Здійснення мрії про власне житло – Частина 3: Перешкоди, пов’язані з «вузьким місцем» кредиту

Мета завершення будівництва щонайменше 1 мільйона одиниць соціального житла до 2030 року активно просувається.

Однак, як не парадоксально, з кредитного пакету в розмірі 145 трильйонів донгів, виділеного цьому сектору, було виплачено лише близько 3 400 мільярдів донгів, що еквівалентно менш ніж 3% від масштабу програми. Коли підприємства стикаються з бюрократичними перешкодами, а люди мають труднощі з доступом до позик, пільгові кошти насправді не досягають тих, хто найбільше потребує житла.

Клієнти здійснюють транзакції в штаб-квартирі Vietcombank у Ханої. (Ілюстративне фото: Tran Viet/TTXVN)

Капітал є, але він ще не сильно потік.

Після тривалого періоду повільного зростання сегмент соціального житла вступає в нову фазу прискореного розвитку.

Згідно з Постановою Уряду № 07/NQ-CP про визначення цільових показників розвитку соціального житла для населених пунктів на період 2026-2030 років, вся країна повинна завершити будівництво понад 158 700 квартир лише у 2026 році. Лише за перші чотири місяці цього року було розпочато ще 40 проектів соціального житла масштабом приблизно 36 590 квартир.

За даними Міністерства будівництва , загалом по всій країні наразі розпочато будівництво 226 проектів, що складають приблизно 228 725 квартир, що еквівалентно 144% від встановленого показника. Водночас завершено та введено в експлуатацію близько 5 426 квартир; 25 населених пунктів досягли або перевищили свої цільові показники початку будівництва на цей рік.

Для підтримки пропозиції банківський сектор запровадив програму пільгового кредитування для будівництва соціального житла, вартість якої наразі становить приблизно 145 000 мільярдів донгів. Це вважається одним із важливих фінансових інструментів для досягнення мети забезпечення житлом.

Однак фактичні виплати не встигають за очікуваннями. На сьогодні лише 38 із 63 населених пунктів оголосили перелік проектів, які мають право на отримання позик. Загалом приблизно 100 проектів мають право на доступ до програми, а необхідний капітал становить близько 70 000 мільярдів донгів.

Однак загальний обсяг виділеного капіталу досяг лише приблизно 3 400 мільярдів донгів, що еквівалентно менш ніж 3% від загального масштабу програми. З них близько 2 940 мільярдів донгів було виділено інвесторам у 21 проекті; покупці житла отримали доступ лише до близько 460 мільярдів донгів у 19 проектах.

За словами експертів, великий розрив між розміром кредитного пакету та обсягом виплаченого капіталу відображає все ще низьку здатність ринку абсорбувати капітал.

Доктор Кан Ван Люк, головний економіст В'єтнамського банку інвестицій та розвитку (BIDV), вважає, що оскільки банківське кредитування все більше зосереджується на попиті на житло на ринку нерухомості, ринок розвиватиметься у більш сталому напрямку. Однак, щоб потік капіталу був ефективним, необхідно одночасно вирішувати питання пропозиції, правової бази та цін на житло.

Ці вузькі місця також викликали особливе занепокоєння у Генерального секретаря та президента То Лама під час нещодавньої робочої зустрічі з партійним комітетом, урядом та відповідними установами щодо розвитку соціального житла. Відповідно, право на легальне житло є фундаментальним правом громадян, і держава має політику розвитку житла, спрямовану на забезпечення кожного місцем проживання. Для досягнення цієї мети необхідно спростити процедури, пов'язані з інвестиціями, плануванням, виділенням землі, дозволами на будівництво та доступом до пільгового кредитування, забезпечивши зручність, чіткі терміни та індивідуальну відповідальність.

Одним з найбільших вузьких місць наразі є тривалий процес реалізації проектів через дублювання процедур. Багато проектів потребують років для завершення процедур, пов'язаних з плануванням, розподілом земельних ділянок, визначенням цін продажу, затвердженням відповідних покупців житла та інвестиційними процедурами.

«Щоб збільшити пропозицію та знизити ціни на житло, ми повинні спочатку покращити процес ліцензування, спростити адміністративні процедури та скоротити час реалізації проектів», – наголосив доктор Кан Ван Люк.

Поділяючи таку ж думку, пан Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації брокерів з нерухомості В'єтнаму, вважає, що якщо не усунути бар'єри планування та процедури, навіть за умови збільшення обсягу кредитування, ефективність буде важко підвищити.

Коли малозабезпечені люди мають труднощі з доступом до капіталу.

Хоча підприємствам може бути важко отримати доступ до фінансування для розвитку проектів, найбільшою перешкодою для покупців житла є довгостроковий фінансовий тиск.

Після багатьох років оренди в Ханої, Ле Суань, механік, неодноразово досліджував проекти соціального житла, щоб підготуватися до осілого проживання. Однак, під час розрахунку терміну погашення банківського кредиту понад 20 років його родина все ще вагалася з остаточним рішенням.

За словами пана Сюаня, початкова пільгова процентна ставка є позитивною, але найбільше багатьох працівників турбує процентна ставка після закінчення пільгового періоду. Оскільки доходів вистачає лише на покриття витрат на проживання та освіту дітей, будь-які коливання вартості позик можуть суттєво вплинути на сімейний бюджет.

Тим часом для пані Нгуєн Тхі Май, самозайнятої жінки-підприємниці у сфері громадського харчування в Ханої, перешкодою є виконання вимог банку щодо кредиту.

Пані Май сказала, що її родина накопичила певні відповідні кошти та має право подати заявку на соціальне житло. Однак, досліджуючи процес подання заявки на кредит, вона виявила, що довести стабільний дохід зовсім не просто.

«Мій дохід реальний, але він не завжди відображається у платіжних відомостях чи трудових договорах. Під час подання заявки на кредит багато документів доводилося подавати кілька разів, тому процес схвалення зайняв більше часу, ніж очікувалося», – сказала пані Май.

Клієнти здійснюють транзакції в головному офісі Agribank. Фото: Tran Viet/TTXVN

Згідно з чинними правилами, окрім права на участь у політиці соціального житла, позичальники також повинні відповідати кредитним умовам, таким як здатність погасити борг згідно з зобов'язаннями, наявність чинного договору купівлі-продажу або оренди соціального житла та вжиття заходів забезпечення кредиту, як це передбачено.

Ці вимоги покликані забезпечити кредитну безпеку банків, але насправді вони також ускладнюють доступ до позик для частини працівників з низьким або нестабільним доходом.

Ці побоювання також поділяють багато експертів.

Пан Нгуєн Суан Бак, заступник директора Департаменту кредитування економічних секторів (Державний банк В'єтнаму), зазначив, що побудова стабільного довгострокового механізму процентних ставок для покупців соціального житла є вкрай необхідною.

«Покупці соціального житла зазвичай мають низький або середній дохід та обмежені фінансові ресурси. Розробка механізму пільгових та стабільних процентних ставок протягом тривалого періоду допоможе їм почуватися впевнено під час позик та мати кращу здатність погашати борг», – сказав пан Бак.

За словами пана Бака, завдяки програмі кредитування згідно з Постановою Уряду № 100/2024/ND-CP, яка детально описує деякі положення Закону про житло щодо розвитку та управління соціальним житлом, покупці житла можуть позичати кошти за процентною ставкою приблизно 5,4% на рік та з максимальним терміном кредиту до 25 років.

Однак багато експертів вважають, що для груп населення з низьким рівнем доходу важливими є не лише пільгові процентні ставки, а й стабільність кредитної політики в довгостроковій перспективі. Можливість прогнозувати щомісячні зобов'язання щодо погашення боргу допоможе людям почуватися впевненіше у прийнятті рішення про купівлю житла.

З іншої точки зору, юридичний консультант та адвокат Нгуєн Ван Дінь стверджує, що на практиці існує «невідповідність» у політиці. Багато людей, які мають право на отримання соціального житла, не мають фінансових коштів, щоб позичити гроші на купівлю житла, тоді як ті, хто має фінансову спроможність, не мають на це права.

«Маючи доходи, яких ледве вистачає на життя, люди часто мають труднощі з погашенням основної суми своїх іпотечних кредитів, не кажучи вже про відсотки. З іншого боку, низькі доходи також ускладнюють для людей доведення своєї здатності погасити борг, що призводить до того, що банки не видають кредит», – проаналізував пан Дінь.

Це призводить до парадоксу: ті, хто найбільше потребує житла, також є групою з найменшим доступом до капіталу.

Ми не можемо покладатися виключно на ринок.

У нещодавньому висновку щодо орієнтації на розвиток житлового будівництва Генеральний секретар і президент То Лам наголосив: «Держава не субсидує житло, але й не залишає його повністю на розсуд ринку для саморегулювання».

На думку експертів, саме цей дух необхідно впроваджувати і в розробку кредитної політики соціального житла. Професор Хоанг Ван Куонг, член Комітету з питань фінансів та бюджету Національної асамблеї, вважає, що низький рівень виплат за програмами кредитування соціального житла свідчить про наявність недоліків у способі їх організації та впровадження.

«Ми змішуємо ринкові механізми з державними механізмами соціального забезпечення. Соціальне житло – це політика соціального забезпечення, і як політика соціального забезпечення держава повинна використовувати свої інструменти для його регулювання, але наразі ми використовуємо ринкові інструменти», – наголосив пан Куонг.

За його словами, соціальне житло – це гуманітарна програма, тому вона також потребує гуманного кредитного механізму, який створює максимально сприятливі умови для доступу людей до капіталу, від процедур отримання позики до процентних ставок.

Крім того, багато експертів пропонують найближчим часом запустити Національний фонд житла, який би формував довгострокові джерела капіталу для розвитку соціального житла, замість того, щоб покладатися переважно на комерційне кредитування.

Примітно, що нова орієнтація Партії та Держави також рішуче зміщується в бік розвитку орендного житла. Генеральний секретар і президент То Лам закликав надати пріоритет розвитку орендного житла, особливо моделі орендних квартир у великих містах, промислових зонах, економічних зонах та районах з великим потенціалом розвитку.

Адвокат Нгуєн Ван Дінь вважає, що такий підхід відповідає практичним потребам працівників. Для залучення приватних підприємств державі потрібні потужні фінансові механізми для заохочення інвестицій. «Держава могла б підтримати пакет кредитів, що охоплює 80% від загальної суми інвестицій у проект, зі строком кредитування понад 20 років та пільговою процентною ставкою нижче 3% річних», – запропонував пан Дінь.

Мета будівництва одного мільйона одиниць соціального житла до 2030 року демонструє тверду рішучість партії, держави, міністерств і відомств у забезпеченні права людей на житло. Однак, щоб ці квартири дійсно дійшли до малозабезпечених верств населення, пільгові потоки капіталу необхідно синхронно спрямовувати від підприємств до покупців житла. Лише після усунення вузьких місць у процедурах, процентних ставках і кредитних механізмах соціальне житло зможе повноцінно виконувати свою роль стійкого стовпа соціального забезпечення економіки.

Стаття 4: Дананг шукає рішення через соціальне житло в оренду.

Джерело: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm