Gayrimenkul kredilerinde "sıcak" büyüme: Endişe içinde iyimserlik mi?

Mặc dù tín dụng bất động sản đang tăng tốc, nhưng thực tế lại không tạo ra sự chuyển động như mong đợi

Gayrimenkul kredilerinde ivmelenme yaşansa da beklenen hareketlilik henüz sağlanamıyor.

Gayrimenkul kredileri 2025'in ilk 10 ayında keskin bir artış göstererek bol sermaye, ancak düşük likidite yarattı. Birçok uzman, bu durumun sadece ekonomiyi etkilemekle kalmayıp aynı zamanda piyasanın sürdürülebilirliği hakkında da birçok soru işareti yarattığı konusunda uyarıyor.

Kredi büyümesi kaygısı

2025 yılının ilk 10 ayında gayrimenkul kredileri güçlü bir şekilde artarak ekonominin gelişiminde ana itici güçlerden biri haline geldi. Vietnam Devlet Bankası (SBV) Para Politikası Departmanı Direktörü Sayın Pham Chi Quang'a göre, tüm bankacılık sistemindeki krediler %13,4'lük bir büyüme oranına ulaştı ve bunun önemli bir kısmını gayrimenkul kredileri oluşturuyor. Bu, çok net bir eğilimi yansıtıyor: gayrimenkul, kredi akışları için cazip bir hedef olmaya devam ediyor. Ancak bu artış, piyasada ciddi bir dengesizlik yaratıyor.

Tăng trưởng — Nakit akışı veya kira geliri açısından gerçek değer olmadan alım-satım, "sörf" yapmak gayrimenkul değerlerini aşırı yükseltti, likiditeyi zayıflattı.

Büyük bankaların 2025 yılı üçüncü çeyreğine ilişkin mali raporları, gayrimenkul kredilerinin ivme kazanmasına rağmen beklenen hareketliliği yaratmadığını gösteriyor. VPBank'ta gayrimenkul faaliyetleri, toplam vadesi geçmiş kredilerin %22,97'sini oluştururken, MB'de bu oran %10,42'dir. Bu, gayrimenkule yönelik kredi sermayesi akışlarının genel ekonomiye hakim olduğunu açıkça göstermektedir. Ancak Ho Chi Minh City gibi bazı bölgelerde, pazar yeni açılan daire sayısıyla hareketli olsa da, işlem sayısı arzdaki artışla orantılı değildir.

Ho Chi Minh City'de yakın zamanda düzenlenen 2026 Yatırım Forumu'nda konuşan ekonomi uzmanı Dinh The Hien, bu dengesizliğin temel nedeninin, gayrimenkul piyasasının yıl başından bu yana "yüksekten al, yüksekten sat" durumunda olması olduğunu söyledi. Bu eğilim devam ederse, piyasa bir balon riskiyle karşı karşıya. Gayrimenkul piyasasının giderek kısa vadeli spekülasyona bağımlı hale geldiği bir dönemde bu, göz ardı edilemeyecek bir uyarı. Nakit akışı veya kira geliri açısından gerçek değer olmadan alım satım yapmak, "sörf yapmak" gayrimenkul değerlerini çok yükselterek likiditeyi zayıflattı.

Gayrimenkul kredilerindeki güçlü büyümeye rağmen, piyasa istenilen sürdürülebilir döngüyü yaratamadı. Property Guru'ya göre, Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi önemli bölgelerdeki gayrimenkul fiyatları keskin bir şekilde arttı ve Hanoi'de 5 yıl içinde %112 gibi etkileyici bir artış yaşandı. Ancak bu fiyat artışı, insanların geliri ve piyasanın alım kapasitesiyle orantılı değil. Dolayısıyla piyasa likiditesi de zayıfladı ve bu durum birçok gayrimenkul projesinde "boşluğa" yol açan ana nedenlerden biri.

Piyasanın dengesiz olduğu uyarısı

Gayrimenkul spekülasyonunun eşik değerini aşması, hem piyasa hem de ekonomi için büyük bir tehdit haline geliyor. Konut fiyatları aşırı yükseldiğinde, özellikle orta ve düşük gelirli birçok kişi konuta erişemiyor. Bu durum, likiditeyi azaltmanın yanı sıra, bol nakit akışının sürdürülebilir kalkınma amaçları için değil, ağırlıklı olarak spekülatif amaçlar için kullanılması nedeniyle ekonominin dengesini de bozuyor.

Gayrimenkul, bankacılık sisteminden büyük sermaye akışı çekmesine rağmen, kredi ile fiili işlemler arasında net bir geçiş yaratmamıştır. Şimdiye kadar, halka açık işletmelerin envanteri 570.000 milyar VND'yi aşmış olup, bu da piyasadaki proje geliştirme ile fiili tüketim kapasitesi arasındaki dengesizliği göstermektedir. Bu, nakit akışının likiditeye dönüştürülemediği mevcut gayrimenkul piyasasının zayıf noktasıdır.

Uzmanların önerdiği çözümlerden biri, özellikle spekülatif amaçlı krediler olmak üzere gayrimenkule olan kredi akışını kontrol altına almak. Uzman Dinh The Hien şu uyarıda bulundu: "'Yüksekten al, yüksekten sat' zihniyeti, bir grup yatırımcının kısa vadede kâr elde etmesine yardımcı olur, ancak aşırı ısınma döngüsü yaratarak piyasa çöküşüne yol açma riski taşır." Bu, gayrimenkul piyasasının sürdürülemezliğinin temel sorunudur. Gerçek gelir ve kârlılıkla orantılı olmayan aşırı yüksek gayrimenkul fiyatlarının sürdürülmesi, sürdürülebilir kalkınmada istikrarsızlığa ve zorluğa yol açacaktır.

Phat Dat Şirketi Yönetim Kurulu Üyesi Sayın Vu Thanh Le'nin önerdiği bir diğer uygulanabilir çözüm ise, ikinci konutlar, terk edilmiş araziler ve ilk ev kredilerinin faizlerinin düşülmesi gibi vergi araçlarının uygulanmasıdır. Bu strateji, gayrimenkul kredilerinin hızla arttığı birçok ülkede başarıyla uygulanmıştır. Spekülatif nakit akışının sıkı bir şekilde kontrol edilmesi, piyasanın istikrara kavuşmasına ve insanların gerçek ihtiyaçlarını karşılayan gayrimenkul ürünlerinin yaratılmasına yardımcı olacaktır.

Sermaye gayrimenkule "güçlü" bir şekilde akıyor

Dizin	Ölçek	Büyüme
Toplam ödenmemiş gayrimenkul borcu (31 Ağustos 2025)	> 4 milyon milyar VND	Yıllık bazda %19 artış
Ekonominin toplam borç bakiyesini hesaplayın	%23,68	(yakın tarihin en yükseği)
Gayrimenkul işletme kredileri	1,79 trilyon VND	+24% (en sıcak)
Tüketici/kendi kendine kullanım kredileri	2,28 milyon VND	+12%

Kaynak: Devlet Bankası

Uzmanlar ayrıca, gayrimenkul piyasasının sürdürülebilir bir şekilde gelişmesi için projelerin yasal olarak şeffaf olması, gerçek konut ihtiyaçlarına hizmet etmesi ve uzun vadeli bir vizyona sahip olması gerektiğine inanıyor. Bu dönemde, gayrimenkul piyasası artık düzensiz artış ve azalış döngülerinin hakimiyetinde olmayacak, istikrarlı bir şekilde gelişerek ekonomi ve insanlar için gerçek değer yaratacak.

Gayrimenkule olan güçlü kredi akışı kısa vadede ekonomik büyümeye yardımcı olsa da, sıkı bir şekilde kontrol edilmezse likidite ve piyasa sürdürülebilirliği açısından ciddi sonuçlara yol açacaktır. Yönetim ajanslarının spekülasyonu azaltmak için sert önlemler alması ve böylece gelecekte Vietnam gayrimenkul piyasasının önemli ve sürdürülebilir gelişimini desteklemesi gerekmektedir.

Kaynak: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm