Tarım arazilerinin konut arazisine dönüştürülmesinde tahsilat düzeyinin ayarlanmasına ilişkin bir dizi öneri

(NLDO)- Derneklere göre bu öneriler, sadece insanların üzerindeki yükü azaltmaya yardımcı olmakla kalmıyor, aynı zamanda şeffaflık, adalet yaratıyor ve sürdürülebilir bir gelir kaynağı sağlıyor.

Doğal Kaynaklar ve Çevre Ekonomisi Enstitüsü (IEEr) ve Ho Chi Minh Şehri Emlak Derneği (HoREA), son zamanlarda hükümete, insanların mali yükünü azaltmak için arazi kullanım ücretlerinin düşürülmesine odaklanan 2024 Arazi Kanunu'nda değişiklik yapılması konusunda sürekli olarak öneriler gönderiyor.

Arazi kullanım ücretlerinin önemli ölçüde azaltılması önerisi

IEER'nin önerisine göre, 2024 Tapu Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden (1 Ağustos 2024) önceki tapu fiyat listesi esas alınarak, 1 Ocak 2026 tarihinden itibaren geçerli olacak yeni bir tapu fiyat listesi oluşturulması gerekmektedir. Bu fiyat listesi, K katsayısına göre her defasında %3-5 oranında artırılıp azaltılacaktır.

Gerekçe olarak, mevcut arazi fiyat listesinin öncekine göre 2,3 kattan 38 kata çıkması ve bu durumun vatandaşlar ve işletmeler için ödemeyi zorlaştırması gösteriliyor. 103/ND-2024 sayılı Kararname kapsamındaki arazi kullanım dönüşüm vergisi de, birçok hanenin kapasitesinin çok üzerinde olan arazi değerinin %100'ünün ödenmesini gerektiriyor ve bu da bütçe kaybı riskine yol açıyor.

IEE'ye göre, eski arsa fiyat listesinin temel alınarak, K katsayısı ile esnek bir şekilde ayarlanması çözümü, makro ekonominin istikrara kavuşmasına, arsa spekülasyonunun sınırlanmasına ve aynı zamanda yatırım ve istihdam için daha fazla motivasyon yaratılmasına yardımcı olacak.

IEE, ayrıca sürdürülebilir bir bütçe sağlamak için arazi fiyatlarındaki artışın yerine geçecek iki yeni gelir kaynağı önerdi. İlki, İl Halk Komitesi tarafından belirlenen konut arazisi fiyatının %0,01'i oranında, yani 1 milyar VND değerindeki bir arsa için yılda 100.000 VND'ye denk gelen bir konut arazisi ücreti alınmasıdır. İkincisi ise, tamamlanmış inşaatın değerinin %0,5'i oranında, konut seviyesine göre sınıflandırılmış bir kentsel mimari yapı ücreti alınmasıdır. Bu ücret, 1-3. katlardaki konutların ücreti ödemesi, 4. katlardaki konutların ise muaf tutulması anlamına gelir. Örneğin, 2 milyar VND değerindeki bir proje için 10 milyon VND ücret ödenecektir.

İnsanların ev inşa ederken kendilerini güvende hissedebilmeleri için makul arazi kullanım ücretleriyle arazi kullanım amacının değiştirilmesi (Fotoğraf: S Nhung)

Bu arada, HoREA Başkanı Sayın Le Hoang Chau, 2024 Tapu Kanunu'nun 156. maddesi uyarınca, konut arazisiyle aynı parselde bulunan veya 1 Temmuz 2004'ten önce ayrılmış bahçe, gölet ve tarım arazilerinin konut arazisine dönüştürülmesi durumlarında geçerli olacak bir pilot kararname çıkarılabileceğini önerdi. HoREA, tahsilat oranı düzenlemelerinin şu anki gibi katı değil, esnek bir yönde değiştirilmesini önerdi.

Özellikle, arazi tahsis sınırı içindeki alan, arazi kullanım bedelinin asgari %30'u yerine %20'si olarak hesaplanmalıdır. Sınırı aşan alan, mevcut 500 m² yerine azami 2.000 m² olmak üzere %30 (yüzde 50 yerine) üzerinden tahsil edilecektir. 2.000 m²'yi aşarsa, yüzde 100 tahsilat oranı uygulanacaktır. Bu düzenleme, arazi paylaşımı durumu olmadığı sürece her hane için yalnızca bir kez hesaplanacaktır.

HoREA'ya göre, yeni arazi fiyat listesinin 2020-2024 dönemine kıyasla 2,36 kattan 38,8 kata çıkması ve arazi kullanım ücretinin fırlamasına neden olması nedeniyle bu ayarlama gereklidir. Hoc Mon belediyesinde (HCMC) konut arazisi fiyatı 36 milyon VND/m² ve ​​tarım arazisi fiyatı 0,75 milyon VND/m² olan ve 250 m² sınırı bulunan 1.000 m²'lik bir arsa örneğini verdi. 103/2024 Kararnamesi uygulanırsa, insanlar 35,25 milyar VND'ye kadar ödemek zorunda kalacak. Arazi Kanunu Taslağı'na göre, miktar %63,7'lik bir düşüşle 12,77 milyar VND'ye düşecek. Ancak HoREA'nın önerisine göre hesaplanırsa, bu rakam yalnızca %72,5'lik bir düşüşle 9,69 milyar VND olacak. Limit içindeki kısmın muaf tutulması ve limiti aşan kısmın sadece yüzde 30'unun tahsil edilmesi önerisinin uygulanması halinde tutar, mevcut hesaplamaya göre yüzde 77,5 azalarak 7,93 milyar VND olacak.

Maliye Bakanlığı, tarım arazilerinin konut arazisine dönüştürülmesinde harçların düşürülmesini öneriyor

Dikkat çekici bir şekilde, sadece dernekler değil, Maliye Bakanlığı da son zamanlarda arazi kullanım bedelleriyle ilgili önerilerde bulundu. Tarım arazilerinin konut arazisine dönüştürülmesinde harç hesaplamasındaki zorlukların giderilmesine ilişkin Karar Taslağı'nda, Maliye Bakanlığı, vatandaşlar üzerindeki mali yükü azaltmak amacıyla, arazi kullanım bedelinin asgari %30 ila %50'si oranında tahsilat oranı uygulanmasını önerdi.

Taslağa göre, İl Halk Komitesi, her dönüşüm vakası için geçerli en yüksek ve en düşük oranları belirleyerek, özel tahsilat oranı çerçevesi hakkında karar almak üzere Halk Konseyi'ne sunulacak. Konular arasında bahçe arazileri, göletler, konut arazileriyle aynı parselde bulunan tarım arazileri veya 2004 öncesi teknik nedenlerden dolayı evlere bitişik olan ancak ayrı parsellere ayrılmış araziler yer alıyor.

Öneride ayrıca, konut tahsis sınırı içindeki araziler için kişilerin arazi kullanım bedelinin en az %30'unu ödemeleri gerektiği belirtiliyor. Sınırı aşan ancak 500 m²'nin altındaki alanlar için en düşük ödeme %50. 500 m²'yi aşan alanlar için ise, dönüşüm sırasında arazi kullanım bedelinin %100'ünü ödemeleri gerekiyor. Ayrıca, her hane veya birey bu teşvikten yalnızca bir kez yararlanabiliyor. İkinci dönüşümden itibaren, arazi kullanım bedelinin %100'ünü ödemek zorunda kalacaklar ve konut tahsis sınırı içindeki alan yalnızca bir kez belirlenecek.

Maliye Bakanlığı, bu teklifle, arazi dönüşüm maliyetlerindeki sıkıntıların çözümüne, kişilerin arazi kullanım haklarını yasallaştırabilmeleri için gerekli koşulların oluşturulmasına ve bütçe gelirlerinde denge sağlanmasına katkı sağlamayı umuyor.

Source: https://nld.com.vn/loat-de-xuat-lien-quan-den-dieu-chinh-muc-thu-tien-chuyen-doi-dat-nong-nghiep-sang-tho-cu-196250914094328175.htm