2013 tarihli Arazi Kanunu'nun yerini alan ve 1 Ağustos 2024'ten itibaren yürürlüğe girecek olan 2024 Arazi Kanunu'nun, gayrimenkul piyasası ve kaynak yönetimi için kurumsal bir ivme kazandırması bekleniyordu. Ancak, uygulamaya konulmasının üzerinden neredeyse iki yıl geçtikten sonra, kanun bu yıl birçok önemli değişiklikle tekrar revize edilecek.
Daha piyasaya sürülmeden bile 'modası geçmiş'.
Uzmanlara göre, arazi kanununda değişiklik yapılması acil bir gerekliliktir çünkü kanun yakın zamanda yürürlüğe girmiş olmasına rağmen, özellikle 1 Temmuz 2025'ten itibaren ülke genelinde il ve belediye/mahalle düzeylerini içeren iki kademeli bir yerel yönetim modelinin uygulanacağı göz önüne alındığında, yeni bağlam için artık uygun değildir; zira mevcut arazi kanunu hala ulusal, il ve ilçe olmak üzere üç düzeyde arazi kullanım planlama ve yönetim sistemini öngörmektedir.
Bu uyumsuzluk, ilçe düzeyinin kaldırılmasının ardından diğer sektörlerle örtüşmelere ve senkronizasyon eksikliğine yol açarak birçok eksikliğe neden olmuştur.
Ulusal Meclis, yaklaşık iki yıllık uygulamanın ardından yıl sonu oturumunda Arazi Kanunu'nda kapsamlı değişiklikler yapacak. (Örnek görsel)
Ho Chi Minh Şehri Gayrimenkul Derneği Başkanı Bay Le Hoang Chau, Arazi Kanunu'nun genellikle yaklaşık 10 yıllık bir değişiklik döngüsüne sahip olduğunu açıkladı. Ancak, 2024-2026 dönemi, kanunun daha erken ayarlanmasını gerektiren üç önemli değişkeni ortaya koymaktadır.
Bu, yerel yönetim yapısının ilçe/bölge düzeyini ortadan kaldıran iki kademeli bir modele geçişini ifade eder. Bununla birlikte, 2024 Arazi Kanunu hala arazi kullanım planlarını üç düzeyde tasarlamaktadır: ulusal, il ve ilçe. Yönetim düzeylerindeki bu dengesizlik, birçok prosedürün yürütüleceği bir yer bulamamasına ve birçok süreçte darboğazlara neden olmaktadır.
Ayrıca, arazi yönetimine ilişkin 18 ve 69 sayılı Merkezi Kararların kurumsallaştırılması ihtiyacı, özellikle değerleme ve tazminat olmak üzere arazi finansmanı mekanizmalarının daha da açıklığa kavuşturulmasını gerektirmektedir.
Son olarak, önemli altyapı projeleri için arazi açma baskısı artıyor. Şeffaf ve somut bir mekanizma olmadan ilerleme yavaş olmaya devam edecektir.
Sayın Chau ayrıca en büyük darboğazın tazminat fiyatı olduğunu vurguladı: " Devletin vergi ve arazi kiralarını hesaplamak için kullandığı mevcut arazi fiyat listesi makul. Ancak arazi geri alındığında, insanlar tazminatın piyasa fiyatına yakın olmasını istiyor."
Çözüm, bir uç noktayı diğerine tercih etmekte değil, net bir metodolojiye, dijitalleştirilmiş ve doğrulanmış işlem verilerine ve halk temsilcilerini içeren bir değerleme kuruluna sahip bağımsız bir tazminat değerleme mekanizması oluşturmakta yatmaktadır. Amaç, uzlaşma sağlamak, uzun süren anlaşmazlıkları sınırlamak ve yerel yönetim için mali disiplini sağlamaktır .”
Bu arada, Tarım ve Çevre Bakanlığı, arazi kullanım planlamasının ve arazi kullanımını içeren sektörel planlamanın, iki kademeli yerel yönetim modeliyle uyumsuz olmasının yanı sıra, tutarsız ve senkronize olmadığını da açıkladı.
Ayrıca, siyasi ve dış politika hedeflerine hizmet eden kamu yatırım projeleri veya acil ve özel nitelikteki önemli projeler henüz planlamaya dahil edilmemiş veya planlamayla uyumlu değildir.
Mevcut arazi değerleme yöntemleri karmaşık olmaya devam etmekte ve büyük ölçüde bağımsız danışmanlara bağımlıdır; devlet kurumları ise hem değerlemeden hem de yasal sorumluluktan sorumludur.
Sayın Pham Van Hoa (Dong Thap ilini temsil eden milletvekili)
Yukarıda bahsedilen önemli projelerde de arazi edinimi konusunda düzenlemeler bulunmamaktadır; örneğin, Asya-Pasifik Ekonomik İşbirliği (APEC) Forumu'na hizmet eden projeler veya serbest ticaret bölgeleri ve uluslararası finans merkezlerindeki projeler. Mevcut yasalar ayrıca, yatırımcıların kalan alan konusunda anlaşmaya varamadığı durumlarda (küçük ölçekli) arazi edinimi konusunda da düzenlemeler içermemektedir; bu durum projelerin durmasına, kaynak israfına ve yatırım ilerlemesinin gecikmesine neden olmaktadır.
2024 Arazi Kanunu, mevcut kentsel ve kırsal planlamaya sahip bölgelerin, ayrı arazi kullanım planları olmadan, mevcut planları yönetim için kullanarak arazi kullanımını yönetmelerine olanak tanıdı. Ancak gerçekte, kentsel ve kırsal planlamanın kapsama oranı düşük kalmaktadır. Birçok yerde, planlama tüm idari sınırı kapsamamaktadır; bu da mevcut planlara rağmen, yerel yönetimlerin ek arazi kullanım planları oluşturmak zorunda kalmasına, dolayısıyla örtüşmelere ve israfa yol açmasına neden olmaktadır.
Günümüzde arazi tahsisi ve kiralaması, ağırlıklı olarak arazi kullanım haklarının açık artırması veya yatırımcı seçmek için yapılan ihale süreçleri yoluyla gerçekleştirilmektedir. Ancak bu süreç, açık artırma ve ihaleye ilişkin kanunun usul ve düzenlemelerine bağlı olduğundan, çok fazla hazırlık süresi gerektirmektedir.
Bu arada, birçok durumda yeterli kapasiteye sahip yatırımcı seçmek hala zor olduğundan, proje ilerlemesi gecikiyor, araziler yavaş kullanıma açılıyor ve yatırım çekme potansiyeli olumsuz etkileniyor.
Kamuoyunda büyük tepkiye yol açan bir dizi engeli ortadan kaldırmak.
Dong Thap Milletvekili Pham Van Hoa, Arazi Kanunu'nun birçok değişikliğe uğradığını ve sosyo-ekonomik kalkınmaya önemli katkılar sağladığını belirtmekle birlikte, gerçekte, özellikle uygulamanın doğrudan organize edildiği yerel düzeyde, hâlâ birçok engel bulunduğunu kaydetti.
Özellikle Bay Hoa, arazi değerlemesi, arazi edinimi ve tazminatla ilgili engellerin sıklıkla kamuoyunda dilekçelere ve anlaşmazlıklara yol açtığını belirtti.
"Mevcut arazi değerleme yöntemi karmaşık olmaya devam ediyor ve büyük ölçüde bağımsız danışmanlara dayanıyor; devlet kurumları ise hem değerlemeden hem de yasal sorumluluktan sorumludur."
"Sanayi arazileri veya üretim ve iş amaçlı araziler için, arazi kullanım ücretleri toplam yatırımın yalnızca küçük bir bölümünü oluştururken, işletmeler fiyatın belirlenmesini beklerken 6 ila 12 ay kaybedebiliyor. Bu bekleme süresi fırsat maliyetlerini artırırken, farklı değerleme seçenekleri arasındaki değer farkı genellikle önemsizdir," dedi Bay Hoa.
Temsilci Hoa'ya göre, engeller sadece teknik değil, aynı zamanda uygulama sürecinde de mevcut. Yıllık arazi fiyat listesi, yasa gereği piyasa fiyatlarını yakından yansıtacak şekilde oluşturuluyor, ancak tazminatlara uygulandığında, insanların inancına göre gerçek işlem fiyatından daha düşük kalıyor.
Öte yandan, yalnızca serbest piyasa fiyatları kullanılırsa, bütçenin dengelenmesi zorlaşacak ve şeffaflık konusunda şikayetler ortaya çıkacaktır. Resmi fiyat listesi ile piyasa fiyatları arasındaki fark, hem hükümet hem de arazileri kamulaştırılanlar için bir ikilem yaratmaktadır.
Ayrıca, yeni kanun ve kararnamelerdeki birçok hüküm genel ilkeler düzeyinde kalmıştır. Örneğin, yasal bir erişim yolu olduğu sürece, yol cephesi gerektirmeden arazi bölümlendirmesine ve arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin veren düzenleme doğru bir politikadır ve kentleşmenin gerçekleriyle uyumludur. Ancak, yasal erişim yolu neyi kapsar, minimum genişliği nedir ve nasıl belirlenir? Kanun henüz bu ayrıntıları belirtmemiştir. Sonuç olarak, birçok yerel yönetim, başvuruların işlenmesini geçici olarak askıya alma gibi daha güvenli bir seçeneği tercih etmiştir.
Mevcut durumda sadece çerçeve belgelerinin olması, belgelerin daha fazla işlem görmeyi beklemesine yol açıyor. Yerel yönetimler kafa karışıklığı yaşıyor, vatandaşlar ve işletmeler birden fazla kez gidip gelmek zorunda kalıyor ve kayıt dışı maliyetler artıyor.
Sayın Hoa, belirli gruplar için arazi kullanım ücretlerini %70 oranında azaltan politikayı örnek gösterdi. Amaç insancıl olsa da, uygulama koşulları örtüşüyor ve bir hanehalkı, bir birey veya arazi kullanımının zamanlamasının ne anlama geldiği konusunda tutarsızlıklar mevcut.
Sayın Hoa, katı bir yönetim anlayışından verimliliğe ve değer yaratmaya odaklanan bir anlayışa geçmeyi önerdi. Ayrıca, prosedürleri olabildiğince basitleştirmeyi, şeffaflığı artırmayı ve özellikle idari önlemler yerine ekonomik araçların daha fazla kullanılmasını vurgulamayı önerdi.
Örneğin, arazi değerini en ince ayrıntısına kadar belirlemeye çalışmak yerine, fiyat listesine göre makul bir fiyatı kabul edip, katma değeri vergiler, harçlar veya diğer mali yükümlülükler yoluyla düzenlemek mümkündür. Bu, sistem üzerindeki yükü azaltırken, devletin yine de katma değeri toplamasını sağlar.
Tarım ve Çevre Bakanlığı tarafından hazırlanan Arazi Kanunu değişiklik taslağının iki ana içerik grubuna odaklanması bekleniyor.
Birinci grup, yeni çağda ulusal kalkınmanın gereksinimlerini ve çift haneli ekonomik büyüme ihtiyacını karşılayan içeriklerden oluşmaktadır.
Bakanlık, arazi fiyatları, arazi fiyat tabloları, arazi fiyat ayarlama katsayıları; arazi kullanım ücretleri, arazi kiralama ücretleri; arazi edinimi, tazminat, destek ve yeniden yerleşim gibi konularda Ulusal Meclis Kararları ve Hükümet Kararnameleri ve Yönetmeliklerinde düzenlemelerin kodlanması yoluyla Arazi Kanununun uygulanmasındaki zorlukları ve engelleri gidermeye yönelik mekanizmalar ve politikalar içeren hükümler eklemek amacıyla Arazi Kanununun çeşitli maddelerinde değişiklik ve eklemeler yapılmasını önermektedir.
Arazi tescili ve tapu kayıtlarının düzenlenmesi; arazi kullanım planlaması ve planları; arazi tahsisi, arazi kiralama, arazi kullanım değişikliği izni, arazi kiralama formlarının seçimi, arazi parselleme, arazi birleştirme; belirli arazi türleri için arazi kullanım rejimleri; arazi bilgi sistemleri ve arazi ihtilaflarının çözümü.
Aynı zamanda, belediye düzeyindeki arazi kullanım planlaması ve planlarına ilişkin düzenlemelerde; pirinç tarlası kullanıcılarının hak ve yükümlülüklerinde; 1 Temmuz 2014'ten önce arazi yasalarını ihlal eden arazi kullanıcılarının hak ve yükümlülüklerinde; özel durumlarda tazminatta; ve belirli arazi türleri için arazi kullanım rejiminde değişiklikler ve eklemeler yapılmıştır.
İkinci grup, iki kademeli yerel yönetim modeline göre yetki devri, yetki dağılımı ve yetki sınırlarının belirlenmesine ilişkin düzenlemeler ile arazi alanındaki idari reformlardan oluşmaktadır.
Bakanlık, arazi yönetiminin devlet tarafından uygulanmasına ilişkin yetkiye dair yönetmeliklerin, iki kademeli yerel yönetim modeliyle uyumlu hale getirilmesi amacıyla değiştirilmesini ve tamamlanmasını; ayrıca arazi yönetiminin devlet tarafından uygulanmasına ilişkin yetkiye dair yeni bir hüküm eklenmesini önermektedir.
Ayrıca, il düzeyindeki idari prosedürlere ilişkin düzenlemeleri gözden geçirin ve tamamlayın; yasal sistem içinde diğer kanunlar ve kararlarla tutarlılık ve tekdüzelik sağlamak için bunları inceleyin.
Kaynak: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
Yorum (0)