Bekleyip görme zihniyeti sona ermek üzere, Hanoi'nin batısındaki daireler "radyo dalgalarına hakim oluyor", Ho Chi Minh şehrindeki arsa fiyatları düzenlemeden sonra ne kadar artacak?

Piyasa, giderek iyileşen sonuçlarla yavaş ve istikrarlı bir şekilde toparlanmaya devam ediyor; Hanoi'de satılan daire sayısı %200'den fazla arttı, Ho Chi Minh şehrindeki düzeltilmiş arsa fiyat listesi piyasa fiyatının yalnızca yaklaşık %70'i... son emlak haberleri.

2024 yılı sonuna kadar Vietnam gayrimenkul piyasasının toparlanma süreci belirgin bir ilerleme kaydedecek. (Fotoğraf: Linh An)

Piyasa istikrarlı bir şekilde toparlanıyor.

batdongsan.com.vn'ye göre, Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü (Vietnam Gayrimenkul Komisyoncuları Birliği) Müdür Yardımcısı Bayan Pham Thi Mien, Vietnam gayrimenkul piyasasının sürdürülebilir bir şekilde toparlandığını belirtti.

Bayan Mien'e göre, birçok olumlu etkenin de desteğiyle, yeni yasaların "emilmesi" beklenirken, Vietnam emlak piyasası giderek daha iyi sonuçlarla sürdürülebilir bir şekilde toparlanmaya devam edecek. Yıl sonuna kadar, Vietnam emlak piyasasının toparlanma süreci belirgin bir ilerleme kaydedecek.

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü (Vietnam Gayrimenkul Brokerleri Birliği) Müdür Yardımcısı, ekonomik büyümenin belirlenen senaryoyu aşması temelinde kredilerin "kasvetli" durumdan kurtulduğunu, kredi faiz oranı düzeyinin düşük seyrettiğini, kamu yatırım harcamalarının teşvik edilmeye devam ettiğini; 2024 Arazi Kanunu, 2023 Konut Kanunu, 2023 Gayrimenkul Ticareti Kanunu ve Kredi Kurumları Kanunu'nun 209. Maddesinin 2. Fıkrasının 1 Ağustos'tan itibaren, önceki karardan 5 ay önce yürürlüğe girmesinin olumlu etki yaratacağını, gayrimenkul piyasasının toparlanmasına ve gelişmesine katkıda bulunacağını vurguladı.

Yasalar yürürlüğe girdiğinde, "bekleme" zihniyeti ortadan kalkacak. Proje geliştirme şirketleri, devlet yönetim kurumuyla bağlarını koparmak için yarışa başlayacak. Yatırımcılar, ürünlerini piyasaya sürme konusunda daha özgüvenli. Yatırımcılar, bankalardaki nakit akışının gayrimenkule akmasını teşvik ederek daha fazla özgüven kazanıyor. Aracılar ve aracılık hizmeti veren işletmeler, kapasitelerini aktif olarak artırıyor, personel alımı yapıyor, bilgi birikimini geliştiriyor, yeni düzenlemelere uyum sağlıyor vb.

Bayan Mien'e göre, yeni yasaların "kabul edilmesini" beklerken, emlak piyasası yavaş ve sürdürülebilir bir şekilde toparlanmaya devam edecek ve sonuçlar giderek iyileşecek. Yıl sonuna kadar, Vietnam emlak piyasasının toparlanma süreci belirgin bir ilerleme kaydedecek. Toparlanma sonuçları, segment ve bölgelere göre farklılık göstermeye devam edecek, ancak daha eşit bir farklılaşma seviyesi olacak.

Ho Chi Minh City'nin düzeltilmiş arazi fiyat listesi piyasa fiyatının yalnızca yaklaşık %70'idir.

29 Temmuz öğleden sonra Ho Chi Minh Şehri Basın Merkezi'nde (HCMC), 2024 Arazi Kanunu'nun 257. Maddesi 1. Fıkrası uyarınca Arazi Fiyat Listesi'nin ayarlanması hakkında bilgi vermek üzere bir basın toplantısı düzenlendi.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı temsilcisine göre, taslak düzeltilmiş Arazi Fiyat Listesi, Şehir Halk Komitesi'nin 16 Ocak 2020 tarihli ve 02/2020/QD-UBND sayılı Kararı kapsamındaki arazi fiyat listesine kıyasla yaklaşık 7 kat artmıştır. Ancak, 16 Ocak 2020 tarihli ve 02/2020/QD-UBND sayılı Kararı kapsamındaki Arazi Fiyat Listesi kullanıldığında, 3,5 kat arazi fiyat düzeltme katsayısı ile çarpılması gerekmektedir. Dolayısıyla, bu düzeltilmiş Arazi Fiyat Listesi aslında yalnızca yaklaşık 2,5 kat artmış olup, beklenen düzeltilmiş Arazi Fiyat Listesi'ne göre arazi fiyatı piyasa fiyat seviyesinin yalnızca %70'ine denk gelmektedir.

