Gayrimenkul kredisini 'sıkılaştırma' önerisi: Sermaye akışı engellendi, piyasa 'dondu'

TPO - Uzmanlar, piyasayı sağlıklı hale getirme ve emlak fiyatlarını istikrara kavuşturma politikasının doğru olduğunu söylüyor, ancak İnşaat Bakanlığı'nın önerdiği gibi kredi "sıkılaştırılırsa", bunun dikkatlice değerlendirilmesi gerekiyor. Çünkü emlak piyasasına yönelik keyfi öneriler ve dengesiz yönetim, piyasada kaos ve paniğe yol açacak ve bunun büyük sonuçları olacak. Bu arada, doğru çözüm arzı artırmak ve girdi maliyetlerini düşürmek olmalı.

Báo Tiền Phong•09/10/2025

Kredinin ihtiyatlı bir şekilde "sıkılaştırılması"

Emlak fiyatlarının kontrol altına alınması ve azaltılmasına ilişkin Hükümetin karar tasarısı, İnşaat Bakanlığı tarafından yayımlanmak üzere Hükümete sunulmadan önce görüş alınmak üzere 5 bakanlık ve birime gönderildi.

Buna göre, ikinci konut alıcısı, konut satın alma sözleşmesi bedelinin en fazla %50'sine kadar kredi kullanabilecek. Üçüncü veya daha fazla konut satın alınması durumunda ise kredi limiti, kararın yürürlüğe girdiği tarihten 1 Mart 2027 tarihine kadar geçerli olmak üzere, konut satın alma sözleşmesi bedelinin en fazla %30'u olacak.

Uzmanlar, gayrimenkul piyasasını sağlıklı kılmak için spekülasyonla mücadele ve konut fiyatlarını istikrara kavuşturma politikasının doğru olduğunu söylüyor. Ancak İnşaat Bakanlığı'nın önerdiği kredi sıkılaştırma tedbiri, piyasa dışı bir yaklaşım olup, modern ekonomi ilkelerine aykırıdır.

Ulusal Finansal Denetim Komitesi eski Başkan Vekili ve Başbakanlık Ekonomik Danışma Grubu eski daimi üyesi Dr. Truong Van Phuoc şunları söyledi: "Politika doğru, ancak çözüm makul değil. Bankaların kredi verme haklarını yasaklamak veya kısıtlamak, piyasa ekonomisi ilkelerine aykırı bir idari yaklaşımdır; Vietnam'ın uluslararası alanda tanınmak için uzun yıllardır çabaladığı bir şeydir."

Piyasa dışı müdahalelerin ciddi sonuçları olacaktır.

Aynı görüşü paylaşan Bilişim ve Uygulamalı Ekonomi Enstitüsü Müdürü Dr. Dinh The Hien, dünyada hiçbir ülkenin ticari bankaların ve gayrimenkul sektörünün faaliyetlerine bu kadar acımasızca müdahale etmediğini açıkça belirtti. Bay Hien'e göre kredi verme, bankalar, yatırımcılar ve müşteriler arasında medeni bir ilişkidir; bu işlem Kredi Kurumları Kanunu ile düzenlenir. İdari emirler kullanarak müdahale etmek yalnızca yasa dışı olmakla kalmaz, aynı zamanda sermaye piyasasını da bozar.

Bay Hien, "Ticari bankalar, idari emirlerle kredi vermeyi sınırlamak zorunda kalmak yerine, riskleri değerlendirme ve kredi verme konusunda özgür olmalı. Gayrimenkul kredisi yasaklansa bile, insanlar ev satın almak için tüketim amaçlı borç alabilirler; bu da kontrol edilmesi zor, toplumsal maliyetleri artıran ve kolayca bozulmalara yol açabilen bir durumdur," dedi.

Bay Hien, bir ailenin çocukları için birçok ev satın alabileceğini ve bunun spekülasyonla bağdaştırılamayacağını söyledi. Benzer şekilde, kiralık ev satın almak, iş için dükkan satın almak veya sadece varlık biriktirmek de halkın meşru ihtiyaçları arasındadır. Kredi tutarını yalnızca %30-50 ile sınırlamak çok düşük ve ekonomik temelden yoksundur.

Mevcut piyasa durumunu göz önünde bulundurarak teklifi dikkatlice değerlendirin.

Uzmanlara göre, İnşaat Bakanlığı'nın mevcut durumdaki gibi keyfi tekliflerde bulunmaktan kaçınmak için dikkatli düşünmesi gerekiyor. Dengesiz bir yönetim piyasada karışıklığa ve paniğe yol açacak, güveni zedeleyecek ve yatırım ortamına zarar verecektir.

Uzman Dinh The Hien, "Bugün bu politika var, yarın başka bir politika var, yatırım ortamı nasıl olacak?" diye sordu ve onaylanması halinde kredi sıkılaştırma politikasının arz sıkıntısı durumunu daha da kötüleştireceğinden endişe duyduğunu belirtti. Politikanın belirsizliği, işletmelerin güvenini kaybetmesine, yatırım yapmayı geçici olarak durdurmasına ve hatta piyasadan çekilmesine neden olabilir. Sonuç olarak, arz daha da daralacaktır. Ayrıca, işletmeler "fırtınadan kaçınmak" için kredi sıkılaştırma düzenlemesinin sona ermesini (1 Mart 2027) bekleyebilirler. İki yıllık bekleme, sermaye maliyetlerinin artması anlamına gelir ve sonunda bunlar satış fiyatına yansıtılarak konut fiyatlarının daha da artmasına neden olur.

Dr. Truong Van Phuoc, politika açısından devletin müdahale edebileceğine ve etmesi gerektiğine inanıyor, ancak bunun için doğru yerde ve doğru rolde olması gerekiyor. Devletin özellikle, işletmelerin projeleri daha hızlı hayata geçirebilmesi ve piyasaya arz sağlayabilmesi için yasal engelleri kaldırması gerekiyor.

Devlet, özellikle sermaye çıktısını kısmak yerine, işletmelerin girdi maliyetlerini düşürmek için özel politikalar benimseyebilir. Belirleyici faktörlerden biri de, şu anda konut fiyatlarının çok büyük bir kısmını oluşturan arazi kullanım ücretleridir.

Bay Phuoc, "Arazi tüm halka aittir ve Devlet, arazi sahibini temsil eder ve araziyi tek elden yönetir. Devlet, işletmelerin maliyetlerini düşürmek için arazi kullanım ücretlerini kesinlikle düşürebilir. Girdi maliyetleri düştüğünde, konut fiyatları da otomatik olarak düşecektir. Piyasaya müdahale etmenin tek makul yolu budur," diye vurguladı.

Makro açıdan bakıldığında, Ulusal Finans ve Para Politikası Danışma Konseyi üyesi Dr. Le Xuan Nghia, gayrimenkul kredilerinin sıkılaştırılmasının, ekonominin ana büyüme motorlarından birinin "nefes borusunu çıkarmaktan" farksız olduğu konusunda endişeli. Gayrimenkul sektörü şu anda GSYİH'nin yaklaşık %10'unu oluşturuyor ve inşaat malzemelerinden iç mimariye ve bankacılığa kadar 40'tan fazla sektörü etkiliyor. 2022'nin dersi aynı: Sermaye akışları engellenirse, piyasa "donar", işletmeler zorlanır, bir dizi başka sektör çöker, milyonlarca insan işini kaybeder ve bu da büyümeyi tehdit eder.

Bay Nghia, küresel gayrimenkul piyasası değerinin 360.000 milyar ABD dolarına ulaştığını, bunun da dünya GSYİH'sinin 3 katı, yani yaklaşık 120.000 ABD doları olduğunu ve bu sektörün her ekonomi için önemini gösterdiğini belirtti. Vietnam'da ise gayrimenkul piyasası değeri yaklaşık 1.500 milyar ABD doları, yani GSYİH'nin 3 katıdır.

"Gayrimenkul kadar büyük ve kapsamlı bir sektör yok. Şimdi idari emirlerle sıkılaştırırsak, bu sadece konut fiyatlarını düşürmekle kalmayacak, aynı zamanda ekonomik durgunluğa da yol açacaktır. Çin'in üç kırmızı çizgi politikası bunu kanıtladı," diye uyardı Bay Nghia.

Uzmana göre, artan konut fiyatlarının asıl sorumlusu spekülasyon değil, son yıllardaki yasal tıkanıklığın yol açtığı arz sıkıntısı. Şu anda proje onay süreçleri çok zahmetli ve tamamlanması 5-7 yıl, hatta on yıl sürüyor. Öte yandan, konut talebi sürekli artıyor.

"Binlerce proje rafa kaldırılıyor, bu da finansal maliyetlerin artmasına ve işletmelerin bunu telafi etmek için yüksek fiyatlardan satış yapmaya zorlanmasına neden oluyor. Yasal darboğazlar ortadan kaldırılır ve arz bol olursa, piyasa arz ve talep yasasına göre kendi kendini düzenleyecektir. Aksine, bir hastalığı tedavi etmek için yanlış ilaç kullanmak, hastalığı daha da kötüleştirecektir," diye analiz etti Bay Nghia.