Компанію Gamuda Land критикують за навмисне невиконання своїх зобов'язань.

Через брак юридичної документації та затримки з передачею об'єкта Celadon City, Gamuda Land призвела до того, що багато клієнтів захотіли розірвати свої контракти та вимагати компенсації.

Нещодавно багато клієнтів, які придбали квартири в житловому комплексі A5, що є частиною проекту спортивного комплексу та житлового району Tan Thang (комерційна назва: Celadon City, розташований на ділянці № 39, аркуш карти № 40, в районі Son Ky, район Tan Phu, місто Хошимін), поскаржилися до газети «Газета журналістів та громадської думки» на те, що забудовник, акціонерне товариство Gamuda Land, не виконав умов договору купівлі-продажу та не надав достатніх юридичних документів для відповіді на запитання клієнтів.

За словами деяких клієнтів, які придбали квартири в житловому масиві Diamond Analta, вони підписали договори купівлі-продажу із забудовником між серединою 2019 року та майже кінцем 2020 року. Кінцевий термін передачі, зазначений у договорі, був 2 квартал 2022 року, і з дозволеною затримкою в 90 днів Gamuda Land мала намір передати квартири клієнтам до початку 4 кварталу 2022 року.

Проєкт спортивного комплексу та житлового району Тан Тханг - місто Селадон

Однак на згаданий час компанія «Гамуда Ленд» ще не завершила будівництво. Лише у січні 2023 року деякі клієнти отримали повідомлення від «Гамуда Ленд» з вимогою виконати свої фінансові зобов'язання для продовження передачі своїх будинків. Таким чином, забудовник затримав передачу приблизно на чотири місяці, що призвело до подальших конфліктів між клієнтами та забудовником щодо умов договору купівлі-продажу.

Зокрема, згідно з договором купівлі-продажу, підписаним між Gamuda Land та її клієнтами, стаття 11.7a, яка передбачає «Штрафи за затримку передачі», говорить, що якщо покупець виконав свої зобов'язання щодо оплати, як це передбачено, але продавець не передає квартиру, продавець зобов'язаний сплачувати відсотки у розмірі 18% річних від загальної вартості платежів від ціни покупки, які продавець фактично отримав від покупця, за кожен день затримки передачі, розрахований з кінця дозволеного періоду затримки до дати повідомлення про передачу, коли квартира буде готова до передачі, як це передбачено.

Крім того, згідно з пунктом 11.7b договору, якщо продавець продовжує не передавати квартиру з дати закінчення дозволеного періоду затримки, дві сторони можуть домовитися про іншу дату передачі, і продавець продовжуватиме сплачувати відсотки за прострочення передачі протягом цього періоду. Або ж покупець може в односторонньому порядку розірвати договір, і застосовуватиметься пункт 18.4 договору.

Будівлі розташовані в районі Diamond Alnata - житловий комплекс A5.

Стаття 18.4 цього договору купівлі-продажу також передбачає, що Gamuda Land повинна повернути кошти, отримані від клієнта (без відсотків), та сплатити відсотки за затримку передачі, розраховані на загальну отриману суму, з моменту закінчення дозволеного періоду затримки до дати набрання чинності повідомленням про розірвання договору.

Крім того, Gamuda Land також несе відповідальність за сплату штрафу, еквівалентного 30% від ціни покупки, за порушення договору та компенсацію всіх фактичних збитків, понесених покупцем внаслідок порушення договору продавцем.

З огляду на вищезазначені чіткі умови, група клієнтів не погодилася із затримкою передачі та вимагала розірвання договору відповідно до пункту 11.7b та виконання обов'язків забудовника відповідно до пункту 18.4. Крім того, деякі клієнти лише вимагали, щоб Gamuda Land сплатила штрафні відсотки у розмірі 18% річних від уже сплаченої суми, згідно з умовами договору.

Компанію Gamuda Land оштрафували за неналежне залучення капіталу, що призвело до втрати довіри клієнтів та бажання розірвати свої контракти.

Щоб захистити свої законні права, під час зустрічей деякі клієнти просили Gamuda Land надати всі юридичні документи, пов'язані з проектом, такі як сертифікат, що підтверджує право на продаж та оренду майбутніх житлових одиниць, виданий Департаментом будівництва міста Хошимін, сертифікат, що підтверджує право на проведення приймальних випробувань, та документ про затвердження банківської гарантії тощо.

Після численних діалогів ці прохання та вимоги щодо прав досі не були повністю задоволені. Зміст лише визнає проблеми, не пропонуючи чіткого рішення. Тому деякі люди висловили розчарування тим, що їм доводиться витрачати стільки зусиль, щоб захистити свої права, які були чітко зазначені в договорі купівлі-продажу.

Клієнти, які придбали квартири в житлових комплексах A5 та A6, мали численні діалоги із забудовником, але остаточного рішення так і не було досягнуто.

Наприклад, пан П.Д.Т., клієнт, який 4 вересня 2020 року підписав договір з Gamuda Land на купівлю квартири в блоці P1 комплексу Diamond Alnata (A5a), заявив, що через порушення забудовником терміну передачі об'єкта він більше не вірить у проект і вирішив розірвати договір купівлі-продажу відповідно до умов договору.

9 листопада 2022 року пан Т. надіслав повідомлення про розірвання договору до Gamuda Land, вимагаючи від забудовника активувати умови, узгоджені в договорі купівлі-продажу. 18 листопада 2022 року пан Т. продовжував надсилати забудовнику вимогу про оплату, вимагаючи від Gamuda Land здійснити повну оплату.

Замість того, щоб виконати права клієнта, передбачені умовами, 5 грудня 2022 року компанія Gamuda Land запросила пана Т. на зустріч щодо затримки передачі та запропонувала надіслати йому рекламні акції та знижки на послуги. Однак пан Т. не погодився на запропоновані акції.

«Вони не можуть пропонувати ці акції, щоб уникнути відповідальності за затримку передачі. Я також просив забудовника надати юридичні документи та копію підписаного гарантійного договору, але вони цього не зробили. Через ці проблеми з проектом та поведінку забудовника я більше не хочу залишати цю квартиру собі», – сердито сказав пан Т.

Як крайній засіб, після численних невдалих спроб заявити про свої права, пан Т. нещодавно подав цивільний позов проти забудовника Gamuda Land до Народного суду округу Тан Фу, щоб вимагати своїх законних прав.

Багато клієнтів зібралися в офісі Gamuda Land, щоб підписати петицію до влади, сподіваючись, що забудовник поверне їм гроші за придбані ними будинки відповідно до рішення про штрафні санкції, прийнятого Народним комітетом міста Хошимін. Вони також вимагали від забудовника виконання умов їхніх контрактів.

Відомо, що хоча договори купівлі-продажу квартир у блоках A5 та A6 спортивного комплексу та житлового району Тан Тханг – проєкту Celadon City були підписані давно, лише нещодавно, 8 травня, Департамент будівництва міста Хошимін видав документ, який дозволяє компанії Gamuda Land продавати житлові одиниці, що будуються.

Згідно з цим документом, проєкту дозволено продавати житлові одиниці поза планом для 160 квартир у будинку A5 та 1153 квартир у будинку A6.

Щодо цього проєкту, 13 квітня Народний комітет міста Хошимін також видав рішення про накладення адміністративних стягнень на Gamuda Land за порушення правил щодо «незаконного збору коштів» у вищезгаданому проєкті житлового комплексу A5. Gamuda Land було оштрафовано на 900 мільйонів донгів та зобов'язано повернути незаконно зібраний капітал.

Чи є це злочином "Обман клієнтів"?

Розглядаючи справу з юридичної точки зору, адвокат Діеп Нанг Бінь – керівник юридичної фірми «Тінь Тонг» – вважає, що для ведення бізнесу з житлом, що будується, інвестор повинен відповідати умовам для введення в дію нерухомості, що будується, як це передбачено статтею 55 Закону про діяльність з нерухомістю 2014 року, перш ніж виставляти її на продаж.

Зокрема, інвестор повинен мати такі документи: сертифікат на право користування землею, проектну документацію, будівельні креслення, затверджені компетентним органом, дозвіл на будівництво (за потреби) та документи, що засвідчують завершення будівництва відповідної технічної інфраструктури згідно з графіком проекту; у випадку багатоквартирних будинків або будівель змішаного використання, призначених для житлових цілей, що будуються, повинен бути сертифікат про завершення фундаменту будівлі.

Перш ніж продавати або здавати в оренду житлові одиниці, що будуються, забудовник повинен письмово повідомити провінційне агентство з управління житловим фондом про те, що житлові одиниці відповідають умовам продажу або оренди.

«Таким чином, коли дозвіл на будівництво не отримано та умови для продажу будинків, що будуються, не виконано, укладання інвестором договорів купівлі-продажу з покупцями є порушенням закону. Це діяння може бути предметом кримінального переслідування за злочин обману покупців, якщо після розслідування слідчий орган підтвердить наявність достатніх елементів для визначення складу злочину».

Адвокат Дієп Нанг Бінь - Голова юридичної фірми Tinh Thong.

«Згідно з положеннями пункту 1 статті 198 Кримінального кодексу 2015 року, зміненого та доповненого у 2017 році, обман клієнтів можна розуміти як купівлю-продаж товарів або надання послуг, коли зважування, вимірювання, підрахунок або розрахунок товарів чи послуг є шахрайськими, або в процесі купівлі-продажу використовуються інші обманні методи для отримання незаконного прибутку», – проаналізував адвокат Діеп Нанг Бінь.

І навпаки, якщо акт обману клієнтів не відповідає ознакам злочину обману клієнтів, передбаченим Кримінальним кодексом 2015 року, правопорушник підлягатиме адміністративному стягненню, передбаченому статтею 61 Декрету 98/2020/ND-CP, з максимальним штрафом у розмірі 20 000 000 донгів.

Крім того, у випадку повторних порушень або рецидивізму правопорушника може бути анульовано ліцензію на ведення бізнесу, сертифікат про право на ведення бізнесу або професійний сертифікат на строк від 1 до 3 місяців, або його діяльність може бути призупинена на строк від 1 до 3 місяців за порушення правил, викладених у пунктах 4 та 5 цієї статті.

Крім того, багато клієнтів також висловили стурбованість щодо того, чи будуть їхні договори купівлі-продажу з Gamuda Land визнані недійсними через те, що забудовник підписав їх до виконання умов продажу, і чи будуть їхні права захищені цими договорами.

Щодо цього питання адвокат Діеп Нанг Бінь заявив, що, ґрунтуючись на статтях 123-129, статті 407 та статті 408 Цивільного кодексу 2015 року, цивільні договори є недійсними у восьми випадках: договори, недійсні через порушення правових заборон або суспільної моралі; договори, недійсні через фальсифікацію; договори, недійсні через укладення та виконання неповнолітніми, особами, недієздатними, особами, які мають труднощі з розумінням та контролем своїх дій, або особами з обмеженою дієздатністю; договори, недійсні через помилку; договори, недійсні через обман, погрози або примус; договори, недійсні через нерозуміння та неконтрольованість установника за його діями; договори, недійсні через недотримання формальних вимог; та договори, недійсні через неможливість виконання предмета договору.

Отже, якщо виконано будь-яку з вищезазначених умов, договір може бути недійсним. Однак існує два типи недійсних договорів: повністю недійсні договори та частково недійсні договори.

«У разі повної недійсності договору сторони повинні відновити початковий стан та повернути одна одній отримане. Якщо повернути товар у натурі неможливо, він має бути повернутий у грошах, за винятком випадків, коли отримані активи, плоди або прибуток конфіскуються відповідно до положень закону. У разі часткової недійсності договору решта дійсної частини продовжує виконуватися сторонами».

«Якщо умови договору на цей проект, такі як: штраф для продавця за несвоєчасну передачу у розмірі 18% на рік; продавець повинен компенсувати 30%, якщо покупець хоче розірвати договір через несвоєчасну передачу, все ще є чинними частинами договору, тоді сторони повинні виконати угоду точно так, як вони зобов'язалися», – проаналізував адвокат Діеп Нанг Бінь.

У відповідь на занепокоєння читачів, «Газета журналістів та громадської думки» також надіслала запитання інвестору, компанії «Gamuda Land», щоб уточнити повідомлену інформацію та дізнатися про заходи, які інвестор вживатиме для вирішення прав клієнтів відповідно до підписаного договору в майбутньому. Однак, після надсилання інформації та запитань кілька днів тому, «Gamuda Land» досі не відповіла на ці запитання.

Зія Нгуєн - Ле Фонг

Згідно з інформацією на веб-сайті Gamuda Land, це підрозділ з розвитку нерухомості Gamuda Berhad, провідної малайзійської групи з будівництва та розвитку інфраструктури. Маючи понад 25 років досвіду в міському та висотному будівництві, Gamuda Land побудувала 12 міських комплексів та 9 великомасштабних інтегрованих висотних проектів у Малайзії, Сінгапурі, В'єтнамі та Австралії, із загальною валовою внутрішньою вартістю (ВДВ) понад 5,5 мільярда доларів США.

Вийшовши на в'єтнамський ринок у 2007 році, компанія Gamuda Land зараз інвестує у дві міські зони: Gamuda City, житловий комплекс площею 274 гектари в районі Хоангмай, Ханой , та Celadon City, житловий комплекс площею 82 гектари в районі Тан Фу, Хошимін.

Крім того, нещодавно Gamuda Land просувала проєкт Elysian за адресою вулиця Ло Лу, 170 (район Труонг Тхань, 9-й округ, округ Тху Дик, Хошимін) як свій другий проєкт у Хошиміні. Це проєкт кондомініуму, розроблений з метою використання розвитку транспортної інфраструктури району, який охоплює 3 гектари та включає майже 1400 квартир.

Джерело: https://www.congluan.vn/gamuda-land-ban-nha-khi-du-an-celadon-city-chua-du-phap-ly-khach-hang-khon-kho-di-doi-quyen-loi-post248013.html