Devlet, birincil arsa fiyatlarını belirliyor: Gayrimenkul piyasasını istikrara kavuşturacak çözüm

Devletin birincil arazi fiyatlarına ilişkin kararı, piyasa istikrarsızlığını kontrol altına almaktır.

Tarım ve Çevre Bakanlığı (TÇB), 2024 tarihli Arazi Kanununun Bazı Maddelerinde Değişiklik ve İlaveler Yapılmasına Dair Kanun Tasarısı Taslağını tamamlamak üzere kurum ve kişilerden geniş çaplı görüş topluyor ve 15. dönemin 10. oturumunda görüşülmek üzere TBMM'ye sunuyor.

Birçok darboğazı ortadan kaldırın

Tarım ve Çevre Bakanlığı'na göre, 2024 tarihli Arazi Kanunu, yürürlüğe girmesinden bu yana bir yıldan fazla bir süre geçmesine rağmen bir dizi sorunu ortaya çıkardı. Mevcut düzenlemelerdeki kısıtlamalar, işletmelerin yatırım ve proje geliştirme süreçlerinde zorluklara yol açmanın yanı sıra, özellikle sertifika verme, kullanım amacını değiştirme, parselasyon veya arazi geri alındığında tazminat alma gibi işlemlerde vatandaşların haklarını doğrudan etkiliyor.

Uzmanlar, devletin arsa fiyatlarını doğrudan belirlemesinin sanal fiyatların önüne geçeceğini söylüyor.

Vurgulanan en büyük darboğazlardan biri, mevcut iki kademeli yerel yönetim modeline uygun olmayan arazi kullanım planlaması ve planlarındaki yetersizliktir. İlçe düzeyinde yıllık arazi kullanım planlaması artık pratik değildir, bu da zaman alıcı prosedürel sorunlara yol açmakta ve arazinin işletmeye açılma sürecini yavaşlatmaktadır. Birçok hane, arazi kullanım planının güncellenmesini beklemek zorunda kaldığı için üretim ve iş fırsatlarını kaçırmakta ve bu da önemli kayıplara yol açmaktadır.

Arazi tahsisi ve kiralama mekanizmasına gelince, projeler şu anda çoğunlukla açık artırma veya ihale yoluyla yürütülmektedir. Ancak, birçok farklı mevzuata bağlı olması nedeniyle bu süreçlerin karmaşık ve iç içe geçmiş olması, proje hazırlama sürecinin uzamasına neden olmaktadır.

Özellikle Tarım ve Çevre Bakanlığı, arazi sahibinin temsilcisi olarak Devletin arazi fiyatlarının belirlenmesindeki rolünü açıklığa kavuşturmayı önerdi. Buna göre, arazi tahsisi, kiralama ve arazi kullanım amaçlı dönüşüm dahil olmak üzere birincil piyasada, arazi fiyatları danışmanlık kuruluşlarına bağlı olmaksızın Devlet tarafından belirlenecektir. İkincil piyasada, yani arazi kullanım haklarının alım satımı, devri ve ipotek edilmesinde ise, arazi fiyatları taraflar arasında kararlaştırılacak ve Devlet, planlama, altyapı ve finansal araçlar aracılığıyla dolaylı bir düzenleyici rol oynayacaktır.

Ancak gerçekte, birincil arazi değerlemesi hâlâ büyük ölçüde danışmanlık sonuçlarına ve ikincil fiyatlara dayanırken, belirli fiyatları belirleme yöntemi hâlâ birçok eksikliğe sahip, şeffaflıktan yoksun ve piyasa gelişmelerini doğru bir şekilde yansıtmıyor. Bu durum, Devletin düzenleyici rolünü zayıflatıyor, proje uygulama sürecini etkiliyor ve arazileri geri alınsa bile tazminat tutarı gerçek değere yakın olmadığında birçok hayal kırıklığına yol açıyor.

