Devlet tarafından belirlenen birincil arsa fiyatları: Gayrimenkul piyasasını istikrara kavuşturmanın bir çözümü.

Hükümetin birincil arazi fiyatlarını belirlemesinin amacı, piyasa istikrarsızlığını kontrol etmektir.

Tarım ve Çevre Bakanlığı (MARD), 2024 tarihli Arazi Kanunu'nun bazı maddelerini değiştiren ve tamamlayan yasa taslağını nihai hale getirmek için kuruluşlardan ve bireylerden geniş kapsamlı geri bildirimler topluyor. Taslak, 15. dönemin 10. oturumunda görüşülmek üzere Ulusal Meclis'e sunulacak.

Birden fazla darboğazı ortadan kaldırın.

Tarım ve Çevre Bakanlığı'na göre, 2024 Arazi Kanunu'nun uygulanmasının üzerinden bir yıldan fazla süre geçtikten sonra bir dizi engel ortaya çıkmıştır. Mevcut düzenlemelerdeki sınırlamalar, işletmelerin yatırım ve proje geliştirme süreçlerinde zorluklar yaratmakla kalmayıp, özellikle arazi tapusu verilmesi, arazi kullanım amacının değiştirilmesi, arazinin parsellenmesi veya kamulaştırılan arazi için tazminat alınması gibi işlemlerde vatandaşların haklarını doğrudan etkilemektedir.

Uzmanlar, devletin doğrudan belirleyeceği arazi fiyatlarının, fiyat şişirmelerini önlemeye yardımcı olacağına inanıyor.

Belirlenen en büyük darboğazlardan biri, mevcut iki kademeli yerel yönetim modeliyle uyumlu olmayan arazi kullanım planlaması ve yönetimindeki yetersizliktir. İlçe düzeyindeki yıllık arazi kullanım planlaması artık pratik ihtiyaçları karşılamamakta, bu da zaman kaybına, bürokrasinin artmasına ve arazinin kullanıma açılmasında gecikmelere yol açmaktadır. Birçok hane, güncellenmiş arazi kullanım planlarını beklemek zorunda kaldıkları için üretim ve iş fırsatlarından mahrum kalmakta ve önemli kayıplar yaşamaktadır.

Arazi tahsisi ve kiralama mekanizmalarına gelince, projeler şu anda ağırlıklı olarak açık artırma veya ihale yoluyla uygulanmaktadır. Bununla birlikte, bu süreçler birçok başka yasaya bağlı olmaları nedeniyle karmaşık ve birbirine bağlı hale gelmekte, bu da proje hazırlıklarının uzamasına neden olmaktadır.

Özellikle, Tarım ve Çevre Bakanlığı, temsilci mal sahibi olarak devletin arazi fiyatlarının belirlenmesindeki rolünün açıklığa kavuşturulmasını önerdi. Buna göre, arazi tahsisi, kiralama ve arazi kullanım değişikliği de dahil olmak üzere birincil piyasada, arazi fiyatları danışmanlık kuruluşlarından bağımsız olarak devlet tarafından belirlenmelidir. İkincil piyasada, yani arazi kullanım haklarının alım satımı, devri ve ipotek edilmesiyle ilgili faaliyetlerde, arazi fiyatları taraflar arasında karşılıklı anlaşma ile belirlenecek ve devlet planlama, altyapı ve finansal araçlar yoluyla dolaylı bir düzenleyici rol oynayacaktır.

Ancak gerçekte, birincil arazi değerlemesi hala büyük ölçüde danışmanlık sonuçlarına ve ikincil piyasa fiyatlarına dayanırken, belirli fiyatları belirleme yöntemleri yetersiz, şeffaflıktan yoksun ve piyasa gelişmelerini doğru bir şekilde yansıtmamaktadır. Bu durum, devletin düzenleyici rolünü zayıflatmakta, proje uygulama sürecini etkilemekte ve arazisi kamulaştırılan kişilerin gerçek değerini yansıtmayan bir tazminat alması durumunda büyük bir kızgınlığa yol açmaktadır.

