Ціни на землю зростають відповідно до будівництва швидкісної залізниці Північ-Південь.

Після новин про заплановане будівництво станції Нгок-Хой, головного вузла високошвидкісної залізничної лінії Північ-Південь, ціни на землю в цьому районі різко зросли. З бюджетом у 3-4 мільярди донгів інвесторам важко придбати земельну ділянку з паркувальним місцем прямо перед нею.

Після новин про заплановане будівництво станції Нгок-Хой, головного вузла високошвидкісної залізничної лінії Північ-Південь, ціни на землю в цьому районі різко зросли. З бюджетом у 3-4 мільярди донгів інвесторам важко придбати земельну ділянку з паркувальним місцем прямо перед нею.

Планування будівництва залізничної станції Нгок-Хой призвело до різкого зростання цін на землю в цьому районі. На фото: Загальний вигляд комплексу Нгок-Хой.

Перевищення позначки в 100 мільйонів донгів/м2.

З 2004 року інвестиційний план проекту ділянки Нгокхой - Єнв'єн лінії 1 Ханойського метрополітену був затверджений прем'єр-міністром . Однак, після приблизно двох десятиліть, ситуація в цьому районі залишається незмінною, а розчищення земель все ще зупинено. Похмура атмосфера розвіялася лише тоді, коли Міністерство транспорту визначило станцію Нгокхой як компонент високошвидкісної залізничної системи Північ-Південь.

Ця інформація спричинила пожвавлення ринку нерухомості в районі Тхань Трі ( Ханой ), особливо в комуні Нгок Хой, де розташована станція. За словами місцевих жителів, на початку року в цьому районі спостерігалося різке зростання цін через шаленство спекуляцій землею на околицях Ханоя загалом. Згодом, завдяки новій інформації про швидкісну залізницю Північ-Південь, ціна на житлову землю навколо місця будівництва станції зросла до нового рівня.

Хоча наприкінці першого кварталу 2024 року покупці все ще могли знайти земельні ділянки з під'їздом для автомобіля за ціною близько 60 мільйонів донгів/м2, зараз ціна зросла майже до 80 мільйонів донгів/м2. Для ділянок, розташованих на головних дорогах, ціна навіть перевищила 110 мільйонів донгів/м2.

Для ключових національних проектів терміни будівництва можуть розтягуватися на багато років. Тому, якщо інвесторам доведеться позичати кошти, вони ризикують зазнати збитків.

«В районі навколо залізничної станції Нгок-Хой, з бюджетом у 3-4 мільярди донгів, інвесторам дуже важко купити ділянки землі з паркувальним місцем прямо перед ними. Якщо вони їх і знаходять, то зазвичай це невеликі ділянки або ділянки з недоліками фен-шуй», – сказав агент з нерухомості Суань Тхань.

Пропозиція житлової землі на ринку є відносно обмеженою. Для ділянок у престижних районах з широкими під'їзними шляхами рівень ліквідності вимірюється тижнями. У руках досвідчених «спекулянтів» ці ділянки можуть принести прибуток у кілька сотень мільйонів донгів за короткий період.

«Комуна Нгок Хой, разом із сусідніми комунами, такими як Дай Анг, Лієн Нінь, Нхі Кхе та Кхань Ха, наразі є найважливішою територією в районі Тхань Трі. Зокрема, комуни Дай Анг та Лієн Нінь зазнають найсильнішого розвитку в найближчі роки, оскільки у 2028 та 2029 роках до них додадуться два міські райони», – сказав пан Тхань.

За даними CBRE, нерухомість поблизу станцій метро, ​​як правило, має середні ціни на 10-20% вищі, ніж в інших районах. У разі кризи на ринку нерухомості житлові проекти з хорошим сполученням з лініями метро, ​​ймовірно, відновляться швидше.

Будьте обережні, купуючи землю, на яку поширюються правила зонування.

У розмові з репортером Інвестиційної газети пан Нгуєн Хю Куонг, голова Ханойського клубу нерухомості (HNREA), заявив, що зростання цін на нерухомість через розвиток транспортної інфраструктури є природним явищем. Така тенденція вже спостерігалася раніше у випадку з Кільцевою дорогою 4, коли інвестори кинулися «полювати» на землю навколо дороги, щоб скористатися перевагами планування.

«Це нормально, що ціни на землю зростають до того, як державні органи оприлюднять офіційну інформацію про планування, особливо у випадку системи швидкісної залізниці Північ-Південь. Це ключовий проект, тому не лише інвестори в нерухомість, а й усі прагнуть отримати інформацію щодо цього великого проекту», – прокоментував пан Куонг.

Однак, Голова HNREA також наголосив, що покупцям необхідно чітко визначити масштаби планування проекту, щоб уникнути потрапляння в зони, що підлягають розчищенню земельних ділянок. Це буде одним із вирішальних факторів у визначенні «прибутку чи збитку» земельної ділянки. Крім того, інвестори також повинні з'ясувати, чи має земля переваги від системи технічної інфраструктури або соціальних закладів держави.

«Це можна визначити за допомогою детального планування, регіонального планування, планування в масштабі 1/2000, планування в масштабі 1/500... Якщо інвестор впевнений, що земельна ділянка не підпадає під дію жодних правил планування, то він уже виграв частину битви. Однак, якщо вони не мають чіткого уявлення про це, потенційні ризики дуже високі. Були навіть випадки, коли продавці фальсифікували планувальні позначки, щоб вчинити шахрайство», – попередив пан Куонг.

Окрім факторів планування, експерт HNREA також зазначив, що інвесторам необхідно визначити своє фінансове становище, мету використання земельної ділянки та власну фінансову сміливість. За словами пана Куонга, земельні ділянки, що отримують вигоду від проектів розвитку, підходять для середньострокових та довгострокових інвесторів, які не надто залежать від фінансового левериджу.

«Покупці повинні збалансувати свою доступність і не піддаватися емоціям. Для ключових національних проектів будівництво може тривати багато років. Тому, якщо інвесторам доведеться позичати гроші та вони не впевнені в короткострокових спекуляціях, вони зіткнуться з ризиком збитків», – попередив пан Куонг.

Аналогічно, пан Нго Сюань Чук, інвестор і директор брокерської фірми з нерухомості в Ханої, зазначив, що ринок спочатку позитивно реагує на інформацію про планування, що призводить до різкого зростання цін на нерухомість. Після цього сплеску цін настрої на ринку стабілізуються, що призводить до поступового вирівнювання цін або навіть до зниження в деяких районах з надзвичайно високими цінами.

«Станція Нгок-Хой — найбільша залізнична станція на півночі, і зона планування ще може бути скоригована та розширена. Якщо інвестори, на жаль, придбають землю в межах запланованої зони, вони вже зазнають збитків. Навіть із застосуванням нового прейскуранта на землю компенсація ніколи не дорівнюватиме ринковій ціні. Враховуючи поточну систему цін на землю, компенсація становить менше однієї третини від фактичної вартості», — відверто заявив пан Чук.

За словами цього інвестора, проєкт настільки масштабний, що розчищення землі не може бути завершено за одну ніч. Тому час будівництва може бути довшим, ніж очікувалося. Отже, інвесторам з невеликим капіталом, яким потрібно позичати кошти в банках, слід ретельно подумати та уникати FOMO (страху втратити шанс) та інвестування на основі чуток.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html