Ho Chi Minh şehrinin acilen 'arazi karşılığında altyapı takası' yapması gerekiyor.

Ho Chi Minh şehrindeki uzun süredir kullanılmayan kamu arazilerinin büyük ölçekli Yap-Devret (BT) projelerini finanse etmek için kullanılması, özel sermayenin girişine ve altyapı darboğazlarının giderilmesine olanak sağlayacaktır.

Báo Sài Gòn Giải phóng•22/04/2026

"EN DEĞERLİ ARAZİLERİN" KİLİDİNİ AÇIYORUZ

Son zamanlarda, Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi, kamu-özel ortaklığı (PPP) ve BT (yap-devret) sözleşme yöntemleriyle proje uygulayan yatırımcılara tazminat olarak kullanılmak üzere toplam 33 arsa alanını içeren bir kararnameyi onayladı. Bu, şehrin çok büyük altyapı yatırım ihtiyaçları bağlamında bütçe dışı kaynakları harekete geçirme politikasını somutlaştırmaya yönelik bir adım olarak görülüyor.

İnşaat Dairesi'ne göre, Ho Chi Minh Şehri'nin 2026-2030 dönemi için 3 trilyon VND'den fazla kaynağa ihtiyacı var, ancak şu ana kadar sadece 1 trilyon VND'den biraz fazlasını temin edebildi. Yeni ve daha esnek düzenlemelerle Ho Chi Minh Şehri, Yap-Devret (BT) modeli aracılığıyla arazi kaynaklarını harekete geçirerek altyapı projelerini hızlandırma fırsatına sahip.

Kısa bir süre önce Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi, toplam 182 milyar VND'nin üzerinde yatırımla üç BT (Yap-Devret) projesinin (Can Gio Köprüsü, Phu My 2 Köprüsü ve Rach Chiec Ulusal Spor Kompleksi) yatırım planını da onayladı. Aynı zamanda, yatırımcılar tarafından BT modeli kapsamında toplam tahmini yatırımı 366 milyar VND'nin üzerinde olan bir dizi başka proje de öneriliyor.

Ho Chi Minh şehrinin acilen — Ho Chi Minh Şehri, An Khanh Mahallesi'ndeki Thu Thiem Yeni Kentsel Alanı'ndaki birçok arsa, BT (Yap-Devret) sözleşmelerinin ödemesi için kullanılacak.
FOTOĞRAF: NHAT THINH

Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau, Ho Chi Minh Şehrinin BT (Yap-Devret) projelerine hazırlık amacıyla ilk kez büyük ölçekli bir arazi fonu oluşturduğunu değerlendirdi. Bu, Şehir Parti Komitesinin politikasından Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyinin kurumsallaştırmasına kadar yüksek düzeyde bir uzlaşmayı gösteriyor ve Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyinin sonraki adımları atması için koşullar yaratıyor. Bu aynı zamanda Ho Chi Minh Şehrinin acil altyapı projelerine yatırım yapmaya hazır olduğunun da bir işaretidir.

Daha önce, Ho Chi Minh Şehri Parti Komitesi Daimi Komitesi, çevre kirliliği, atık su arıtımı, sel ve trafik sıkışıklığı sorunlarını çözmek için Yap-Devret (BT) sözleşmeleri kapsamında çeşitli acil altyapı projelerinin uygulanması talimatını vermişti. Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi, bunların planın finansal fizibilitesini sağlamak için önemli miktarda eş kaynak gerektiren büyük ölçekli projeler olduğunu belirtti. Bu nedenle, arsa parsellerinin sadece yeterli büyüklükte olması değil, aynı zamanda eşit değer ödeme ilkesini sağlamak, bütçe yükümlülüklerini en aza indirmek ve yetenekli yatırımcıları çekmek için yüksek ticari potansiyele sahip olması da gerekmektedir.

YATIRIMCILAR İÇİN GÜVEN OLUŞTURMA

Ho Chi Minh Şehri'nin planına göre, çeşitli teknik altyapı sektörlerindeki Yap-Devret (BT) projeleri için arazi kullanılacak ve bu sayede önemli darboğazlar giderilecek. Ulaşım sektöründe, Can Gio Köprüsü, Phu My 2 Köprüsü ve bölgeler arası bağlantı yolları gibi projelerin, şehrin güney ve doğu kesimlerindeki trafik yoğunluğunu azaltması ve kentsel gelişim alanını genişletmesi bekleniyor.

Çevre sektöründe, Batı Saigon ve Kuzey Saigon'daki atık su arıtma tesisleri, kanal kirliliğini azaltmada, yaşam kalitesini iyileştirmede ve sel kontrolünü geliştirmede çok önemli bir rol oynamaktadır. Ayrıca, Ben Nha Rong - Khanh Hoi Parkı, merkez meydanı ve idari merkez gibi kamusal alan projeleri, kentsel kalitenin iyileştirilmesine ve özgün simge yapılar oluşturulmasına katkıda bulunacaktır.

Bu listedeki dikkat çekici bir nokta, birçok arsanın daha önce denetim raporlarına, incelemelere veya mahkeme kararlarına konu olmuş olmasıdır. Aslında, birçok arsa arazi temizleme işlemlerini tamamlamış olmasına rağmen, hala yasal engellerle karşı karşıya kalmakta ve bu da gelişimlerinde gecikmelere neden olmaktadır. Örneğin, 2-4-6 Hai Ba Trung Caddesi, 8-12 Le Duan Caddesi, 33 Nguyen Du Caddesi ve 34-36-42 Chu Manh Trinh Caddesi'ndeki (Saigon Bölgesi) "değerli arsalar", yasal sorunlar çözüldükten sonra Ho Chi Minh Şehri Arazi Fonu Geliştirme Merkezi'ne devredilmiştir.

Konumu itibariyle avantajlı olmasına rağmen, bu birimin arazisinin büyük bir kısmı boş veya kısmen kullanılıyor; bu da güvenlik maliyetlerinde israfa ve verimsiz arazi kullanımına yol açıyor.

Ho Chi Minh Şehri Halk Konseyi'nin arazi fonu listesini onaylaması, ilgili kurumların BT (Yap-Devret) sözleşmesi kapsamında değerleme, yatırımcı seçimi ve ödeme gibi sonraki adımlara geçmesi için resmi yasal zemini oluşturması olarak görülüyor. Bir finans uzmanı, yatırımcılar için en büyük riskin arazinin değerinde değil, yasal çerçevenin istikrarı ve şeffaflığında yattığını belirtti. Arazi parsellerinin resmi listeye dahil edilmesi, bunların bir inceleme, işleme ve yasal anlaşmadan geçtiği anlamına gelir; bu da riski önemli ölçüde azaltır ve sermaye artırma yeteneğini geliştirir.

ASIL NOKTA ARAZİ DEĞERLEME SÜRECİNDEDİR

Arazi fonlarının BT projeleri için kullanılmasını desteklerken, birçok uzman arazi değerlemesinin, "altyapı için arazi" politikasının genel etkinliğini belirlemede çok önemli bir adım olacağına inanmaktadır.

İşletme perspektifinden bakıldığında, Bay Le Hoang Chau, bu mekanizmanın, bütçe kaynaklarının sınırlı olduğu ancak altyapı yatırımı ihtiyacının çok büyük olduğu Ho Chi Minh Şehri'nin mevcut koşullarına uygun olduğuna inanıyor. Arazi fonlarıyla ödeme, devlet üzerindeki sermaye baskısını azaltmaya yardımcı olmakla kalmıyor, aynı zamanda yatırımcıların katılımı için bir teşvik de yaratıyor. "İşletmeler, arazinin potansiyelini ve etkinliğini değerlendiren doğrudan kuruluşlardır. Yönetim kurumlarının tam olarak nicelleştiremediği değerleri görebilirler ve BT projelerine katılırken beklenti tam olarak budur," dedi.

Açık artırmada daha düşük bir değer elde edilebilir.

Ho Chi Minh Şehri Halk Komitesi'ne göre, listedeki arsaların çoğuna henüz kapsamlı altyapı yatırımı yapılmamış, gelişim potansiyelleri sınırlı ve mevcut koşullar altında ihale düzenlemek zor olacaktır.

Değer açısından bakıldığında, mevcut durumda açık artırmaya çıkarılması halinde, arazi fonunun değeri, arazi tahsisi ve ödeme zamanındaki piyasa değerinden önemli ölçüde düşük olacaktır. Bunun nedeni, BT projeleri tamamlandıktan ve altyapı tamamen geliştirildikten sonra arazi değerlerinin genellikle artmasıdır. Öte yandan, altyapı yatırımından sonra arazi fonlarının kullanılması yöntemi, piyasa değerine daha yakın bir değer oluşturulmasına olanak tanıyarak eşdeğerlik ilkesini güvence altına alır.

Sayın Chau, arazi fonu listesi yayınlandıktan sonra yatırımcıların geliştirme stratejilerine uygun arazi parsellerini önerebileceklerini ve seçebileceklerini belirtti. Ancak nihai karar, kamu varlıklarının yönetimi ve yetenekli yatırımcıların seçimi ilkesini güvence altına alan devlet kurumuna aittir. Yeni BT projeleri için arazi fiyatları, arazi tahsisi veya kiralama sırasında hesaplanacakken, önceki projeler için fiyatlar Ulusal Meclis ve Hükümet kararlarına göre belirlenecektir.

Ho Chi Minh Şehri eski Baş Mimar Yardımcısı Dr. Vo Kim Cuong, prensip olarak kamu arazilerinin piyasaya sürüldüğünde açık artırmaya çıkarılması gerektiğini savunuyor. Ancak, BT projesi ödemeleri söz konusu olduğunda, altyapı projeleriyle "takas" için arazi değerleme mekanizmasının uygulanması benzersiz bir işlem biçimidir.

Sayın Cuong, bu durumda devlet ile yatırımcı arasındaki ilişkiyi "takas" ilkesine dayalı, ticari nitelikte olarak değerlendirmektedir. Devlet araziye, yatırımcı ise altyapı projesine sahiptir ve iki taraf, çıkar dengesini sağlamak için bir sözleşme yoluyla anlaşma ve uzlaşma temelinde takas yapmaktadır. Teknik açıdan bakıldığında, Dr. Vo Kim Cuong, değerlemenin tam profesyonel uzmanlığa sahip bir değerleme kurulu tarafından gerçekleştirilmesi gerektiğini ve her iki taraftan da bilgi şeffaflığının gerekli olduğunu vurgulamaktadır.

Buna göre, devletin arazinin yasal statüsünü ve değerini açıkça tanımlaması gerekirken, yatırımcıların da projenin uygulama takvimine bağlı kalması şarttır. Dr. Vo Kim Cuong, "Arazi tahsisinin önce yapıldığı ancak altyapı projelerinin geciktirildiği ve uzatıldığı bir duruma izin veremeyiz. Takvim ihlal edilirse, açık yaptırımlar uygulanmalıdır" diye tavsiyede bulundu.

Kaynak: https://ttbc-hcm.gov.vn/tp-hcm-doi-dat-lay-ha-tang-cap-bach-1021163.html