Боротьба зі спекуляціями на ринку нерухомості.

DNVN - Експерт з питань нерухомості Фам Тхань Туан вважає, що пропозиція Міністерства фінансів у проекті Закону про податок на доходи фізичних осіб (зі змінами) головним чином спрямована на запобігання спекуляціям на ринку нерухомості. Пропозиція замінює чинне регулювання єдиною ставкою податку у розмірі 2% від ціни передачі.

За словами експерта з питань нерухомості Фама Тхань Туана, як і всі інші пропозиції, пов'язані з нерухомістю, намір оподатковувати доходи фізичних осіб від передачі нерухомості на основі тривалості володіння одразу викликав суперечки.

Противники побоюються, що після запровадження податку він якимось чином вплине на ціни оренди та продажу, завдаючи шкоди лише тим, хто не володіє або ще не володіє житлом. Прихильники сподіваються, що це рішення приборкає спекуляції, поверне пропозицію нужденним і таким чином знизить ціни на житло.

Поточний підхід до оподаткування нерухомості вимагає ретельного розгляду, враховуючи специфічні проблеми, з якими стикається ринок житла В'єтнаму.

Країни зазвичай застосовують податки на нерухомість у кількох основних формах: прогресивні податки, пропорційні кількості об'єктів нерухомості; податки, що стягуються з нерухомості, що не використовується; та вищі податки, що стягуються з тих, хто володіє нерухомістю протягом коротких періодів.

Оподаткування нерухомості залишається складним завданням.

Щодо прогресивного оподаткування залежно від кількості об'єктів нерухомості, країни, які застосовують цей підхід, мають вищу ставку податку для тих, хто володіє більшою кількістю об'єктів нерухомості, ніж для тих, хто володіє меншою кількістю. Велика Британія збільшує податок на 3% для другого житла. Сінгапур застосовує 20% податок на другу нерухомість, 30% на третю тощо.

Щодо податків, що стягуються з факту невикористання нерухомості, Канада стягує 1% податок на порожні будинки, тоді як Велика Британія стягує додатковий податок на будинки, які пустують щонайменше один рік…

Застосування вищих податків до власників короткострокової нерухомості є досить поширеним явищем. Наприклад, Сінгапур стягує 100% податок на різницю між ціною купівлі та продажу землі протягом першого року та 50% через два роки. Тайвань застосовує ставку податку 45% до тих, хто перепродає нерухомість протягом перших двох років, 35% протягом 2-5 років та 20% протягом 5-10 років. Південна Корея також застосовує 70% податок до тих, хто продає будинок протягом першого року.

У В'єтнамі резолюція Центрального комітету зобов'язує провести дослідження щодо «регулювання вищих податків для тих, хто використовує великі земельні ділянки, володіє кількома будинками, спекулює землею, повільно використовує землю або залишає землю під паром». Таким чином, у майбутньому вищі податки застосовуватимуться до трьох груп: «користуються великими земельними ділянками та володіють кількома будинками» (залежно від кількості), «спекуляції землею» (залежно від тривалості володіння) та «повільно використовують землю або залишають землю під паром» (що визначає, що земля не вводиться в експлуатацію) – подібно до правил, що діють у багатьох країнах сьогодні.

Запропоновані Міністерством фінансів зміни до Закону про податок на доходи фізичних осіб, головним чином спрямовані на запобігання спекуляціям, замінюючи чинне положення, яке застосовує єдину 2% ставку податку на трансфертну ціну, незалежно від терміну володіння. Міністерство фінансів очікує, що, якщо це буде включено до порядку денного законодавчого акту, Національні збори нададуть відгук до кінця 2025 року та розглянуть питання про прийняття проекту закону в середині сесії 2026 року.

«Хоча деталі ще не визначені, я вважаю, що це рішення є більш розумним, ніж застосування прогресивного податку до тих, хто володіє кількома об’єктами нерухомості. Вища ставка податку для короткострокового володіння, теоретично, може допомогти стримати спекуляції та зменшити практику «перепродажу» нерухомості для швидкого отримання прибутку», – поділився пан Туан.

За словами пана Туана, спекулянти зазвичай використовують фінансовий леверидж протягом коротких періодів. Збереження права власності на нерухомість протягом тривалого часу створює для них значний фінансовий тиск. Високі податки збільшують витрати та знижують привабливість спекуляцій на ринку нерухомості. Таким чином, ліквідність в операціях купівлі-продажу знижується.

Однак, щоб цей податковий інструмент був ефективним, його необхідно супроводжувати щонайменше такими умовами: повна національна база даних про ціни на землю; та гарантована інфраструктура інформаційних технологій.

Заповнення національної бази даних про ціни на землю також є вимогою, викладеною в Законі про землю 2024 року. Якщо питання «двох цін» в операціях з нерухомістю та готівкових платежах не буде вирішено, оподаткування залишатиметься складним, а справедливість буде важко гарантувати.

Крім того, забезпечення повноцінної інформаційно-технологічної інфраструктури для реєстрації операцій із землею та нерухомістю є важливим для того, щоб податкові органи могли отримувати точну інформацію про тривалість володіння нерухомістю.

«Коли ці основні умови будуть виконані, податковий інструмент для обмеження спекуляцій на ринку нерухомості буде справді «правильним» та «ефективним», спрямованим на правильні цілі регулювання ринку та правильних спекулянтів», – наголосив пан Туан.

Ха Ань

Джерело: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120