Після появи інформації про планування будівництва станції Нгок Хой, вузла швидкісної залізниці Північ-Південь, ціни на землю в цьому районі різко зросли. З бюджетом у 3-4 мільярди донгів інвесторам буде важко купити ділянку з автомобілями, припаркованими біля входу.
Після появи інформації про планування будівництва станції Нгок Хой, вузла швидкісної залізниці Північ-Південь, ціни на землю в цьому районі різко зросли. З бюджетом у 3-4 мільярди донгів інвесторам буде важко купити ділянку з автомобілями, припаркованими біля входу.
 |
| Планування будівництва станції Нгок Хой призвело до різкого зростання цін на землю в цьому районі. На фото: Загальний вигляд комплексу Нгок Хой. |
Перевищення порогу в 100 мільйонів донгів/м2
З 2004 року Прем'єр-міністр затверджував інвестиційну політику щодо лінії міської залізниці № 1, ділянки Нгокхой - Єнв'єн. Однак, після приблизно двох десятиліть, ця територія все ще «неактивна», розчищення ділянки все ще зайшло в глухий кут. Похмура атмосфера тут по-справжньому розвіялася лише тоді, коли Міністерство транспорту визначило станцію Нгокхой як частину високошвидкісної залізничної системи Північ-Південь.
Вищезазначена інформація призвела до процвітання ринку нерухомості в районі Тхань Трі ( Ханой ), особливо в комуні Нгокхой, де розташована станція. За словами місцевих жителів, на початку року в цьому районі спостерігалося значне зростання цін через земельну лихоманку в передмістях Ханоя загалом. Потім, з новою інформацією про швидкісну залізницю Північ-Південь, ціна на житлову землю навколо місця будівництва станції продовжила зростати до нового рівня.
Якщо наприкінці першого кварталу 2024 року покупці ще могли знайти земельні ділянки з паркуванням біля входу приблизно за 60 мільйонів донгів/м2, то зараз ціна зросла майже до 80 мільйонів донгів/м2. Для ділянок, розташованих на головних дорогах, ціна навіть перевищує 110 мільйонів донгів/м2.
Для ключових національних проектів будівництво може тривати багато років. Тому, якщо інвесторам доведеться позичати кошти, вони зіткнуться з ризиком збитків.
«У районі навколо станції Нгок Хой, з фінансовою ємністю 3-4 мільярди донгів, інвесторам дуже важко купувати земельні ділянки з автомобілями, припаркованими біля дверей. Якщо такі є, то зазвичай це невеликі ділянки або ділянки з поганим фен-шуй», – сказав пан Суань Тхань, брокер.
Кількість житлової нерухомості, доступної на ринку, відносно обмежена. Для земельних ділянок з гарним розташуванням та широкими провулками коефіцієнт ліквідності розраховується тижнями. У руках досвідчених «серферів» земельні ділянки тут можуть приносити прибуток у кілька сотень мільйонів донгів за короткий час.
«Комуна Нгок Хой та сусідні комуни, такі як Дай Анг, Лієн Нінь, Нхі Кхе, Кхань Ха, є найбільш зацікавленими районами в районі Тхань Трі. Зокрема, комуни Дай Анг та Лієн Нінь стануть найбільш розвиненими районами найближчим часом, коли у 2028 та 2029 роках з’являться ще два міські райони», – сказав пан Тхань.
За даними CBRE, нерухомість поблизу станцій метро матиме середню цінову премію на 10-20% порівняно з іншими районами. У разі кризи на ринку нерухомості житлові проекти з хорошим сполученням з лініями метро зможуть швидше відновитися.
Будьте обережні, купуючи землю, яка "застрягла" на етапі планування
У розмові з журналістами газети «Дау Ту» пан Нгуєн Хю Куонг, голова Ханойського клубу нерухомості (HNREA), зазначив, що зростання цін на нерухомість разом із розвитком транспортної інфраструктури є природним. Така тенденція спостерігалася у випадку з кільцевою дорогою №4, коли інвестори поспішали «прочесати» землю навколо маршруту, щоб випередити планування.
«Зростання цін на землю у відповідь на офіційну інформацію щодо планування від державних установ є нормальним явищем, особливо у випадку системи швидкісної залізниці Північ-Південь. Це ключовий проект, тому не лише інвестори в нерухомість, а й усі інші схвильовані інформацією, що стосується цього чудового проекту», – сказав пан Куонг.
Однак, Голова HNREA також наголосив, що покупці повинні чітко визначити масштаби планування проекту, щоб уникнути необхідності розчищення ділянки. Це буде одним із факторів, що визначатимуть «прибуток чи збиток» земельної ділянки. Крім того, інвестори також повинні з'ясувати, чи буде земля отримувати вигоду від системи технічної інфраструктури чи проектів соціального забезпечення держави.
«Це можна визначити за допомогою детального планування, регіонального планування, планування 1/2000, планування 1/500... Якщо інвестор впевнений, що земельна ділянка не «застрягла» в плануванні, то це вважається частковим виграшем. Але якщо це чітко не зрозуміло, потенційні ризики дуже високі. Були навіть випадки, коли продавець підробляв орієнтири планування, щоб вчинити шахрайство», – попередив пан Куонг.
Окрім фактору планування, експерт HNREA також зазначив, що інвесторам необхідно визначити своє фінансове благополуччя, мету використання землі та власні «кишки». За словами пана Куонга, земельні ділянки, «які з’являться» після проекту, будуть придатними для середньострокових та довгострокових інвесторів і не будуть надто залежними від фінансового левериджу.
«Покупці повинні збалансувати свою платоспроможність і не піддаватися впливу емоцій. У ключових національних проектах будівництво може тривати багато років. Тому, якщо інвесторам доведеться позичати гроші та вони не впевнені в короткостроковому «серфінгу», вони зіткнуться з ризиком скорочення збитків», – попередив пан Куонг.
Аналогічно, пан Нго Сюань Чук, інвестор і директор брокерської компанії з нерухомості в Ханої, заявив, що ринок спочатку завжди позитивно реагував на інформацію про планування, а ціни на нерухомість також «запаморочливо зростали». Після такого підвищення цін настрої на ринку знову стабілізувалися, що призводило до поступового вирівнювання рівня цін або навіть зниження в деяких місцях з надзвичайно високими цінами.
«Станція Нгок-Хой — найбільша залізнична станція на півночі, і обсяг планування може бути скоригований та розширений. Якщо інвесторам не пощастить придбати земельну ділянку в рамках планування, вони вважатимуться такими, що втратили гроші. Навіть із застосуванням нового прейскуранта на землю рівень компенсації ніколи не дорівнюватиме ринковій ціні. Враховуючи поточну систему цін на землю, рівень компенсації становить менше 1/3 від фактичної ціни», — відверто сказав пан Чук.
За словами цього інвестора, масштаб проєкту дуже великий, тому роботи з очищення ділянки не можуть бути здійснені за одну ніч. Тому час реалізації проєкту може бути довшим, ніж очікувалося. Тому інвесторам з невеликим капіталом, які змушені позичати гроші в банку, слід ретельно подумати, уникати почуття FOMO (страху втратити шанс) та вкладення грошей на основі чуток.
Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html
Коментар (0)