismar edilmesine yol açabilir.
Bu sorunu çözmek için Bakanlık, arazi kullanım haklarını devir, bağış veya sermaye katkısı yoluyla alanların, yalnızca arazileri daha önce kamulaştırılmış olanlarla aynı düzeyde tazminat, destek ve yeniden yerleşim hakkına sahip olmaları gerektiğini önermektedir.
Tarım ve Çevre Bakanlığı'na göre, arazi edinimi bekleme sürecinde arazi işlemlerinin sıkılaştırılması spekülasyonu engelleyecek ve tazminat ile arazi tahsis politikalarında adaleti sağlayacaktır.
Pek çok insan, imar planına dahil edilmesini bekleyerek tarım arazilerini biriktiriyor ve böylece tazminat almayı umuyor. (Örnek görsel)
Son zamanlarda, 2024 Arazi Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden sonra, özellikle altyapı, sanayi bölgeleri, otoyollar, çevre yolları, havaalanları vb. planlanan alanların çevresinde, birçok kişinin "tazminat beklentisiyle arazi biriktirdiği" bir durum ortaya çıktı. Bunun nedeni, yeni kanunun arazi fiyatlarının belirlenme şeklini piyasa fiyatlarına daha yakın hale getirmesi ve ayrıca yerleşim desteği, mülk tazminatı ve araziye yatırım maliyetleri konusunda birçok düzenleme eklemesidir.
EZ Property Company CEO'su Bay Pham Duc Toan, 2024 Arazi Yasası yürürlüğe girmeden önce bile, gayrimenkul piyasasında bireylerin, grupların ve kuruluşların yeni yasanın getireceği değişiklikleri öngörerek arazi satın almaya başladığını belirtti.
Sayın Toan, 2024 Arazi Kanunu'nun, tarımsal arazi kullanım haklarının devrini alma sınırını, yerel arazi tahsis sınırının 15 katından fazla olmamak üzere genişleterek, tarımsal arazilerin yönetimi ve kullanımı için mekanizmaları ve politikaları mükemmelleştirdiğini belirtti.
Engellerin çoğu ortadan kalkar kalkmaz, tarım arazilerine yeniden talep artmaya başladı. Birçok işletmenin, çiftlikler, yüksek teknolojili tarım modelleri veya endüstriyel modeller kurmak için bu tür arazileri satın alması yaygınlaştı. Alternatif olarak, birçok yatırımcı, arazi temizliği ve tazminat beklentisiyle yüksek fiyatlarla tarım arazisi satın aldı.
Aynı görüşü paylaşan Nguyen Trai Üniversitesi Finans ve Bankacılık Fakültesi CEO'su Sayın Nguyen Quang Huy da, gerçekte yıllar içinde, planlama veya büyük altyapı projeleriyle ilgili bilgiler ortaya çıktığında, piyasada tazminat farklarından kar elde etmek için kısa vadeli arazi stoklama dalgasının yaşandığını değerlendirdi. Bu durum, arazi fiyatlarını gerçek değerlerine kıyasla hızla yükseltmekle kalmıyor, aynı zamanda arazi temizleme maliyetlerini de artırarak kamu yatırımlarının verimliliğini ve proje ilerlemesini doğrudan etkiliyor.
Daha da önemlisi, planlama bilgilerine dayalı spekülasyonun devam etmesine izin verilirse, piyasa yavaş yavaş gerçek arazi kullanım ihtiyaçlarına ve arazinin gerçek işletme değerine değil, "politika beklentilerine dayalı yatırım" zihniyetini geliştirecektir. Bu da ekonominin istikrarlı gelişimi için zararlıdır.
" Arazi Kanunu'nda yapılacak değişiklikler, özellikle arazi kullanıcılarının haklarının düzenlenmesi, bu durumu kontrol altına almaya yardımcı olacaktır ," diye öngördü Bay Huy.
Tazminat, planlama duyurusu yapıldığı tarihteki arazi fiyatlarına göre belirlenmelidir.
Planlama bilgilerine dayalı spekülasyonlara izin verilirse, piyasa yavaş yavaş gerçek arazi kullanım ihtiyaçlarına ve arazinin gerçek işletme değerine değil, "politika beklentilerine dayalı yatırım" zihniyetine dönüşecektir. Bu durum, ekonominin istikrarlı gelişimi için zararlıdır.
Sayın Nguyen Quang Huy - Finans ve Bankacılık Fakültesi Müdürü (Nguyen Trai Üniversitesi)
Uzmanlar, gayrimenkul piyasasının daha fazla şeffaflık ve sürdürülebilir kalkınmaya doğru yeniden yapılanma aşamasına girdiği bir dönemde, özellikle "tazminat beklentisiyle alım satımı" sınırlamak amacıyla arazi edinimi bekleme süresi boyunca arazi işlemlerinin kontrolüne ilişkin içeriğiyle, arazi kanununda planlanan değişikliklerin, yönetim organının kurumsal çerçeveyi iyileştirme ve piyasa bozulmalarını azaltma konusunda takdire şayan bir çaba gösterdiğini düşünüyorlar.
