Dolandırıcılık ve sahtekarlık riskini azaltın
6. Oturumun ara oturum toplantı programına devam eden Meclis Daimi Komitesi, 16 Kasım öğleden sonra Konut Kanunu Tasarısı (Değiştirilmiş) ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu Tasarısı (Değiştirilmiş) hakkında görüş bildirdi.
Gayrimenkul İşletmeciliğine İlişkin Taslak Kanun'un (değiştirilmiş) açıklanması, alınması ve revize edilmesinde bir dizi önemli konu hakkında rapor veren Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh, gayrimenkul işletmeciliği yapan kuruluşlar ve bireyler için koşullar konusunda Ekonomi Komitesi Daimi Komitesi'nin şunları bildirdiğini söyledi: Gerçekte, 2020 İşletmeler Kanunu'nun 4. maddesinin 21. fıkrasında yer alan işletme konseptinde kar elde etme amacı ile Kanun Tasarısı'nın 3. maddesinin 1. fıkrasında yer alan gayrimenkul işletmeciliği konseptinin belirlenmesinin uygulanması zordur.
Dolayısıyla ölçek bazında ayrım kriterlerine ilişkin bir düzenleme yapılmadığı takdirde, uygulamada mümkün olmayan gayrimenkul işletmeciliği kurulmasını gerektiren her türlü konut alım, satım, kiralama, kiraya verme ve satın alma faaliyetleri ile inşaat işlerinin yapılması söz konusu olacaktır.
Bu nedenle, Kanun Tasarısı'nın 3 üncü ve 6 ncı maddelerinde değişiklik yapılarak, 9 uncu maddeye 4 üncü fıkra eklenmiş olup; "Ticari amaç dışında konut ve yapı işleri satanlar ile küçük çapta konut ve yapı işleri satan, kiralayan veya kiraya verip satın alan kuruluş ve kişiler Kanun Tasarısı hükümlerine uymakla yükümlü olmayıp, vergi beyannamesi ve ödemeleri zorunludur."
Ulusal Meclis Ekonomi Komitesi Başkanı Vu Hong Thanh (Fotoğraf: Quochoi.vn).
Kişiler arasında konut veya inşaat işlerinin satışı veya kiralanması-satın alınması halinde, işlemin hukuki güvenliğinin sağlanması, dolandırıcılık, aldatma ve aldanma riskinin sınırlandırılması ve gayrimenkul işlemlerine ilişkin veri tabanına bilgi eklenmesi amacıyla sözleşmenin 43 üncü maddenin 5 inci fıkrası hükümlerine göre noterde onaylatılması ve tasdik ettirilmesi zorunludur.
Küçük ölçekli gayrimenkul ticareti yapan kişiler, gayrimenkul işletmesi kurmak zorunda olmayıp, Kanun Tasarısı kapsamına giren, vergi beyannamesi vermek, vergi ödemek ve Kanun Tasarısı'nın diğer hükümlerine uymak zorundadırlar; bu hüküm, profesyonelliği sağlamak ve Devlet yönetimini kolaylaştırmak amacıyla kurulan kuruluşlar için uygulanmaz;
Diğer hallerde, tüzel kişiler ve kuruluşlar gayrimenkul işletmesi kurmak zorundadır; Hükümet, küçük ölçekli gayrimenkul işletmesini belirlemek için her gayrimenkul türünün miktarını ve değerini ayrıntılı olarak belirtir.
Ayrıca, 6. Dönem Millet Meclisi'nde görüş alınmak üzere sunulan Kanun Tasarısı'nın 9. maddesinin 3. fıkrasının b bendinde gayrimenkul işi yapan kişilere ilişkin şartlar, 2020 tarihli İşletmeler Kanunu'nun 17. maddesinin 2. fıkrasının e bendinde ve Vietnam'da işletme kurma ve yönetme hakkına sahip kuruluş ve kişilere ilişkin şartlar esas alınarak oluşturulmuştur.
Ekonomi Komitesi Daimi Komisyonu yaptığı incelemede, gerçekte İşletme Kanunu hükümlerine göre işletme kurucusu ve yöneticisi olma şartlarını taşımayan ancak gayrimenkul ticareti yapma ve gayrimenkule ilişkin hukuki işlemleri yürütme yetkisine sahip olan kişilerin bulunduğu tespit edilmiştir.
Bu nedenle, Kanun Tasarısı'nın 9. maddesinin 3. fıkrasında, kuruluşların ve kişilerin meşru ve yasal haklarını kısıtlamayacak şekilde değişiklik yapılmıştır.
Satış bedelinin en fazla %5'i oranında teminat alınabilir.
Konut sektöründeki ve gelecekteki inşaat projelerinde (Madde 5, Madde 23) depozitolarla ilgili olarak, bazı görüşler 1. Seçeneği desteklemektedir. Bazı görüşler 1. Seçeneği desteklemektedir ve satış veya kiralama-satın alma bedelinin en fazla %5'i oranında bir depozito öngörülmesini önermektedir. Bazı görüşler 1. Seçeneği desteklemektedir ve Hükümet tarafından belirlenen %10'u aşmamak kaydıyla en fazla %10'luk bir depozito öngörülmesini önermektedir. Bazı görüşler 1. Seçeneği desteklemektedir ve en fazla %15'lik bir depozito öngörülmesini önermektedir. Bazı görüşler ise 1. Seçeneği desteklemektedir ve daha spesifik düzenlemeler getirilmesini önermektedir.
Bazı görüşler 2. Seçeneğe katılırken, bazı görüşler 2. Seçeneğe katılarak azami mevduat oranının %5'e düşürülmesini önerdi.
Teminatın gerçek mahiyetini güvence altına almak ve aynı zamanda alıcı ve kiracı gibi çoğunlukla daha zayıf taraf olan tarafların risklerini sınırlamak amacıyla, Kanun Tasarısı'nın 23. maddesinin 5. fıkrasında aşağıdaki şekilde değişiklik yapılmıştır: “Gayrimenkul proje yatırımcıları, konut ve yapı işlerinin bu Kanun hükümlerine göre işletmeye alınma koşullarını taşıması halinde, müşterilerden, konut ve yapı işlerinin satış veya kira bedeli üzerinden en fazla %5 oranında teminat alabilirler. Teminat sözleşmesinde konut ve yapı işlerinin satış veya kira bedeli açıkça belirtilir.”
Gayrimenkul projesi yatırımcılarının satış bedelinin en fazla %5'i oranında teminat toplamalarına izin veriliyor (Fotoğraf: Huu Thang).
Konut alımı, kiralanması ve ileride yapılacak inşaat işlerinde yapılacak ödemelere ilişkin (Madde 25, Madde 3) Milletvekillerinin görüşleri de dikkate alınarak, Kanun Tasarısı Madde 25, Madde 3'te aşağıdaki 2 şık doğrultusunda yeniden düzenlenmiştir:
Seçenek 1: “Alıcı veya kiracıya arsa kullanım hakkı, ev mülkiyeti hakkı ve arsaya bağlı diğer varlıklara ilişkin belge verilmemişse, satıcı veya kiraya veren sözleşme bedelinin %95’inden fazlasını tahsil edemez; sözleşmenin geri kalan bedeli, yetkili Devlet kurumu tarafından arsa kullanım hakkı, ev mülkiyeti hakkı ve arsaya bağlı diğer varlıklara ilişkin belge alıcıya veya kiracıya verildiğinde ödenir.”
Bu seçenek, mevcut poliçenin istikrarını sağlamak içindir; müşteriler, Sertifikanın verilmesini beklerken sözleşme bedelinin bir kısmını ellerinde tutabilirler. Bu seçeneğin sınırlaması, müşterilerin sözleşme bedelinin %100'ünü ödememe riskini üstlenmeleri durumunda mülkiyetin tespit edilememesidir; bazı durumlarda, yatırımcı taahhüdünü yerine getirmiş ve yetkili devlet kurumu sertifikayı vermiş olsa bile, müşteriler sertifikayı hemen almaları gerekmediği için ödeme yükümlülüklerini yerine getirmeyi geciktirebilirler.
Seçenek 2: "Alıcı veya kiracıya arsa kullanım hakkı, konut mülkiyeti hakkı ve arsaya bağlı diğer varlıklara ilişkin bir belge verilmemişse, satıcı veya kiralayan sözleşme bedelinin %95'inden fazlasını tahsil edemez. Sözleşmenin kalan bedeli, müşteri tarafından yatırımcının yönetim amacıyla bir kredi kuruluşunda açtığı hesaba aktarılır ve yatırımcı bu tutarı kullanamaz; müşteri bu tutardan elde edilen geliri almaya hak kazanır. Yatırımcı, her bir müşterinin bu tutarını, yetkili devlet kurumu tarafından konut veya inşaat işinin alıcısına veya kiracısına arsa kullanım hakkı, konut mülkiyeti hakkı ve arsaya bağlı diğer varlıklara ilişkin bir belge verildiğinde kullanabilir."
Bu planın amacı, Kanun Tasarısı ile Konut Kanunu (Değişik) Tasarısı'nda yer alan mülkiyet haklarının tesis zamanına ilişkin düzenlemeler ile tutarlılık ve yeknesaklığın sağlanması, Tapu Kanunu (Değişik) Tasarısı hükümlerine göre mali yükümlülüklerin yerine getirilmesine ilişkin düzenlemelerin yapılması; müşterilerin ödeme yükümlülüklerinin yerine getirilmesinin sağlanmasıdır.
Bu seçeneğin sınırlaması, Sertifika verilmediği sürece müşterinin sözleşme bedelinin kalan %5'ini ödemesi gerektiğidir; ancak, TBMM'nin görüşü de dikkate alındığında, bu seçenekte bu tutardan doğacak gelirin müşteriye ait olacağı öngörülmektedir.
Ayrıca, Kanun Tasarısı'nın 80'inci maddesinin 5'inci fıkrasına, 25'inci maddenin 3'üncü fıkrasında öngörülen şekilde Devlet Bankasının kârın yönetimi ve ödenmesine ilişkin sorumluluğuna ilişkin hükümler eklenmiştir.
Ekonomi Komitesi Daimi Komisyonu, iki seçeneğin muhafaza edilmesini ve bu konuda Milli Meclis Daimi Komisyonunun görüşülüp karar vermesi için esas olmak üzere Milli Meclis milletvekillerinin görüşlerinin alınması yönünde oylama yapılmasını önerdi .
[reklam_2]
Kaynak
Yorum (0)