2024 Arazi Kanunu'nun Uygulanması: Kaynakların kilidini açma beklentileri

Bach Dat An Şirketi'nin kentsel projesinde arazi satın alan kişilere uzun yıllar uygulanmasına rağmen hala kırmızı kitap verilmedi. Fotoğraf: H. QUANG

Arazi simsarlarının ve "yeşil pirinç" satışının zamanı sona erdi

Bach Dat An Şirketi'nin yatırım yaptığı projelerden kaynaklanan sorunların çözümü için il teşkilatlarının vatandaşlarla yaptığı yaklaşık 200 toplantı, sözde kentsel gelişim projelerinin "patlama" döneminin sonuçlarının tipik örnekleridir.

Şu ana kadar yetkililer büyük çaba ve sorumluluklar sarf etmiş, ilin en üst düzey yetkilileri "ültimatom" vermiş olsalar da Bach Dat An davasının tam olarak sonuçlanması için biraz daha zamana ihtiyaç var.

Sadece Bach Dat An değil, ilde işletmeler tarafından yatırım yapılan yaklaşık 200 konut ve kentsel alan projesinin birçoğu farklı düzeylerde sorunlarla karşı karşıya.

Devlete, halka ve hatta işletmelere verilen zararın rakamlarını (tahminlerini bile) henüz kimse hesaplamadı, ancak özellikle toprak kaynaklarının muazzam israfı ve bunun sosyal sonuçları apaçık ortada. Ve projelerin her yerde olduğu bir dönemin sonuçlarını çözmek için her düzeydeki yetkililerin daha uzun yıllar harcaması gerekecek!

2024 Tapu Kanunu ve 1 Ağustos 2024 tarihinden itibaren yürürlüğe giren Gayrimenkul Ticareti ve Konut (değiştirilmiş) kanunları, tüm şehir ve kasabaların mahallelerinde arsa parsellerinin bölünmesini ve satışını kesin olarak yasaklıyor.

Aynı zamanda, kentsel ve konut inşaat projelerinde ruhsatlandırma aşamasından uygulama sürecine kadar sıkılaştırmalar yapılmaktadır. Özellikle kamuoyuna açıklama ve şeffaflık zorunluluğu, proje uygulamasının yasallığı, ölçeği ve ilerleyişi hakkında kapsamlı ayrıntılara yer verilmesi gerekmektedir.

"Toprak dostu" projelerin iptali

2024 tarihli Tapu Kanunu'na göre, yatırım projesinde kayıtlı arsaları kullanmayan veya kullanma takviminin gerisinde kalan proje yatırımcılarına, arsa kullanım süresi en fazla 24 ay uzatılacak ve uzatılan süreye ilişkin arsa kullanım bedeli ve arsa kira bedeli tutarında ek bir tutarı devlete ödemek zorunda kalacaklar.

Yatırımcı, uzatılan süre sonunda araziyi kullanıma açmamışsa, Devlet, araziyi, araziye bağlı varlıkları ve arazi üzerindeki kalan yatırım giderlerini herhangi bir tazminat ödemeden geri alır.

Uzmanların analizlerine göre, yeni yasal düzenlemelerle gayrimenkul yatırımcılarına yönelik sıkı bir "eleme" yapılacak; finansal kaynakları kısıtlı küçük işletmeler, fırsatçı ve profesyonel olmayan işletmeler oyundan elenecek.

Kâr amacıyla "yeşil pirinç" satışı artık söz konusu olmayacak. Çünkü işletmeler, ancak devlete karşı yükümlülüklerini tam olarak yerine getirip öngörülen altyapı koşullarını sağladıktan sonra projelerini satışa sunabilecekler.

Değiştirilen Gayrimenkul Ticareti Kanunu, amatör emlakçıları ve serbest çalışanları (ki bunlar halk arasında uzun zamandır "arazi simsarı" olarak anılıyor) da yasaklıyor. Duvarcı ve sebze satıcılarının da arazi "ticareti" yapmasının veya uzun zamandır yaygın olan emlak "aracılarının" kırsaldan şehre yayılmasının önüne geçiyor.

Kentsel düşünce

1 Ağustos 2024 tarihinden itibaren Devlet, şehir ve kasabaların muhtarlıklarındaki arazi parselasyon projelerine ruhsat vermeyecek. Arazi projelerine yatırım yapanlar, kasaba ve kasabaların çevresindeki kırsal alanlara yoğunlaşmak zorunda kalacak.

Geliştirme alanlarındaki önemli kısıtlamalar ve gayrimenkul iş projelerine yönelik yasal kısıtlamaların sıkılaşmasıyla birlikte analistler, yakın gelecekte arazi fiyatlarının artacağını ve bunun da konut arazisine gerçek anlamda ihtiyaç duyan düşük gelirli kişiler için dezavantajlı duruma yol açacağını öngörüyor.

Özellikle 13. Merkez Yürütme Kurulu'nun 18. Kararı'nda yer alan "çok sayıda evi ve arazisi olup bunları etkin kullanmayan kişilere yüksek vergi uygulanması" politikası yasal olarak kurumsallaştırılmadığı sürece, arazi spekülasyonu pek çok kişi için hâlâ cazip olabilir.

Quang Nam, yakın geçmişteki aşırı kentsel gelişmenin ciddi sonuçlarına katlanmak zorunda kaldı ve bundan çok değerli dersler çıkaracağı kesin.

Bunlardan en belirginleri, altyapının tamamlanmasına rağmen birçok kentsel alanda yaygın ve kalıcı çölleşmenin sürmesi; insanların çoğunun projelerden arazi satın alarak çoğunlukla ticari spekülasyon yapması; projelerin terk edilmesi ve uzun yıllar bakımsız kalması nedeniyle üretim için arazi kaybı; yerleşip geçimini sağlama ihtiyacından dolayı çok bunalmış birçok hane ve bireyin toplumsal öyküsü, ancak arazi fiyatlarının ulaşılamaz seviyelerde olmasıdır...

Kentleşme ve kentsel gelişim kaçınılmaz eğilimlerdir. Ancak, her bir gelişme aşamasına uygun olarak nasıl, hangi yönde ve yol haritasının izlenebileceği, Parti'nin yönelimine uygun olarak arazi kaynaklarını en etkili şekilde değerlendirmek ve toplumsal sorunları uyumlu bir şekilde çözmek için her yerel yönetimin göz önünde bulundurması gereken bir sorundur.

Quang Nam'ın 2024-2025 döneminde yatırım çeken projeler ve yatırım çekme öncelikleri listesinde (İl Halk Komitesi'nin 21 Mayıs 2024 tarihli 1221-QD/UBND sayılı Kararı) yerleşim yerlerindeki 233 projeden 40'a kadarının kentsel gelişime, çoğunlukla pazar alanları, kentsel yerleşim alanları (arazi işletmeleri) şeklinde yatırım çeken projeler olduğu belirtilmektedir.

Gerçekten kaç veya ne kadar az projenin gerekli ve acil olduğunu, hedef kitlenin (iş spekülatörleri veya yerel halkın konut ihtiyaçları) ne olduğunu, projenin girdi-çıktı sorunlarını belirlemek zor olsa da, ildeki yerel yönetimlerin fazlasıyla "farkında" olması ve bedelini ifraz ve arsa satışı projeleri ile ödemek zorunda kalması nedeniyle, bunların göz ardı edilemeyecek sorunlar olacağı kesindir.

Yukarıda bahsi geçen araziye ilişkin üç kanunun yürürlüğe girmesinin ardından uzmanların dikkat çeken bir diğer öngörüsü ise önümüzdeki dönemde sanayi gayrimenkullerinin yerli ve yabancı yatırımcıların ilgisini güçlü bir şekilde çekeceği yönünde.

Quang Nam eyaletinin planlamasında, 2030 yılına kadar 10 bin hektardan fazla sanayi parkı arazisinin geliştirilmesi belirlenmiştir. Uygulama, sanayi arazilerinin en yüksek verimliliği sağladığını, kar getirdiğini ve yerel sosyo-ekonomik kalkınmaya en çok katkıda bulunduğunu kanıtlamıştır.

----------------------
Ders 3: Tarım arazileri "serbest bırakıldığında"

Source: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html