Örneğin, 02/QD-UBND Kararı uyarınca, Nguyen Hue, Bölge 1, Dong Khoi Caddesi'ndeki arsa fiyatı 162 milyon VND/m2'dir (2013 Arazi Kanunu'na göre arsa fiyat çerçevesinin azami seviyesine eşittir). 2021 yılında, Şehir Halk Komitesi, zemin katlı bir ev için kesin arsa fiyatını (piyasa fiyatı) 680 milyon VND/m2 olarak onayladı. İnterpolasyon yoluyla hesaplandığında, bu bölgedeki arsa fiyatı 970 milyon VND/m2'ye denk gelmektedir. Şu anda, Nguyen Hue, Dong Khoi Caddesi için beklenen düzeltilmiş arsa fiyat listesi, bölgenin genel seviyesiyle tutarlı olan 810 milyon VND/m2'dir.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'na göre, ön değerlendirme sonucunda en çok etkilenen grup, haneler ve bireyler için arazi kullanım amacının dönüştürülmesi ve arazi kullanım haklarının tanınması konusudur. Ancak, 2013 tarihli Arazi Kanunu ile 2024 tarihli Arazi Kanunu karşılaştırıldığında: 15 Ekim 1993'ten önce istikrarlı arazi kullanımı olan durumlarda arazi kullanım ücreti ödenmez; alan sınırı aşarsa, ücret 2005 tarihli Arazi Fiyat Listesi'ne göre tahsil edilir. Diğer arazi kullanım durumları, uygun bir tahsilat oranı elde etmek için arazi kullanımının kaynağı ve zamanına göre değerlendirilir.

Hükümetin yayınlamak üzere olduğu Arazi Kullanım Ücreti ve Arazi Kirası Tahsilatı Hakkındaki Taslak Kararnameye göre, tahsilat oranı, beklenen Ayarlanmış Arazi Fiyat Listesi'nin %10'undan %50'sine kadar olan zaman dilimine göre hesaplanacaktır. Ayrıca, politika sahibi ailelere, liyakatli kişilere ve yoksul hanelere ait arazi kullanıcıları, Hükümet düzenlemelerine göre arazi kullanım ücretlerinden muaf tutulacaktır.

"Böylece, revize edilen Arazi Fiyat Listesi, düzenlenmiş arazi fiyatını adım adım ortak piyasa seviyesine yaklaştırıyor, arazi kullanıcıları için adalet ve şeffaflığa olumlu katkıda bulunuyor ve devlet bütçesinde oluşabilecek kayıpları önlüyor. Bu sayede arazi kullanımı daha ekonomik hale gelecek. Hükümet, yakın gelecekte tahsilat oranlarını (yüzde olarak) pratik duruma göre ayarlayarak gelirlerdeki ani artışları sınırlayacak," dedi Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan bir temsilci.

Hanoi daire pazarı arz ve talep açısından olumlu sinyaller veriyor

Cushman & Wakefield tarafından yeni yayınlanan 2024 yılının ikinci çeyreğine ait Hanoi emlak piyasası raporuna göre, 2024'ün ilk 6 ayında Hanoi daire piyasası hem arz hem de talep açısından olumlu sinyaller verdi. Yaklaşık 10.800 yeni daire satışa sunuldu; bu rakam geçen yılın aynı dönemine göre neredeyse üç kat daha fazla.

2024'ün 2. çeyreğinde yaklaşık 7.600 daire satışa sunuldu ve bu, çeyreklik bazda %140, yıllık bazda ise %155'lik bir artışa işaret ediyor. Bu önemli değişim, esas olarak Vinhomes Ocean Park ve Vinhomes Smart City gibi entegre kentsel alanlarda yeni daire projelerinin lansmanından kaynaklandı. Batı, 2024'ün ilk 6 ayında yeni daire arzının yaklaşık %59'unu oluştururken, orta vadeli projeler yeni arzın yaklaşık %90'ını oluşturarak pazara hakim olmaya devam etti.

2024'ün ilk yarısında yaklaşık 10.900 daire satıldı ve bu sayı bir önceki yılın aynı dönemine göre %216 arttı. 2024'ün ikinci çeyreğinde Hanoi'deki yeni daire satışları yaklaşık 7.400 üniteye ulaşarak bir önceki çeyreğe göre %110, bir önceki yıla göre ise %147 arttı. Ortalama birincil konut fiyatı ise bir önceki çeyreğe göre %11, bir önceki yıla göre ise %30 artarak yaklaşık 2.640 ABD doları/m2'ye ulaştı.

Cushman & Wakefield uzmanlarına göre, 2024'ün ilk yarısındaki yeni satışlardaki artış, son yıllardaki yeni arz kıtlığından kaynaklanıyor. Şeffaf yasal statüye, saygın yatırımcılara, cazip satış politikalarına ve her şeyi bir arada sunan olanaklara sahip yeni başlatılan projeler olumlu satış performansı kaydetti. Bu projelerin çoğu, Batı'daki büyük ve entegre kentsel alanlardan geliyor.

Hanoi'de dairelere olan artan talep, şehrin nüfus artışı ve göçle birlikte konut talebindeki artıştan kaynaklanıyor. Ayrıca, ekonomik istikrarsızlık ortamında yatırım talebi giderek gayrimenkul sektörüne geri dönüyor.

Birincil daire fiyatları, arzın az olması nedeniyle artmaya devam ediyor. Bu fiyat artışının arkasında, yeni arzın %98'ini oluşturan orta ve üst sınıf konut arzı bulunurken, uygun fiyatlı konut arzının yetersiz kalması yatıyor.

Hanoi daire pazarında, 2024'ün ikinci yarısında emlak piyasasının yaklaşık 9.500 yeni daireye ev sahipliği yapması bekleniyor. Bu arzın büyük kısmı, stratejik konumu ve yerleşik altyapısı sayesinde Batı bölgesinde yoğunlaşacak. Ayrıca, 2024'ün ikinci yarısında arzın Vinhomes Ocean Park ve Vinhomes Smart City gibi entegre kentsel alanlarda yoğunlaşmaya devam etmesi öngörülüyor.

2025 yılından itibaren, Dong Anh, Gia Lam, Ha Dong, Hoai Duc, Hoang Mai, Long Bien ve Thanh Tri gibi banliyö bölgelerinin, hükümetin altyapı geliştirme ve şehir planlama girişimleri sayesinde gelecekteki daire arzına hakim olması bekleniyor. Özellikle, Dong Anh ve Gia Lam bölgelerinin 2025 yılına kadar ilçe statüsüne kavuşması ve Vinhomes Co Loa, Vinhomes Ocean Park ve BRG Smart City gibi büyük ve entegre kentsel alanlardan beklenen arza katkıda bulunması bekleniyor.

2024'ün ilk 6 ayında Hanoi daire pazarı hem arz hem de talep açısından olumlu sinyaller verdi. (Fotoğraf: Ke Toai)

1 Ağustos'tan itibaren apartmanlardan acil tahliye vakaları

Hükümet, 1 Ağustos'tan itibaren yürürlüğe girecek olan apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşasına ilişkin olarak Konut Kanunu'nda değişiklik yapılan maddelerin bir kısmını detaylandıran 98 sayılı Kararnameyi yayınladı.

Kararnameye göre, apartman sahipleri ve kullanıcılarının taşınması gereken 5 durum bulunmaktadır. Bunlardan 2'si acil taşınmayı, 3'ü ise tazminat ve yeniden yerleşim destek planına göre taşınmayı gerektirmektedir.

Özellikle acilen taşınması gereken iki apartman tipi; yangın, patlama, doğal afetler veya düşman saldırıları sonucu hasar gören ve artık kullanılmaya devam edilebilecek güvenlik koşullarını sağlamayan apartmanlardır.

Bu durumda il yönetim organı, apartmanın kullanılmaya devam edilemeyeceğine karar verildiği tarihten itibaren 3 gün içinde İl Halk Komitesine acil taşınma kararı sunmak zorundadır.

Kararda, acilen taşınması gereken apartmanın yeri, geçici konaklama düzenlemesi, taşınma yöntemi, maliyeti ve süresi ile ilgili kurum ve kişilerin sorumlulukları açıkça belirtilmelidir. Apartman sahibi taşınma işlemini yapmazsa, yönetim kurumu, infaz kararının tarihinden itibaren en geç 7 iş günü içinde kararı uygular.

Tazminat ve iskan destek planına göre 3 adet apartman binasının da taşınması gerekiyor.

Birincisi, apartmanın ana taşıyıcı yapıları genel olarak tehlike altındadır, çökme tehlikesi altındadır ve sürekli kullanıma uygun koşulları sağlamamaktadır.

İkincisi, apartman binası ciddi şekilde hasar görmüş, yangın önleme ve söndürme, su temini ve drenaj, atık su arıtma, elektrik ve iç trafik gibi teknik altyapı sistemleri mevcut teknik standart ve yönetmeliklerin gerekliliklerini karşılamıyor veya işletme sırasında güvenli olmama riski altında. Apartman sahiplerinin ve kullanıcılarının güvenliği ve kentsel yenileme ve güzelleştirme gerekliliklerinin sağlanması için bu yapıların yıkılması gerekiyor.

Son olarak, apartmanın temel, kolon, duvar, kiriş ve kirişler dahil olmak üzere normal kullanım şartlarını karşılamayan yapılarından biri hasarlıdır. Bu binalar yukarıda belirtilen iki yıkım durumuna girmez, ancak onaylı plana uygun olarak yenilenmeli ve inşa edilmelidir.

Apartman binalarının sahipleri ve kullanıcılarına, mevcut iskân konut fonunda; bölgedeki kamu varlıklarına ait konut fonunda; ticari konut satın alınması veya yerel bütçe sermayesi veya kalkınma yatırım fonundan (varsa) sermaye ile iskân konut fonuna yatırım yapılması gibi çeşitli şekillerde geçici konaklama sağlanacaktır. Ayrıca, sahiplerine kendi konaklamalarını ayarlamaları için ödeme de yapılabilir.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html