Пропозиція запровадити високі податки для землевласників, які купують землю на аукціоні, але не використовують її.

Останніми днями громадська думка вирує навколо розвитку подій та результатів земельних аукціонів у приміських районах Ханоя, таких як Тхань Оай та Хоай Дик, при цьому велика кількість заявок та виграшних ставок стрімко зростає, перевищуючи стартову ціну в десятки разів. Ці події та результати викликають серйозні питання щодо того, чи є ознаки спекулятивної наживи.

Чи є надзвичайно висока виграшна ставка «ненормальною»?

Відповідно, 10 серпня район Тхань Оай успішно провів аукціон на 68 земельних ділянок у районі Нго Ба, селі Тхань Тхань, комуні Тхань Као (Тхань Оай, Ханой), площею від 60 м² до 85 м² та початковими цінами від 8,6 млн. донгів/м² до 12,5 млн. донгів/м². На аукціон було подано 4600 заявок, але лише 4201 заявка від 1545 осіб відповідала критеріям прийнятності.

Примітно, що наприкінці аукціону кутовий лот був проданий за найвищу ціну – майже 100,5 мільйонів донгів/м2, що у вісім разів вище за стартову ціну. Звичайні лоти мали виграшні ставки на суму 63-80 мільйонів донгів/м2, що у 5-6,4 раза вище за стартову ціну.

Громадська думка постійно обговорюється щодо розвитку подій та результатів земельних аукціонів у приміських районах Ханоя, таких як Тхань Оай та Хоай Дик. (Фото: VARS)

Після суперечливого земельного аукціону в районі Тхань Оай, нещодавній аукціон, що відбувся 19 серпня, щодо 19 земельних ділянок у районі LK04, село Лонг Кхук, комуна Тьєн Єн, район Хоай Дик, Ханой, продовжував привертати значний інтерес та участь громадськості.

На аукціон було виставлено дев'ятнадцять земельних ділянок площею приблизно від 74 м² до 118 м². Початкова ставка становила 7,3 мільйона донгів/м². Сума завдатку коливалася від 109 до 172 мільйонів донгів за ділянку.

Після 19-годинного аукціону було успішно продано 19 земельних ділянок. Найвища виграшна ставка досягла 133,3 мільйона донгів/м2, що майже в 20 разів перевищує стартову ціну, тоді як найнижча ставка все ще становила 91,3 мільйона донгів/м2, що в 12,5 раза перевищує стартову ціну.

VARS стверджує, що розвиток подій та результати цих земельних аукціонів є одночасно ненормальними та нормальними. Це пояснюється тим, що межа між нормальним та ненормальним, здається, розмилася. Те, що є ненормальним, стало нормальним, а потім продовжує існувати «нормально» у ненормальний спосіб.

Насправді це не нове явище. Навіть у перші шість місяців 2024 року, хоча ринок землі загалом залишався млявим, деякі земельні аукціони в певних місцевостях все ще приваблювали від тисяч до десятків тисяч учасників, переважно інвесторів. У деяких місцях переможні ставки були зафіксовані за цінами, які до 10 разів перевищували стартову ціну.

Пояснюючи причини, VARS заявив: «По-перше, найближчим часом гроші точно надходитимуть до продажу землі з аукціонів у міських та житлових районах, оскільки населені пункти організовують багато аукціонів для збільшення надходжень до бюджету. Це пояснюється тим, що цей тип землі є чистим, вільним від суперечок чи судових позовів, вже має свідоцтва про право власності на землю, інфраструктуру та готовий до будівництва будинків для бізнесу, здачі в оренду та отримання щомісячного доходу».

Це особливо привабливо, враховуючи, що в останні роки в Ханої майже не було нових проектів, а пропозиція земельних ділянок, за прогнозами, стане дедалі меншою, оскільки новий Закон про ведення бізнесу в сфері нерухомості забороняє поділ та продаж земельних ділянок у 105 містах і селищах, що змушує підприємства будувати будинки на землі для продажу в цих районах. Тим часом попит на нерухомість, включаючи як житлову, так і інвестиційну, дуже високий і постійно зростає.

По-друге, зростання ціни, яке в десятки разів перевищує норму, звучить дуже незвично, але насправді це пов'язано з низькою стартовою ціною земельного аукціону. Зокрема, раніше правила визначення цін на землю дозволяли наймати консультантів.

Початкову ціну землі, виставленої на аукціон 10 серпня в районі Тхань Оай, також визначили консультанти, які встановили її на рівні 40-45 мільйонів донгів/м2. Однак, Указ 12 (Указ про внесення змін та доповнень до деяких статей Указу 44 щодо впровадження Закону про землю 2013 року), який тепер є Указом 71 (Указ про регулювання цін на землю, виданий урядом 27 квітня 2024 року), скасував положення про найм консультантів, перейшовши до визначення ціни за допомогою коефіцієнта K, помноженого на таблицю цін на землю міста.

Згідно з Рішенням 46 від 18 липня 2024 року Народного комітету Ханоя, коефіцієнт коригування ціни на землю для району Тхань Оай становить 2,35. Чинний прейскурант цін на землю, виданий у 2020 році, коливається від 3,6 до 5,3 мільйона донгів/м2. Таким чином, множення цих двох коефіцієнтів разом дає ціновий діапазон лише від 8,6 до 12,5 мільйона донгів/м2.

Безпека продукту в поєднанні з низькою початковою ціною та невеликим завдатком (від 100 до 200 мільйонів донгів) зробили його дуже привабливим для покупців. Тому не дивно, що цей аукціон зібрав тисячі заявок. Така велика кількість учасників цілком нормальна.

Встановлення високих податків на накопичення землі.

За словами представників VAR, ця висока виграшна ставка відображає нормальну реальність дисбалансу попиту та пропозиції, оскільки кількість заявок значно перевищувала кількість земельних ділянок на аукціоні.

Однак той факт, що ціни на землю в місці з нічим не примітною інфраструктурою та зручностями, в приміській зоні з нормальним потенціалом для зростання цін, досягли понад 100 мільйонів донгів/м2, що дорівнює цінам на землю в міських районах та густонаселених районах, є ненормальним і значно перевищує її фактичну вартість. Це результат неетичних мотивів.

Зокрема, багато інвесторів, які беруть участь у цих аукціонах, є людьми, які є «професіоналами» у земельних аукціонах. Вони часто беруть участь з «простою» метою «спекуляції», не переймаючись реальною вартістю, просто вигравши торги, а потім одразу купуючи та продаючи, щоб отримати прибуток, або легко втрачаючи свій депозит, якщо ринок не реагує.

VAR пропонують запровадити високі податки на накопичення землі. (Фото: VS)

Або, що ще небезпечніше, вони прагнуть створити земельну «лихоманку». Ці особи використовують систему аукціонного депозиту для завищення цін на відповідну землю. Навіть нехтуючи ризиками, вони легітимізують ціну, сплачуючи повну ціну виграшної пропозиції, використовуючи цю ціну як основу для штучного завищення цін на землю в приміських районах, що призводить до різкого зростання цін на землю в багатьох районах, навіть створюючи штучну «лихоманку».

Наслідком цих ситуацій є те, що й без того високі ціни на нерухомість зростають ще більше, що робить мрію про власне житло дедалі недосяжнішою для людей, особливо для молоді. Занадто високі ціни на аукціонах, що значно перевищують справжню вартість, ускладнюють не лише процес оцінки майна для наступних аукціонів на місцевому аукціонному майданчику, а й у багатьох інших частинах країни.

З поширенням уваги ЗМІ, коли ціни на нерухомість зберігають тенденцію до зростання протягом достатньо тривалого періоду, менталітет FOMO (страх залишитися позаду) «зростатиме», інвестори очікуватимуть подальшого зростання цін, а потім прийматимуть ризиковані рішення.

Це рішення також зумовлене переконанням, що коригування таблиць цін на землю в населених пунктах найближчим часом опосередковано призведе до її зростання. В результаті багато інвесторів матимуть заблокований капітал, створюючи покинуті земельні ділянки та негативно впливаючи на процес відновлення та розвитку в безпечному та здоровому напрямку.

Щоб забезпечити прозорість аукціонів та збільшити надходження до бюджету, державі необхідно швидко запровадити механізми контролю спекуляцій. Щоб вирішити проблему спекуляцій та маніпуляцій з цінами, а отже, знизити ціни на міське житло, необхідно змінити ставлення людей до житла. Житло слід розглядати як місце для життя, яке задовольняє основні життєві потреби людей, а не як актив для накопичення.

Завдяки введенню податків, спрямованих на тих, хто накопичує та спекулює, а не на тих, хто купує нерухомість для житла чи бізнесу, елемент накопиченого багатства зменшиться.

Ставки податку можуть поступово зростати для операцій з нерухомістю, якщо продавець володіє майном протягом короткого періоду, або якщо власник майна не використовує майно для підприємницької діяльності чи не розпочинає будівництво після отримання землі.

Правильне оподаткування нерухомості зменшить або усуне стимул для людей спекулювати на ринку нерухомості, оскільки, поряд із витратами на відсотки та іншими альтернативними витратами, володіння спекулятивною нерухомістю стає більш ризикованим. Купівля та продаж нерухомості з метою отримання прибутку або створення штучного попиту та пропозиції для завищення цін на нерухомість поступово втрачає сенс.

Таким чином, вільні кошти, що знаходяться у власності населення, будуть перенаправлені у продуктивні бізнес-сектори, створюючи продукти та додану вартість для суспільства. Це допоможе ринку нерухомості розвиватися більш здорово та ефективно в довгостроковій перспективі, замість того, щоб стикатися зі стрибками цін на землю та коливаннями цін.

Джерело: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html