Ancak Bay Nguyen Quang Huy'a göre, "tazminat beklentisi" kaynaklı spekülasyonları dizginlemek için, mutlak surette işlemleri yasaklamak yerine, arazi edinimi duyurusundan sonra ortaya çıkan faydaları kontrol etmeye odaklanılmalıdır.
Öncelikle, arazi edinimiyle ilgili resmi bildirim veya planlama duyurusunun tarihinden itibaren net bir "yasal zaman dilimi" belirlenmesi gerekmektedir. Bu süreden sonra da işlemler gerçekleştirilebilir, ancak tazminat, destek veya yeniden yerleşim politikalarına ilişkin haklar, arazinin asıl kullanıcısına göre belirlenmelidir. Bu yaklaşım hem piyasa şeffaflığını korur hem de kısa vadeli spekülatif teşvikleri azaltır.
Ayrıca, bilgi şeffaflığı çok önemlidir. Planlama bilgileri kamuya açık ve sürekli olarak sunulmadığında, bilgiye erişimde eşitsizlikler ortaya çıkar ve bu da belirli bir spekülatör grubuna piyasada avantaj sağlar. Bu nedenle, arazi verilerinin dijitalleştirilmesini teşvik etmek, planlama bilgilerini gerçek zamanlı olarak kamuya açıklamak ve vatandaşların bilgiye eşit erişimini sağlamak gereklidir.
İdari araçlara ek olarak, kısa vadeli işlemlere yüksek vergiler uygulanması veya planlamadaki değişikliklerden kaynaklanan katma değer gibi finansal araçlar üzerinde de daha fazla araştırma yapılmalıdır. Bu, yumuşak bir çözümdür ancak uzun vadeli etkinliğe sahiptir ve birçok ülkenin modern yönetim eğilimleriyle de uyumludur.
Ancak Bay Huy'a göre, kontrol önlemleri uyumlu bir şekilde tasarlanmalıdır, çünkü toprak devretme hakkı halkın meşru mülkiyet hakkı olmaya devam etmektedir. Amaç, politikaların kişisel kazanç için istismarını sınırlamak olmalı, meşru medeni işlemleri bozmak olmamalıdır.
Ayrıca, arazi kullanım haklarını devir, bağış veya sermaye katkısı yoluyla alanların, yalnızca arazileri daha önce kamulaştırılmış olanlarla aynı düzeyde tazminat, destek ve yeniden yerleşim hakkına sahip olmaları önerisi oldukça makul ve uygulanabilir bir yaklaşımdır.
Uzmanlar, Arazi Kanunu'nda yapılacak değişikliklerin, tazminat beklentisiyle yapılan arazi spekülasyonunu ve stokçuluğunu dizginleyeceğini öngörüyor.
Olumlu tarafı, bu önerinin spekülatif teşvikleri doğrudan etkilemesidir. Arazi ıslahı öncesi dönemde arazinin yeniden satılmasıyla tazminat ödemeleri artık artmadığında, "tazminat beklentisiyle satın alma" cazibesi önemli ölçüde azalacaktır.
Ancak, politikanın tam anlamıyla etkili olabilmesi için, birbirine bağlı bir arazi veri sistemine, "hakların kesinleştirilmesi" sürelerine ilişkin net düzenlemelere ve arazi edinimi için hazırlık yapılan alanlarda olağandışı işlemlerin daha şeffaf bir şekilde izlenmesine ve denetlenmesine ihtiyaç duyulmaktadır.
" Eğer kapsamlı bir şekilde uygulanırsa, bu sadece kısa vadeli bir piyasa olgusuna çözüm olmakla kalmayacak, aynı zamanda daha şeffaf bir gayrimenkul ortamı oluşturmaya, spekülasyonu azaltmaya ve arazi kaynaklarını uzun vadede daha somut ve sürdürülebilir ekonomik kalkınmaya yönlendirmeye de katkıda bulunacaktır ," diye vurguladı Bay Huy.
Hanoi'deki bir emlak şirketinin yöneticisi de, tazminat beklentisiyle arazi spekülasyonunu engellemek için, Arazi Kanunu'nun yalnızca planlama duyurusu yapıldığı zamanki mevcut arazi kullanımına göre tazminat sağlaması ve proje bilgileri yayınlandıktan sonraki anormal fiyat artışlarını içermemesi gerektiğini öne sürdü. Aynı zamanda, planlama duyurusu yapıldıktan sonra arazi satın alanların da tazminat haklarının sınırlandırılması gerektiğini belirtti.
Kaynak: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html
Yorum (0)