Уряд видав нові правила щодо оцінки землі.

4 методи оцінки землі

Декрет 12/2024/ND-CP вносить зміни до статей 4 та 5 Декрету № 44/2014/ND-CP щодо методів оцінки землі та умов застосування кожного методу.

Зокрема, порівняльний метод реалізується шляхом коригування цін земельних ділянок з однаковим цільовим призначенням, певними подібностями у факторах, що впливають на ціни на землю, які були передані на ринок, та які були продані на аукціоні за права користування землею, де переможець торгів виконав свої фінансові зобов'язання згідно з рішенням про аукціон. Це робиться шляхом аналізу та порівняння факторів, що впливають на ціни на землю, після виключення вартості активів, пов'язаних із землею (якщо такі є), для визначення ціни земельної ділянки, що підлягає оцінці.

Порівняльний метод застосовується до оцінки у випадках, коли є щонайменше три порівнянні земельні ділянки з однаковим цільовим призначенням землекористування, певними подібностями у факторах, що впливають на ціни на землю, та правами користування землею, які були передані на ринку та виграні на аукціоні, при цьому переможець торгів виконав свої фінансові зобов'язання згідно з рішенням про переможець торгів (далі - порівнянні земельні ділянки), за винятком випадків, зазначених у пунктах a, b, c та d нижче.

Метод доходу застосовується шляхом ділення середньорічного чистого доходу на земельну ділянку на середню процентну ставку за 12-місячними ощадними депозитами у в'єтнамських донгах у комерційних банках, де держава володіє понад 50% статутного капіталу або загальної кількості голосуючих акцій у провінції протягом трьох послідовних років до кінця останнього кварталу, за який доступні дані до дати оцінки.

Дохідний метод застосовується до оцінки сільськогосподарських земельних ділянок та несільськогосподарських земельних ділянок (за винятком земель житлової забудови), якщо земельна ділянка або площа, що підлягає оцінці, не відповідає вимогам порівняльного методу, але доходи та витрати від землекористування відповідно до законного цільового призначення землекористування на момент оцінки можуть бути визначені, за винятком випадків, зазначених у пунктах a, b, c та d нижче.

Метод надлишку реалізується шляхом віднімання загальних розрахункових витрат на освоєння земельної ділянки або району від загального розрахункового доходу від освоєння, виходячи з найбільш ефективного використання землі (коефіцієнт землекористування, щільність забудови, максимальна кількість поверхів будівлі) відповідно до плану землекористування та детального плану забудови, затверджених компетентним органом.

Метод надлишку застосовується до оцінки у випадках, коли земельна ділянка або район для інвестиційних проектів не відповідає вимогам порівняльного методу або методу доходу, але загальний дохід від розвитку та загальні витрати на розвиток проекту можна оцінити, за винятком випадків, зазначених у пунктах a, b, c та d нижче.

Метод коефіцієнта коригування ціни на землю застосовується шляхом множення ціни на землю в таблиці цін на землю на коефіцієнт коригування ціни на землю. Коефіцієнт коригування ціни на землю встановлюється Народним комітетом провінції або міста з центральним управлінням (далі – Народний комітет провінції) шляхом порівняння ціни на землю в таблиці цін на землю з поточною ринковою ціною на землю.

Метод коригувального коефіцієнта ціни на землю застосовується для визначення ціни на землю для земельних ділянок та територій, які вже зазначені в таблиці цін на землю, виданій Провінційним народним комітетом, та підпадають під один із наступних випадків:

а) Випадки, передбачені пунктом а) частини 4 статті 114 та пунктом 3 статті 189 Земельного закону;

b) Розрахунок щорічних орендних платежів за землю, коли держава здає землю в оренду без продажу прав землекористування з аукціону;

c) Розрахунок початкової ціни для продажу прав землекористування на аукціоні, коли держава виділяє або здає в оренду землю у випадках, коли на земельній ділянці або території вже інвестовано в технічну інфраструктуру відповідно до детального плану будівництва;

d) Визначення ціни на земельну ділянку або територію, що підлягає оцінці, якщо загальна вартість, розрахована відповідно до таблиці цін на землю для ділянки, що підлягає оплаті за користування землею та оренді землі, становить менше 30 мільярдів донгів для міст центрального управління, менше 10 мільярдів донгів для гірських та високогірних провінцій та менше 20 мільярдів донгів для інших провінцій, у таких випадках:

Випадки, передбачені пунктами b та d пункту 4 статті 114 та пунктом 2 статті 172 Земельного закону;

Плата за оренду землі розраховується як одноразовий платіж за весь термін оренди, коли держава здає землю в оренду без продажу прав землекористування з аукціону.

d) Розрахунок компенсації, коли держава рекультивує землю у випадках, коли кілька суміжних земельних ділянок з однаковим цільовим призначенням рекультивуються, але не відповідають умовам застосування порівняльного методу.

У постанові зазначено, що порівнянні земельні ділянки, що використовуються для оцінки землі, повинні відповідати умовам здійснення права користування землею, визначеним у Земельному законі.

Інформація щодо застосування методів оцінки землі .

Указ 12/2024/ND-CP також додає статтю 5b щодо інформації для застосування методів оцінки землі. Відповідно, інформація про ціни на землю, ціни оренди землі та ціни оренди приміщень для застосування порівняльного методу, методу надлишку та коефіцієнтів коригування цін на землю під будівництво включає:

1) Ціна виграшної пропозиції щодо права користування землею у випадках, коли переможець торгів виконав свої фінансові зобов'язання згідно з рішенням про перемогу в тендері.

2) Ціни на землю після завершення податкових процедур у податковому органі або реєстрації в реєстраційному бюро земельних ділянок у випадках передачі права користування землею;

3) Ціни на оренду землі, ціни на оренду приміщень;

4) Ринкова ціна передачі землі.

У постанові зазначено, що інформація, яка використовується для застосування методу оцінки землі, повинна бути отримана протягом періоду не більше 24 місяців до дати оцінки землі, пріоритет надається інформації, найближчій до дати оцінки, та зібрана з таких джерел:

- Національна база даних землі, національна база даних цін;

- Офіси реєстрації земель, підрозділи, що організовують аукціони з продажу прав користування землею, та підрозділи, що організовують аукціони з продажу активів;

- Податкові органи, агентства сільського господарства та розвитку сільських територій;

- Біржі нерухомості, ріелторські компанії;

- Організації, що надають консультації з питань оцінки землі, та оціночні компанії;

- Кредитні установи, асоціації нерухомості, дослідницькі інститути/центри;

- Проводити прямі співбесіди з особою, що передає активи, або особою, що отримує активи, у випадках, коли передача вже відбулася на ринку.

Згідно з Декретом 12/2024/ND-CP, інформація про доходи та витрати від використання несільськогосподарських земель з метою застосування методу доходу збирається з таких джерел: дохід від виробничої та підприємницької діяльності, відображений у фінансовій звітності, або дохід від оренди землі та оренди приміщень, отриманий протягом безперервного періоду в 3 роки (розрахованого з 1 січня по 31 грудня), що безпосередньо передує даті оцінки.

Якщо дохід від земельної ділянки або території, що підлягає оцінці, є неповним за кожен рік і не точно відображає фактичний дохід від землекористування, для порівняння слід зібрати інформацію про ціни оренди землі та ціни оренди приміщень щонайменше для трьох земельних ділянок.

Вартість отримання доходу від землекористування, як зазначено вище, визначається на основі норм та одиничних цін, виданих компетентними державними органами, або коефіцієнтів інвестицій у будівництво, опублікованих Міністерством будівництва ; у випадках, коли норми, одиничні ціни або коефіцієнти інвестицій у будівництво, видані компетентними державними органами, відсутні, за основу використовуються середні дані про фактичну вартість з ринку щонайменше трьох земельних ділянок, найближчих до земельної ділянки або району, що підлягає оцінці, як зазначено у пункті b пункту 5 цієї статті.

Під час застосування порівняльних методів метод надлишків повинен вибирати порівнянні земельні ділянки в такому порядку пріоритетності: a) Подібність у розташуванні, інфраструктурних умовах, площі, розмірі, формі, коефіцієнті землекористування, щільності забудови, висоті забудови та інших факторах, що впливають на ціни землі, порівняно із земельною ділянкою, що підлягає оцінці; b) Найближча відстань до земельної ділянки або району, що підлягає оцінці, яка не обмежується адміністративними межами адміністративних одиниць комуни, району або провінційного рівня.

Провінційний народний комітет визначає конкретні ціни на землю.

Щодо визначення конкретних цін на землю, Декрет 12/2024/ND-CP передбачає, що на основі принципів оцінки землі, зазначених у пункті 1 статті 112 Закону про землю, умов застосування методів оцінки землі та результатів оцінки ціни на землю, проведеної Радою з оцінки землі, провінційний народний комітет приймає рішення щодо конкретних цін на землю, або районний народний комітет приймає рішення щодо конкретних цін на землю у випадках, коли провінційний народний комітет делегує повноваження, як це передбачено Законом про організацію місцевого самоврядування.

Конкретні ціни на землю використовуються як основа для випадків, передбачених пунктом 4 статті 114, пунктом 2 статті 172 та пунктом 3 статті 189 Закону про землю; початкова ціна для продажу прав користування землею на аукціоні, коли держава виділяє землю з платою за користування землею або орендує землю з одноразовою оплатою на весь термін оренди.

Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища відповідає за допомогу Народному комітету на тому ж рівні в організації визначення конкретних цін на землю.

Джерело