2024 Arazi Kanunu'nun uygulanmasında hala engeller var

2024 Tapu Kanunu’nun uygulanmasına ilişkin kararnameler, genelgeler ve dokümanlar mevcut olmasına rağmen uygulamada hâlâ birçok sorun yaşanmaktadır.

Pratik uygulama hala tıkanmış durumda

Şehir Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi Müdürü Sayın Nguyen Toan Thang, 2024 Arazi Kanunu'nun erken etkisinin hem bir fırsat olduğunu hem de yerel yönetimlerin eyalet ve şehirlerin yetkisi altındaki yasal belgeleri uygulama, geliştirme ve yayımlama konusunda birçok zorluk yarattığını değerlendirdi.

Bugüne kadar, 2024 Arazi Kanunu'nun uygulanmasına rehberlik eden 16/16 belge yayımlandı ve bunların 9'u Kararname'ydi. Şehir Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi, 10 yasal belge konusunda Şehir Halk Komitesi'ne başkanlık ediyor ve danışmanlık yapıyor; 4 daire (Planlama ve Yatırım, İnşaat, Tarım ve Kırsal Kalkınma, Çalışma, Savaş Gazileri ve Sosyal İşler dahil) ise 5 yasal belge konusunda danışmanlık yapıyor.

Bay Thang'a göre, Arazi Kanunu yönetmelikleri, kararnameleri, genelgeleri ve kılavuz belgeleri halihazırda mevcut. Ancak "pratikte, insanların farklı anladığı veya soru sorduğu birçok şey hâlâ mevcut." Departman, Arazi Kanunu ve kılavuz kararnamelerinin Şehirde uygulanması için yaygınlaştırılması, uygulanması ve eğitim verilmesi amacıyla bir plan geliştiriyor.

Ho Chi Minh Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Departmanı Müdürü Sayın Nguyen Toan Thang. Fotoğraf: Trong Tin

Arazi Yönetimi Dairesi ( Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi) temsilcisi, bu kurumun arazi kullanım ücreti muafiyeti olan durumlarda arazi tahsisi, kiralama ve arazi kullanım amaçlı dönüştürme işlemlerini yürüttüğünü ancak birçok zorlukla karşılaştığını söyledi.

157 nci maddenin 3 üncü fıkrasında, arsa kullanım harcı ve arsa kirasından muafiyet hâlinde, arsa bedelinin tespitine ilişkin herhangi bir işleme gerek olmadığı ve arsa kullanım harcı ve arsa kirası ödenmesinin gerekmediği hükme bağlanmıştır. Ayrıca, arsa kullanıcılarının arsa kullanım harcı ve arsa kiralarından muafiyet veya indirim talebinde bulunmalarına gerek yoktur.

Bu kişiye göre, daha önce kanunda, arsa kullanım harcı ve arsa kirası muafiyetine karar verme yetkisinin, kurumlar için Vergi Dairesi Müdürü, bireysel haneler için ise Vergi Şube Müdürü tarafından verileceği belirtiliyordu.

Ancak şu anda üç süreç bulunmaktadır. Birincisi, arsa fiyatlarının arsa fiyat listelerine göre belirlendiği durumlarda arsa tahsisi, arsa kiralama ve arsa kullanım amacına dönüştürme; ikincisi, belirli arsa fiyatlarına göre belirleme ve üçüncüsü ise açık artırmadır.

“ 102/2024 sayılı Kararname ile çıkarılan 04A, 04B, 04C sayılı Kararnamelerde, arsa fiyat listesine göre harç hesaplanması durumunda, karara göre kesin arsa bedelinin kaydedilmesi gerektiği; kesin arsa bedelleri için, arsa kullanım bedelleri ve arsa kirasının hesaplanması için arazi yönetim kurumunun görevlendirildiği; ancak arsa kullanım bedellerinden muafiyet durumunda herhangi bir talimat bulunmadığı belirtiliyor. Arazi kullanım bedellerinden muafiyet konusunda hangi kurumun karar verme yetkisine sahip olduğu belirsiz” diye sordu.

Cevap olarak, Bayan Doan Thi Thanh My, Arazi Dairesi Müdürü ( Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı ) şunları söyledi: 2024 Tapu Kanunu'nun getirdiği en yeni yeniliklerden biri de, arazi kullanıcılarının arazi kullanım ücretlerinden muaf olmaları durumunda, evrak doldurmalarına gerek kalmaması ve yetkili makamların arazi kullanım ücretlerini belirlemek zorunda olmamasıdır.

"Muafiyet halleri 102 sayılı KHK'nin 18. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Bu gibi hallerde, yönetmelikteki konulara bakarak bunları tespit edebiliyoruz. Dolayısıyla devlet kurumlarından bir A4 kağıdı daha israf etmemize gerek kalmıyor." dedi.

Yavaş uygulama nedeniyle iptal edilen projeler kamuoyuna duyurulacak

Dikkat çeken konulardan biri de, arazi kanunlarına aykırılık nedeniyle arazilerin geri alınması davalarını düzenleyen 2024 tarihli Arazi Kanunu'nun 81. maddesidir.

HCM Şehri Doğal Kaynaklar ve Çevre Dairesi'nden birçok yetkili, pratik uygulamada hâlâ birçok zorlukla karşı karşıya olduğunu belirtiyor. Fotoğraf: Trong Tin.

Devletçe tahsis edilen, kiralanan, kullanım amacı değiştirilen, kullanım hakkı tanınan, yatırım projelerinin uygulanması amacıyla kullanım hakkı devredilen ancak süre uzatımı sonrası kullanılmayan araziler, araziye bağlı varlıklar ve arazi üzerinde kalan yatırım giderleri için herhangi bir tazminat ödemeden Devlet tarafından geri alınır.

Diğer iptal halleri arasında; Devlete karşı mali yükümlülüklerini yerine getirmeyen arazi kullanıcıları; 12 ay boyunca kullanılmayan yıllık bitki ve su ürünleri yetiştiriciliği arazileri; 18 ay boyunca kullanılmayan çok yıllık bitki yetiştiriciliği arazileri... sayılabilir.

Ancak Kanunun açılış noktası, bu hallerin mücbir sebep hallerine uygulanmayacağıdır.

Sayın Doan Thi Thanh My, 102 sayılı Kararnamenin 31. maddesinin yukarıda belirtilen durumlarda mücbir sebep halinin uygulanmasını öngördüğünü söyledi.

Özellikle, arazi kullanımını doğrudan etkileyen medeni kanunda öngörülen mücbir sebep ve objektif engellerin 7 tanesi şunlardır: Doğal afetler, çevre felaketleri; Yangın, salgın hastalıklar; Savaş, millî savunma hali ve güvenlik olağanüstü hâli; Olağanüstü hâl kanununda öngörülen diğer hâller;

Ayrıca, yetkili devlet organlarınca geçici olağanüstü hal tedbirleri uygulanması, kanun hükümlerine göre arazi kullanım haklarına ve araziye bağlı varlıklara el konulması veya dondurulması ve ardından arazi kullanıcısının araziyi kullanmaya devam etmesine izin verilmesi hâlinde;

Yetkili devlet organlarının idari kararları ve idari işlemleri, arazi kullanıcısının kusurundan kaynaklanmayan, arazi kullanımını doğrudan etkileyen nesnel engellerdir; diğer hususlar, İl Halk Komitesinin veya ihtisas yönetimi bakanlığının teklifi üzerine Başbakan tarafından karara bağlanır.

Kararnamede ayrıca, yatırım projesinde belirtilen takvime göre arazi kullanımında 24 ay geride kalan veya 12 ay üst üste arazi kullanımına geçmeyen yatırım projelerinin, İl Halk Komitesi'nin elektronik bilgi portalında incelenmesi, değerlendirilmesi ve kamuoyuna duyurulmasının İl Halk Komitesi'nin sorumluluğunda olduğu açıkça belirtilmiştir. Uzatılan projeler; mücbir sebepler nedeniyle arazi kullanımında takvime geri kalan projeler.

Aynı zamanda İl Halk Komitesi, Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı'nın elektronik bilgi portalında veya Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı'na bağlı yetkili arazi yönetim kuruluşunda kamuoyunun bilgisine sunulmak üzere bilgi sağlamak zorundadır.

Bu noktada, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı Planlama ve Arazi Kaynakları Geliştirme Dairesi Müdürü Sayın Dao Trung Chinh özel bir dikkat çekti.

Son dönemde birçok Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı'nın arazi işlemlerini yürütürken, geriye kalan 62 Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı'na resmi yazı gönderdiğini, bunun yapılmamasını önerdiğini söyledi.

Chinh, "Siz ihlal eden yatırımcıların listesini Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı'na göndermeye devam ediyorsunuz ve Çevre ve Doğal Kaynaklar Bakanlığı işlemleri yürüttüğünde, bilgi almak için Bakanlığa resmi bir yazı göndermeniz yeterli oluyor" diye ekledi.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/thuc-thi-luat-dat-dai-2024-van-thay-vuong-d227295.html