Стримуйте спекуляції на ринку нерухомості

DNVN - Експерт з питань нерухомості Фам Тхань Туан заявив, що пропозиція Міністерства фінансів у проекті Закону про податок на доходи фізичних осіб (зі змінами) головним чином спрямована на запобігання спекуляціям на ринку нерухомості. Пропозиція замінити чинне положення полягає у застосуванні загальної ставки податку у розмірі 2% до ціни передачі.

За словами експерта з питань нерухомості Фама Тхань Туана, як і будь-яка інша пропозиція, пов'язана з нерухомістю, план оподаткування доходів фізичних осіб від передачі нерухомості на основі часу володіння одразу викликав суперечки.

Противники стурбовані тим, що після запровадження податку він якимось чином вплине на орендну плату та ціни продажу, що ускладнить життя тим, хто не має або не має житла. Прихильники сподіваються, що це рішення обмежить спекуляції, поверне «пропозицію» нужденним і тим самим знизить ціни на житло.

Як оподатковувати нерухомість сьогодні – це те, що потребує ретельного розгляду, пов’язаного з конкретними проблемами в’єтнамського ринку нерухомості.

Зазвичай країни застосовують податки на майно у формі прогресивних податків, пропорційних до кількості майна, що знаходиться у власності; податків, що стягуються за невведення майна в експлуатацію, та вищих податків для короткострокових власників майна.

Оподаткування нерухомості все ще складне.

Для прогресивного оподаткування, пропорційного кількості об'єктів нерухомості, підхід країн, що застосовують цю форму, полягає в тому, що ті, хто володіє більшою кількістю об'єктів нерухомості, сплачують вищу ставку податку, ніж ті, хто володіє меншою. Велика Британія збільшує податок на 3%, якщо вони купують другий будинок. Сінгапур застосовує 20% податку на другий будинок, 30% на третій будинок…

Щодо податків, що стягуються з акту невведення нерухомості в експлуатацію, Канада стягує 1% податок на порожні будинки, Велика Британія стягує додатковий податок на будинки, які пустують щонайменше один рік...

Застосування вищих ставок оподаткування до власників короткострокової нерухомості є досить поширеним явищем. Як правило, Сінгапур застосовує 100% податок на різницю у вартості купівлі та продажу землі протягом першого року та 50% через два роки. Тайвань застосовує ставку податку 45% до тих, хто перепродає нерухомість протягом перших двох років, 35% протягом 2-5 років та 20% протягом 5-10 років. Корея також застосовує ставку податку 70% до тих, хто продає свій будинок протягом першого року.

У В'єтнамі Центральна резолюція вимагає дослідження щодо «встановлення вищих ставок оподаткування для осіб, які використовують великі земельні ділянки, багато будинків, спекуляції землею, повільного землекористування та залишення землі». Таким чином, у майбутньому вищі ставки оподаткування застосовуватимуться до трьох груп: «використання великих земельних ділянок, багато будинків» (на основі кількості), «спекуляція землею» (на основі часу володіння) та «повільне землекористування, залишення землі» (визначення того, що земля не вводиться в експлуатацію) – подібно до чинних правил багатьох країн.

Пропозиція в проекті переглянутого Закону про податок на доходи фізичних осіб Міністерства фінансів головним чином спрямована на запобігання спекулятивній поведінці, замінюючи чинне положення, яке застосовує загальну ставку податку у розмірі 2% до трансфертної ціни, незалежно від терміну володіння. Міністерство фінансів очікує, що якщо проект буде включено до програми законотворчості, Національні збори нададуть свою думку до кінця 2025 року та розглянуть питання про його прийняття на сесії в середині 2026 року.

«Хоча деталі ще не визначені, я вважаю, що це рішення є більш розумним, ніж застосування прогресивного оподаткування до людей, які володіють багатьма об’єктами нерухомості. Високі податкові ставки при володінні протягом короткого періоду часу, теоретично, можуть допомогти обмежити спекуляції та зменшити кількість хитрощів продажу нерухомості за вищою ціною», – поділився пан Туан.

За словами пана Туана, спекулянти зазвичай використовують фінансовий важіль у короткостроковій перспективі. Необхідність утримувати нерухомість протягом тривалого часу призведе до фінансового тиску для них. Високі податкові ставки збільшують витрати та знижують привабливість спекуляцій на ринку нерухомості. Тому ліквідність у випадках купівлі-продажу знизиться.

Але для того, щоб цей податковий інструмент був ефективним, його необхідно супроводжувати щонайменше такими умовами: завершення формування національної бази даних про ціни на землю; забезпечення інформаційно-технологічної інфраструктури.

Заповнення національної бази даних про ціни на землю також є вимогою, викладеною в Законі про землю 2024 року. Якщо ситуацію «двох цін» в операціях з нерухомістю та готівкових платежах не буде вирішено, оподаткування все одно буде непростим, і буде важко забезпечити справедливість.

Водночас, забезпечення повноцінної інформаційно-технологічної інфраструктури для реєстрації угод із землею та нерухомістю є основою для того, щоб допомогти податковим органам отримати інформацію про час володіння нерухомістю для точного подання заявки.

«Коли ці основні умови будуть виконані, податковий інструмент для обмеження спекуляцій на ринку нерухомості буде справді «правильним» та «точним», відповідаючи меті регулювання ринку та спрямований на спекулянтів», – наголосив пан Туан.

Ха Ань

Джерело: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120