Розчищення зони відселення
Міська зона Тху Тхьєм, що може похвалитися чудовим розташуванням і охоплює 930 гектарів (включаючи 770 гектарів для нової міської зони та 160 гектарів для переселення), довгий час вважалася «золотою жилою» Хошиміна . Однак протягом багатьох років велика кількість державних активів тут залишалася недовикористаною; це включає зону переселення з тисячами вільних квартир та земельних ділянок, які раніше були продані на аукціоні, але так і не були успішно забудовані.
Згідно з планом, у травні цього року в Хошиміні відбудеться 5-й аукціон 3790 квартир для переселення. Нововведенням цього аукціону є поділ активів на дві групи для підвищення привабливості та розширення кола учасників.
Зокрема, Група 1 включає ділянки R1, R2 та R3 приблизно з 2220 квартирами; Група 2 включає ділянки R4 та R5 приблизно з 1570 квартирами. Очікується, що цей менший масштаб зменшить початковий фінансовий тиск на інвесторів, тим самим залучаючи більше підприємств до участі.
За словами експертів, суть цього аукціону полягає не лише в продажу вже збудованих квартир, а й, по суті, в передачі права на реконструкцію рідкісної земельної ділянки в самому серці Тху Тхіема. Це відкриває значні можливості для інвесторів для реконструкції або навіть знесення існуючих споруд для будівництва нових проектів.
Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, заявив: «Планування в цій місцевості зазнало значних коректив, включаючи 90-кратне збільшення коефіцієнта землекористування та коригування висоти будівель, яка може сягати приблизно 40-45 поверхів. Очікується, що ці зміни створять сприятливіші умови для інвесторів, які беруть участь в аукціоні. Відповідно, учасники-переможці торгів можуть розглянути можливість знесення всіх існуючих тимчасових житлових споруд для реалізації нових проектів згідно з затвердженим планом».
Деякі експерти пропонують розглянути максимальний коефіцієнт землекористування приблизно в 15 разів, що еквівалентно багатьом існуючим проектам висотного будівництва в цьому районі. Збільшення коефіцієнта землекористування збільшить загальну площу забудови, тим самим підвищуючи цінність і привабливість проекту.
Наразі ціни на нерухомість у Тху Тхієм вже високі, коливаючись від 200 до 300 мільйонів донгів/м², а в деяких місцях навіть вище. Розширення показників планування вважається ключовим фактором для забезпечення фінансової доцільності.
Посилити умови аукціону, щоб уникнути повторення минулих сценаріїв.
Окрім зони переселення в районі Ан Кхань, також було відновлено план продажу з аукціону 7 земельних ділянок «першокласної землі» в Тху Тхьєм. Відповідно, у 2026 році Хошимін планує виставити на аукціон права землекористування на 7 земельних ділянок у новому міському районі Тху Тхьєм.
Перелік включає лоти 3-8, 3-9, 3-12 (Функціональна зона 3); лоти 7-1, 7-17 (Функціональна зона 7); лоти 1-12 (Функціональна зона 1) та лоти 4-21 (Функціональна зона 4). Це всі земельні ділянки з завершеною технічною інфраструктурою та фактично завершеними компенсаційними та розчисними роботами, готові до виставлення на ринок.
Майбутній аукціон не лише принесе надходження до бюджету, але й може встановити нову еталонну ціну для всього регіону. Очікується, що на ринку, який потребує значного поворотного моменту для відновлення, виставлення великих земельних ділянок на аукціон допоможе вивільнити ресурси.
Однак уроки, отримані з аукціонів 2021 року, де скасування депозитів порушило ринок, залишаються актуальними. Тому очікується, що цей аукціон матиме більш суворий, предметний підхід і зосередиться на сталому розвитку цінності.
На думку експертів, ключовим фактором є забезпечення прозорості процесу аукціону та встановлення механізму ціноутворення, який точно відображає ринкові умови. Формування робочих груп, що складаються з незалежних експертів з оцінки, вважається необхідним рішенням для визначення обґрунтованих цін.
Критерії оцінки повинні базуватися на кількох факторах, таких як масштаб проекту, тип забудови, місце розташування та коефіцієнт поглинання ринку. Крім того, цінність бренду, яку інвестори отримують від володіння елітною нерухомістю, також є вирішальним фактором. Однією з головних особливостей цього аукціону є посилення умов участі для обмеження спекуляцій та конфіскації депозиту.
Експерти вважають, що весь «життєвий цикл» проекту після аукціону потрібно контролювати, зосереджуючись на фінансових можливостях та можливостях інвестора щодо реалізації. Оцінка повинна включати фінансову структуру, коефіцієнт заборгованості та досвід реалізації аналогічних проектів у минулому.
Крім того, для моніторингу процесу реалізації проекту необхідна тісна координація між регуляторними органами, такими як податкова, фінансова та банківська. Це вважається важливим «технічним бар'єром» для забезпечення серйозності та ефективності аукціонного процесу.
Експерти з нерухомості вважають, що якщо земельний аукціон буде проведено належним чином, це створить значний поштовх для ринку; навпаки, якщо управління буде недбалим, це може призвести до ризику створення «спекулятивних бульбашок».
За перші три місяці 2026 року надходження від плати за користування землею в Хошиміні досягли майже 8 900 мільярдів донгів, що демонструє зростаючу важливість земельних ресурсів у структурі бюджету.
Згідно з даними Інституту ресурсної та екологічної економіки міста Хошимін, ефективне використання державних земель, особливо в міській зоні Тху Тхьєм, має бути пріоритетом з метою боротьби з відходами та оптимізації ресурсів. Деякі інші земельні ділянки продаються з аукціону для переведення в інше використання або оплачуються інвесторами за моделлю «Будівництво-Передача» (BT). Це вважається важливими рішеннями для перерозподілу земельних ресурсів.
Однак, економічні експерти також зазначають, що ключовим фактором, що визначає привабливість земельних ділянок, що продаються на аукціоні, є коефіцієнт використання землі та висота забудови після перемоги в аукціоні. Раніше проекти переселення часто мали труднощі з залученням інвесторів через обмежений ринковий попит. Тепер, коли їх переобладнали під комерційне житло, потенціал став зрозумілішим, але конкретні показники планування, такі як коефіцієнт використання землі та висота забудови, все ще потребують уточнення. «Бізнес завжди прагне прибутку, тому, якщо функціональність буде максимізована відповідно до плану, інвестори будуть більш впевнені в участі», – наголосив економічний експерт.
Якщо аукціон пройде успішно та буде включати механізм, що дозволяє максимально використовувати простір і час, вартість нерухомості в Тху Тхієм різко зросте; водночас це принесе десятки трильйонів донгів доходу до бюджету міста.
«Коли синхронно інвестуватимуться в систему технічної інфраструктури, транспортну мережу, особливо лінії метро, ця територія має великий потенціал стати провідною зоною нерухомості в регіоні», – прокоментував представник Асоціації нерухомості міста Хошимін.
Джерело: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm
Коментар (0)