Передача проекту залишається застопореною.

Таку оцінку дали експерти на семінарі: «Закони у фінансовій діяльності щодо переказу, внесення капіталу та інвестицій у проекти нерухомості у В'єтнамі», організованому Асоціацією досліджень та консалтингу з питань політики та права інвестиційної діяльності у В'єтнамі 30 травня.

Щоб продати проєкт, їм доводиться порушувати закон.

За словами пана Ле Хоанг Чау, голови Асоціації нерухомості В'єтнаму, вся політична система наразі дуже рішуче налаштована на усунення перешкод для проектів. Однак регулювання, яке вимагає від проектів виконання своїх фінансових зобов'язань перед повною або частковою передачею, створює труднощі для бізнесу.

Оскільки придбання чистої землі вимагає величезних інвестицій від бізнесу. На момент початку реалізації багато інвесторів залишаються без грошей, оскільки закон вимагає, щоб проекти мали сертифікати на право власності на землю, щоб мати право на отримання кредитів. Тому багато інвесторів змушені продавати свої проекти передчасно.

Однак, коли передача проектів стикається з труднощами, підприємства обходять правила, передаючи акції компанії. У цей момент змінюється «ядро» бізнесу, і новий власник, по суті, є покупцем проекту. Ця лазівка ​​не є по суті неправильною, оскільки закон не забороняє передачу акцій компанії, але вона несе певні ризики згодом.

Наразі багато проектів не можуть бути передані через надто суворі правила.

ФОТО: ДІНЬ СОН

За словами доктора Хо Чунг Фуока, колишнього члена Постійного комітету провінційного партійного комітету Бінь Тхуан, лише в Хошиміні наразі понад 100 проектів стикаються з юридичними перешкодами та не відповідають умовам для передачі, при цьому заблоковано сотні тисяч мільярдів донгів. Це унеможливлює продаж тими, хто хоче, а також купівлю.

Першопричина полягає в конфліктах у правовій «матриці». Зокрема, Закон про інвестиції дозволяє передачу активів після затвердження інвестиційного плану, тоді як Закон про нерухомість та Закон про землю 2024 року вимагають виконання фінансових зобов'язань. Це створює правову «сіру зону»: інвестиції дозволені, але доступ до землі ускладнений.

Закон також вимагає завершення будівництва нової інфраструктури перед передачею землі, але відсоток не уточнюється. Крім того, існує вузьке місце в оцінці землі, оскільки процес оцінки землі затягується на невизначений термін, а гнучкі ринкові механізми ціноутворення не враховуються, що призводить до блокування капіталу та зупинки проектів.

Покупець сплачує плату за користування землею.

З огляду на цю ситуацію, адвокат Труонг Ань Ту, голова правління юридичної фірми TAT, стверджує, що злиття та поглинання у сфері нерухомості – це вже не просто передача активів, а в багатьох випадках передача всієї «юридичної пам’яті» проекту. Це також є причиною, чому юридичні аспекти стають першим фільтром для потоків капіталу.

«Раніше кредитні установи в першу чергу цікавилися вартістю застави, але тепер вони хочуть знати, як були придбані права користування землею, якою мірою виконані фінансові зобов’язання, чи пов’язаний проект з державними активами та чи здатні ці майнові права підтримувати стабільність у разі змін у правовому середовищі», – сказав адвокат Труонг Ань Ту.

Коли ці питання стають центральними в процесі належної перевірки, юридичні ризики починають безпосередньо відображатися на вартості угоди. Проект зі складною юридичною історією підлягатиме більшій знижці. Проект із неповними фінансовими зобов'язаннями потребуватиме більше часу для отримання фінансування. Проект з неясною юридичною історією проходитиме більш ретельний та тривалий процес належної перевірки.

Іншими словами, юридичний ризик сьогодні більше не міститься у звітах юристів, а переводиться у грошовий вираз через вартість капіталу, умови виплат, співвідношення позики до вартості та оцінку самого проекту.

На глибшому рівні, за словами пана Труонг Ань Ту, ринку зараз не обов'язково бракує землі чи грошових потоків. Інвестори по-справжньому готові до довгострокової перспективи лише тоді, коли чітко розуміють свої права, свої обов'язки та те, чи будуть ці права захищені через багато років.

Саме тому найбільша історія на ринку злиттів та поглинань нерухомості більше не стосується перегонів за володіння більшою кількістю землі, а побудови більш прозорих, стабільних та надійних прав власності. Це найглибша зміна, яка зараз відбувається на ринку нерухомості В'єтнаму.

Щоб подолати ці труднощі, було запропоновано багато рішень.

ФОТО: ДІНЬ СОН

Щоб вирішити перешкоди, з якими стикаються ці проекти, доктор Буй Данг Зунг, заступник голови Комітету з питань фінансів та бюджету Національних зборів , запропонував вивчити механізм, який би дозволив кредитним установам надавати гарантії або відкривати ескроу-рахунки. Відповідно, кошти покупця могли б бути безпосередньо використані для сплати фінансових зобов'язань перед державою, пов'язаних із землею, від імені продавця. Таке рішення допомогло б розблокувати проекти, які наразі зупинені через нездатність попереднього інвестора сплачувати податки, водночас забезпечуючи правильне та повне стягнення податків державою.

Необхідно швидко завершити розробку правової бази для розвитку інвестиційних трастів нерухомості (REIT) та фондів прямих інвестицій. Вони забезпечать міцну фінансову основу, виступаючи професійними покупцями для консолідації фрагментованих проектів шляхом передачі акцій, зменшуючи надмірну залежність від банківського кредитування.

Одночасно слід видати детальні та узгоджені рекомендації щодо методів оцінки землі згідно з новим Законом про землю. Чітка оцінка землі допоможе підприємствам точно визначити альтернативні витрати, тим самим швидко оцінюючи угоди зі злиття та поглинання та скорочуючи тривалий час переговорів.

«Адміністративні процедури після передачі необхідно спростити. Процес зміни інвестора в інвестиційному сертифікаті та сертифікаті на право власності на землю має бути реалізований через єдиний механізм, що скоротить час очікування, щоб капітал міг швидше надходити в реконструкцію проекту», – запропонував пан Буй Данг Зунг.

Джерело: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm