Arazi değerlemesinde piyasa prensipleri neden göz ardı ediliyor?

(NLDO) - Taslak revize edilmiş arazi kanununda, arazi fiyatlarının içeriğine ilişkin önemli düzenlemeler yapıldı.

Taslak Revize Arazi Kanunu, 2024 Arazi Kanunu'nun 158 ila 162. maddelerinde yer alan temel içeriklerden biri olan arazi değerlemesine ilişkin düzenlemelerle ilgili birçok önemli değişiklik getirmesi nedeniyle özel ilgi görmektedir.

Öne çıkan iki husus, piyasa faktörlerinin rolünü azaltmak için arazi fiyatlandırma ilkelerinin ayarlanması ve belirli arazi fiyatlandırma mekanizmalarının kaldırılması önerisidir. Bu ayarlamalar, önümüzdeki dönemde arazi yönetimi ve idaresinin yönü hakkında birçok endişeye yol açmaktadır.

Piyasa esaslarına göre arazi değerlemesi düzenlemesi neden kaldırılıyor?

Özellikle, Değiştirilen Tapu Kanunu Tasarısı ile piyasa esaslarına dayalı arazi değerlemesine ilişkin düzenlemeler kaldırılmakta; tanıtım, şeffaflık, nesnellik, dürüstlük ve bağımsızlık zorunlulukları ortadan kaldırılmakta; Devlet, yatırımcı ve arazi kullanıcıları arasındaki çıkar uyumu yerine Devlet yönetimi gerekleri ile yerel gerçekler arasındaki uyum esas alınmaktadır.

Taslakta yer alan 4 ilke, arazi değerlemesinde idari unsurların kapsamını gösterirken, arazi değerleme ilkesini, arazi fiyatlarının devlet tarafından belirlenmesi ilkesiyle mi özdeşleştiriyoruz?

Devletin birincil piyasadaki arazi fiyatlarına ilişkin kararı ve Devletin araziyi geri alması durumunda tazminat hesaplamasına ilişkin arazi fiyatlarına ilişkin kararı, 1993 Tapu Kanunu'ndaki arazi fiyatlarına ilişkin düzenlemelerden bu yana yerleşmiştir.

Bu ilkelerin, yalnızca Devletin arsa fiyatlarını belirlemesinde değil, genel olarak arsa değerleme faaliyetlerinde de geçerli olduğunu belirtmek gerekir; aynı zamanda arsa değerleme ilkelerinin geliştirilmesinin amacı, arsa parselinin/arazi alanının gerçek değerini, arsa fiyatlarının içsel özelliklerini yansıtmasını sağlamak ve arsa değerlemesinde öznel iradenin dayatılmasını kontrol etmektir.

Bu nedenle, taslakta yer alan ilkelerin, ilkelerin amaçlarını güvence altına alacak ve arazi değerlemesinde profesyonelliğin artırılmasına katkıda bulunacak şekilde dikkatle değerlendirilmesi gerekmektedir.

Öznel iradeyi dayatmak ve piyasa faktörlerini göz ardı etmek, arazi değerlemesinin doğasını ve nesnelliğini yansıtmaz. Asıl mesele, piyasanın arazi değerleme süreci üzerindeki etkisini önlemek veya ortadan kaldırmak değil, etkili piyasa yönetimi ve düzenleme mekanizmasını iyileştirmemiz gerektiğidir.

Taslak revize Arazi Kanunu, arazi değerlemesiyle ilgili düzenlemelere ilişkin birçok önemli değişiklik getirmesi nedeniyle özel ilgi görüyor. Fotoğraf: Son Nhung

Belirli arazi fiyat mekanizmasının değiştirilmesi

Bir sonraki önemli değişiklik, Taslak'ın, belirli arazi fiyatlandırma mekanizmasının, bir düzeltme katsayısıyla birleştirilmiş bir arazi fiyat tablosunun kullanımıyla değiştirilmesini önermesidir. Buna göre, Devlet araziyi geri aldığında, tazminat hesaplamasında kullanılacak arazi fiyatı, daha önce olduğu gibi her dava için ayrı ayrı belirlenmek yerine, düzeltilmiş arazi fiyat tablosuna dayanacaktır.

Düzeltme katsayılı bir fiyat listesi kullanmak, mevcut durumda arazi fiyatlarının uygulanmasında kolaylık ve hız sağlayacak, hata riskini azaltacak ve belirli arazi değerlemesi için gereken süreyi uzatacaktır. Ancak, 2013 Tapu Kanunu'ndan günümüze kadar belirli arazi fiyatlarının kullanılmasının, uygulanabilir davalar için yüksek bireysellik, her belirlenen tarihte piyasa verilerine dayalı değerleme, ilgili tarafların çıkarlarının her dava için özel olarak düzenlenmesi gibi olağanüstü avantajları vardır.

Son zamanlarda arazi değerlemesinde karşılaşılan zorluklar ve eksiklikler, değerleme uzmanının profesyonellik gösterememesi ve arazi değerleme danışmanlık kuruluşlarının etkin bir şekilde faaliyet göstermemesidir. Bu nedenle, 31 Ekim 2012 tarihli ve 19-NQ/TW sayılı Karar'da belirtildiği gibi bağımsız bir arazi değerleme sistemi modelinin incelenmesi ve oluşturulması gerekmektedir.

Sorunun özünü doğru bir şekilde tespit etmenin, sadece kolaylık ve zorluktan dolayı değil, aynı zamanda arazi değerlemesindeki bilim ve profesyonelliği göz ardı etmenin gerekli olduğuna inanıyoruz. Düzeltme katsayılı Arazi Fiyat Listesi'nin yaygın uygulaması, 2003 tarihli Arazi Kanunu dönemine benzer ve 2013 tarihli Arazi Kanunu'nda özel arazi fiyatı çözümünün ortaya çıktığı dönemde, eski sorunların tekrar ortaya çıkıp çıkmayacağının özel olarak değerlendirilmesi gerekmektedir; bu da özel arazi fiyatlarının kaldırılmasıyla geriye doğru atılmış bir adımdır.

Kaynak: https://nld.com.vn/than-trong-khi-bo-quy-dinh-ve-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-196250806112343466.htm