Генеральний секретар То Лам наголосив на думці, що держава повинна забезпечити справедливі та ефективні права землекористування для всіх людей. Фото: VNA.
Раніше Генеральний секретар також провів зустріч із відповідними відомствами щодо напрямку внесення змін до Закону про землю. За словами Генерального секретаря, держава повинна забезпечити право на справедливе та ефективне землекористування для всіх людей, забезпечити ефективне землекористування, справедливий та ефективний розподіл вартості землі, уникати марнотратства; повинна максимізувати ефективність використання земельних ресурсів для розвитку країни.
Заява Генерального секретаря є не лише практичним спостереженням, але й вказує на ключовий принцип управління земельними ресурсами у В'єтнамі. Ця коротка заява відкрила величезне теоретичне та практичне питання: за умови, що земля належить всьому народу та управляється державою, механічне примусове «слідування ринкових цін» цін на землю не відповідає цьому принципу та має багато потенційно небезпечних наслідків.
Щоб чітко це побачити, необхідно глибоко проаналізувати з точки зору власності, економіки та державної політики.
Земля – державна власність та унікальні характеристики В'єтнаму
На відміну від багатьох країн, які визнають приватну власність на землю, Конституція В'єтнаму стверджує, що земля належить усьому народу, а держава представляє власника та управляє нею єдиним чином. Це створює фундаментальну різницю у способі формування цін на землю.
У типовій ринковій економіці ціни на землю формуються внаслідок конкуренції між численними різними власниками. Пропозиція різноманітна, попит різноманітний, тому ціни встановлюються на основі реальної конкуренції. Але у В'єтнамі держава є єдиним постачальником на первинному ринку. Усі потреби в доступі до землі повинні проходити через рішення держави щодо розподілу землі, оренди землі та зміни цільового призначення землі. Іншими словами, в'єтнамський ринок землі – це особливий ринок, де держава є одночасно постачальником і регулятором.
У цьому контексті, якщо держава «залишає на розсуд місцевих органів влади визначати ціни на землю відповідно до ринку», вона, по суті, залишає це на розсуд коливань, якими легко маніпулюють спекулянти, брокери та групи інтересів. У цей час ціни на землю вже не відображають фактичної споживчої вартості, а спотворюються спекулятивними очікуваннями. Це є причиною парадоксу: багато покинутих земель досі мають захмарні ціни, виробничі підприємства мають труднощі з доступом до землі, а спекулянти збагачуються завдяки різниці в цінах.
Земельний ринок В'єтнаму — це особливий ринок, де держава є одночасно постачальником і регулятором.
Ризики запровадження принципу «ринкової ціни»
Коли державний актив, що належить усім людям, підлягає «ринковому» механізму ціноутворення, може одразу виникнути низка серйозних ризиків.
По-перше, ціни на землю необґрунтовано завищені. Лише один неперевірений фрагмент інформації про планування чи інфраструктуру може створити «земельну лихоманку». «Земельні брокери» та спекулянти легко створюють віртуальні ціни, багаторазово підвищуючи їх порівняно з реальною вартістю, перетворюючи поняття «ринкової ціни» на гру для маніпуляторів.
По-друге, негативні соціальні наслідки. Необґрунтоване зростання цін на землю призводить до зростання цін на житло, орендної плати, витрат на проживання, виробничих витрат – і все це лягає на плечі людей і бізнесу. Мрія про оселення стає дедалі віддаленішою для людей із середнім рівнем доходу; бізнес втрачає конкурентну перевагу через високу вартість землі; ринок соціального житла задихається.
По-третє, спотворення в розподілі ресурсів. Коли ціни на віртуальну землю стають каналом для швидкого збагачення, соціальний капітал втягується у спекуляції на ринку нерухомості замість виробництва, технологій та інновацій. Багато людей покидають виробництво, щоб поспішити у «серфінг» на землі, створюючи короткострокову, нестійку економіку з потенційними ризиками.
По-четверте, ризик макроекономічної нестабільності. Земельна бульбашка створює ризики для банківської системи, оскільки більша частина застави – це нерухомість. Водночас розрив між багатими та бідними збільшується, оскільки меншість швидко багатіє завдяки спекуляціям землею, тоді як більшість позбавлена можливості доступу до землі для поселення та розвитку кар'єри.
Таким чином, попередження Генерального секретаря не лише відповідає дійсності, але й має надзвичайно важливе політичне значення.
Неминуча роль держави в оцінці землі
У режимі державної власності держава не може ухилятися від відповідальності за оцінку. Навпаки, держава зобов'язана встановити стандартну систему цін на землю, оскільки це єдиний спосіб захистити інтереси всього народу та уникнути втрати державних активів.
Якщо ми дозволимо ринку «саморегулюватися», ми фактично передаємо владу визначати вартість державних активів групі спекулянтів. Це не лише неправильно з точки зору принципів управління державними активами, але й небезпечно з точки зору соціальних наслідків.
Визначення державою цін на землю не означає заперечення ролі ринку. Навпаки, це є розробкою контрольованого ринку, на якому встановлена державою ціна на землю відіграє роль «стандартного якоря», тоді як цивільні угоди можуть коливатися в розумних межах. Це модель, яка збалансовує гнучкість ринку та необхідну стабільність державного управління.
Зокрема, ціни на землю, що оголошуються державою, також є стратегічним інструментом політики, який допомагає: забезпечити людям доступ до землі для поселення та розвитку кар'єри; створити стабільне цінове середовище для бізнесу, підвищити конкурентоспроможність; спрямувати соціальний капітал у виробництво замість спекуляцій; збільшити державні та прозорі бюджетні надходження та запобігти втратам державних активів.
Таким чином, точка зору Генерального секретаря має міцну теоретичну основу: оцінка землі державою не є свавільним адміністративним втручанням, а неминучою вимогою спеціального режиму власності – державної власності на землю.
Відповідний механізм визначення цін на землю у В'єтнамі
Для реалізації цієї точки зору необхідно побудувати науковий, доцільний та прозорий механізм ціноутворення.
По-перше, необхідно встановити національну стандартну систему цін на землю. Незалежна Національна рада з оцінки земель повинна видати систему цін на землю на основі великих даних, експертних консультацій та ретельного нагляду. Неможливо дозволити кожному населеному пункту встановлювати власні ціни, які можуть легко потрапити в «темну зону» групових інтересів.
По-друге, створити єдину земельну базу даних. Це буде «центральна нервова система» управління земельними ресурсами, яка фіксуватиме всі транзакції, податкову та кредитну інформацію в режимі реального часу, тим самим точно відображаючи об’єктивний попит і пропозицію та усуваючи віртуальні транзакції.
По-третє, застосовувати антиспекулятивний податок . Прогресивно оподатковувати покинуті землі або землі, які купуються та продаються протягом короткого періоду часу, щоб усунути спекулятивні мотиви, аби земля могла повернутися до своїх належних виробничих та життєвих функцій.
По-четверте, запровадьте механізм стягнення різниці в орендній платі за землю. Коли держава інвестує в інфраструктуру, яка підвищує вартість землі, збільшена вартість має стягуватися державою через податки, збори або аукціони. Це принцип справедливості: ця вартість належить усьому населенню і не може використовуватися окремою групою осіб.
По-п'яте, забезпечити прозорість та нагляд. Процес оцінки землі має бути прозорим та контролюватися Національними зборами, Вітчизняним фронтом, пресою та народом. Тільки прозорість може запобігти корисливим інтересам та зміцнити соціальну довіру.
По-шосте, дотримуйтесь розумного діапазону коливань. Ціни цивільних угод можуть відрізнятися від державних цін у певному діапазоні, але не можуть перевищувати встановлену межу, щоб підтримувати гнучкість та стабільність.
Ці механізми, якщо їх серйозно розробити та використовувати, створять справедливий, прозорий та сталий ринок землі – саме так, як і стверджував Генеральний секретар.
Стратегічна спрямованість на фундаментальну зміну земельної політики
Генеральний секретар То Лам запропонував стратегічний напрямок для фундаментальної зміни земельної політики. У режимі державної власності немає правильної «ринкової ціни», якщо держава не встановлює ціну. Тільки стандартна ціна, встановлена державою, може забезпечити суспільні інтереси, запобігти спекуляціям та повернути ринок землі в орбіту сталого розвитку.
Це нагадування нам про необхідність покласти край недбалості, інфляції цін та спекуляціям землею, а також заклик до переосмислення механізму ціноутворення на землю в бік справедливості та прозорості. Держава має бути архітектором земельного ринку, ціноутворення призначене не для адміністративного втручання, а для створення основи для розвитку.
Посил дуже чіткий: визначення цін на землю, що перебуває у державній власності, є історичним обов'язком держави, а також ключем до виходу в'єтнамського ринку нерухомості зі спекулятивної спіралі, виходу на стабільну та справедливу орбіту, створюючи передумови для сталого розвитку.
Доктор Нгуєн Сі Дунг
Джерело: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm
Коментар (0)