Gayrimenkul sermaye akışının "Güney'e" doğru dalgası

Güney bölgesi, özellikle Ho Chi Minh Şehri, özellikle Kuzey'deki yatırımcıların "Güney'e" doğru gayrimenkul sermaye akışı dalgasında cazip bir destinasyondur. Ancak yatırımcıların, piyasa yeniden yapılanması bağlamında güvenlik ve verimliliği sağlamak için, hızlı kâr beklentisi yerine segmentleri dikkatlice seçmeleri, finansal kapasiteyi değerlendirmeleri ve uzun vadeli stratejilere öncelik vermeleri gerekmektedir.

Konut fiyatları "yüksek" kalmaya devam ediyor, nakit akışı hareket yönünü arıyor

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü'nün (VARS IRE) araştırma verilerine göre, 2025 yılının ilk 9 ayında Hanoi pazarında yaklaşık 22.000 yeni açılan daire kaydedildi. Bu rakam, 2024 yılındaki toplam arzın %64'üne ve 2019-2025 yılları arasındaki aynı dönemdeki en yüksek seviyeye denk geliyor. Özellikle daireler, toplam yeni arzın %76'sını oluşturarak öncü rol oynamaya devam ediyor.

Gayrimenkul sermayesi akımları şu anda güçlü bir şekilde Güney bölgesine kayıyor. Fotoğraf: VARS

Ancak satış fiyatı, ^{metrekare başına} 100 milyon VND'nin üzerinde fiyata sahip yeni projeler giderek daha popüler hale gelirken bile "daha da" yükselmedi. Hanoi'deki daire fiyat endeksi (fiyat endeksi, VARS tarafından seçilip gözlemlenen proje örneklemindeki projelerin baz dönemine (2019'un ilk çeyreği) kıyasla dönemin (cari dönem) ortalama satış fiyatı dalgalanmasını yansıtır), 2025'in üçüncü çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %5, baz dönemine (2019'un ilk çeyreği) göre ise %96,2 arttı; bu da eski Ho Chi Minh Şehri'ndeki aynı dönemdeki artışın 1,7 katı.

Hanoi'deki dairelerin (ilk kez satılık dairelerin) birincil fiyat seviyesi de yeni bir "rekor" kırarak ortalama 95 milyon VND/ ^m2'ye ulaştı ve bu rakam Ho Chi Minh şehrinden daha yüksek. Üçüncü çeyrekte yeni arzın %43'ünden fazlası 120 milyon VND/ ^m2'nin üzerinde fiyatlandırıldı.

Yüksek "sabitlenmiş" konut fiyatları, fiyat artış marjını daraltarak yatırım sermayesinin cazibesini azalttı. Aynı zamanda, sermaye değerleri birçok yatırımcının finansal kapasitesinin ötesinde olduğundan, nakit akışı Hanoi'den makul fiyatlara ve daha yüksek büyüme potansiyeline sahip pazarlarda yeni fırsatlar aramaya doğru kaymaya başladı.

Hanoi çevresindeki altyapı bağlantılarının tam olduğu illerde yoğunlaşmanın yanı sıra, nakit akışı güçlü bir şekilde Güney bölgesine kayıyor.

Vietnam Emlakçılar Birliği (VARS) Genel Sekreter Yardımcısı Nguyen Thai Binh , ikinci çeyreğin sonunda bir dizi yatırımcının ön istatistiklerine göre, yılın ilk yarısında Güney'deki toplam işlemlerin yaklaşık %20'sinin Kuzey'den gelen müşteriler tarafından gerçekleştirildiğini, bunun geçen yılın aynı dönemine göre iki kat daha fazla olduğunu belirtti. Üçüncü çeyreğin sonunda ise bu oran %30'a ulaşarak 2016-2020 dönemindeki hareketli döneme neredeyse eşitlendi.

Buna göre, Güney bölgesi, son 3 yıldır kümülatif seviyede tutulan fiyat seviyesi sayesinde sermaye çekiyor ve yatırımcılar için büyüme alanı ve cazip kâr marjları sağlıyor. Eski Ho Chi Minh Şehri'nin dış mahallelerindeki bazı bölgelerde, birleştirilmiş yerleşim yerleri de dahil olmak üzere, fiyat seviyeleri Hanoi'den %30-40 daha düşükken, altyapı bağlantıları ve kentleşme hızı keskin bir şekilde artıyor.

Örneğin, 2-4 milyar VND'lik Hanoi'de yalnızca 1 yatak odalı veya 1+1 daire satın alabilirsiniz. Ho Chi Minh City'de ise yatırımcılar, dairelerden müstakil evlere kadar daha çeşitli seçenekler arasından seçim yapabilirler. Özellikle, Ho Chi Minh City'nin banliyö bölgelerinde yeni açılan bazı projelerin fiyatı, Hanoi'nin banliyö bölgelerine kıyasla şu anda yalnızca 2/3 oranında olduğundan, orta ve uzun vadede fiyat artış marjı daha cazip hale geliyor.

Hanoi'den Ho Chi Minh City ve çevresine sermaye akışı yalnızca "ucuz fiyat avlamak" için değil, aynı zamanda portföyleri çeşitlendirmek ve sermaye verimliliğini optimize etmek için de gerçekleşiyor. Ho Chi Minh City pazarı, Hanoi ile karşılaştırıldığında, özellikle üst düzey daire segmentinde, eksiksiz yasal belgelere ve birinci sınıf lokasyonlara sahip olmasıyla, potansiyel yatırımcıların uzun vadeli varlık biriktirme ihtiyaçlarını karşılayan belirgin bir farklılığa sahiptir.

Dinamik bir ekonomik merkezin avantajı sayesinde hem fiyat artışı potansiyeli hem de efektif kira getirisi sağlayan, yabancı doğrudan yatırımları ve üst düzey konut ihtiyacı olan yabancı uzmanları güçlü bir şekilde çeken bir ürün grubudur.

Altyapı hızlanırken fırsatlar ortaya çıkıyor ancak dikkatli olmak gerekiyor

"Güney'e doğru genişleme" trendi, hukuki sorunların çözülmesinin ardından Güney'e bir dizi büyük yatırımcının geri dönmesi ve güçlü iletişim kampanyalarıyla da destekleniyor. Özellikle Hanoi'li birçok bireysel yatırımcı, projelerini Güney'e genişletirken, marka ve uygulama kapasitesine dair bilgilerinden yararlanarak tanıdık yatırımcılarla çalışma eğiliminde.

Can Gio'daki kent kompleksi gibi birçok büyük ölçekli proje, stratejik konumları ve uzun vadeli geliştirme potansiyelleri sayesinde lansmanlarından bu yana Hanoi yatırımcılarından büyük ilgi gördü. Kuzeyli aracı kurumlar da Güney'deki şubelerini hızla genişleterek müşteri ekosistemlerini ve hizmetlerini de beraberinde getirdiler.

Üstelik büyük yatırımcıların bazı projelerinin fiyatları düşük seyrederken, Kuzey'deki benzer projelerin fiyatları iki katına çıkmış, hatta birçok yatırımcı tarafından "kazılıp" çıkarılmış, hatta fiyatlar 1 haftada yüzde 5 artmış.

Yatırım çekiciliğini artırmaya yardımcı olan önemli bir faktör, yeni Ho Chi Minh Şehri'nin idari birleşmesinin ardından altyapı geliştirme politikası ve bölgesel planlama motivasyonudur. Birçok yeni proje şu anda metro hatlarını, çevre yollarını ve önemli trafik akslarını yakından takip ederek bölgeler arası bağlantıyı iyileştiriyor ve gelecekteki varlık değerini artırıyor; bu da özellikle Hanoi yatırımcıları için cazip.

VARS IRE, genel olarak gayrimenkul yatırımı nakit akışının "Güney'e" doğru dalgasının güçlendiğine inanıyor. Güney, özellikle Ho Chi Minh Şehri, uygun fiyatlar, hızlandırılmış altyapı ve iyileştirilmiş yasal çerçeve sayesinde giderek yeni bir destinasyon haline geliyor.

Ancak yatırımcıların, piyasa yeniden yapılandırması bağlamında güvenlik ve verimliliği sağlamak için, hızlı kâr beklentisi yerine segmentleri dikkatlice seçmeleri, finansal kapasitelerini değerlendirmeleri ve uzun vadeli stratejilere öncelik vermeleri gerekmektedir. Çoğu işlemin hâlâ yatırım talebine bağlı olduğu ve arzın hızla arttığı bir ortamda, yatırımcılar geniş çaplı yatırımlar yapmak için çok fazla borç sermayesi kullanırlarsa, faiz oranları arttığında veya likidite azaldığında pasif bir konuma düşebilirler. En kötü senaryo ise, nakit akışındaki aksaklığın proje durgunluğuna yol açarak piyasa duyarlılığını ve yatırımcı güvenini etkilemesidir.

Kaynak: https://daibieunhandan.vn/lan-song-nam-tien-cua-dong-von-bat-dong-san-10394920.html