2024 Arazi Yasasının Uygulanması: Kaynakların Kullanımına İlişkin Beklentiler.

Uzun yıllar süren uygulamaya rağmen, Bach Dat An Şirketi'nin kentsel gelişim projesinde arsa satın alan kişiler hâlâ tapu belgelerini alamadılar. Fotoğraf: H.QUANG

Arsa simsarlarının ve tapu devri tamamlanmadan mülk satmanın dönemi sona erdi.

Bach Dat An Şirketi'nin yatırım yaptığı projelerden kaynaklanan sorunları ele almak üzere il düzeyindeki kurumlar tarafından düzenlenen yaklaşık 200 kamuoyu istişaresi, kentsel gelişim adı verilen projelerdeki "patlama" döneminin sonuçlarına tipik bir örnektir.

Şu ana kadar, yetkililerin tüm çabalarına, sorumluların gösterdiği gayrete ve en üst düzey eyalet liderlerinin verdiği ültimatoma rağmen, Bach Dat An davasının tamamen çözüme kavuşturulması muhtemelen biraz daha zaman alacaktır.

Bach Dat An yalnız değil; eyalette özel işletmelerin yatırım yaptığı yaklaşık 200 konut ve kentsel gelişim projesinin çoğu, çeşitli derecelerde sorunlarla karşı karşıya.

Devlete, halka ve işletmelere verilen zararın boyutunu (tahmini bile olsa) henüz kimse hesaplamadı, ancak özellikle arazi kaynakları olmak üzere muazzam kaynak israfı ve bunun sonucunda ortaya çıkan sosyal sonuçlar yadsınamaz. Ve her yerde büyük bir tantanayla projelerin başlatıldığı bir dönemin ardından yaşananların çözüme kavuşturulması için yetkililerin her düzeyde daha çok yıl alması gerekecek!

1 Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe giren 2024 tarihli Arazi Kanunu ve değiştirilmiş Gayrimenkul ve Konut İşletme Kanunları, tüm şehir ve kasabaların tüm bölgelerinde arsa parsellerinin bölünmesini ve satışını kesinlikle yasaklamaktadır.

Aynı zamanda, kentsel ve konut inşaat projeleri, ruhsat aşamasından uygulama sürecinin sonuna kadar sıkı bir şekilde düzenlenmektedir. Özellikle, projenin hukuki yönleri, ölçeği ve ilerlemesi hakkında kapsamlı ve ayrıntılı kamuoyu bilgilendirmesi zorunludur.

Araziyi gasp eden projeleri iptal edin.

2024 Arazi Kanununa göre, proje yatırımcıları araziyi kullanıma açmakta başarısız olursa veya yatırım projesinde belirtilen takvime göre arazi kullanımında gecikme yaşarsa, yatırımcıya en fazla 24 aylık bir uzatma verilebilir ve uzatılan süre için arazi kullanım ücretine veya arazi kiralama ücretine eşdeğer ek bir tutarı Devlete ödemesi gerekir.

Yatırımcı, uzatılan süre sonunda araziyi kullanıma sokamazsa, Devlet araziyi, araziye bağlı varlıkları ve kalan yatırım maliyetlerini tazminat ödemeden geri alacaktır.

Uzmanların analizine göre, yeni yasal düzenlemelerle birlikte, gayrimenkul yatırımcıları ve işletmeleri için yakında sıkı bir "eleme" süreci başlayacak; sınırlı mali kaynaklara sahip küçük işletmeler, fırsatçı ve profesyonel olmayan uygulamalara girişenler oyundan elenecek.

Projeleri kâr amacıyla erken satma uygulaması artık yer bulamayacak. Çünkü işletmelerin, devlete karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirdikten ve yönetmeliklerde belirtilen altyapı gereksinimlerini karşıladıktan sonra projelerini başlatmalarına izin verilecek.

Değiştirilen Gayrimenkul İşletme Kanunu, lisanssız, serbest çalışan gayrimenkul simsarlarını (uzun zamandır "arazi spekülatörleri" olarak biliniyorlardı) da yasaklıyor. Amaç, inşaat işçilerinin ve sebze satıcılarının da arazi ticaretiyle uğraşmasını veya uzun süredir devam eden bir sorun olan, kırsal alanlardan şehirlere yayılan gayrimenkul "ajanslarının" çoğalmasını önlemektir.

Şehir düşüncesi

1 Ağustos 2024'ten itibaren, devlet artık şehir ve kasabaların mahallelerinde arazi bölme projeleri için izin vermeyecek. Arsa projelerine yatırım yapanlar, şehir ve kasabaların dışındaki kırsal alanlara odaklanmak zorunda kalacaklar.

Geliştirme alanındaki önemli sınırlamalar ve gayrimenkul iş projelerine yönelik daha sıkı yasal kısıtlamalar nedeniyle, analistler yakın gelecekte arazi fiyatlarının keskin bir şekilde artacağını ve konut ihtiyacı olan düşük gelirli bireyleri dezavantajlı duruma düşüreceğini öngörüyor.

Özellikle, 13. Merkez Komitesi'nin 18. Kararında belirtildiği gibi, "çok sayıda ev ve araziye sahip olup bunları etkin bir şekilde kullanmayanlara yüksek vergiler uygulama" politikası yasal olarak kurumsallaştırılmadığı sürece, arazi spekülasyonu birçok insan için cazip kalmaya devam edecektir.

Son zamanlarda kontrolsüz kentleşmenin ciddi sonuçlarından etkilenen Quang Nam eyaleti , şüphesiz birçok değerli ders çıkaracaktır.

Bunlar arasında en dikkat çekici sorunlar, tamamlanmış altyapıya rağmen birçok kentsel alanda yaygın ve sürekli ihmal; projelerdeki arsa alıcılarının çoğunun bunu öncelikle spekülatif ticari amaçlarla yapması; projelerin yıllarca terk edilmiş ve tamamlanmamış halde kalması nedeniyle sakinlerin tarım arazilerini kaybetmesi; ve birçok hane ve bireyin acil konut ve geçim ihtiyacıyla karşı karşıya kalmasına rağmen, arsa fiyatlarının ulaşamayacakları kadar yüksek olması gibi sosyal sorunlardır.

Kentleşme ve kentsel gelişim kaçınılmaz eğilimlerdir. Ancak, her bir gelişim aşamasına uygun olarak nasıl, hangi yönde ve hangi yol haritasıyla ilerleneceği, Parti'nin yönergelerine uygun olarak arazi kaynaklarını en etkili şekilde kullanmak ve sosyal sorunları uyumlu bir şekilde çözmek için her yerel yönetimin dikkate alması gereken bir sorundur.

Quang Nam Eyaleti'nin 2024-2025 dönemi için Yatırım Çekme Projeleri ve Öncelikli Yatırım Çekme Projeleri Listesi'nde (Eyalet Halk Komitesi'nin 21 Mayıs 2024 tarihli, 1221-QD/UBND sayılı Kararı), yerleşim yerlerindeki 233 projeden 40'ının kentsel gelişim yatırımlarını çektiği, bunların çoğunun da pazar yerleri ve kentsel yerleşim alanları (arsa ticareti) şeklinde olduğu görülmektedir.

Kaç projenin gerçekten gerekli ve acil olduğunu, amaçlarının ne olduğunu (spekülatörler mi yoksa yerel sakinlerin konut ihtiyaçları mı) ve hatta bu projelerin girdi-çıktı yönlerini kesin olarak söylemek zordur. Bununla birlikte, bunlar kesinlikle göz ardı edilemeyecek konulardır, çünkü ildeki yerel yönetimler arazi bölme ve satış projelerinin bedelini çok iyi deneyimlemiş ve ödemiştir.

Uzmanlardan gelen bir diğer dikkat çekici tahmin ise, yukarıda bahsedilen üç araziyle ilgili yasanın yürürlüğe girmesinin ardından, sanayi gayrimenkullerinin önümüzdeki dönemde yerli ve yabancı yatırımcıları güçlü bir şekilde cezbedeceğidir.

Quang Nam il planlaması, 2030 yılına kadar 10.000 hektardan fazla sanayi arazisinin geliştirilmesini öngörmüştür. Pratik deneyimler, sanayi arazilerinin en etkili, karlı ve yerel sosyo -ekonomik kalkınmaya en çok katkı sağlayan alan olduğunu kanıtlamıştır.

----------------------
3. Ders: Tarım arazileri "serbest bırakıldığında"

Kaynak: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html