İşletmeler konut fiyatlarını düşürmekte neden zorluk çekiyor?

Tüm işletmeler konut fiyatlarını düşürmek ve nakit akışına öncelik vermek istiyor

DKRA Group Danışmanlık Hizmetleri ve Proje Geliştirme Direktörü Sayın Vo Hong Thang, mevcut piyasada birçok yatırımcının kârdan ziyade nakit akışına öncelik vererek konut fiyatlarını proaktif bir şekilde düşürdüğünü belirtti. İşletmeler, müşterilerine daha uzun ödeme yöntemleri, daha düşük ödeme oranları, evi almak için %30, hatta %10 oranında ödeme yapabilme veya faiz oranlarını, anapara ödemesiz dönemi destekleyerek fiyatları düşürüyor.

Bay Thang'e göre, piyasadaki birincil proje arzı şu anda çok fazla değil ve satışa uygun proje sayısı çok az. Ancak çoğu yatırımcı, satışa uygun olduğunda nakit akışına öncelik veriyor. Yüksek fiyatlar ürünleri satmayacak, yatırımcılar nakit akışıyla baş başa kalacak, bu yüzden şu anda hiç kimse fiyatları yüksek tutacak kadar aptal değil, diye yorumladı.

Bay Thang ayrıca, projenin satış fiyatını elde etmek için kâr artı maliyet formülüne dayalı en temel yöntem olacağını belirtti. Daha önce yatırımcılar, projeye başlamadan önce yüzde onlara varan kârlar elde etmeyi beklerken, artık bazı erken aşamalarda zarar etmeyi, hatta zarar etmeyi göze alıyorlar. Günümüzde yatırımcıların en büyük hedefi, mümkün olan en düşük satış fiyatını elde etmek ve işletme nakit akışı oluşturmak için mümkün olan en kısa sürede para toplamaktır.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau da piyasada, bazı üst düzey konut projeleri ve orta düzey konut projelerine yatırım yapanların, indirim ve promosyon politikaları ve müşterilere fayda sağlayan satış sonrası hizmetler aracılığıyla satış fiyatlarını düşürdüğünü kabul etti.

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 1 — Bazı konut projelerinde çok sayıda ayrıcalıklı politika uygulanarak fiyatlar düşürüldü (İllüstrasyon fotoğrafı: Hai Long).

İş dünyası konut fiyatlarını düşürmek istiyor ama...

Ho Chi Minh City ve Long An'da projeler uygulayan bir yatırımcının temsilcisi, şirketin konut fiyatlarını gerçekten düşürmek istediğini ve konut fiyatlarının insanların kolayca erişebileceği kadar düşük olmasını umduğunu söyledi.

Ancak işletmeler girdi maliyetlerini düşürmekte de zorluk çekmektedir çünkü azaltamamaktadırlar. Arazi kullanım ücretleri, arazi temizleme tazminatları, banka kredisi faizleri, işçilik maliyetleri, inşaat malzemesi alımları vb. gibi girdi maliyetleri son zamanlarda önemli ölçüde artmıştır.

Bir projenin yatırım politikasından resmi olarak inşasına kadar geçen süre, beklenen ortalama 3 yıl yerine 5-7 yıla, hatta bazı durumlarda 15 yıla kadar uzayabiliyor ve bu da çok fazla kaynak israfına ve işletmelerin fırsat maliyetlerinin düşmesine neden oluyor. Ayrıca, işletmelerin hissedarlarına ve ortaklarına yıllık elde etmeleri gereken asgari kâr konusunda da taahhütleri olduğunu da belirtelim.

Emlak piyasasında uzun yıllara dayanan deneyime sahip Bay Chau, işletmelerin konut fiyatlarını düşürme konusunda karşılaştıkları zorlukları herkesten daha iyi anlıyor. İşletmelerin inşaat maliyetleri, malzemeler, işçilik gibi birçok maliyete katlanmak zorunda olduğunu, finansal maliyetler, yönetim maliyetlerinin arttığını ve ayrıca "isimlendirilmemiş maliyetler" olduğunu belirtti.

Projenin arsa maliyetleri, tazminat bedelleri, arazi kullanım haklarının devri yoluyla arazi temizleme bedelleri, arazi kullanım bedeli, arazi kirası ve pirinç tarlası koruma bedellerinin (pirinç tarlası kullanılıyorsa) devlete ödenmesini kapsamaktadır. Arsa maliyetleri, apartman projelerinin maliyetinin yaklaşık %15'ini, müstakil ev projelerinin maliyetinin yaklaşık %30'unu, villa projelerinin maliyetinin ise yaklaşık %20'sini oluşturmaktadır.

Özellikle, mevcut tazminat ve arsa temizleme maliyetleri, genellikle yetkili devlet kurumu tarafından işletmenin harcadığı gerçek maliyetlerin yaklaşık %70'i oranında düşülür. Düşülmeyen kalan gerçek maliyetler kâr olarak kabul edilir ve işletme ek olarak %20 kurumlar vergisi ödemek zorundadır. Son olarak, bu maliyetler, müşterilerin ev satın alırken "karşılamak" zorunda oldukları satış fiyatına dahildir.

İnşaat maliyetleri, bir apartman projesinin maliyetinin yaklaşık %50'sini, bir müstakil ev projesinin maliyetinin yaklaşık %30'unu, bir villa projesinin maliyetinin ise yaklaşık %20'sini oluşturmaktadır. Bu tür maliyetler giderek artmaktadır; örneğin, bir apartmanın 1 m2'lik taban alanı, daha önce yalnızca yaklaşık 7-8 milyon VND/m2 iken, günümüzde 12-13 milyon VND/m2'ye yükselmiştir.

Kredi faizleri ve diğer sermaye kaynaklarına ödenen faizler de dahil olmak üzere finansal maliyetler genellikle maliyetin yaklaşık %10'unu oluşturur. Yönetim maliyetleri ise genellikle maliyetin yaklaşık %5'ini oluşturur.

"İsimsiz" maliyetler söz konusu olduğunda, bu giderlerin değeri azımsanmayacak düzeydedir. Ancak, Vergi Kanunu hükümlerine göre giderlerin "yasallığı, geçerliliği ve makullüğü" garanti edilmediğinden, proje yatırım maliyetlerine dahil edilmezler ve nihayetinde ev alıcılarının ödemek zorunda olduğu satış fiyatına dahil edilirler.

Bay Chau, yukarıdaki tüm maliyetlerin normal piyasa koşulları altında, yani ticari konut projeleri için yaklaşık 3 yıl olarak hesaplandığını belirtti. Son yıllarda olduğu gibi yasal sorunlar nedeniyle bu sürenin uzaması durumunda, toplam yatırım maliyetinin önemli ölçüde artacağını belirtti.

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 2 — Bir proje inşa edilirken birçok girdi maliyeti bütçenin üzerindedir (İllüstrasyon: Quang Anh).

Çözüm nedir?

Long An ve Dong Nai'de çok sayıda proje geliştiren bir işletmenin temsilcisi, konut fiyatlarını düşürmek için piyasadaki çok sayıda kurum ve üyenin işbirliğine ihtiyaç olduğunu söyledi.

Bu kişi, Devletin sosyal konut ve işçi konut projeleri için arazi kullanım vergisi teşvikleri sunabileceğini; bankaların, işletmelerin projelerini hayata geçirmek için imtiyazlı faiz oranlarıyla sermaye borçlanmalarını kolaylaştırabileceğini öne sürdü. Özellikle, prosedürlerin ve proje onay belgelerinin tamamlanma süreci hızlandırılmalı ve hızlı bir şekilde hayata geçirilmeli, böylece işletmelerin uygulama süresini uzatmalarına gerek kalmamalıdır.

HoREA Başkanı Sayın Le Hoang Chau, işletmeler için birçok kapsamlı çözüm önerdi. Bay Chau, yatırımcıların kâr beklentilerini azaltmalarını, fiyatları yüksek tutmamalarını, indirimleri artırmalarını ve talebi canlandırmak, müşteri güvenini artırmak, nakit akışı ve likidite yaratmak için promosyon ve satış sonrası politikalar uygulamalarını önerdi.

İşletmelerin ayrıca yatırımlarını, insanların gelirlerine uygun fiyatlarla uygun fiyatlı konut segmentine kaydırmaları gerekiyor. 2021-2030 döneminde en az 1 milyon sosyal konut geliştirme programı, işletmelerin normal ticari faiz oranlarından %1,5-2 daha düşük faiz oranlarıyla 120.000 milyar VND'lik bir kredi paketine erişmesine yardımcı olabilir.

Ayrıca işletmeler eski apartmanların yeniden inşası, kanallar üzerinde ve boyunca evlerin yenilenmesi ve taşınması, eski ve harap kentsel alanların yeniden geliştirilmesi programlarına katılabilirler.

Devlet tarafında ise Bay Chau, yetkili devlet kurumlarının, uygun fiyatlı konut ve sosyal konut arzını artırmanın temeli olan konut projelerinin arzını artırmanın önündeki yasal engelleri kaldırmaya odaklanmalarını önerdi. Konut arzındaki bu artış, konut fiyatlarının arz-talep ve piyasa rekabeti yasasına göre istikrar kazanmasına yardımcı olacaktır.

Dernek ayrıca, 2023 tarihli Konut Kanunu'nun 34. maddesinde öngörülen konut inşaatı yatırım projelerinin aşamalarına ilişkin detaylı yönetmeliğin İnşaat Bakanlığı tarafından en kısa sürede Hükümete sunulmasını önerdi. Bu yönetmelik, ticari konut projeleri ve sosyal konut projelerinin onaylanması için süreç ve idari prosedürleri standartlaştıracak ve arazi üzerinden yatırım işlemlerinin uygulanma süresini kısaltacaktır.

Dernek ayrıca, gayrimenkul projelerinin uygulanmasında etkili ve ekonomik arazi kullanımına ilişkin mekanizma ve politikalar oluşturmak amacıyla, Toprak Değişikliği Kanunu Tasarısı Taslağı'nın tamamlanması için Meclis Daimi Komisyonu'nun değerlendirmesini önerdi.

Özellikle ticari konut projeleri ve sosyal konut projelerinin, Konut Kanunu ve 2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu'na uygun ve uyumlu olması, yatırımcıların araziye erişiminde uygun koşullar yaratılması, bütçe gelirlerinde kayıp yaşanmaması güvence altına alınmıştır.

[reklam_2]
Kaynak