Tarım ve Çevre Bakanlığı'nın dikkat çektiği bir diğer sorun ise, özellikle piyasa verilerine, yatırım türlerine ve arazi kiralama fiyatlarına bağlı olan fazlalık yöntemi başta olmak üzere, değerleme yöntemlerinin uygulanmasındaki yanlışlıklardır. Öte yandan, arazi kullanım hakları piyasası oldukça değişkendir ve veriler çoğunlukla eski fiyatlara dayanmaktadır; gerçek değeri veya gelecekteki potansiyeli yansıtmamaktadır. Bu durum, özellikle kırsal kesimde yaşayan insanların dezavantajlı duruma düşmesine yol açmaktadır, çünkü arazinin gerçek değeri işlemlerde doğru bir şekilde yansıtılmamaktadır.

Ho Chi Minh Şehri Çevre Ekonomisi Enstitüsü Direktörü Dr. Pham Viet Thuan, arazi kanununda değişiklik yapılmasının gerekli ve sosyalist yönelimli piyasa ekonomisinin gelişim yönelimiyle tutarlı olduğuna inanıyor. Ona göre, mevcut kanundaki birçok düzenleme gerçek hayattaki durumlar ve işletme ihtiyaçlarıyla tam olarak örtüşmüyor. Özellikle, arazi kullanımını konut alanına dönüştürme bedeli, Ho Chi Minh Şehri gibi bazı bölgelerde 38 kata varan artışlarla birlikte fırlamış durumda. Bu durum, birçok insanın yasal arazi kullanım haklarına erişmesini engelliyor.

Ona göre, devletin birincil arazi fiyatlarını belirleme kararı, özellikle arazi spekülasyonu, ihaleler ve ardından teminatların kaybedilmesi gibi durumların fiyatları anormal şekilde yükselttiği mevcut bağlamda, piyasa istikrarsızlığını kontrol etmeyi amaçlayan doğru yönde atılmış bir adımdır. Bununla birlikte, Dr. Thuan, arazi değerleme sisteminde birincil ve ikincil fiyatlar arasında net bir ayrım yapılması gerektiğine dikkat çekti. "Yönlendirici belgelerde K katsayısının uygulanması, birincil fiyatlardan ikincil fiyatların belirlenmesine yardımcı olacak ve aynı zamanda devletin piyasayı düzenlemesi ve istikrara kavuşturması için etkili bir araç haline gelecektir," dedi.

Bu uzman ayrıca, yasanın hangi durumlarda birincil fiyatların, hangi durumlarda ikincil fiyatların uygulanacağını açıkça tanımlaması gerektiğini vurguladı. İlgili kararnameler ve genelgeler, pratik uygulanabilirliği sağlamak için ayrıntılı rehberlik sunmada ve bu konuda belirleyici rol oynayacaktır.

Şeffaflığı düzenlemek ve sağlamak için eksiksiz bir araç yelpazesine ihtiyacımız var.

Devlete, tüm nüfusun temsilci mülk sahibi rolünü güvence altına almak için birincil arazi fiyatlarını belirleme yetkisi verilmesi önerisi gerekli görülse de, fiyatlandırmada piyasa faktörlerinin eksikliğinin arazi piyasasında "iki kademeli fiyatlandırma" durumunun tekrarına yol açabileceği konusunda birçok kişi endişelerini dile getirmektedir. Bu durum sadece piyasa şeffaflığını etkilemekle kalmayacak, aynı zamanda bütçe kayıplarına ve işlemlere dahil olan taraflar arasında eşitsizliğe de yol açabilir.

Geçmişte "iki fiyat" durumu yaygındı; aynı arsa için iki farklı fiyat belirtiliyordu: sözleşmede ve mali yükümlülüklerin hesaplanmasında kullanılan belgelerde belirtilen fiyat, gerçek piyasa işlem fiyatından genellikle çok daha düşüktü. Bunun temel nedeni, devlet tarafından yayınlanan arsa fiyat listesinin piyasa dalgalanmalarını zamanında yansıtmaması ve bu durumun resmi fiyat ile gerçek fiyat arasında büyük bir farka yol açmasıydı.

DKRA Grubu Genel Müdür Yardımcısı Sayın Vo Hong Thang, devletin piyasa eğilimlerini yansıtmadan arazi fiyatlarını belirleme konusunda tam yetkiye sahip olması durumunda, bunun kolayca taraflı değerlemelere ve "iki fiyat mekanizmasının" tekrarına yol açacağını belirtti. Ona göre, değerleme, devlet, işletmeler ve yatırımcılar da dahil olmak üzere tüm taraflar arasında adaleti sağlamak için piyasa ilkelerine dayanmalıdır. Sayın Thang, durumu devletin aynı anda arazi tahsis etmesi, fiyat belirlemesi ve ücret toplamasına benzeterek, bağımsız bir denetim mekanizmasının bulunmadığını ve bunun "aynı anda futbol oynayıp düdük çalmaya" benzediğini söyledi.

Ona göre, piyasa faktörlerini tamamen göz ardı etmek yerine, yasa uygun destek politikaları sağlamak için arazi kullanıcılarını sınıflandırmayı düşünmelidir. Örneğin, birçok uzmanın önerdiği gibi, arazi kullanım amaçları değiştirilirken savunmasız gruplar için mali yükümlülükler kaldırılabilir veya azaltılabilir.

Bu arada, Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau, ikili fiyatlandırma sistemi veya işletmelerin arazi politikalarından kâr elde etme olasılığı konusunda aşırı endişelenmeye gerek olmadığını savundu. Ona göre, devletin gayrimenkulü kontrol etmek ve kâr elde etmeyi önlemek için vergilerden krediye kadar yeterli düzenleyici araçları bulunmaktadır. "Devletin, tüm nüfusu temsil eden mal sahibinin hakkı olduğu için, birincil piyasada arazi fiyatlarını belirleme hakkı tamdır. Öte yandan, bireyler ve işletmeler arasında sivil işlemlerin gerçekleştiği ikincil piyasa, piyasanın kendi kendini düzenlemesi gereken yerdir," diye vurguladı.

Aslında, son iki yıldır vergi kontrolü, noter tasdiki ve gayrimenkul devir belgelerinin yönetimi sıkı bir şekilde uygulanıyor. Eskiden alıcılardan vergiyi azaltmak için daha düşük fiyat beyan etmelerini "isteyen" birçok kişi artık düzenlemelere uymak zorunda kalıyor, çünkü noter ve vergi makamları artık düşük beyana izin vermiyor ve herhangi bir tutarsızlık tespit edilirse yeniden belgelemeyi bile talep ediyor. Lam Dong'da gayrimenkul yatırımcısı olan Bay Pham Huu T., eskiden maliyetten tasarruf etmek için gayrimenkul devirlerinde daha düşük fiyat beyan ettiğini, ancak yetkililerin düzenlemeleri sıkılaştırmasından bu yana çok daha titiz davrandığını anlattı. Bay T., "Alıcılar da artık daha düşük fiyat beyan etmeyi reddediyor. Daha sonra sattıklarında yüksek vergi ödemekten endişe ediyorlar, bu yüzden doğru fiyatın beyan edilmesini istiyorlar," dedi.

Ho Chi Minh şehrinde emlakçı olan Bay Nguyen Dang Phu, 'iki fiyat' beyan etme uygulamasının neredeyse ortadan kalktığını doğruladı. Vergi makamları çok dikkatli davranıyor. Yanlış beyan vakalarının birçoğu mahkemeye çağrıldı, hatta cezai kovuşturma uyarısı yapıldı. Artık hem alıcılar hem de satıcılar eylemlerine çok önem veriyor ve vergiyi ödeyen kişi kendi eylemlerinden sorumlu oluyor.

Yapay fiyat enflasyonunun dizginlenmesine katkıda bulunmak.

Sayın Le Hoang Chau'ya göre, danışmanlık kuruluşları ve değerleme konseyleri aracılığıyla yapılan mevcut arazi değerleme yöntemi, kolayca boşluklar yaratmakta ve hatta arazi değerinin belirlenmesinde gizli anlaşmalara yol açmaktadır. Bu nedenle, birincil piyasada doğrudan devlet değerlemesi gereklidir. İkincil piyasada ise, vergi araçları yoluyla devlet kontrolü altında piyasa mekanizmalarının tam olarak uygulanması gerekmektedir. Bu yaklaşım, arazi fiyatlarında şeffaflığı artırmaya yardımcı olmakla kalmaz, aynı zamanda gayrimenkul piyasasını soğutmaya ve spekülasyondan kaynaklanan şişirilmiş fiyatları önlemeye de katkıda bulunur.

Kaynak: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm