Arazi Kanunu Tasarısı'nda arazi fiyatlarının belirlenmesi ve ek gelirlerin yönetimi için ek mekanizmalar öneriliyor.

Örnek görsel.

Vietnam Gayrimenkul Derneği (VNREA), Ulusal Meclis'in Arazi Kanunu'nun uygulanmasındaki zorlukları ve engelleri gidermeye yönelik mekanizmalar ve politikalar belirleyen taslak kararının çeşitli yönlerine ilişkin geri bildirim içeren bir belgeyi yakın zamanda sundu.

Buna göre, VNREA beş öneride bulundu; bunlar arasında taslakta zaten yer alan üç maddeye değişiklik yapılması ve taslak Karara henüz dahil edilmemiş iki maddenin eklenmesi yer almaktadır.

Ek iki teklife ilişkin olarak VNREA, taslak kararın 5. maddesine atıfta bulunuyor; bu madde, arazi tahsis edildiğinde, kiralandığında veya kullanım amacı değiştirildiğinde, tüm projeler için arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerinin belirlenmesinde arazi fiyat tablolarının uygulanmasını şart koşuyor.

Ancak VNREA'nın analizine göre, gerçekte, yeni gelişen bölgelerde veya geniş arazi kullanım alanlarına sahip projelerde arazi fiyat listeleri bulunmamaktadır veya mevcut arazi fiyat listelerinin uygulanması uygunsuz olabilir. Bu gibi durumlarda, arazi kullanım ücretlerini ve arazi kiralama ücretlerini hesaplamak için yürürlükteki Arazi Kanununda belirtilen arazi fiyat belirleme yöntemlerine göre belirli arazi fiyatlarının belirlenmesi gerekmektedir.

VNREA, devletin arazi tahsis ettiği, arazi kiraladığı veya arazi kullanım amaçlarını değiştirdiği durumlarda, arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretlerinin hesaplanmasında belirli arazi fiyatlarının uygulanacağı durumları belirten düzenlemeler eklenmesini önermektedir. Bu durumlar arasında 100 hektar veya daha büyük ölçekli arazi kullanımına sahip projeler ve henüz arazi fiyat listesi bulunmayan yeni geliştirilen bölgelerdeki yatırım projeleri yer almaktadır.

Ayrıca, VNREA, arazi fiyatlarının belirlenmesinden önceki dönem için ek ücretin hesaplanmasına ilişkin bir düzenleme eklenmesini önermektedir. 2024 Arazi Kanunu'nun 257. maddesinin 2. fıkrasının d bendine dayanarak, 103/2024/ND-CP sayılı Kararname, 1 Ağustos 2024 tarihinden önce arazi tahsisi/kiralama kararı almış ancak arazi fiyatları henüz belirlenmemiş olanlar için ek ücretin, arazi fiyatlarının belirlenmesinden önceki dönem için ödenecek arazi kullanım ücreti/arazi kiralama ücretinin %5,4'ü (beklenen oran %3,6'ya düşürülecektir) olarak hesaplanacağını öngörmektedir.

İddia, yatırımcıların ödenmemiş arazi kullanım/kiralama ücretlerinden fayda sağladığı yönündedir. VNREA'nın vurguladığı gibi, bu görüş yanlış ve uygunsuzdur. Şu anda arazi fiyatlarını belirleme sorumluluğu arazi kullanıcılarında değil, devlet kurumlarındadır.

Bu durumda arazi kullanıcılarının sorumlu tutulması talebi temelsizdir. VNREA'nın analizine göre, arazi kullanıcıları arazi kullanım ücretlerini veya arazi kirasını ödemediklerinde, arazi kullanım haklarını (satın alma/satma/devretme/ipotek etme hakkı vb.) kullanamazlar; çünkü düzenlemelere göre bu haklar ancak araziye ilişkin mali yükümlülüklerini yerine getirdikten sonra kullanılabilir.

Bu nedenle, VNREA, ek ücretlerin işlenmesini belirli durumların ayrımına dayalı olarak düzenleyen bir madde eklenmesini önermektedir. Arazi tahsisi, arazi kiralama, arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin verilmesi, yıllık arazi kiralama ödemelerinden tüm kiralama süresi için tek seferlik ödemelere geçiş izni verilmesi, arazi kullanımının uzatılması, arazi kullanım süresinin ayarlanması veya detaylı planlamanın ayarlanmasına ilişkin kararların, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce arazi kanunu ve diğer ilgili kanunlara uygun olarak alındığı, ancak arazi fiyatının henüz belirlenmediği durumlarda, arazi kiralama ücretleri ve arazi kullanım ücretlerinin belirlenmesi, 2024 Arazi Kanunu'nun 257. maddesinin 2. fıkrasının a, b ve c bentlerine göre yapılacaktır.

Ayrıca, arazi kullanıcıları, arazi kullanım haklarının verildiği arazi alanını işletme, ticaret veya kullanım amacıyla kullanıma açmışlarsa, Arazi Kanunu'nun 257. maddesinin 2. fıkrasının a, b ve c bentlerinde belirtildiği gibi, arazi kullanım ücretleri ve arazi kirası hesaplanmamış dönem için ek ücret ödemek zorundadırlar.

