Arazi finansmanı, insanların ve işletmelerin "ekmek ve tereyağı" ile yakından bağlantılıdır.

Arsa fiyatları piyasaya yakın belirlenmeli.

VCCI tarafından 8 Mart sabahı düzenlenen Arazi Kanunu Tasarısı (Değiştirilmiş) Hakkında Görüş Bildirme Çalıştayında konuşan BIDV Başekonomisti , Ulusal Mali ve Parasal Politika Danışma Kurulu Üyesi Dr. Can Van Luc, Arazi Kanunu Tasarısı'ndaki (Değiştirilmiş) arazi fiyatları ve arazi finansmanı konularının en karmaşık ve zorlu konular olduğunu vurguladı.

Piyasa fiyatlarına yakın arazi fiyatlarının belirlenmesi konusunda birçok farklı görüş olduğunu söyledi. Özellikle piyasa arazi fiyatının ne olduğunu anlamak, arazi finansmanı alanındaki diğer birçok içerikte olduğu gibi basit bir konu değildir.

Bay Luc, "Arazi finansmanı, insanların ve işletmelerin geçim kaynaklarıyla yakından ilgili bir konudur. Bu nedenle, piyasa kuralları ve ilkelerine uygun, bilimselliği gözeten, gerçeklikle tutarlı, devletin, kuruluşların, işletmelerin ve halkın meşru hak ve çıkarlarını koruyan, daha kapsamlı, temel, kapsamlı ve tutarlı bir şekilde çözülmesi gerekmektedir." dedi.

Sayın Can Van Luc, Arazi Kanunu'nda (değişiklik yapılmış) 10 adet "sıcak nokta" önerdi.

Sayın Can Van Luc, buna göre, arazi finansmanı konusunda, Arazi Kanunu Tasarısı'nda (Değişik) daha dikkatli incelenmesi gereken 10 hususu önerdi.

Luc , öncelikle arsa fiyatlarına ilişkin olarak, gerçekte ortaya çıkabilecek arsa fiyatlarıyla ilgili kavramların desteklenmesi, piyasadaki ortak arsa fiyatları/standart arsa fiyatları, arsa fiyat listeleri, standart arsa parselleri, özel arsa fiyatları gibi terimlerin gelecekte tutarlı bir anlayış ve uygulama sağlamak amacıyla standartlaştırılması gerektiğini söyledi.

İkincisi, arazi gelirlerinin düzenlenmesine ilişkin olarak, arazi gelirlerinin düzenlenmesinin amacı da eklenmeli ve toplanan paralar daha sonra arazilerin ıslahı ve yeniden iskânı çalışmalarında kullanılabilir.

Üçüncüsü, arazi değerleme yöntemleri, arazi değerleme süreçleri ve arazi fiyat listesi ilanı konusunda Luc'a göre, sadece 3 civarında arazi değerleme yönteminin seçimi ve sınırlandırılması konusunda düzenleme yapılması gerekiyor.

Aynı zamanda, bazı büyük yerleşim yerlerinde pilot uygulama yapılarak piyasa fiyatlarına yakın arazi fiyatlarının uygulanması, daha sonra yaygınlaştırılması ve 2026 yılından itibaren resmi olarak uygulanması için bir yol haritasının düşünülmesi gerekmektedir. Ayrıca, piyasaya yakın standart arazi fiyatlarının oluşturulması için arazi değerleme sürecinin standartlaştırılması gerekmektedir.

Dördüncüsü, bağımsızlığı, nesnelliği sağlamak ve arazi fiyatlarının piyasa fiyatlarına yakın olmasını, yerel yönetim kuruluşları ve çıkar gruplarının baskısına veya etkisine maruz kalmamasını sağlamak için uzman, arazi değerleme danışmanlık kuruluşunun uygulama belgesine sahip bağımsız, nesnel, profesyonel bir kuruluş olmasını öneriyor.

Beşincisi, arazi kullanım bedelleri ve arazi kiraları ile ilgili olarak, Kanun Tasarısı, yeraltı inşaatı için arazi ve havai inşaat için arazi gibi bazı proje türleri/ortaya çıkan arazi türleri için ilave arazi kirası öngörmüştür.

Ancak uzman, yeni tip arazilerin daha eksiksiz olmasını sağlamak, kayıpları önlemek ve gerçekliğe ve gelişme eğilimlerine uygunluğu sağlamak amacıyla, deniz tecavüzü sonrası oluşan küçük, dar, aralıklı araziler için yıllık arazi kirası eklenmesi gerektiğini söyledi.

Ayrıca, yeraltı yapı arazileri ve ticari amaçlı havai yapı arazileri için arazi bedeli tahsilatına ilişkin daha ayrıntılı düzenlemeler yapılmıştır.

Revize edilen Arazi Kanunu'nda arazi değerlemesi konusunda hâlâ birçok endişe var (Fotoğraf: Pham Tung).

Altıncısı, amaç değişikliği/arazi kullanımının genişletilmesi durumunda arazi kullanım bedeli ve kira ödemelerine ilişkin olarak, Tapu Kanunu Tasarısı'nda (Değişik) piyasa fiyatına en yakın fiyatın açıkça belirtilmesi gerekmektedir.

Yedinci olarak, arazi kullanım ücreti ve arazi kirasından muafiyet konusunda Bay Luc, arazi kullanım ücreti ve arazi kirasından muaf tutulacak ek konular olması gerektiğini söyledi. Aynı zamanda, iki durum arasında net bir ayrım yapılmalıdır: muafiyet ve arazi kullanım ücreti indirimi. Muafiyet varsa, bu muafiyet tüm kira süresi için geçerli olabilir. Arazi kirasında indirim varsa, tüm kira süresi için ve belirli bir süre içinde olmak üzere üç durum arasında net bir ayrım yapılmalıdır.

Sekizinci olarak, araziden elde edilen mali gelirlerin yönetimi hakkında. Arazi Kanunu Tasarısı (Değiştirilmiş), "araziden elde edilen gelirlerin, Devlet Bütçe Kanunu hükümlerine göre merkezi ve yerel bütçeler için bir gelir kaynağı olduğunu" hükme bağlamaktadır.

Luc, "Maliye Bakanlığı ve yerel yönetimler, bu gelir kaynağını yönetmek ve etkili bir şekilde kullanmaktan, merkezi bütçe ile yerel bütçeler arasındaki dengeyi sağlamaya katkıda bulunmaktan sorumludur" ifadesinin eklenmesini önerdi, çünkü arazi geliri birçok yerel yönetimin bütçe gelirlerine önemli ölçüde katkıda bulunmaktadır.

Dokuzuncusu, geniş arazilere, çok sayıda eve, terk edilmiş araziye ve yavaş kullanıma sahip kişiler için artırılmış/kademeli vergiler konusuna gelince. Gayrimenkul fiyatlarındaki artışı sınırlamak, düşük/orta gelirli kişilerin ev satın alma imkânını artırmak ve spekülasyonu sınırlamak için uygulanabilir ve uygun çözümlerin yakında araştırılması gerekiyor.

İkinci veya daha fazla ev satın alanlara uygulanan kademeli vergiler ve gayrimenkul satış zamanına göre kademeli vergiler, ek ücretler (alan veya şehir ne kadar merkeziyse ek ücretler o kadar yüksek) gibi vergi ve harçların uygulanması, arazi spekülasyonunu, arazi tutmayı ve kullanılmayan ev/arazi durumunu sınırlama konusunda araştırma yapılması.

Onuncu olarak, arazi fiyat yönetimi ve arazi finansmanında teknoloji ve dijitalleşmenin uygulanmasıyla ilgili olarak, arazi ve arazi fiyatları hakkında standart, net bilgi ve büyük veriye ihtiyaç duyulmaktadır. Bu doğrultuda, her düzeydeki yerel yönetimlerin ve ilgili arazi işlem aracılarının arazi bilgi ve verilerinin sağlanması, güncellenmesi, araştırılması ve değerlendirilmesi konusundaki sorumluluklarını açıklığa kavuşturan düzenlemelerin tamamlanması gerekmektedir.

Arazileri geri alınan kişilerin konut ve sosyal güvenceye sahip olmalarının sağlanması.

Arazi geri kazanımı ve tazminat ve yeniden yerleşim destek politikalarına ilişkin düzenlemelere değinen VSIP Hai Phong Limited Şirketi temsilcisi Sayın Nguyen Hong Dai, taslaktaki düzenlemelerin, arazileri geri kazanılan insanlar için giderek daha iyi koşullar yaratma, yaşamlarını ve üretimlerini istikrara kavuşturma yönünde kademeli olarak iyileştirildiğini belirtti.

VCCI tarafından 8 Mart sabahı Arazi Kanunu Tasarısı (Değişik) hakkında görüş bildirme çalıştayı düzenlendi.

Ancak Bay Dai'ye göre, "eşit veya daha iyi" kavramı, arazisi geri kazanılan kişileri belirleyip ikna edecek belirli bir ölçüt veya kriter içermeyen genel ve duygusal bir kavramdır ve uygulandığında kolayca hayal kırıklığına ve yanlış anlaşılmalara yol açabilir. Bu durum, arazi temizleme sürecinde gecikmeye, tazminat maliyetlerinin artmasına ve proje ilerlemesinin yavaşlamasına neden olur.

Bu nedenle lider, tazminatın, arazisi geri alınan kişinin yaşayacak bir yeri olmasını ve sosyal güvenliğini garanti altına almasını sağlaması yönünde değişiklik önerdi. Arazi kullanım hakkı sözleşmelerine ilişkin düzenlemeler, temel olarak 2013 tarihli Arazi Kanunu'nun hükümlerini devralırken, uygulama kapsamını genişletiyor ve devletin bu tür için şartlarını, prosedürlerini ve teşvik politikalarını detaylandırıyor .

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/tai-chinh-dat-dai-gan-lien-voi-mieng-com-manh-ao-cua-nguoi-dan-dn-a596897.html