Tarım ve Çevre Bakanlığı'nın dikkat çektiği bir diğer konu ise, özellikle piyasa verilerine, yatırım türlerine ve arazi kira bedellerine bağlı olan fazlalık yöntemi olmak üzere değerleme yöntemlerinin uygulanmasındaki yanlışlıktır. Arazi kullanım hakları piyasası ise büyük ölçüde dalgalı bir seyir izlemekte olup, veriler çoğunlukla eski fiyatlara dayanmakta ve gerçek değeri veya gelecekteki potansiyeli yansıtmamaktadır. Bu durum, özellikle kırsal kesimdeki insanların, arazinin gerçek değerinin işlemlere doğru bir şekilde yansıtılmaması nedeniyle sıklıkla zarar görmesine neden olmaktadır.

Ho Chi Minh Şehri Çevre Ekonomisi Enstitüsü Müdürü Dr. Pham Viet Thuan, Arazi Kanunu'nda yapılan değişikliğin gerekli olduğunu ve sosyalist odaklı bir piyasa ekonomisi geliştirme hedefiyle uyumlu olduğunu belirtti. Thuan'a göre, mevcut kanundaki birçok hüküm gerçek yaşam ve iş dünyasının ihtiyaçlarına pek yakın değil. Özellikle, arazilerin konut arazisine dönüştürülmesinde alınan arazi kullanım ücretleri hızla artıyor; Ho Chi Minh Şehri gibi bazı yerlerde bu artış 38 kata kadar çıkıyor. Bu durum, birçok kişinin yasal kullanım haklarına erişmesini imkânsız hale getiriyor.

Dr. Thuan'a göre, Devletin birincil arazi fiyatlarına ilişkin kararı, özellikle arazi fiyat spekülasyonları, ihaleler ve ardından depozito iptallerinin fiyat seviyesini anormal şekilde yükselttiği mevcut durumda, piyasa istikrarsızlığını kontrol altına almayı amaçlayan doğru yönde atılmış bir adımdır. Ancak Dr. Thuan, arazi fiyatlandırma sisteminde birincil ve ikincil fiyatların net bir şekilde ayrılması gerektiğini belirtti. "K katsayısının kılavuz belgelerde uygulanması, ikincil fiyatların birincil fiyatlardan belirlenmesine yardımcı olacak ve aynı zamanda Devletin piyasayı düzenlemesi ve istikrara kavuşturması için etkili bir araç haline gelecektir," dedi.

Uzman ayrıca, kanunun hangi durumlarda birincil fiyatların, hangi durumlarda ikincil fiyatların uygulanacağını açıkça belirtmesi gerektiğini vurguladı. İlgili kararnameler ve genelgeler, uygulamada uygulanabilirliği sağlamak için ayrıntılı rehberlik sağlamada rol oynayacaktır.

Şeffaflığı düzenlemek ve sağlamak için tam araçlara ihtiyaç var

Devlete birincil arazi fiyatlarına karar verme yetkisi verilmesi önerisi, halkın mülkiyetinin tamamını temsil etme rolünü güvence altına almak için gerekli görülse de, birçok görüş, fiyatlandırmada piyasa faktörlerinin eksikliğinin, arazi piyasasında "iki fiyat" durumunun tekrarlanma riski taşıdığı yönündeki endişelerini dile getirmiştir. Bu durum, yalnızca piyasanın şeffaflığını etkilemekle kalmayıp, aynı zamanda bütçe kayıplarına da yol açarak işlemde yer alan taraflar arasında eşitsizliğe yol açabilir.

Geçmişte, aynı arsanın iki farklı fiyatının olduğu "çift fiyat" durumu yaygındı: Sözleşmede ve mali yükümlülükleri hesaplamak için kullanılan belgelerde belirtilen fiyat, genellikle piyasadaki gerçek işlem fiyatından çok daha düşüktü. Bunun temel nedeni, Devlet tarafından yayınlanan arsa fiyat listesinin piyasa dalgalanmalarını zamanında yansıtmaması ve bu durumun resmi fiyat ile gerçek fiyat arasında büyük bir farka yol açmasıydı.

DKRA Group Genel Müdür Yardımcısı Bay Vo Hong Thang, devletin piyasa geri bildirimi olmadan arazi fiyatlarını belirleme yetkisinin tek başına olması durumunda, bunun kolayca tarafsız fiyatlandırmaya yol açacağını ve "iki fiyat mekanizması"nın tekrar ortaya çıkmasına neden olacağını belirtti. Ona göre, fiyatlandırmanın devlet, işletmeler ve yatırımcılar dahil tüm taraflar arasında adaleti sağlamak için piyasa ilkelerine dayanması gerekiyor. Bay Thang, devletin arazi tahsis etmesi, fiyatları belirlemesi ve para toplaması durumunda, bağımsız bir izleme mekanizmasından yoksun olarak "aynı anda hem futbol oynayıp hem de düdük çalmak" gibi bir şey olacağını söyledi.

Ona göre, piyasa faktörünü tamamen ortadan kaldırmak yerine, yasa, arazi kullanıcılarının uygun destek politikalarına sahip olmasını sağlayacak şekilde sınıflandırılmasını değerlendirmelidir. Örneğin, birçok uzmanın önerdiği gibi, arazi kullanım amaçları değiştirilirken dezavantajlı gruplar için mali yükümlülüklerin muaf tutulması veya azaltılması mümkündür.

Bu arada, Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği Başkanı Bay Le Hoang Chau, iki fiyat durumu veya işletmelerin arazi politikalarından faydalanma olasılığı konusunda çok fazla endişelenmeye gerek olmadığını söyledi. Chau'ya göre, devletin gayrimenkulü kontrol etmek ve vurgunculuğu önlemek için vergilerden kredilere kadar tüm düzenleyici araçları mevcut. "Devlet, birincil piyasada arazi fiyatlarını belirleme konusunda tam yetkiye sahip, çünkü bu, tüm nüfusu temsil eden mal sahibinin hakkıdır. Öte yandan, insanlar ve işletmeler arasındaki medeni işlemlerin gerçekleştiği ikincil piyasa, piyasanın kendi kendini düzenlemesi gereken yerdir," diye vurguladı.

Aslında, son iki yıldır vergi kontrolü, noter tasdiki ve gayrimenkul devir kayıtlarının yönetimi çok sıkı bir şekilde uygulanıyor. Vergileri azaltmak için alıcılardan düşük fiyat beyan etmelerini "isteyen" birçok kişi, artık noterler ve vergi daireleri düşük beyanlara izin vermediği ve hatta olağandışı farklılıklar tespit edildiğinde belgelerin yeniden düzenlenmesini zorunlu kıldığı için düzenlemelere uymak zorunda kalıyor. Lam Dong'da gayrimenkul yatırımcısı olan Bay Pham Huu T., eskiden maliyetten tasarruf etmek için düşük gayrimenkul devir fiyatları beyan ettiğini, ancak dairelerin sıkılaşmasıyla bunu çok sıkı bir şekilde yaptığını söyledi. Bay T., "Alıcılar artık düşük fiyat beyan etmeyi de reddediyor. Daha sonra satarken ağır vergi ödeyeceklerinden endişe ediyorlar, bu yüzden gerçek fiyatı beyan etmeleri gerekiyor," dedi.

Ho Chi Minh şehrinde bir komisyoncu olan Bay Nguyen Dang Phu, "çift fiyat" beyanı sorununun neredeyse ortadan kalktığını doğruladı. Vergi makamları olaya çok müdahil oldu. Bazı sahte beyan vakaları hakkında dava açıldı, hatta cezai kovuşturma başlatılacağı konusunda uyarılar yapıldı. Şimdi hem alıcı hem de satıcı ciddi, vergiyi kim öderse sorumlu.

Sanal fiyatların engellenmesine katkıda bulunun

Le Hoang Chau'ya göre, danışmanlık kuruluşları ve değerleme kurulları aracılığıyla yapılan mevcut değerleme, arazi değerinin belirlenmesinde kolayca boşluklar yaratıyor ve hatta "gizli anlaşmalara" yol açıyor. Bu nedenle, devletin birincil piyasada fiyatları doğrudan belirlemesi gerekiyor. İkincil piyasada ise, piyasa mekanizmasının vergi araçları aracılığıyla devletin kontrolü altında tam olarak işlemesi gerekiyor. Bu yaklaşım, arazi fiyatlarının şeffaflaşmasına yardımcı olmakla kalmıyor, aynı zamanda emlak piyasasının "soğumasına" ve spekülasyonla şişirilen sanal fiyatların önlenmesine de katkıda bulunuyor.

Kaynak: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm