Апартаменти від 5

Багато викликів у короткостроковій перспективі.

Нещодавно опублікований звіт Savills про ринок нерухомості Хошиміна за четвертий квартал 2023 року показує, що сегмент квартир стикається з кількома короткостроковими викликами.

Відповідно, первинна пропозиція за весь 2023 рік досягла лише 10 700 одиниць, що є найнижчим показником за останні 10 років. Тільки у четвертому кварталі 2023 року первинна пропозиція становила 7 600 одиниць, що не змінилося порівняно з попереднім кварталом, але знизилося на 5% у річному обчисленні. Нові пропозиції склали 37% від первинних пропозицій. З них два відомі проекти, The Privia та його наступний етап, The Glory Heights, очолили 88% нових пропозицій. Тим часом у звіті не зафіксовано жодних нових пропозицій класу А за квартал.

Крім того, обсяг угод з квартирами протягом останніх 10 років стабільно зменшувався на 7% щорічно. На тлі дефіциту пропозиції та високих цін продажу у 2023 році на ринку було зареєстровано лише 6200 угод. Однак, лише у четвертому кварталі ситуація з угодами покращилася до 3000 одиниць, що на 52% більше, ніж у попередньому кварталі, та на 120% більше, ніж за аналогічний період минулого року.

Первинна пропозиція, зафіксована у 2023 році, була найнижчою за останні 10 років.

Трой Гріффітс, заступник керуючого директора Savills Vietnam, прокоментував: «Короткострокові проблеми для сегмента квартир все ще пов’язані з дефіцитом нової пропозиції та високими цінами продажу. Оскільки настрої покупців житла покращаться, а альтернативних варіантів інвестування не буде забагато, ринок житла відновиться».

Рівень поглинання покращився на 14 процентних пунктів у порівнянні з попереднім кварталом та на 23 процентні пункти у річному обчисленні до 40%. Нові пропозиції становили 78% обсягу транзакцій та були поглинені на рівні 84%; ці проекти добре продавалися завдяки чіткому правовому статусу перед запуском, тривалим термінам оплати, підтримці банківських кредитів та доступним цінам від 2 до 5 мільярдів донгів за одиницю. Без урахування нових пропозицій, ринкові угоди залишалися слабкими, було продано лише 670 одиниць, що відповідає рівню поглинання 14%.

Звіт про операції з квартирами на основі даних Savills.

Одним позитивним моментом у даних Savills є те, що у 2024 році очікується чотириразове збільшення нових пропозицій порівняно з 2023 роком. Клас B становитиме 44% частки ринку, клас A – 37%, тоді як клас C – лише 19%. Очікується, що до 2026 року буде запущено приблизно 40 800 одиниць у 116 проектах.

Доступні квартири можна знайти лише в провінціях, що оточують Хошимін.

Згідно зі звітом Savills, ціни первинного продажу у четвертому кварталі 2023 року повернулися до рівня 2020 року на рівні 69 млн донгів/м2 (чиста корисна площа), що на 36% менше, ніж у попередньому кварталі, та на 45% менше, ніж у попередньому році, після того, як багато елітних проектів були змушені тимчасово закрити частину своїх запасів. Водночас, нерухомість вартістю менше 2 млрд донгів повністю зникла з ринку минулого року. Пропозиція нерухомості вартістю від 2 до 5 млрд донгів домінувала на ринку, складаючи майже 90%.

Між 2024 і 2026 роками пропозиція квартир вартістю від 2 до 5 мільярдів донгів значно зменшиться, тоді як на ринку з'являться товари в діапазоні 5-10 мільярдів донгів, які домінуватимуть. Покупці в Хошиміні можуть вирішити дослідити сусідні провінції, щоб знайти більш доступні варіанти житла. Очікується, що до 2024 року Біньзионг, Донгнай та Лонган становитимуть 96% пропозиції квартир вартістю до 5 мільярдів донгів.

Згідно з опитуванням Savills за 2023 рік, проведеним серед 30 проектів класів А та В, орендна дохідність залишалася стабільною у річному обчисленні на рівні 4,8%, але зростання вартості нерухомості знизилося на 1,9 процентного пункту у річному обчисленні до 2,9%. Таким чином, загальна рентабельність інвестицій у квартири у 2023 році зменшилася на 1,7 процентного пункту порівняно з попереднім роком, приблизно до 7,7% у річному обчисленні.

Пані Джанг Хьюїнь, заступниця директора та керівник відділу досліджень і S22M у Savills Ho Chi Minh City, проаналізувала: «Інвестиційна прибутковість від квартир у Хошиміні мала тенденцію до деякого зниження протягом періоду 2019-2023 років. Згідно з нашими даними, такі райони, як колишні 2-й, 3-й та 10-й округ, мали найвищу інвестиційну прибутковість протягом цього часу».

Пані Джанг Хьюїнь, заступниця директора, керівник відділу досліджень та S22M, Savills Ho Chi Minh City

За останнє десятиліття пропозиція нових квартир у 22 районах Хошиміна зменшилася на 253 000 одиниць. Примітно, що пропозиція в колишньому 9-му районі зменшилася на 21%, що супроводжувалося річним зростанням цін на 15%. Пропозиція в 1-му районі також зменшилася на 2%, але спостерігалося значне річне зростання цін на 39%.

Експерт також зазначив, що хоча загальна дохідність знизилася за останні п'ять років, вона все ще вища за процентні ставки за депозитами. Це свідчить про те, що квартири залишаються прибутковим каналом інвестування. У короткостроковій перспективі очікується зростання орендної дохідності завдяки зменшенню кількості квартир, що здаються, та збереженню низьких процентних ставок за депозитами.

Джерело: https://www.congluan.vn/can-ho-chung-cu-gia-tu-5--10-ty-dong-se-chiem-linh-thi-truong-giai-doan-2024-den-2026-post281674.html