Компанію Gamuda Land звинуватили у навмисному невиконанні своїх зобов'язань.

Не маючи змоги надати юридичні документи, компанія Gamuda Land зволікає з передачею проєкту Celadon City. Багато клієнтів хочуть розірвати договір та вимагати компенсації.

Нещодавно багато клієнтів, які придбали будинки в житловому комплексі A5, що є частиною проекту спортивного комплексу та житлового району Тан Тханг (комерційна назва Celadon City, розташований на ділянці № 39, карта № 40, в районі Сон Кьі, район Тан Пху, місто Хошимін), повідомили газеті «Журналіст та громадська думка», що інвестор, акціонерне товариство «Гамуда Ленд» (Gamuda Land), не виконав умов договору купівлі-продажу та не надав достатніх юридичних документів для відповіді на запитання клієнтів.

За словами деяких клієнтів, які придбали квартири в житловому масиві Diamond Analta, інвестор підписав з ними договір купівлі-продажу з середини 2019 року майже до кінця 2020 року. Кінцевий термін здачі будинку встановлений у другому кварталі 2022 року разом із дозволеною затримкою в 90 днів, після чого до початку четвертого кварталу 2022 року компанія Gamuda Land відповідає за здачу будинку клієнту.

Проєкт спортивного комплексу та житлового району Тан Тханг - місто Селадон

Однак на згаданий вище час компанія «Гамуда Ленд» ще не завершила проєкт. Лише у січні 2023 року деякі клієнти отримали повідомлення від «Гамуда Ленд» з проханням виконати фінансові зобов'язання для початку передачі будинку. Таким чином, цей інвестор запізнився зі здачею приблизно на 4 місяці, і з цього часу між клієнтами та інвесторами виникли додаткові конфлікти, пов'язані з умовами договору купівлі-продажу.

Зокрема, згідно з договором купівлі-продажу, підписаним Gamuda Land з покупцем, стаття 11.7a про «Штраф за прострочення передачі» також передбачає, що якщо покупець виконав зобов'язання щодо оплати, як це передбачено, але продавець не передає квартиру покупцеві, продавець повинен сплатити відсотки у розмірі 18% на рік, розраховані на загальну вартість платежів за ціною покупки, які продавець фактично отримав від покупця, за кожен день прострочення передачі, розраховані з дати закінчення дозволеного періоду прострочення передачі до дати повідомлення про передачу, коли квартира виконала умови передачі, як це передбачено.

Крім того, згідно зі статтею 11.7b договору, якщо продавець продовжує не передавати квартиру з дати закінчення дозволеного строку прострочення передачі, дві сторони можуть домовитися про іншу дату передачі, продавець продовжуватиме сплачувати пеню за прострочення передачі протягом цього періоду. Або ж покупець може в односторонньому порядку розірвати договір, і буде застосована стаття 18.4 договору.

Будівлі в районі Diamond Alnata - Житловий комплекс A5.

Стаття 18.4 цього договору купівлі-продажу також передбачає, що Gamuda Land повинна повернути кошти, отримані від клієнта (без відсотків), сплатити відсотки за прострочення поставки, розраховані на загальну отриману суму, обчислені з моменту закінчення дозволеного періоду прострочення поставки до дати набрання чинності повідомленням про розірвання договору.

Крім того, Gamuda Land також повинна сплатити штраф, еквівалентний 30% від ціни покупки, за порушення договору та компенсувати будь-які фактичні збитки, понесені покупцем внаслідок порушення договору продавцем.

З огляду на вищезазначені чіткі умови, група клієнтів не погодилася із затримкою передачі та вимагала розірвання договору відповідно до статті 11.7b та виконання обов'язків інвестора відповідно до статті 18.4. Крім того, деякі клієнти лише вимагали від Gamuda Land сплатити штрафні відсотки у розмірі 18%/річного від суми, сплаченої відповідно до умов договору.

Компанію Gamuda Land оштрафували за незаконне залучення капіталу, клієнти втратили довіру та хотіли розірвати контракт.

Щоб заявити про свої законні права, під час робочих зустрічей деякі клієнти звернулися до Gamuda Land з проханням надати повні юридичні документи проекту, такі як документи, що підтверджують право на продаж та здання в оренду майбутніх житлових проектів, видані Департаментом будівництва міста Хошимін, документи, що підтверджують право на прийняття, документи, що затверджують банківські гарантії тощо.

Після численних діалогів ці прохання, а також вимоги щодо прав не були повністю задоволені. Зміст обмежується лише визнанням без чіткого напрямку вирішення. Тому деякі люди висловили розчарування тим, що їм доводиться витрачати багато зусиль, щоб заявити про свої права, які були чітко зазначені в договорі купівлі-продажу.

Клієнти, які придбали квартири в житловому комплексі A5 та A6, провели багато діалогів з інвестором, але так і не досягли остаточного результату.

Наприклад, у випадку пана П.Д.Т., клієнт, який підписав договір з Gamuda Land на купівлю квартири в базовому блоку P1 району Diamond Alnata (A5a) 4 вересня 2020 року, заявив, що оскільки інвестор порушив термін передачі та більше не відчував впевненості в цьому проекті, клієнт вирішив розірвати договір купівлі-продажу відповідно до його умов.

9 листопада 2022 року пан Т. надіслав повідомлення про розірвання договору до Gamuda Land, просячи інвестора активувати умови, узгоджені в договорі купівлі-продажу. 18 листопада 2022 року пан Т. продовжив надсилати інвестору платіжну вимогу з вимогою до Gamuda Land здійснити повну оплату.

Замість того, щоб задовольнити права клієнта, передбачені умовами, 5 грудня 2022 року компанія Gamuda Land запросила пана Т. опрацювати питання затримки передачі та заявила, що вони надсилатимуть клієнтам акції та знижуватимуть плату за послуги. Однак пан Т. не погодився на запропоновані акції.

«Вони не можуть пропонувати такі акції, щоб заперечити відповідальність за затримку передачі. Я також попросив інвестора надати юридичні документи, а також копію гарантійного договору під час підписання договору, але вони не змогли їх надати. Проблеми цього проєкту та поведінка інвестора призвели до того, що я більше не хочу залишати цю квартиру собі», – обурився пан Т.

Як крайній засіб, після багатьох невдалих спроб заявити про свої права, пан Т. нещодавно був змушений подати цивільний позов проти інвестора Gamuda Land до Народного суду округу Тан Фу, щоб заявити про свої законні права.

Багато клієнтів зібралися в офісній зоні Gamuda Land, щоб підписати петицію до влади, сподіваючись, що інвестор поверне кошти, які вони витратили на своє житло, відповідно до рішення про штраф, прийнятого міським народним комітетом Хошиміну. ​​Водночас вони також вимагали від інвестора виконання умов договору.

Відомо, що хоча договір купівлі-продажу квартир у багатоквартирних будинках A5 та A6 спортивного комплексу та житлового району Тан Тханг – міста Селадон був підписаний давно, лише нещодавно, 8 травня, Департамент будівництва міста Хошимін видав документ, що дозволяє компанії Gamuda Land продавати майбутнє житло.

Згідно з цим документом, проєкту дозволено продавати майбутнє житло для 160 квартир у житловому комплексі А5 та 1153 квартир у житловому комплексі А6.

Щодо цього проєкту, 13 квітня Народний комітет міста Хошимін також видав рішення про адміністративне стягнення до компанії Gamuda Land за порушення «Незаконної мобілізації капіталу» у вищезгаданому проєкті житлового комплексу A5. Компанію Gamuda Land оштрафували на 900 мільйонів донгів та змусили повернути незаконно мобілізований капітал.

Чи є це злочином "Обман клієнтів"?

Розглядаючи справу з юридичної точки зору, адвокат Діеп Нанг Бінь – керівник юридичної фірми Tinh Thong Luat, зазначив, що для ведення бізнесу в сфері майбутнього житла, перед продажем нерухомості, інвестори повинні виконати умови для введення майбутньої нерухомості в дію, як це передбачено статтею 55 Закону про ріелторську діяльність 2014 року.

Зокрема, інвестор повинен мати всі наступні документи: документи на право користування землею, проектну документацію, будівельні креслення, затверджені компетентними органами, дозвіл на будівництво у випадках, коли потрібен дозвіл на будівництво, документи про прийняття завершення будівництва технічної інфраструктури, що відповідає ходу виконання проекту; у випадку багатоквартирних будинків або будівель змішаного використання житлового призначення, що будуть побудовані в майбутньому, повинен бути акт прийняття завершення фундаменту цієї будівлі.

Перш ніж продавати або здавати в оренду майбутнє житло, інвестор повинен письмово повідомити провінційне агентство з управління житловим фондом про те, що житло підходить для продажу або здачі в оренду.

«Таким чином, коли немає дозволу на будівництво, немає достатніх умов для відкриття продажу майбутнього житла, інвестор підписав договір купівлі-продажу з покупцями, що суперечить закону. Це діяння може бути переслідуване як злочин обману покупців, якщо після розслідування слідчий орган перевірить наявність достатніх елементів для формування складу злочину».

Адвокат Дієп Нанг Бінь - голова адвокатського бюро Tinh Thong Luat.

Згідно з положеннями пункту 1 статті 198 Кримінального кодексу 2015 року, зміненого та доповненого у 2017 році, обман клієнтів може розумітися як купівля, продаж товарів або надання послуг шляхом зважування, вимірювання, підрахунку, обчислення товарів чи послуг або використання інших обманних прийомів під час купівлі-продажу з метою отримання незаконного прибутку», – проаналізував адвокат Діеп Нанг Бінь.

Навпаки, якщо акт обману клієнтів не становить злочину обману клієнтів згідно з положеннями Кримінального кодексу 2015 року, порушник буде притягнутий до адміністративної відповідальності відповідно до положень статті 61 Декрету 98/2020/ND-CP з максимальним штрафом у розмірі 20 000 000 донгів.

Крім того, у суб'єкта, який вчинив діяння, може бути анульована ліцензія на підприємницьку діяльність, сертифікат про право на підприємницьку діяльність або сертифікат на право практики на строк від 1 до 3 місяців, або його діяльність може бути призупинена на строк від 1 до 3 місяців за порушення, зазначені у пунктах 4 та 5 цієї статті, у разі багаторазового або рецидивного порушення.

Крім того, багато клієнтів також висловили занепокоєння щодо того, чи буде договір купівлі-продажу між клієнтом та Gamuda Land недійсним, оскільки інвестор підписав договір, коли умови для відкриття продажу не були виконані, і чи будуть права клієнта гарантовані цим договором чи ні?

Щодо цього питання адвокат Діеп Нанг Бінь зазначив: Відповідно до статей 123-129, статті 407, статті 408 Цивільного кодексу 2015 року, цивільні договори є недійсними у 8 випадках: договори є недійсними через порушення заборон закону, що суперечать соціальній етиці; цивільні договори є недійсними через підробку; договори є недійсними через встановлення та виконання неповнолітніми, особами, недієздатними, особами з труднощами сприйняття, контролю поведінки, особами з обмеженою цивільною дієздатністю; договори є недійсними через помилки; договори є недійсними через обман, погрози, примус; договори є недійсними через встановлення особою, яка не сприймає та не контролює свою поведінку; договори є недійсними через недотримання правил форми; договори є недійсними через те, що мають нездійсненний предмет.

Отже, якщо виконано одну з вищезазначених умов, договір може бути недійсним. Однак існує два типи нікчемних договорів: повністю нікчемні договори та частково нікчемні договори.

«У разі повної недійсності Договору сторони відновлюють його початковий стан та повертають одна одній отримане. Якщо повернення неможливе в натурі, повернення здійснюється грошима, за винятком випадків, коли отримані активи, вигоди та прибуток конфіскуються відповідно до положень закону. У разі часткової недійсності Договору решта дійсної частини продовжує виконуватися сторонами».

Якщо умови договору цього проєкту такі: штраф для продавця за прострочення поставки у розмірі 18%/рік; продавець повинен компенсувати 30%, якщо покупець хоче розірвати договір через прострочення поставки тієї частини договору, яка все ще діє, тоді сторони повинні виконати угоду точно так, як було домовлено», – проаналізував адвокат Діеп Нанг Бінь.

У відповідь на занепокоєння читачів, газета «Журналісти та громадська думка» також надіслала запитання інвестору Gamuda Land, щоб уточнити відображену інформацію, а також дізнатися про заходи щодо врегулювання інтересів клієнтів від інвестора відповідно до підписаного договору найближчим часом. Однак, після багатоденного надсилання інформації та запитань, Gamuda Land досі не має відповіді на ці питання.

Зія Нгуєн - Ле Фонг

Згідно з інформацією, опублікованою на веб-сайті Gamuda Land, це підрозділ з розвитку нерухомості Gamuda Berhad, провідної малайзійської групи з будівництва та розвитку інфраструктури. Маючи понад 25 років досвіду в міському та висотному будівництві, Gamuda Land на сьогоднішній день побудувала 12 міських районів та 9 великомасштабних інтегрованих висотних проектів у Малайзії, Сінгапурі, В'єтнамі та Австралії, із загальною вартістю забудови (ВДВ) понад 5,5 мільярда доларів США.

Вийшовши на в'єтнамський ринок у 2007 році, компанія Gamuda Land наразі інвестує у дві міські зони: Гамуда-Сіті площею 274 гектари в районі Хоангмай, Ханой , та Селадон-Сіті площею 82 гектари в районі Тан Фу, Хошимін.

Крім того, нещодавно Gamuda Land також просувала проєкт Elysian за адресою Ло Лу Стріт, 170 (Чионг Тхань, 9-й район, Тху Дик, Хошимін) як другий проєкт цього інвестора в Хошиміні. Це проєкт житлового комплексу, розгорнутий з метою передбачення розвитку транспортної інфраструктури в цьому районі, площею 3 гектари з майже 1400 квартирами.

Джерело: https://www.congluan.vn/gamuda-land-ban-nha-khi-du-an-celadon-city-chua-du-phap-ly-khach-hang-khon-kho-di-doi-quyen-loi-post248013.html