Depo ve fabrika pazarı patlama yaşıyor

Güney'de hazır depo ve fabrika pazarı bir durgunluk döneminin ardından çok sayıda işlem görmeye başladı ve uzun vadede olumlu beklentiler gösteriyor.

Talep daha olumlu

2024 yılının üçüncü çeyreğinde Güney bölgesindeki modern hazır depo segmentinde BWID ve Vietnam Endüstri Parkı tarafından geliştirilen 103.000 metrekareyi aşkın yeni depo yer alacak.

BWID, özellikle Long An'da 64.000 m2 toplam alana sahip iki katlı bir depo projesini tamamlayarak varlığını hissettirdi. Bu arada, Vietnam Endüstri Parkı, Ho Nai Endüstri Parkı (Dong Nai) ve Phu An Thanh Endüstri Parkı'nda (Long An) eş zamanlı olarak projelerinin II. aşamasını başlattı ve hem depolama hem de üretim amaçlı yaklaşık 40.000 m2'lik çok işlevli ek alan sağladı.

Varlık dönüşüm eğilimi son çeyrekte de devam etti. JLL Vietnam'ın bir raporuna göre, Binh Duong eyaletinin kuzey bölgesinde, hazır fabrikalara dönüştürülen hazır depo projesinde 18.000 m2'den fazla alan kaydedildi. 2024'ün üçüncü çeyreğinin sonunda, modern hazır depoların toplam arzı, bir önceki çeyreğe göre %4,4 ve bir önceki yıla göre %14,7 artarak 2 milyon m2'ye yükseldi. Bu arzın sırasıyla %30'unu BWID, %20'sini ise Mapletree oluşturdu.

Endüstriyel gayrimenkul piyasası, geçmişte ağırlıklı olarak yerli yatırımcılar tarafından geliştirilen geleneksel bir piyasaydı. Ancak son yıllarda Singapur, Kore ve Tayland'dan gelen yabancı yatırımcıların daha fazla ilgi ve yatırım gösterdiğini görüyoruz.

- Ho Chi Minh Şehri CBRE Araştırma ve Danışmanlık Departmanı Başkanı Bayan Pham Ngoc Thien Thanh

Arz artışı ve doluluk oranları da olumlu seyrediyor. JLL'ye göre, bir durgunluk döneminin ardından Güney lojistik pazarı, yılın ikinci yarısına pozitif net tüketimle girdi ve 2024'ün üçüncü çeyreğinde yaklaşık 160.000 m2'ye ulaştı. Yeni kiralama sözleşmeleri çoğunlukla üreticiler ve üçüncü taraf lojistik hizmet sağlayıcıları (3PL) dahil olmak üzere iç pazara hizmet veren kiracılar tarafından imzalandı. Buna bağlı olarak, Ho Chi Minh Şehri'ne kolay ulaşım sağlayan merkez bölgelerde bulunan tesislere olan talep artmaya devam ediyor.

CBRE, son çeyrekte hem depolarda hem de hazır fabrikalarda canlı kiralama faaliyetleri kaydetti. Ortalama depo doluluk oranı bir önceki çeyreğe göre %7 artarak %68'e; hazır fabrika doluluk oranı ise bir önceki çeyreğe göre %3 artarak %84'e ulaştı. Güney'de hazır depo talebi olan müşteriler, e-ticaret sektöründeki şirketlerin yanı sıra ileri teknoloji, elektronik bileşen ve lojistik sektörlerindeki üreticilerden geliyor.

Knight Frank Vietnam Genel Müdürü Alex Crane, dış etkenler nedeniyle yatırımcıların piyasaya temkinli yaklaştığını, ancak piyasada hala bazı toparlanma belirtileri olduğunu belirtti. Arzın artması ve istenen kiralardaki hafif artışın, işletmelerin piyasanın uzun vadeli beklentilerine olan güveninin arttığını gösterdiğini belirtti.

Alex Crane, "Hazır fabrikaların sürekli geliştirilmesi ve işletilmesi olumlu bir sinyal olup, kiracıların yatırım veya iş genişletme için Vietnam'ı uygun bir yer olarak seçmeleri konusunda daha fazla motivasyon sağlıyor" dedi.

Ayrıca, bu uzmana göre Güney depo pazarı esas olarak ihracat talebine ve iç tüketim artışına bağlı. 2024'te, özellikle ABD başkanlık seçimleri olmak üzere dünya seçimlerinin sona ermesinin ardından, pazarların ihtiyaçları daha net ortaya çıkacak ve Güney'deki depolara olan talebi artırabilir.

Likiditeyi teşvik etmek için indirim

Depo ve fabrika segmentindeki piyasa likiditesi önemli ölçüde iyileşti, ancak Danışmanlık ve Araştırma Kıdemli Direktörü (JLL Vietnam) Bayan Trang Le, talebin geçen yıl sonuna kıyasla hala nispeten düşük olduğunu kabul etti. "İhracat henüz tam olarak toparlanmadığı için dağıtım merkezleri, her zamanki gibi yıl sonundaki ani mal artışını karşılamak için genişlemek yerine mevcut ölçeklerini koruyor."

Bayan Trang, likiditeyi korumak için düşük kira getirisi olan bazı projelerin, talep edilen kiraları düşürerek daha güçlü bir talep teşvik stratejisi uyguladığını söyledi. Özellikle merkez dışındaki gelişmekte olan bölgelerde, üçüncü çeyrekteki kira fiyatları bir önceki çeyreğe kıyasla önemli ölçüde düşerken, merkez bölgedeki fiyatlar sabit kaldı.

Güney'de modern hazır depolar için istenen ortalama kira, çeyreklik bazda %0,4 düşüşle 4,85 ABD doları/m²/ay'a geriledi, ancak yıllık bazda %3,1 artış gösterdi.

Bayan Trang, "Ev sahipleri hâlâ esnek davranıyor ve durgun bir piyasa ortamında kiracıları desteklemek için uygun müzakere koşulları yaratıyor. Yeni tamamlanan bazı depolardaki önemli teşviklerden biri, 3 yıllık bir kira sözleşmesi için 6 aydan uzun süreli kira ödemesiz dönemdir," diye ekledi. Yılın son aylarındaki kira durumunun iyileşmesi bekleniyor çünkü dördüncü çeyrek genellikle yoğun sezondur, ancak beklenen iyileşme çok ani olmayacaktır.

Aynı görüşü paylaşan Alex Crane, kısa vadede, artan arz ve azalan emilim nedeniyle depo pazarının bazı zorluklarla karşılaşacağını, ancak bu uzmanın Güney'deki endüstriyel gayrimenkulün orta ve uzun vadeli beklentilerinin hala çok olumlu olduğuna, uygun kira fiyatlarına sahip çok sayıda yüksek kaliteli proje olduğuna inandığını söyledi.

Knight Frank uzmanları, piyasanın 2025 yılına kadar önemli ölçüde toparlanacağını öngörüyor. Önceki dönemde ertelenen bazı projeler tamamlandı ve yatırımcı güveninin artmasıyla birlikte sanayi arazilerine olan talebin artması bekleniyor. Bölgenin stratejik konumu, altyapı iyileştirmeleri ve ayrıcalıklı politikaları, doğrudan yabancı yatırım çekmede ve ekonomik büyümeyi desteklemede kilit rol oynamaya devam edecek.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html