У своєму нещодавно опублікованому звіті про ринок нерухомості та житла Міністерство будівництва заявило, що підприємства з нерухомості стикаються з численними труднощами. Зокрема, кількість підприємств з нерухомості, які оголосили про банкрутство або ліквідацію у 2022 році, зросла на 38,7% порівняно з 2021 роком.
Труднощі наростали за труднощами.
Це агентство оцінило 2022 рік як складний для підприємств, що працюють у секторі нерухомості, оскільки деякі корпорації скоротили свою робочу силу до 50%, щоб впоратися з труднощами. Основними причинами були труднощі з доступом до кредитів, випуском облігацій та залученням капіталу від клієнтів, що призвело до того, що багато підприємств не мали капіталу та були змушені відкладати або тимчасово призупиняти реалізацію проектів.
Крім того, зростання процентних ставок за кредитами, обмінних курсів, цін на паливо та будівельні матеріали призвело до збільшення витрат на бізнес, що вплинуло на операції бізнесу. Складність для клієнтів доступу до банківських кредитів на купівлю нерухомості також опосередковано впливає на ліквідність продуктів та проектів у сфері нерухомості; підприємства не можуть продавати свою продукцію, щоб повернути капітал та реінвестувати.
Крім того, з кінця 2022 року і дотепер деякі підприємства також зіткнулися з тиском щодо дострокового погашення облігацій інвесторам з різних причин, включаючи зміни в політиці, що контролює випуск корпоративних облігацій.
Згідно зі звітом Асоціації ринку облігацій В'єтнаму (VBMA) про ринок облігацій В'єтнаму, загальний обсяг випуску корпоративних облігацій минулого року досяг 255,163 млрд донгів, що на 66% менше, ніж у попередньому році. Вартість випуску в більшості секторів у 2022 році знизилася порівняно з попереднім роком, зокрема, випуск облігацій компаніями з нерухомості зменшився на цілих 80,8% у річному обчисленні на тлі кількох несприятливих макроекономічних факторів.
Труднощі з доступом до капіталу суттєво вплинули на купівлю-продаж на ринку нерухомості. (Фото: ТАН ТХАН)
Тим часом підприємствам довелося достроково викупити облігації на суму до 210 830 млрд донгів, що на 46% більше, ніж у 2021 році. З них сектор нерухомості викупив приблизно 35 400 млрд донгів. Це означає, що капітал у нерухомість не тільки скорочується, але й значно зменшується порівняно з попереднім періодом, що спричиняє ще більші труднощі для багатьох підприємств галузі. Серія нещодавніх оголошень про збитки від підприємств демонструє цю труднощу, наприклад, Phat Dat Real Estate втратила майже 230 млрд донгів в останньому кварталі 2022 року, Cen Land також повідомила про чистий збиток у розмірі 58,6 млрд донгів у четвертому кварталі 2022 року, а Dat Xanh Group втратила понад 400 млрд донгів..., багато інших великих підприємств також зазнали різкого зниження доходів і прибутків.
Голова ради директорів компанії з нерухомості з непогашеним боргом за облігаціями, що перевищує 200 мільярдів донгів, заявив, що його компанія погодилася на «збитки та труднощі», щоб реорганізувати свій інвестиційний портфель та продати проекти, аби уникнути циклу боргових виплат та виплат відсотків. Однак знайти партнерів для продажу в цей час надзвичайно складно, оскільки більшість компаній з нерухомості вичерпують капітал, і всі активи важко продати, не лише нерухомість.
«Занадто швидке та раптове затягування ринку корпоративних облігацій застало нас зненацька. Зараз нас турбує, як знайти капітал для реалізації наших проектів, тоді як багато пов’язаних із цим політик та процедур ще не вирішено. Тому нам потрібно, щоб уряд швидко знайшов способи усунення політичних перешкод для підтримки бізнесу в реалізації їхніх проектів», – поділилася ця людина.
Багато рішень для подолання проблеми.
В інтерв'ю для репортера газети «Нгуой Лао Донг» доктор Нгуєн Хю Хуан з Економічного університету міста Хошимін заявив, що ринок нерухомості стикається з труднощами як на вхідних, так і на вихідних податках, особливо через жорсткий контроль капіталу. Тому, щоб пом'якшити обмеження капіталу на цьому ринку, Державному банку В'єтнаму необхідно запровадити політику, яка чітко вказує на підтримку, включаючи певний рівень короткострокової кредитної підтримки, для порятунку ліквідності підприємств нерухомості.
«Оскільки труднощі з корпоративними облігаціями неможливо вирішити за одну ніч, тоді як підприємствам у сфері нерухомості терміново потрібен обіговий капітал для продовження реалізації незавершених проектів. Підприємства можуть шукати інші джерела капіталу, такі як іноземні позики, але вони зіткнуться з ризиками обмінного курсу, оскільки їм доводиться позичати кошти в доларах США, а не всі підприємства відповідають умовам для залучення міжнародного капіталу. Тому в короткостроковій перспективі кредитний капітал все ще потрібен, щоб «нести тягар» і сприяти відновленню підприємств у сфері нерухомості», – сказав доктор Нгуєн Хуу Хуан.
За словами доктора Нгуєн Хуу Хуана, не лише підприємства з нерухомості стикаються з труднощами в доступі до кредитів, але й окремі клієнти, які беруть позики для купівлі житла або інвестицій, також мають обмежений доступ до капіталу або стикаються з високими процентними ставками близько 15%-16% на рік. Тому необхідні рішення для якомога швидшеї стабілізації або зниження процентних ставок за кредитами.
Щодо вирішення проблеми корпоративних облігацій, доктор Ле Дат Чі, заступник керівника кафедри корпоративних фінансів Економічного університету міста Хошимін, вважає, що необхідно визнати їх важливим каналом мобілізації капіталу для бізнесу, окрім банківського кредиту. Тому слід вжити заходів для організації та управління ринком корпоративних облігацій так само, як банки повинні дотримуватися правил кредитування для захисту вкладників.
Тим часом, фінансовий експерт та експерт з цінних паперів Лам Мінь Чан вважає, що ринок корпоративних облігацій останнім часом змусив багатьох інвесторів втратити довіру та не мати наміру знову брати участь у ньому. Для відновлення важливої ролі корпоративних облігацій необхідно забезпечити такі умови:
По-перше, і найголовніше, всі корпоративні облігації повинні мати кредитний рейтинг від авторитетних рейтингових агентств. Це дозволить інвесторам зрозуміти рівень ризику кожного типу корпоративних облігацій. По-друге, регуляторні органи повинні суворо контролювати розподіл облігацій. Не повинно бути жодних лазівок для розподілу приватно випущених облігацій серед громадськості. По-третє, лише ті, хто має ліцензії на брокерську діяльність з цінних паперів, повинні мати право консультувати та продавати облігації інвесторам. Уникайте консультування щодо продажу облігацій некваліфікованими особами, такими як банківські службовці.
По-четверте, фахівці з продажу та консалтингу облігацій повинні дотримуватися детального та ретельного процесу консультування, щоб інвестори чітко розуміли, в які корпоративні облігації вони інвестують та які потенційні ризики пов'язані з цими облігаціями. «Якщо це буде зроблено, корпоративні облігації поступово відновляться та активно розвиватимуться, стаючи каналом для надання капіталу підприємствам, особливо підприємствам у сфері нерухомості», – наголосив експерт Лам Мінь Чан.
З точки зору регуляторного органу, пан Хоанг Хай, директор Департаменту управління ринком житла та нерухомості Міністерства будівництва, зазначив, що Міністерство будівництва запропонувало Міністерству фінансів подати уряду зміни та доповнення до Декрету 65/2022/ND-CP, що регулюють пропозицію та торгівлю приватними корпоративними облігаціями на внутрішньому ринку та пропозицію корпоративних облігацій на міжнародному ринку; посилити керівництво та вказівки щодо пропозиції та торгівлі корпоративними облігаціями на внутрішньому ринку та пропозиції корпоративних облігацій на міжнародному ринку відповідно до закону; а також контролювати діяльність із залучення капіталу підприємств нерухомості на фондовому ринку, уникаючи спекуляцій, маніпуляцій та інфляції цін.
Міністерство будівництва пропонує Державному банку В'єтнаму розглянути та запропонувати відповідний план управління кредитним лімітом для підтримки економіки; скеровувати та спрямовувати кредитні установи щодо сприяння доступу до кредитів для бізнесу, покупців житла та інвесторів. Воно також просить кредитні установи надати вказівки та розпорядження щодо швидкого надання позик та розподілу коштів підприємствам, що відповідають вимогам, та проектам нерухомості відповідно до закону; надаючи пріоритет кредиту проектам соціального житла, житлу для працівників, доступному комерційному житлу та іншим видам нерухомості, що служить виробничим та соціальним цілям з високою ефективністю та платоспроможністю.
Для населених пунктів необхідно переглянути та скласти перелік житлових та нерухомих проектів у своїх районах; зокрема, оцінити причини та підходи до проектів, які отримали інвестиційне схвалення, але не були реалізовані або були затримані. Виходячи з цього, зосередитися на вирішенні правових та процедурних труднощів у підготовці інвестицій у житлові проекти для збільшення пропозиції на ринку. Прискорити адміністративну реформу, уникаючи ухилення від відповідальності або затримок у вирішенні процедур реалізації проектів нерухомості в цьому районі.
Вивчення міжнародного досвіду
Доктор Кан Ван Люк, член Національної консультативної ради з питань фінансової та монетарної політики, заявив, що він ретельно вивчив 16 рішень для порятунку ринку нерухомості Китаю та виявив, що В'єтнам може розглянути можливість застосування 10 з них.
«Фактично, ми вже запровадили деякі рішення, такі як відстрочення/перенесення сплати податків, відстрочення/перенесення сплати боргів... Ми також порадили Міністерству будівництва, Міністерству фінансів та уряду дослідити та знайти відповідні підходи, виходячи з фактичної ситуації в країні».
«Наприклад, підприємствам доводиться погоджуватися на знижки для продажу певних активів, щоб вчасно погасити борги; вести переговори щодо продовження термінів боргу з власниками облігацій, які перебувають у складних обставинах, що дозволено Указом 65. Обмін грошей на товари, обмін облігацій на нерухомість – ці рішення потребують державного керівництва, щоб уникнути потенційних юридичних проблем. Підприємствам дозволено реструктуризувати борг, тобто їм дозволено випускати нові облігації для погашення старих боргів...» – сказав пан Люк.
(*) Див. газету «Нгуой Лао Донг» за випуск від 30 січня.
Джерело: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm
Коментар (0)