2024 Arazi Kanunu'nun Uygulanması: Kaynakların kilidini açma beklentileri

Bach Dat An Şirketi'nin kentsel projesinde arazi satın alan kişilere uzun yıllar uygulanmasına rağmen hala kırmızı kitap verilmedi. Fotoğraf: H.QUANG

Arazi simsarlarının ve "yeşil pirinç" satışının zamanı sona erdi

Bach Dat An Şirketi'nin yatırım yaptığı projelerden kaynaklanan sorunların çözümü için il teşkilatlarının vatandaşlarla yaptığı yaklaşık 200 toplantı, sözde kentsel gelişim projelerinin "patlama" döneminin sonuçlarının tipik örnekleridir.

Şu ana kadar yetkililer büyük çaba ve sorumluluklar sarf etmiş, ilin en üst düzey yetkilileri "ültimatom" vermiş olsalar da, Bach Dat An davasının tam olarak sonuçlanması muhtemelen biraz daha zaman alacaktır.

Sadece Bach Dat An değil, ilde işletmeler tarafından yatırım yapılan yaklaşık 200 konut ve kentsel alan projesinin birçoğu farklı düzeylerde sorunlarla karşı karşıya.

Devlete, halka ve işletmelere verilen zararın rakamlarını (hatta tahminlerini) henüz kimse hesaplamadı, ancak özellikle toprak kaynaklarının muazzam israfı ve sosyal sonuçları apaçık ortada. Ve projelerin her yerde olduğu bir dönemin sonuçlarını çözmek için her düzeydeki yetkililerin daha uzun yıllar harcaması gerekecek!

2024 Tapu Kanunu ve 1 Ağustos 2024 tarihinden itibaren yürürlüğe giren Gayrimenkul Ticareti ve Konut (değiştirilmiş) kanunları, tüm şehir ve kasabaların muhtarlıklarında arazilerin bölünmesini ve satışını kesin olarak yasaklıyor.

Aynı zamanda, kentsel ve konut inşaat projelerine ruhsatlandırma aşamasından başlayarak tüm uygulama süreci boyunca sıkı denetimler uygulanmaktadır. Özellikle, kamuoyunda şeffaflık ve bilgilendirme zorunluluğu kapsamlı olup, proje uygulamasının yasallığı, ölçeği ve ilerleyişi ayrıntılı olarak açıklanmaktadır.

"Toprak dostu" projelerin iptali

2024 tarihli Arazi Kanunu'na göre, yatırım projesinde belirtilen sürenin gerisinde kalan veya araziyi kullanmayan proje yatırımcılarına, arazi kullanım süresi en fazla 24 ay uzatılacak ve uzatılan süreye ilişkin arazi kullanım bedeli ve arazi kirası tutarında ek bir tutarı devlete ödemek zorunda kalacaklar.

Yatırımcı, uzatılan süre sonunda araziyi kullanıma açmamışsa, Devlet, arazi, araziye bağlı varlıklar ve arazi üzerindeki kalan yatırım maliyetleri için herhangi bir tazminat ödemeden araziyi geri alır.

Uzmanlara göre, yeni yasal düzenlemelerle gayrimenkul yatırımcılarına yönelik sıkı bir "eleme" yapılacak; finansal kaynakları kısıtlı küçük işletmeler, fırsatçı ve profesyonel olmayan işletmeler oyundan elenecek.

Kâr amacıyla "yeşil pirinç" satışı artık söz konusu olmayacak. Çünkü işletmeler, ancak devlete karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirip öngörülen altyapı koşullarını sağladıktan sonra projelerini satışa sunabilecekler.

Değiştirilen Gayrimenkul Ticareti Kanunu, amatör emlakçıları ve serbest çalışanları (ki bunlar uzun zamandır halk arasında "arazi simsarı" olarak anılıyor) da yasaklıyor. Duvarcı ve sebze satıcılarının da arazi "ticareti" yapmasının veya uzun zamandır yaygın olan kırsaldan şehre emlak "aracılarının" yayılmasının önüne geçiyor.

Kentsel düşünce

1 Ağustos 2024 tarihinden itibaren Devlet, şehir ve kasabaların muhtarlıklarındaki arazi parselasyon projelerine ruhsat vermeyecek. Arazi projelerine yatırım yapanlar, kasaba ve kasabaların çevresindeki kırsal alanlara yoğunlaşmak zorunda kalacak.

Geliştirme alanlarındaki ciddi kısıtlamalar ve gayrimenkul projelerine ilişkin yasal kısıtlamaların sıkılaşmasıyla birlikte analistler, yakın gelecekte arazi fiyatlarının artacağını ve bunun da konut arazisine gerçek anlamda ihtiyaç duyan düşük gelirli kişiler için dezavantajlı duruma yol açacağını öngörüyor.

Özellikle 13. Merkez Yürütme Kurulu'nun 18. Kararı'nda yer alan "çok sayıda evi ve arazisi olup da bunları etkin bir şekilde kullanmayan kişilere yüksek vergiler uygulanması" politikası yasal olarak kurumsallaştırılmadığı sürece, arazi spekülasyonu muhtemelen birçok kişi için hâlâ cazip olacaktır.

Quang Nam, yakın geçmişteki aşırı kentsel gelişimin ağır sonuçlarına katlanmak zorunda kaldı ve bundan çok değerli dersler çıkaracağı kesin.

Bunlardan en belirginleri, altyapının tamamlanmasına rağmen birçok kentsel alanda yaygın ve kalıcı çölleşmenin sürmesi; insanların çoğunun projelerden arazi satın alarak çoğunlukla ticari spekülasyon yapması; projelerin terk edilmesi ve uzun yıllar bakımsız kalması nedeniyle üretim için arazi kaybı; yerleşip geçimini sağlama ihtiyacından dolayı çok bunalmış birçok hane ve bireyin toplumsal öyküsü, ancak arazi fiyatlarının ulaşılamaz seviyelerde olmasıdır...

Kentleşme ve kentsel gelişim kaçınılmaz eğilimlerdir. Ancak, her bir gelişme aşamasına uygun olarak nasıl, hangi yönde ve yol haritasının izlenebileceği, Parti'nin yönelimine uygun olarak arazi kaynaklarını en etkili şekilde değerlendirmek ve toplumsal sorunları uyumlu bir şekilde çözmek için her yerel yönetimin göz önünde bulundurması gereken bir sorundur.

Quang Nam'ın 2024-2025 dönemindeki yatırım çekme projeleri ve yatırım çekme öncelikleri listesinde (İl Halk Komitesi'nin 21 Mayıs 2024 tarihli 1221-QD/UBND sayılı Kararı) yerleşim yerlerindeki 233 projeden 40'a kadarının kentsel gelişime, çoğunlukla pazar alanları, kentsel yerleşim alanları (arazi işletmeleri) şeklinde yatırım çeken projeler olduğu belirtilmektedir.

Gerçekten kaç veya ne kadar az projenin gerekli ve acil olduğunu, hedefin ne olduğunu (iş spekülatörleri mi yoksa yerel halkın konut ihtiyaçları mı) ve projenin girdi - çıktı sorunlarını belirlemek zor, ancak eyaletteki yerel yönetimlerin fazlasıyla "farkında" olması ve ifraz ve arazi satış projelerinin bedelini ödemek zorunda kalması nedeniyle bunlar kesinlikle göz ardı edilemeyecek sorunlar olacaktır.

Yukarıda bahsi geçen araziye ilişkin üç kanunun yürürlüğe girmesinin ardından uzmanların dikkat çeken bir diğer öngörüsü ise önümüzdeki dönemde sanayi gayrimenkullerinin yerli ve yabancı yatırımcıların ilgisini güçlü bir şekilde çekeceği yönünde.

Quang Nam eyaletinin planlamasında, 2030 yılına kadar 10 bin hektardan fazla sanayi parkı alanının geliştirilmesi kararlaştırılmıştır. Uygulama, sanayi arazilerinin en yüksek verimliliği sağladığını, kar getirdiğini ve yerel sosyo -ekonomik kalkınmaya en çok katkıda bulunduğunu kanıtlamıştır.

----------------------
Ders 3: Tarım arazisi "çözüldüğünde"

Source: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html