Необхідні правила, щоб уникнути негативних наслідків під час перетворення земель на інші види.

Уникайте суперечностей та дублювання

На груповому обговоренні проекту Закону про землю (зі змінами) вранці 9 червня делегат Ван Тхі Бах Туєт (делегація міста Хошимін ) заявив про поточну ситуацію, коли деякі види землі наразі не регулюються Законом про землю, але регулюються іншими законами, що останнім часом має великий вплив на людей.

Такі як змішані землі, новозбудовані житлові землі... у деяких міських районах це буде складно, оскільки підстави для зміни цільового призначення землі регулюються Земельним законом, але якщо дотримуватися Закону про планування, то існуватиме багато інших типів земель, що спричинить плутанину для місцевих державних управлінських органів.

Тому делегати рекомендували, щоб проект Закону про землю (зі змінами) містив чіткі правила щодо класифікації типів земель та використовував цю класифікацію земель як основу під час розробки планів землекористування відповідно до Закону про планування, Закону про інвестиції та Закону про ріелторську діяльність, щоб уникнути конфліктів, дублювання та неврахування потреб людей.

Діалог – Необхідні правила, щоб уникнути негативних наслідків у переобладнанні земель — Делегат Національних зборів Ван Тхі Бах Туйєт.

Крім того, делегати також висловили підтримку плану не публікувати щорічні прейскуранти на землю. Місцева влада оперативно оновлюватиме коливання в районах зі значними коливаннями, тоді як у районах без коливань немає потреби створювати такий прейскурант на землю.

За словами делегата, якщо місцева влада повільно видаватиме нормативні акти, це вплине на людей, яким потрібно виконувати процедури, пов'язані з цінами на землю.

Щодо методу оцінки землі, як того вимагає Економічний комітет Національних зборів, необхідно забезпечити гармонію інтересів держави, землекористувачів та інвесторів. Делегат зазначила, що забезпечити цей принцип дуже складно.

«Наразі положення чинного закону про розрахунок за принципом ринкової ціни все ще стикаються з труднощами у впровадженні, а це означає, що основа для визначення лише ціни на землю все ще складна. Тепер консультаційний підрозділ та Рада з оцінки цін на землю повинні як визначати ціни на землю, так і збалансувати інтереси держави, інвесторів та людей. Я не знаю, як ці підрозділи це зроблять?» – подумав делегат.

Делегати заявили, що має бути основа для розрахунку, оскільки якщо правила будуть суворими, але нездійсненними, їх буде дуже важко впровадити.

Своєчасне коригування планування землекористування

Надаючи коментарі щодо доопрацювання проекту Закону, делегат Нгуєн Тхі Ле (Хошимін) заявив, що насправді перегляд планування землекористування, якщо його проводити кожні п'ять років, не відповідатиме соціально-економічній ситуації розвитку в районах зі значними економічними коливаннями.

Діалог – Необхідні нормативні акти, щоб уникнути негативних наслідків у переобладнанні земель (Рисунок 2). — Делегати делегації міста Хошимін на груповій дискусії.

Тому делегати запропонували розглянути гнучке застосування часових обмежень та періодичних оглядів, що відповідають потребам кожного місцевого регіону.

Щодо повернення земель, компенсації, підтримки та переселення, пані Ле зазначила, що проект Закону містить дуже конкретні положення щодо повернення земель для соціально-економічного розвитку, для національних та суспільних інтересів, а також чітко визначає зміст, умови та критерії цих проектів.

Водночас, Розділ 7 проекту Закону також передбачає більш конкретні корективи до політики компенсації, підтримки та переселення, щоб після повернення земель люди, чиї землі повернуті, мали житло, забезпечували рівне або краще життя, ефективно впроваджували професійне навчання, створювали робочі місця, реорганізували виробництво та стабілізували життя людей, чиї землі повернуті.

«Цей зміст повністю демонструє дух Резолюції 18 у найвигідніший для землекористувачів спосіб. Очевидно, що обов’язок уряду полягає у створенні умов для людей, чиї землі повернуті, щоб вони мали життя, рівне або навіть краще, ніж їхнє старе місце проживання», – наголосив делегат.

Вона запропонувала додати правила щодо придбання землі для будівництва інфраструктури для працівників у промислових парках, зонах переробки експорту та зонах концентрації робочої сили, які повинні чітко показувати умови, включаючи як матеріальне, так і духовне будівництво, а не просто обумовлювати будівництво житла. Оскільки наразі духовне життя працівників у вищезгаданих районах здебільшого обмежене.

Щодо ціни компенсації за придбання землі, виступаючи на дискусійній сесії, пан Труонг Тронг Нгіа (делегація міста Хошимін) зазначив, що наразі ціна компенсації почала наближатися до ринкової, але він також зазначив, що під час придбання землі необхідно враховувати компенсацію за моральну шкоду.

Діалог – Необхідні нормативні акти, щоб уникнути негативних наслідків у переобладнанні земель (Рисунок 3). — Делегат Національної асамблеї Труонг Тронг Нгіа.

«Цивільний кодекс дозволяє компенсацію, матеріальну компенсацію та компенсацію за моральну шкоду. Тому ми також повинні враховувати, яка моральна компенсація потрібна, коли людям доводиться переїжджати з дому та залишати улюблені місця, з якими у них пов’язано багато спільних спогадів. Якщо компенсація конвертується в гроші, ми також повинні враховувати всі ці фактори», – заявив делегат.

Щодо прейскуранта цін на землю, делегати запропонували, щоб відповідальність за оновлення прейскуранта покладалася на державу, а держава виступала в ролі «арбітра» у підтримці цін на землю на рівні, близькому до ринкових.

За словами делегата, правило ринкової ціни є надзвичайно важливою основою для багатьох інших питань, включаючи вирішення спорів, яке також базується на державному прейскуранті цін на землю.

Коментуючи проект Закону, делегат Нгуєн Мінь Дик (Хошимін) зазначив, що правила щодо форм внеску та передачі капіталу BT повинні бути дуже суворими та обмежувати суб'єктів, щоб уникнути втрати землі.

Делегат зазначив, що в минулому існували проекти з повернення земель для цілей національної оборони, безпеки та суспільних інтересів, але через певний час цільове призначення землі змінювалося до реалізації проекту.

«Існує ситуація, коли земля рекультивується для будівництва розважальних зон, але через певні правила її перетворюють на комерційний центр, поєднаний з житлом. Це призводить до величезної різниці в орендній платі за землю після того, як цільове призначення перетворюється на землю комерційного центру, поєднаного з послугами, комерційними будинками, і зрештою продається за дуже високою ціною. Тим часом, ціна компенсації для людей, чия земля рекультивується, дуже низька. Тому це призводить до земельних суперечок та тривалих судових позовів», – сказав делегат.

Тому, у проекті Закону, пан Дук зазначив, що це питання потрібно «зв’язати» дуже чітким положенням у статті 12, яке забороняє дії. У ній необхідно чітко передбачити повернення земель для цілей національної оборони та безпеки, але суворо заборонити їх перетворення на інші цілі землекористування .

Джерело