Вирішення труднощів з облігаціями та нерухомістю

У нещодавно опублікованому звіті про ринок нерухомості та житла Міністерство будівництва зазначило, що підприємства з нерухомості стикаються з багатьма труднощами. Зокрема, кількість підприємств з нерухомості, які оголосили про банкрутство та ліквідацію у 2022 році, зросла на 38,7% порівняно з 2021 роком.

Складність понад складність

Це агентство оцінило, що 2022 рік – це рік, коли підприємства, що працюють у секторі нерухомості, зіткнуться з багатьма викликами, оскільки деякі корпорації скорочують свою робочу силу до 50%, щоб впоратися з труднощами. Основними причинами є труднощі з доступом до кредитних позик, випуском облігацій та мобілізацією капіталу від клієнтів, що призводить до того, що багатьом підприємствам бракує капіталу, через що вони змушені затримувати або тимчасово призупиняти реалізацію проектів.

Крім того, зросли процентні ставки за кредитами, обмінні курси, ціни на бензин та будівельні матеріали, що призвело до збільшення витрат для бізнесу та вплинуло на його операційну діяльність. Той факт, що покупці нерухомості мають труднощі з доступом до банківських кредитів, також опосередковано впливає на ліквідність продуктів та проектів у сфері нерухомості; підприємства не можуть продавати продукти, щоб повернути капітал та реінвестувати.

Крім того, з кінця 2022 року й дотепер деякі підприємства все ще зазнають тиску щодо дострокового погашення облігацій інвесторам з багатьох причин, зокрема через зміни в політиці контролю за облігаціями, випущеними підприємствами.

Звіт про ринок облігацій В'єтнаму, підготовлений Асоціацією ринку облігацій В'єтнаму (VBMA), показує, що загальний обсяг випуску корпоративних облігацій минулого року досяг 255,163 млрд донгів, що на 66% менше, ніж у попередньому році. Вартість випуску більшості галузевих груп у 2022 році зменшилася порівняно з попереднім роком, зокрема, випуск облігацій підприємствами нерухомості зменшився на 80,8% порівняно з аналогічним періодом на тлі багатьох несприятливих макроекономічних факторів.

Труднощі з джерелами капіталу суттєво впливають на купівлю-продаж на ринку нерухомості. Фото: ТАН ТХАН

Тим часом підприємствам довелося авансом викупити облігації на суму до 210 830 млрд донгів, що на 46% більше, ніж у 2021 році. З них група з нерухомості авансом викупила близько 35 400 млрд донгів. Це означає, що джерела капіталу для нерухомості не тільки обмежені, але й значно звужені порівняно з попереднім періодом, що призвело до скрутного становища багатьох підприємств галузі. Серія підприємств, які нещодавно оголосили про збитки, свідчить про ці труднощі, наприклад, Phat Dat Real Estate втратила майже 230 млрд донгів в останньому кварталі 2022 року, Cen Land також повідомила про збитки після оподаткування в четвертому кварталі 2022 року до 58,6 млрд донгів, або Dat Xanh Group мала чисті збитки понад 400 млрд донгів..., багато інших великих підприємств також зазнали різкого зниження доходів та прибутку.

Голова ради директорів компанії з нерухомості з облігаційним боргом понад 200 мільярдів донгів заявив, що його компанія прийняла «збитки та біль», щоб реорганізувати свій інвестиційний портфель та продати проекти, щоб уникнути ситуації з боргами та відсотками... але знайти партнера для продажу в цей час надзвичайно складно, оскільки більшість компаній з нерухомості вичерпали свої джерела капіталу, і будь-який актив важко продати, не лише нерухомість.

«Надто швидке та надто раптове затягування ринку корпоративних облігацій не дало нам змоги вчасно зреагувати. Зараз нас непокоїть незнання, як знайти капітал для реалізації проектів, тоді як багато політик, пов’язаних із процедурами, не врегульовано. Тому нам потрібно, щоб уряд незабаром мав спосіб скасувати політику підтримки бізнесу у реалізації проектів», – поділилася ця людина.

Багато рішень

У розмові з журналістами газети «Лао Донг» доктор Нгуєн Хю Хуан з Економічного університету Хошиміна зазначив, що ринок нерухомості стикається з труднощами як на вхідних, так і на вихідних поставках, особливо з жорстким контролем джерел капіталу. Тому для вирішення труднощів з капіталом на цьому ринку необхідно, щоб політика Державного банку виражалася у конкретних меседжах, які певною мірою підтримують короткостроковий кредитний капітал для збереження ліквідності підприємств у сфері нерухомості.

«Оскільки труднощі з корпоративними облігаціями неможливо вирішити за одну ніч, тоді як підприємства з нерухомості гостро потребують обігових коштів для продовження реалізації незавершених проектів. Підприємства можуть шукати інші джерела капіталу, такі як іноземні позики, але зіткнуться з ризиками обмінного курсу, оскільки їм доводиться позичати в доларах США, а не всі підприємства відповідають умовам для мобілізації міжнародного капіталу. Тому короткострокова проблема все ще потребує кредитного капіталу для «підтримки», що сприятиме відновленню підприємств з нерухомості», – сказав доктор Нгуєн Хуу Хуан.

За словами доктора Нгуєн Хуу Хуана, не лише кредитний капітал для підприємств у сфері нерухомості стикається з труднощами, але й індивідуальні клієнти, які беруть позики для купівлі житла або інвестицій, також мають обмежений доступ до капіталу або мають високі процентні ставки близько 15%-16% на рік. Тому найближчим часом необхідно знайти рішення для стабілізації або зниження процентної ставки за кредитами.

Щодо вирішення проблеми корпоративних облігацій, доктор Ле Дат Чі, заступник завідувача факультету корпоративних фінансів Економічного університету міста Хошимін, зазначив, що необхідно визнати їх важливим каналом мобілізації капіталу для підприємств на додаток до банківського кредиту, щоб мати заходи для організації та управління ринком корпоративних облігацій так само, як банки повинні дотримуватися правил кредитування для захисту вкладників.

Тим часом, фінансовий експерт та експерт з цінних паперів Лам Мінь Чан зазначив, що ринок корпоративних облігацій останнім часом змусив багатьох інвесторів втратити довіру та не мати наміру знову брати участь у ньому. Для відновлення важливої ​​ролі корпоративних облігацій необхідно забезпечити такі умови:

По-перше, і найголовніше, всі корпоративні облігації повинні мати кредитний рейтинг від авторитетних рейтингових агентств. Тоді інвестори знатимуть рівень ризику кожного типу корпоративних облігацій. По-друге, керівні органи повинні суворо контролювати розповсюдження облігацій. Абсолютно уникайте обходу закону та розповсюдження приватно випущених облігацій серед громадськості. По-третє, лише ті, хто має сертифікати брокера цінних паперів, можуть консультувати та продавати облігації інвесторам. Уникайте консультування щодо продажу облігацій непрофесіоналами, такими як банківські працівники.

По-четверте, консультанти та продавці облігацій повинні дотримуватися детального та суворого процесу консультування, щоб інвестори чітко розуміли, в які корпоративні облігації вони інвестують та які потенційні ризики пов'язані з цими корпоративними облігаціями. «Якщо нам вдасться це зробити, корпоративні облігації поступово відновляться та активно розвиватимуться, стаючи каналом постачання капіталу для бізнесу, особливо для бізнесу в сфері нерухомості», – наголосив експерт Лам Мінь Чан.

З точки зору управлінського агентства, пан Хоанг Хай, директор Департаменту управління ринком житла та нерухомості Міністерства будівництва, зазначив, що Міністерство будівництва запропонувало Міністерству фінансів подати уряду зміни та доповнення до Декрету 65/2022/ND-CP, що регулюють пропозицію та торгівлю індивідуальними корпоративними облігаціями на внутрішньому ринку та пропозицію корпоративних облігацій на міжнародному ринку; посилити керівництво та вказівки щодо пропозиції та торгівлі корпоративними облігаціями на внутрішньому ринку та пропозицію корпоративних облігацій на міжнародному ринку відповідно до законодавчих норм; контролювати діяльність з мобілізації капіталу підприємствами з нерухомості на фондовому ринку, уникаючи спекуляцій, маніпуляцій та інфляції цін.

Щодо Державного банку, Міністерство будівництва запропонувало розглянути та запропонувати відповідні плани управління кредитними стелями для підтримки економіки; скерувати та спрямовувати кредитні установи щодо створення умов для підприємств, покупців житла та інвесторів щодо доступу до кредитного капіталу. Скерувати та спрямовувати кредитні установи щодо швидкого кредитування та виплати коштів підприємствам та проектам нерухомості, які відповідають умовам відповідно до закону; надавати пріоритет кредиту проектам соціального житла, житлу для працівників, недорогому комерційному житлу та іншим видам нерухомості, що служить виробничим та соціальним цілям з високою ефективністю та здатністю до погашення боргів.

Для населених пунктів необхідно переглянути та скласти перелік житлових та нерухомих проектів у цьому районі; зокрема, оцінити причини та підходи до проектів, які були схвалені для інвестування, але не були реалізовані або реалізуються повільно. На цій основі зосередитися на усуненні труднощів та перешкод у правових питаннях та процедурах підготовки інвестицій у житлові проекти для збільшення пропозиції на ринку. Прискорити реформу адміністративних процедур, уникнути ухилення від відповідальності або затримки врегулювання процедур реалізації проектів нерухомості в цьому районі.

Міжнародний досвід досліджень

Доктор Кан Ван Люк, член Національної консультативної ради з питань фінансової та монетарної політики, заявив, що він ретельно вивчив 16 рішень для порятунку ринку нерухомості Китаю та виявив, що В'єтнам може вивчити та застосувати 10 з них.

«Фактично, ми впроваджуємо деякі рішення, такі як відстрочення сплати податків, відстрочення боргів... Ми також консультувалися з Міністерством будівництва, Міністерством фінансів та урядом, щоб вивчити інші рішення та знайти напрямок, що відповідає реальній ситуації в країні».

Наприклад, підприємства повинні погоджуватися на знижки, щоб продати деякі активи, щоб вчасно сплатити борги; вести переговори з власниками облігацій щодо продовження боргу за складних обставин, це дозволено Указом 65. Обмін грошей на товари, обмін облігацій на нерухомість – це рішення має керуватися державою, щоб уникнути юридичних проблем, які можуть виникнути. Підприємствам дозволено рефінансувати борг, тобто їм дозволено випускати нові облігації для погашення старих боргів...», – сказав пан Люк.

(*) Див. газету «Лао Донг» від випуску від 30 січня

Джерело: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm