Усунення «вузького місця» в ціноутворенні землі в прибережних районах Лам Донг

У південно-східному регіоні провінції Лам Донг (колишня провінція Бінь Тхуан) низка туристичних проектів та міських районів стикається з юридичними проблемами, оскільки не визначено конкретні ціни на землю.

Куточок проекту NovaWorld у Фантхьєті

Згідно зі звітом Департаменту сільського господарства та навколишнього середовища провінції Лам Донг, у південно-східному регіоні провінції наразі є 14 проектів для туристичних зон, міських районів, комерційного житла, промислових зон тощо, для яких потрібні одиниці оцінки землі. Серед них 8 туристичних проектів стикаються з труднощами.

Бізнес розгублений

Затримки з оцінкою землі унеможливили для підприємств сплату земельних зборів або орендної плати, а отже, продовження реалізації будівельних проектів за планом. Ця ситуація серйозно вплинула на інвестиційний прогрес, розподіл коштів та загальний розвиток регіону.

Серед 8 проектів зі специфічними проблемами – 1 проект, для якого консалтинговий підрозділ проводить оцінку землі, а саме пагорб Хон Ром; 2 проекти, для яких вибираються консалтингові підрозділи, а саме Royal Ruby Villa та Ocean Valley; 2 проекти з проблемами планування, а саме Honey Beach та Hoa Sen; 3 проекти, які, як очікується, будуть виключені зі списку, а саме NDMREAL, Tan Dai Duong та De La Gi. Крім того, суперпроект NovaWorld Phan Thiet площею майже 1000 гектарів, інвестований компанією Delta-Valley Binh Thuan Company Limited (членом Novaland Group), також багато років має труднощі з впровадженням оцінки землі.

Перед об'єднанням, Народний комітет провінції Бінь Тхуан заявив, що існують десятки проектів, для яких ще не визначено конкретні ціни на землю. Ця затримка не лише призвела до марнування соціальних ресурсів, але й перешкоджала місцевому розвитку.

Питання ще більше ускладнюється законодавчими змінами. З моменту прийняття Указу 71/2024/ND-CP (положення про ціни на землю, що набуло чинності з 1 серпня 2024 року), процес оцінки землі було розділено на два напрямки. Для проектів оренди землі з щорічними платежами провінція може застосовувати метод коефіцієнта K, тобто множення ціни землі в прайс-листі на коригувальний коефіцієнт для отримання конкретної ціни, що простіше та швидше. Однак проекти, що переходять на оренду землі з одноразовою оплатою на весь термін оренди, повинні застосовувати складні методи, такі як надлишок, порівняння, дохід тощо. Ці методи вимагають повної юридичної документації, ґрунтовних ринкових даних та найму зовнішнього консалтингового підрозділу.

Насправді, існує дуже мало консалтингових підрозділів, які кваліфіковані для виконання оціночних документів за потреби. Багато консалтингових підприємств бояться юридичних ризиків або пропонують високі цінові пропозиції, що ускладнює вибір. Навіть коли відповідний підрозділ обрано, процес підготовки та оцінки документів все одно є тривалим, оскільки він включає багато відділів та філій.

Уроки від NovaWorld Фантхьєт

Типовим прикладом такої ситуації є проект туристичного комплексу Ocean Valley в районі Тьєн Тхань провінції Лам Донг. Проект з комерційною назвою NovaWorld Phan Thiet має багато об'єктів у туристичній зоні, які вже введені в експлуатацію, деякі перебувають на стадії будівництва, і, згідно з планом, весь проект буде завершено до кінця 2028 року. Однак зміна форми землекористування з річної оренди на одноразову оренду на весь період змусила проект чекати на визначення конкретних цін на землю для виконання фінансових зобов'язань. Очікується, що весь проект буде завершено до кінця 2028 року.

Проєкт NovaWorld Phan Thiet має площу понад 986 гектарів. На сьогоднішній день інвестор передав клієнтам понад 1300 із загальної кількості понад 8000 об'єктів нерухомості.

Пан Нгуєн Мінь, заступник голови народного комітету провінції Лам Донг, сказав, що на сьогодні труднощі та проблеми проекту NovaWorld Фантхьєт в основному вирішені.

Пан Мінь запропонував Департаменту фінансів порадити Провінційному народному комітету створити Раду з оцінки конкретних цін на землю та робочу групу у липні 2025 року.

Раніше, 27 червня 2025 року, проєкт NovaWorld Фантхьєт отримав дозвіл від Провінційного народного комітету змінити форму землекористування на одноразову оренду землі. Наразі Департамент сільського господарства та навколишнього середовища впроваджує кошторис та обирає консалтингову компанію для визначення конкретної ціни землі як основи для стягнення одноразової оренди землі для цього проєкту.

Щодо конкретної оцінки земельних ділянок у проектах на південному сході провінції, пан Нгуєн Мінь звернувся до Департаменту сільського господарства та навколишнього середовища з проханням терміново переглянути та узагальнити зміст, пов'язаний з процесом, процедурами та кроками, які необхідно впровадити відповідно до законодавчих норм. Зокрема, терміново необхідно звернутися до відповідних департаментів, відділень та населених пунктів з проханням надати документи; забезпечити виконання всієї роботи, пов'язаної з визначенням конкретних цін на землю, які вже визначені.

Пан Мінь також доручив розрахувати всі роботи, подати на затвердження Провінційного народного комітету кошторис на консалтинговий пакет для визначення конкретних цін на землю. Активно та проактивно зв'язуватися з підрозділами для вибору консалтингових підрозділів, проактивно повідомляти підрозділи для участі у визначенні цін на землю для проектів.

Не витрачайте інвестиційні ресурси даремно

За даними Народного комітету провінції Лам Донг, за останні роки в південно-східному регіоні провінції було реалізовано понад 40 проектів, ціни на землю яких не були визначені, що призвело до марнування інвестиційних та соціальних ресурсів. Завдяки рішучості місцевості, на сьогоднішній день було реалізовано ще 21 проект, у якому ціни на землю були розраховані для виконання фінансових зобов'язань, як основу для реалізації наступних кроків.

Джерело: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html