Уряд видав нові правила щодо оцінки землі.

4 методи оцінки землі

Декрет 12/2024/ND-CP вносить зміни до статті 4 та статті 5 Декрету № 44/2014/ND-CP щодо методів оцінки землі та умов застосування кожного методу.

Зокрема, метод порівняння реалізується шляхом коригування ціни земельних ділянок з однаковим цільовим призначенням, певною схожістю факторів, що впливають на ціну землі, що передається на ринку, перемогою на аукціоні з продажу прав користування землею, за якими переможець аукціону виконав фінансові зобов'язання згідно з рішенням про перемогу на аукціоні, шляхом аналізу та порівняння факторів, що впливають на ціну землі, після виключення вартості активів, що додаються до землі (якщо такі є), для визначення ціни земельної ділянки, що підлягає оцінці.

Метод порівняння застосовується для визначення ціни у випадках, коли є щонайменше 03 земельні ділянки з однаковим цільовим призначенням землекористування, певні подібності у факторах, що впливають на ціну землі, що передаються на ринок, виграні на аукціоні з продажу прав користування землею, якщо переможець аукціону виконав фінансові зобов'язання згідно з рішенням про перемогу на аукціоні (далі - порівнянні земельні ділянки), за винятком випадків, зазначених у пунктах a, b, c та d нижче.

Метод доходу застосовується шляхом ділення середньорічного чистого доходу на земельну ділянку на середню процентну ставку заощаджень за 12-місячними терміновими депозитами у в'єтнамській валюті в комерційних банках, у яких держава володіє понад 50% статутного капіталу або загальної кількості голосуючих акцій у провінції протягом трьох послідовних років до кінця останнього кварталу з даними до моменту оцінки.

Дохідний метод застосовується до оцінки у випадках, коли земельна ділянка, сільськогосподарські угіддя, несільськогосподарські угіддя не є землями житлової забудови, а земельна ділянка, площа земельної ділянки, що підлягає оцінці, не відповідає умовам застосування методу порівняння, але доходи та витрати від використання землі можуть бути визначені відповідно до законного цільового призначення землі на момент оцінки, за винятком випадків, зазначених у пунктах a, b, c та d нижче.

Метод надлишку реалізується шляхом вирахування загального розрахункового доходу від розвитку за вирахуванням загальної розрахункової вартості розвитку земельної ділянки або земельної площі на основі найефективнішого використання землі (коефіцієнт землекористування, щільність забудови, максимальна кількість поверхів будівлі) відповідно до планування землекористування та детального плану будівництва, затверджених компетентним органом.

Метод надлишку застосовується для оцінки у випадку, коли земельна ділянка або земельна площа для реалізації інвестиційного проекту не відповідає умовам застосування методу порівняння або методу доходу, але загальний дохід від розвитку та загальні витрати на розвиток проекту можна оцінити, за винятком випадків, зазначених у пунктах a, b, c та d нижче.

Метод коефіцієнта коригування ціни на землю застосовується шляхом множення ціни на землю в таблиці цін на землю на коефіцієнт коригування ціни на землю. Коефіцієнт коригування ціни на землю встановлюється Народним комітетом провінції або міста центрального управління (далі – Народний комітет провінції) шляхом порівняння ціни на землю в таблиці цін на землю зі звичайною ціною на землю на ринку.

Метод коригувального коефіцієнта ціни на землю застосовується для визначення цін на земельні ділянки та земельні площі, зазначені у прейскуранті цін на землю, виданому Провінційним народним комітетом, та що підпадають під один із наступних випадків:

a) Випадки, зазначені в пункті a, пункті 4, статті 114 та пункті 3, статті 189 Земельного закону;

b) Розрахунок річної орендної плати за землю, коли держава здає землю в оренду без продажу прав землекористування з аукціону;

c) Розрахунок початкової ціни для продажу прав землекористування на аукціоні, коли держава виділяє або здає в оренду землю у випадках, коли земельна ділянка або земельна ділянка були інвестовані в технічну інфраструктуру відповідно до детального плану будівництва;

d) Визначити ціну земельної ділянки або земельної ділянки, що потребує оцінки, загальна вартість, розрахована відповідно до ціни землі в таблиці цін на землю для території, що підлягає оплаті за користування землею та орендній платі за землю, становить менше 30 мільярдів донгів для міст центрального управління, менше 10 мільярдів донгів для гірських та високогірних провінцій, менше 20 мільярдів донгів для решти провінцій у таких випадках:

Випадки, зазначені у пункті b та пункті d, пункті 4, статті 114, пункті 2, статті 172 Земельного закону;

Розрахуйте орендну плату за землю, що сплачується одноразово за весь період оренди, коли держава здає землю в оренду без продажу прав землекористування з аукціону.

d) Розрахунок компенсації, коли держава повертає землю у випадках повернення багатьох суміжних земельних ділянок з однаковим цільовим призначенням, які не відповідають умовам застосування методу порівняння.

У Постанові чітко зазначено: порівнянні земельні ділянки для застосування методу оцінки землі повинні відповідати умовам реалізації прав землекористувачів, передбаченим Земельним законом.

Інформація щодо застосування методів оцінки землі

Декрет 12/2024/ND-CP також доповнює статтю 5b щодо інформації для застосування методів оцінки землі. Відповідно, інформація про ціни на землю, орендну плату за землю та орендну плату за приміщення для застосування методу порівняння, методу надлишку та встановлення коефіцієнтів коригування ціни на землю включає:

1) Ціна, що виграла аукціон з продажу права користування землею, у випадку, якщо переможець аукціону виконав фінансові зобов'язання згідно з рішенням про перемогу в аукціоні,

2) Ціна на землю пройшла податкові процедури в податковому органі або зареєстрована в реєстраційному бюро земельних ділянок у випадках передачі права користування землею;

3) Вартість оренди землі, вартість оренди приміщення;

4) Ціна передачі землі на ринку.

У Постанові чітко зазначено: інформація для застосування методів оцінки землі – це інформація, отримана протягом періоду не більше 24 місяців з моменту оцінки землі або раніше, при цьому пріоритет надається інформації, найближчій до моменту оцінки та зібраній з таких джерел:

- Національна земельна база даних, база даних цін;

- Офіс реєстрації земельних ділянок, підрозділ, що організовує аукціон прав користування землею, підрозділ, що організовує аукціон активів;

- Податкові органи, органи сільського господарства та розвитку сільських територій;

- Торговий майданчик нерухомості, бізнес з нерухомості;

- Організації з функцією консультування з питань оцінки землі, оціночні підприємства;

- Кредитні установи, асоціації нерухомості, дослідницькі інститути/центри;

- Безпосередньо опитати передавача або правонабувача щодо справ, які були передані на ринок.

Також згідно з Декретом 12/2024/ND-CP, інформація про доходи та витрати від використання несільськогосподарських земель для застосування методу доходу збирається з таких джерел: дохід від виробничої та підприємницької діяльності, зафіксований у фінансовій звітності, або дохід від оренди землі та оренди приміщень, отриманий протягом 3 послідовних років (розрахованих з 1 січня по 31 грудня), що безпосередньо передують часу оцінки.

Якщо дохід від земельної ділянки або земельної ділянки, що підлягає оцінці, не є повним щороку та не точно відображає фактичний дохід від землекористування, зберіть інформацію про ціни на оренду землі та ціни на оренду приміщень щонайменше для 3 земельних ділянок для порівняння.

Вартість отримання доходу від землекористування, як зазначено вище, визначається на основі норм та одиничних цін, виданих компетентними державними органами, або ставки капітальних інвестицій у будівництво, оголошеної Міністерством будівництва ; у разі відсутності норм, одиничних цін або ставок капітальних інвестицій у будівництво, виданих компетентними державними органами, вартість базується на інформації та середніх даних про фактичні витрати, загальнодоступні на ринку, щонайменше для 3 земельних ділянок, що знаходяться на найближчій відстані до ділянки або земельної ділянки, що підлягає оцінці, як зазначено у пункті b пункту 5 цієї статті.

Під час застосування методів порівняння метод надлишків повинен вибирати порівнянні земельні ділянки в такому порядку пріоритетності: a) Подібні за розташуванням, станом інфраструктури, площею, розміром, формою, коефіцієнтом землекористування, щільністю забудови, висотою забудови та іншими факторами, що впливають на ціну землі, порівняно із земельною ділянкою, що підлягає оцінці; b) Мають найближчу відстань до земельної ділянки або земельної площі, що підлягає оцінці, та не обмежені адміністративними межами адміністративних одиниць рівня комуни, району та провінції.

Провінційний народний комітет визначає конкретні ціни на землю.

Щодо рішення про конкретні ціни на землю, Указ 12/2024/ND-CP передбачає, що на основі принципів оцінки землі, викладених у пункті 1 статті 112 Закону про землю, умов застосування методів оцінки землі, результатів оцінки ціни на землю конкретної ради з оцінки землі, Народний комітет на рівні провінції приймає рішення про конкретні ціни на землю або Народний комітет на рівні району приймає рішення про конкретні ціни на землю у випадках, коли Народний комітет на рівні провінції уповноважує це відповідно до положень Закону про організацію місцевого самоврядування.

Конкретні ціни на землю використовуються як основа для випадків, зазначених у пункті 4 статті 114, пункті 2 статті 172 та пункті 3 статті 189 Закону про землю; початкова ціна для продажу прав користування землею на аукціоні, коли держава виділяє землю зі стягненням плати за користування землею або здає землю в оренду з одноразовою оплатою на весь термін оренди.

Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища відповідає за допомогу Народному комітету на тому ж рівні в організації визначення конкретних цін на землю.

Джерело