Пропозиція щодо встановлення високого податку на власників земельних ділянок, які виставлені на аукціон та не користуються землею.

Останніми днями громадську думку постійно схвильовували події та результати земельних аукціонів у приміських районах Ханоя, таких як Тхань Оай та Хоай Дик, де реєструється велика кількість земельних аукціонів, а виграшні пропозиції стрімко зростають, у десятки разів перевищуючи стартову ціну. Ці події та результати викликають велике питання про те, чи є ознаки спекуляцій, спрямованих на наживу?

Чи є виграшна ставка занадто високою та «ненормальною»?

Відповідно, 10 серпня район Тхань Оай успішно організував аукціон 68 земельних ділянок у районі Нго Ба, селі Тхань Тхань, комуні Тхань Као (Тхань Оай, Ханой), площею від 60 м² до 85 м² зі стартовими цінами від 8,6 млн. донгів/м² до 12,5 млн. донгів/м². На аукціон було подано 4600 заявок, але лише 4201 кваліфікована заявка від 1545 осіб.

Примітно, що наприкінці аукціону кутовий лот з найвищою виграшною ціною становив майже 100,5 мільйонів донгів/м2, що у 8 разів вище за стартову ціну. Звичайні лоти мали виграшні ціни від 63 до 80 мільйонів донгів/м2, що у 5–6,4 раза вище за стартову ціну.

Громадська думка постійно обговорюється щодо розвитку подій та результатів земельних аукціонів у приміських районах Ханоя, таких як Тхань Оай та Хоай Дик. (Фото: VARS)

Після того, як земельний аукціон в районі Тхань Оай викликав ажіотаж серед громадськості, нещодавно, 19 серпня, аукціон 19 земельних ділянок у районі LK04, село Лонг Кхук, комуна Тьєн Єн, район Хоай Дик, Ханой, продовжував привертати увагу та участь багатьох людей.

На аукціон було виставлено 19 земельних ділянок площею від 74 м² до 118 м². Початкова ціна аукціону становила 7,3 млн/м². Застава коливалася від 109 до 172 млн донгів за ділянку.

Після 19-годинного аукціону було успішно продано 19 земельних ділянок. Найвища виграшна ставка становила 133,3 мільйона донгів/м2, що майже у 20 разів перевищує початкову ціну, тоді як найнижча ціна лота становила 91,3 мільйона донгів/м2, що у 12,5 раза перевищує початкову ціну.

VARS вважає, що розвиток подій та результати цих земельних аукціонів є одночасно незвичайними та нормальними. Тому що в наші дні межа між нормальними та ненормальними речами, здається, більше не є чіткою. Ненормальне стало нормальним, а потім воно відверто існує як аномальна «нормальність».

Насправді це не нове явище. У перші 6 місяців 2024 року, хоча ринок землі загалом був ще спокійним, деякі земельні аукціони в деяких місцевостях все ж таки залучили від тисяч до десятків тисяч учасників, переважно інвесторів. Результати аукціонів у деяких місцях також зафіксували ціни, що виграли, у 10 разів вищі за стартову.

Пояснюючи причину, VARS зазначив: «По-перше, найближчим часом грошовий потік точно «хллється» на землю, що виставляється на аукціон, у міських районах та житлових масивах, коли населені пункти організовують багато аукціонів для збільшення надходжень до бюджету. Тому що це тип чистої землі, яка не задіяна в судових спорах, має червоні книги, інфраструктуру, готова до будівництва будинків для бізнесу, здачі в оренду та отримання щомісячного грошового потоку».

Особливо привабливий Ханой у контексті останніх років, майже не має нових проектів, пропозиція землі також, за прогнозами, стане дедалі меншою, оскільки новий Закон про нерухомість забороняє поділ та продаж землі у 105 містах і селищах, змушуючи підприємства будувати будинки на землі для продажу в цих районах. Тим часом попит на нерухомість, включаючи попит на купівлю для проживання та інвестицій серед людей, дуже високий і постійно зростає.

По-друге, ціна зросла в десятки разів, що звучить дуже незвично, але насправді це пов'язано з низькою стартовою ціною землі, що виставлялася на аукціон. Зокрема, раніше правила визначення цін на землю дозволяли наймати консультантів.

Земля, виставлена ​​на аукціон 10 серпня в районі Тхань Оай, також була орендована для консалтингу, початкова ціна якої визначилася в межах 40-45 мільйонів донгів/м2. Однак, Указ 12 (Указ про внесення змін та доповнень до низки статей Указу 44 щодо впровадження Закону про землю 2013 року), нині Указ 71 (Указ про регулювання цін на землю, виданий урядом 27 квітня 2024 року), скасував положення про найм консультантів, перейшовши до визначення за коефіцієнтом K, помноженим на прейскурант землі міста.

Тим часом, згідно з Рішенням 46 від 18 липня 2024 року Народного комітету Ханоя, коефіцієнт коригування ціни на землю в районі Тхань Оай становить 2,35. Чинний прейскурант цін на землю, виданий у 2020 році, коливається в межах від 3,6 до 5,3 мільйона донгів/м2. Таким чином, при множенні цих двох коефіцієнтів ціна становитиме лише 8,6 - 12,5 мільйона донгів/м2.

Безпечні товари з низькими початковими цінами та низькими депозитами (від 100 до 200 мільйонів донгів) створюють велику привабливість для покупців. Тому неважко зрозуміти, чому цей аукціон привернув тисячі реєстрацій. Така велика кількість учасників є цілком нормальною.

Високі податки на накопичення землі

Аналітики з доданою вартістю вважають, що така висока ціна перемоги відображає нормальну реальність розриву між попитом і пропозицією, коли кількість заявок-учасниць у багато разів перевищує кількість земельних ділянок на аукціоні.

Однак той факт, що ціни на землю в місцях з нічим не примітною інфраструктурою та комунальними послугами, в приміській зоні з потенціалом для нормального зростання цін, сягають понад 100 мільйонів донгів/м2, що дорівнює цінам на землю в міських районах та густонаселених районах, є ненормальним, значно перевищуючи фактичну вартість. Це результат нездорового цільового використання.

Зокрема, багато інвесторів, які беруть участь у цих аукціонах, є людьми з «професією» в земельних аукціонах. Вони часто беруть участь з «простою» метою «серфінгу», не переймаючись реальною вартістю, просто виграючи, а потім одразу купуючи та продаючи, щоб отримати прибуток, або готові втратити свій депозит, якщо ринок не відреагує.

VARs пропонує високі податки на накопичення землі. (Фото: VS)

Або ж більш «небезпечна» мета — створити земельну «лихоманку». Ці особи використовують аукціонний депозит, щоб завищити ціну на відповідну землю. Вони навіть нехтують ризиками, легалізують ціну, сплачуючи повністю згідно з виграшною ставкою, щоб використовувати цю ціну як основу для стимулювання цін на землю у віддалених районах, що призводить до зростання цін на землю в багатьох місцях, навіть до фактичної «лихоманки».

Наслідком цих ситуацій є те, що і без того високі ціни на нерухомість ще більше зросли, що робить мрію про власне житло дедалі віддаленішою для людей, особливо для молоді. Високі аукціонні ціни, що «значно перевищують» реальну вартість, створюють труднощі не лише з оцінкою активів для наступних аукціонів у місці проведення аукціону, але й у багатьох місцях по всій країні.

Поряд із поширенням медіа, коли ціни на нерухомість зберігають тенденцію до зростання протягом достатньо тривалого періоду часу, менталітет FOMO (страху відставання) «зростатиме», інвестори очікуватимуть подальшого зростання цін, а потім прийматимуть ризиковані рішення.

Це рішення також мотивоване уявленням про те, що коригування таблиць цін на землю найближчим часом у населених пунктах опосередковано призведе до її зростання. В результаті багато інвесторів мають заблокований капітал, створюючи покинуті землі, що негативно впливає на процес відновлення, розвитку в безпечному та здоровому напрямку.

Для того, щоб аукціони були прозорими та збільшували надходження до бюджету, державі найближчим часом необхідно мати додаткові механізми контролю за спекулятивною діяльністю. Щоб вирішити проблему спекуляцій та зростання цін, а отже, знизити ціни на міське житло, необхідно змінити мислення людей про житло, щоб житло було місцем для життя, вирішенням життєвих потреб людей, а не накопиченим активом.

Встановлюючи податки на тих, хто накопичує та спекулює, а не на тих, хто купує нерухомість для проживання або для організації виробництва та бізнесу, фактор накопичених активів зменшиться.

Ставки податку можуть поступово зростати для операцій з нерухомістю, якщо продавець має короткий період володіння нерухомістю або якщо власник нерухомості не вводить нерухомість у підприємницьку діяльність чи не здійснює будівництво після отримання землі...

Правильне оподаткування нерухомості обмежить або усуне мотивацію людей спекулювати на ринку нерухомості, оскільки з урахуванням відсоткових витрат та інших альтернативних витрат володіння спекулятивною нерухомістю стає більш ризикованим. Купівля та продаж нерухомості з метою отримання прибутку або створення віртуального попиту та пропозиції для завивання цін на нерухомість поступово втрачає сенс.

Таким чином, вільні гроші від населення будуть спрямовані у виробничий та бізнес-сектори, створюючи продукти та додану вартість для суспільства. Це допоможе ринку нерухомості розвиватися більш здорово та ефективно в довгостроковій перспективі, замість земельної лихоманки та цінових потрясінь.

Джерело: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html