Arazi kullanıcıları, Arazi Kanunu'nun 257. maddesinin 2. fıkrasının a, b ve c bentlerinde belirtildiği üzere, arazi kullanım haklarının verildiği arazi alanını henüz işletmeye, ticarete veya kullanıma açmamışlarsa, arazi kullanım ücretleri veya arazi kirası hesaplanmamış dönem için ek ücret ödemek zorunda değildirler. Arazi kullanıcısı, arazi kullanım ücretleri veya arazi kirası hesaplanmamış dönem için ek ücretleri zaten ödemişse, ödenen tutar iade edilir veya Devlete karşı diğer mali yükümlülüklerinden mahsup edilir…

Önerilen üç değişiklikle ilgili olarak VNREA şunları belirtti: Arazi edinimi, tazminat, destek ve yeniden yerleşimle ilgili 3. maddenin 7. fıkrası, "Yatırımcı tarafından ödenen tazminat, destek ve yeniden yerleşim tutarlarının, ödenecek arazi kullanım ücreti ve arazi kiralama ücretinden düşülmesi, Arazi Kanunu'nun 94. maddesinin 2. fıkrasına göre projenin tamamı için hesaplanacaktır." hükmünü içermektedir.

Ancak VNREA'ya göre, Arazi Kanunu, yatırımcıların tazminat, destek ve yerleşim fonları sağladığı durumlarda, bu fonların projenin arazi kullanım ücretlerinden ve arazi kiralama ücretlerinden düşülebileceğini öngörmektedir. Projenin arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralama ücretleri düşüldükten sonra kalan bir miktar varsa, bu miktar projenin toplam yatırım sermayesine dahil edilebilir.

Dolayısıyla, bu düzenleme hakları gerçek anlamda garanti etmiyor ve özellikle arazi kullanım ücretlerinden ve arazi kiralama ücretlerinden muaf olan veya bu ücretlerde indirimden yararlanmaya hak kazanan projeler söz konusu olduğunda, yatırımcıları tazminat, destek ve yeniden yerleşim fonlarının geliştirilmesine katılmaya gerçekten teşvik etmiyor - VNREA analizine göre.

Bu nedenle VNREA, yatırımcıların tazminat, destek ve yeniden yerleşim için yaptıkları avans ödemelerini, yatırımcının ödemekle yükümlü olduğu diğer mali yükümlülüklerden düşmeye devam etmelerine izin verilmesini önermektedir.

Ayrıca, Madde 5, Fıkra 1, d bendinde, arazi kullanım ücretlerinin hesaplanma esasının, yatırımcının devlete devrettiği arazi alanı için altyapı inşaat maliyetlerini içerdiği belirtilmiştir; bu bentte belirtilen altyapı inşaat maliyetleri, inşaat kanunu hükümlerine göre belirlenir.

VNREA'ya göre, taslak yalnızca yatırımcının devlete devrettiği arazi alanı için altyapı inşaat maliyetlerinin hesaplanmasını öngörüyor ki bu uygunsuz. Çünkü arazi fiyat tablolarının niteliği genel bir düzenleme olup, bu tablolardaki arazi fiyatları genellikle mevcut arazi parsellerine dayanmaktadır. Devlete arazi devretmeyen altyapı geliştirme projeleri (örneğin sanayi parkı altyapı geliştirme projeleri) altyapı maliyet indirimlerinden yararlanamayacaktır.

Alternatif olarak, yatırım projelerinin altyapı yatırım maliyetleri, özellikle arazi düzeltme ve altyapı inşaatı maliyetlerinin çok yüksek olduğu yeni alanlarda veya ıslah edilmiş arazilerde, jeolojik koşullara ve ölçeğe bağlı olarak farklılık gösterecektir. Bu nedenle, yalnızca yatırımcının devlete devrettiği arazi alanı için altyapı maliyetlerini hesaplamak adaleti sağlamayacaktır.

Bu gerçekliğe dayanarak, VNREA, arazi fiyatları belirlenirken, yatırımcının devlete devrettiği arazi alanı için değil, tüm projenin altyapı maliyetlerinin hesaplanmasını önermektedir. Aynı zamanda, arazi fiyatları belirlenirken arazi ıslahı projelerine ilişkin arazi ıslahı maliyetlerinin nasıl ele alınacağına dair düzenlemeler eklenmelidir (şu anda, arazi fiyatları fazlalık yöntemi kullanılarak belirlenirken arazi ıslahı maliyetleri proje geliştirme maliyetlerine dahil edilmektedir).

VNREA'nın değindiği bir diğer nokta ise, arazi edinimi, tazminat, destek ve yeniden yerleşim için geçiş hükümlerini düzenleyen 3. Madde, 13. Fıkra, b bendidir ve şu şekilde ifade edilmektedir: "Bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten önce tazminat, destek ve yeniden yerleşim planını onaylayan bir karar bulunmaması halinde, arazi edinimi, tazminat, destek ve yeniden yerleşim, Arazi Kanunu ve bu Maddenin hükümleri uyarınca gerçekleştirilecektir."

VNREA'ya göre, "bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten önce karar verilmemiş durumlar" ifadesi, olayın gerçekleştiği zaman dilimini doğru bir şekilde belirlememektedir. Kararın yürürlüğe girdiği tarihten önce tazminat planını onaylayan bir karar verilmemiş olabilir, ancak Karar yürürlüğe girdiğinde böyle bir karar verilmiş olabilir. Bu nedenle, VNREA bu ifadeyi "Bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihe kadar karar verilmemiş durumlar..." şeklinde değiştirmeyi önermektedir.

Kaynak: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm