Ханой – це майже «вимерлі» квартири вартістю менше 60 мільйонів донгів/м2

Фото: Нгок Хієн

Під час оголошення основних показників ринку нерухомості за третій квартал 2025 року пані Нгуєн Хоай Ан, старший директор CBRE Vietnam, зазначила: «Ринок квартир у Ханої вступає в період сильного зростання як за масштабом, так і за ціною, що відображає чітку зміну в структурі продукту та поведінці покупців житла».

За даними CBRE, у третьому кварталі 2025 року загальна пропозиція нещодавно введених у експлуатацію квартир у Ханої перевищила 10 300 квартир, що стало другим кварталом за останні 5 років, коли нова пропозиція перевищила позначку в 10 000 одиниць. За перші 9 місяців року загальна пропозиція досягла майже 21 100 одиниць, що на 10% більше, ніж за аналогічний період 2024 року. Примітно, що було до 2000 квартир з ціною продажу понад 120 мільйонів донгів/м2 (без ПДВ, плати за обслуговування та знижки), що є рекордно високою кількістю з моменту початку моніторингу ринку CBRE.

Ціна продажу нової квартири перевищує 90 мільйонів донгів/м2

Звіт показує, що середня ціна продажу нових квартир у Ханої перевищила 90 мільйонів донгів/м2, що вище за середню ціну в Хошиміні за той самий період. Це найвища ціна на ринку квартир столиці. Порівняно з другим кварталом, вона приблизно на 14% вища, ніж у попередньому кварталі, а порівняно з аналогічним періодом минулого року зростання склало до 40%.

Представник CBRE заявив, що зростання цін продажу чітко відображає зміну структури ринку, коли більша частина нової пропозиції зосереджена в районах зі вигідним розташуванням, гарною інфраструктурою та забудована інвесторами з великим потенціалом.

Не лише в центральних районах, таких як Тай Хо, Кау Зяї, Лонг Б'єн, а й у приміських районах, таких як Дан Фыонг (Ханой) та Ван Зяїнг ( Хунг Єн ), також зафіксовано звичайні ціни від 70 до 110 мільйонів донгів/м2; райони, віддалені від центру, також наблизилися до порогу 70-80 мільйонів донгів/м2. Розрив у цінах між центральними та приміськими районами дедалі зменшується, що свідчить про те, що загальний рівень цін на ринку вступив у нову фазу.

Однак, незважаючи на значне зростання цін, торгівля та купівля квартир все ще жваві. Зокрема, загальний обсяг угод у третьому кварталі перевищив 11 100 квартир, що є найвищим показником з 2018 року. Середній коефіцієнт поглинання сягнув 70-80%, що свідчить про стабільний попит на інвестиції та накопичення активів, без ознак уповільнення.

За даними CBRE, багато інвесторів скористалися позитивними настроями на ринку, щоб агресивно запускати існуючі портфелі продуктів, особливо в проектах поблизу центру та вздовж нових транспортних маршрутів. Це призвело до подальшого зростання цін, особливо в районах, які колись вважалися «доступними».

Потенційні ризики для сталого розвитку

На вторинному ринку середня ціна передачі нерухомості досягла близько 58 мільйонів донгів/м2, що на 19% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Хоча це зростання повільніше, ніж у «гарячий рік» 2024 року, ціни на житло все ще мали тенденцію до зростання протягом останніх двох кварталів, що свідчить про стабільний попит, особливо з боку покупців з довгостроковими інвестиційними цілями.

Експерти кажуть, що така тенденція зростання цін зумовлена трьома основними причинами. По-перше, дефіцит нової пропозиції в середньому та низькому сегментах змусив велику кількість покупців звернутися на вторинний ринок – де вже є здані квартири, гарні місця розташування та чіткий юридичний статус. По-друге, менталітет інвесторів «утримуватися» після періоду ескалації цін призвів до зменшення фактичного обсягу угод, але зростання ціни, що була заявлена. І по-третє, попит на довгострокові інвестиції залишається стабільним завдяки низьким процентним ставкам, що змушує багатьох інвесторів обирати нерухомість як безпечну гавань.

Hà Nội gần như — Пані Нгуєн Хоай Ан, старший директор філії CBRE у Ханої. Фото: Ngoc Hien

Однак, якщо вторинні ціни продовжуватимуть зростати високими темпами, тоді як реальний попит буде стиснутий, ринок може зіткнутися з ризиком дисбалансу. Важливо диверсифікувати пропозицію та розширити сегмент розумних цін для підтримки сталості.

CBRE прогнозує, що в четвертому кварталі 2025 року в Ханої буде близько 11 000 нових квартир, що доведе загальну річну пропозицію до понад 32 000 одиниць. Ця пропозиція з'явиться в приміських районах, з цінами 50-60 мільйонів донгів/м2, що сприятиме «охолодженню» ринку наступного року.

«Розрив» у доступному житлі зростає

«Якщо 2023–2024 роки були періодом нестачі пропозиції та потреби в продуктах, то 2025 рік стане періодом зворотного тренду, коли пропозиція буде великою, але ціна буде занадто високою порівняно із середньою доступністю. Це «цикл перебудови» ринку, коли сегменти високого класу та класу люкс абсолютно домінують, тоді як сегменти середнього та доступного цін майже зникають», – прокоментувала пані Хоай Ан.

Зокрема, 95% поточної пропозиції має ціну вище 60 мільйонів донгів/м2, тоді як сегмент з ціною нижче 60 мільйонів становить менше 5% ринку. Відповідно, цей розрив створює великий тиск на реальний попит на житло, особливо для молоді та домогосподарств із середнім рівнем доходу.

Загалом, ринок нерухомості Ханоя залишається здоровим завдяки низьким процентним ставкам, зростанню кредитування та стабільній макроекономіці . Однак швидке зростання цін та дисбаланс між сегментами створюють серйозні проблеми як для керуючих агентств, так і для бізнесу.

Рухаючись до періоду 2026-2027 років, якщо кредитна, планова та податкова політика будуть належним чином регулюватися, Ханой може увійти у здоровий цикл розвитку, де якість продукції та сталий розвиток будуть головними пріоритетами.

Джерело: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm