Endüstriyel gayrimenkul piyasası görünümü: İstikrarlı büyüme

2023 yılında, iç ve dış ekonomideki zorluklara rağmen, Vietnam endüstriyel gayrimenkul piyasası hala oldukça güçlü bir şekilde büyüyor. Önümüzdeki dönemde, Vietnam endüstriyel gayrimenkul piyasasının karşı karşıya olduğu birçok zorluğa işaret etseler de, çoğu uzman bu piyasanın orta ve uzun vadeli beklentilerini oldukça takdir ediyor.

Vietnam'ın endüstriyel gayrimenkul piyasası hâlâ oldukça güçlü bir şekilde büyüyor. Fotoğraf: VNA

Doluluk oranı iyi

Savills Vietnam, 3 Kasım'da yayınlanan "Vietnam Endüstriyel Gayrimenkul Sektörünün Önemli Noktaları: İstikrarlı Büyüme" raporunda şunları belirtti: "Yılın dalgalı ilk yarısının ardından Vietnam, temel pazar dinamikleri sayesinde istikrarlı bir büyüme gösterdi. Bunlar arasında genç ve dinamik bir iş gücü, rekabetçi işgücü maliyetleri, ihracata yönelik bir ekonomi, istikrarlı bir iş ortamı, coğrafi konum ve Vietnam'ın serbest ticaret anlaşmalarına (STA) aktif katılımı önemli faktörlerdir."

Savills Vietnam'a göre, 2023 yılında toplam 122.900 hektarlık alana sahip 397 sanayi bölgesi kurulacak ve bunlardan 292'si 87.100 hektarın üzerinde alana sahip olacak şekilde faaliyette olacak. Ayrıca, toplam 35.700 hektarlık alana sahip 106 sanayi bölgesi daha inşa aşamasında. Ülke genelindeki sanayi bölgeleri %80'in üzerinde yüksek bir doluluk oranına sahip olup, bu oran kuzeydeki önemli illerde %83'e, güneydeki önemli illerde ise %91'e ulaşıyor.

Kuzey Anahtar Ekonomik Bölgesi'nde, 12.000 hektarlık kiralık arazi alanına sahip 68 sanayi parkı projesi kaydedilmiştir. Arazi kira fiyatları yıllık %30 artarak, metrekare başına ortalama 138 ABD dolarına ulaşmıştır. Bu bölgedeki kiracılar ağırlıklı olarak elektronik ve bilgisayar, otomobil montajı, makine ve ekipman ile güneş enerjisiyle ilgili bileşenler alanlarında faaliyet göstermektedir. Kuzey'de faaliyet gösteren bazı önemli şirketler arasında Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda ve Vinfast bulunmaktadır.

Güney Anahtar Ekonomik Bölgesi'nde, 24.883 hektarlık kiralık arazi alanına sahip 122 sanayi parkı projesi kaydedildi. Arazi kira fiyatları yıllık bazda %15 artarak metrekare başına ortalama 174 ABD dolarına ulaştı. Kiracılar ağırlıklı olarak gıda ve içecek işleme, inşaat malzemeleri, tekstil ve kauçuk-plastik ürünleri alanlarında faaliyet göstermektedir. Önemli kiracılar arasında LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola ve Kumho Lastikleri bulunmaktadır.

Aynı görüşü paylaşan Knight Frank Vietnam Şirketi, son raporunda, sanayi parklarının doluluk oranının şu anda oldukça olumlu olduğunu, Hanoi banliyölerinde %78, Ho Chi Minh şehrinde ise %92 olduğunu belirtti. Ülkenin iki büyük şehrinde sanayi parkı arazi kiralama fiyatları da 2022-2023 döneminde artış göstererek, Hanoi banliyölerinde %14, Ho Chi Minh şehrinde ise %58 arttı.

Knight Frank Vietnam'a göre, hazır fabrika ve depo (RBF ve RBW) pazarı 2018'den bu yana güçlü yabancı yatırım sermayesi çekiyor ve yatırımcı sayısı bugüne kadar beş kat arttı. Özellikle hazır depo arzının 2,1 milyon metrekareye ulaştığı Ho Chi Minh şehrinin banliyö bölgelerindeki bu patlamanın yarattığı zorluklar, kiracıları tercih eden bir pazarın oluşmasına katkıda bulundu. Güney'de ortalama kira fiyatları m² başına 4,5 ABD Doları, Kuzey'de ise m² başına 4,7 ABD Doları seviyesinde.

Knight Frank Vietnam Genel Müdürü Alex Crane, "Bu eğilim zaten öngörülüyordu ve endüstriyel gayrimenkul piyasası için bir tehdit oluşturmuyor. Bu durum, yakın gelecekte rekabetçi kira oranlarının korunmasına yardımcı olacak ve pazar olgunlaşıp bölgedeki diğer ülkelerle, özellikle de Tayland ile rekabet edebilecek şekilde genişlerken, hazır depo arzının 2021-2024 yılları arasında bileşik yıllık büyüme oranı (CAGR) %6,6 iken, Vietnam'daki %15'lik büyüme oranına sahip olacak," dedi.

Bu arada, gayrimenkul hizmetleri firması CBRE Vietnam'a göre, ABD, Avrupa ve Japon şirketlerinden gelen talep sayesinde, 2023'ün üçüncü çeyreğinde hazır fabrika ve hazır depoların emilim oranı arttı. 2023'ün ilk dokuz ayında, Güney pazarında 450.000 metrekarelik yeni fabrika ve depo inşa edildi. Bol miktarda yeni arzla, her iki bina tipi için de kira fiyatları, Güney'deki birinci sınıf il ve şehirlerde (Ho Chi Minh City, Binh Duong, Dong Nai, Long An) nispeten istikrarlı seyrediyor; ortalama depo kira fiyatı 4,5 ABD Doları/m²/ay, fabrika kira fiyatı ise 4,9 ABD Doları/m²/ay.

Bununla birlikte, hazır depoların (hizmet depoları hariç) doluluk oranı %56 olarak gerçekleşti ve yeni arzın eklenmesiyle düşüş eğilimini sürdürdü. Bu arada, hazır fabrikaların doluluk oranı %91'e ulaşarak iyi bir seviyede kaldı. Çin, Vietnam, Japonya, ABD ve Avrupa Birliği'nden kiracılar, Vietnam pazarında sanayi arazisi, depo ve fabrika arayan aktif yatırımcılar olup, CBRE'nin aramalarının yaklaşık %70-80'ini oluşturmaktadır.

CBRE Vietnam temsilcisi, "Vietnam'ın son dönemde ABD, Güney Kore ve Çin gibi kapsamlı stratejik ortaklarla iş birliğini güçlendirmeye devam etmesiyle, bu ülkelerden gelen kiracıların gelecekte de Vietnam'ın endüstriyel gayrimenkul piyasasına olan talebi yönlendirmeye devam etmesi bekleniyor" dedi.

Uzun vadeli beklentiler

Savills Vietnam'a göre, imalat PMI ve endüstriyel üretim endeksindeki artış, Vietnam'ın endüstriyel gayrimenkul piyasasının gelecek vaat ettiğini gösteriyor. Ayrıca, Savills gibi danışmanlık firmaları, çok uluslu imalat, lojistik ve e-ticaret şirketlerinden gelen talep ve saha araştırmalarında da artış kaydediyor ve bu durum, endüstriyel ürünlere olan talebin arttığını gösteriyor.

Bac Tan Uyen bölgesindeki (Binh Duong) endüstri parkı. Fotoğraf: Hong Dat - VNA

Ancak Savills Vietnam Endüstriyel Hizmetler Başkan Yardımcısı John Campbell, önümüzdeki dönemde Vietnam'ın endüstriyel gayrimenkul piyasasının karşılaşacağı bazı zorluklara da dikkat çekti.

Campbell'a göre, Vietnam'daki tüm ulaşım altyapısının sorunsuz işleyişini sağlama kalitesi, bölgedeki diğer ülkelere kıyasla hâlâ düşük. Ulaşım altyapısı hızla gelişiyor olsa da, gelişme henüz ekonomik ve sosyal büyümenin hızına yetişemedi. Kentsel nüfus ve yük taşımacılığındaki hızlı büyüme, altyapı talebinin ana itici gücü olurken, liman ve deniz limanlarının kapasitesi henüz tam potansiyeline ulaşmadı.

Öte yandan Bay Campbell, Vietnam'ın odak noktasının yüksek katma değerli endüstrileri çekmeye ve bölgesel emsalleriyle aynı seviyede üretkenliği artırmaya kaymasıyla birlikte, nitelikli iş gücüne olan talebin artacağını söyledi. Vietnam'daki işgücü maliyetleri Çin'in yalnızca üçte biri seviyesinde olsa da, üretkenlik aynı seviyede daha düşük.

Ayrıca, 2022 yılı sonuna kadar yürürlüğe girecek olan katı yeni yangın yönetmelikleri, sanayi geliştiricileri, üreticiler ve lojistik şirketleri için engeller yaratmıştır. Büyük yabancı yatırımcılar uygun sertifikaları almakta zorluk çekmekte ve bazı projeler bu sorun nedeniyle gecikmektedir.

Bay Campbell, mevcut zorlukların üstesinden gelmek için Vietnam Hükümeti'nin üretkenliği ve verimliliği artırmak amacıyla altyapıya yatırım yapmaya ve Vietnamlı iş gücünün becerilerini geliştirmeye devam etmesi gerektiğini söyledi. Ayrıca, destekleyici endüstrilerin teşvik edilmesi, tedarik zincirinin güçlendirilmesi, yatırım ve arazi kullanım prosedürlerinin basitleştirilmesi ve dijitalleşmenin uygulanması, Vietnam sanayisi için kilit alanlar arasında yer alıyor.

Endüstriyel gayrimenkul sektöründeki bazı farklı eğilimlere dikkat çeken Knight Frank Vietnam Genel Müdürü Alex Crane, yüksek finansman maliyetleri, daha kısa arazi kullanım süreleri ve Asya bölgesindeki önemli ölçüde daha düşük kira fiyatlarına sahip diğer pazarlardan gelen rekabet nedeniyle işletme varlıklarının sermayeleşme oranının deflasyonist baskı altında olduğunu belirtti. Ülke genelindeki yüksek kaliteli hazır fabrika ve depoların (RBF ve RBW) artan arzı nedeniyle Vietnam'daki sermayeleşme oranları şu anda %9 ila %12 arasında artıyor.

Endüstriyel gayrimenkul sektöründe 2024 yılına ilişkin değerlendirmelerde bulunan Bay Alex Crane, küresel asgari tarifelerin ve yüksek lojistik maliyetlerinin, üreticilerin Vietnam'a yatırım yapmasının önünde engel teşkil edeceğini belirtti. Vietnam birçok ikili ve çok taraflı serbest ticaret anlaşması imzalamış olsa da, artan işçilik ve inşaat maliyetleri de ülkenin maliyet avantajını kısmen etkiliyor.

Knight Frank Vietnam'a göre bu durum arazi fiyatlarından açıkça görülebiliyor. Örneğin, Bangkok (Tayland) banliyölerindeki endüstriyel arazi kira fiyatları şu anda m² başına 82-164 ABD doları seviyesinde olup, bu rakam Hanoi banliyölerindeki (m² başına 80-250 ABD doları) ve Ho Chi Minh City banliyölerindeki (m² başına 95-280 ABD doları) fiyatlardan çok daha düşük. Bay Alex Crane, endüstriyel ve işlemeli gayrimenkullerin Vietnam'da hâlâ önemli pazarlar olduğunu, ancak 2024 yılında yatırım çekme ve hazır inşaat alanlarını doldurma konusunda birçok zorlukla karşılaşacaklarını vurguladı.

Ancak, Knight Frank Vietnam temsilcisi, Uluslararası Para Fonu (IMF) ve HSBC Bank'ın Vietnam'ın 2023 yılında yaklaşık %4,7 ila %5 arasında bir GSYİH büyüme oranına ulaşacağını öngörmesiyle uzun vadeli kalkınma beklentileri konusunda iyimser olduğunu ifade etti. Bay Alex Crane'e göre, Vietnam'ın altyapıya harcama ve yatırım yapma konusundaki kararlılığı bölgedeki en güçlüler arasında yer alıyor ve veri merkezi pazarı da yasal engellerin gevşetilmesine ve altyapıya odaklanılmasına bağlı olarak dönüşüme hazır.

Qinghai