У якому напрямку мають обрати злиття та поглинання у сфері нерухомості?

TPO – На ринку нерухомості сьогодні бракує не лише земельних резервів, але й не лише грошових потоків. Інвестори по-справжньому готові до довгострокової перспективи лише тоді, коли чітко розуміють свої права, обов’язки та те, чи залишаться ці права захищеними через багато років.

Перекриваючі правила

Виступаючи на семінарі «Закони у фінансовій діяльності щодо переказу, внеску капіталу та інвестицій у проекти нерухомості у В'єтнамі», пан Тран Сон Ву, голова Асоціації досліджень та консалтингу з питань правової політики інвестиційної діяльності у В'єтнамі, заявив, що ринок нерухомості стикається з необхідністю рішучої реструктуризації після періоду значних коливань.

Пан Тран Сон Ву виступив на семінарі.

За словами пана Ву, вдосконалення правової бази, пов’язаної з передачею проектів, внесками капіталу та діяльністю із залучення коштів, не лише допоможе бізнесу подолати труднощі, але й сприятиме створенню більш прозорого, безпечного та сталого інвестиційного середовища.

«Ринок потребує чіткої та послідовної правової бази для забезпечення законних прав держави, бізнесу та інвесторів, а також для підвищення ефективності використання земельних ресурсів на новому етапі розвитку», – сказав пан Ву.

Тим часом, пан Буй Данг Зунг, колишній заступник голови Комітету з питань фінансів та бюджету Національних зборів , оцінив, що нові правила сприяли підвищенню прозорості у передачі проектів, створенню правової основи для реструктуризації ринку та залученню внутрішнього та міжнародного інвестиційного капіталу.

Однак, пан Дунг також зазначив, що дублювання нормативних актів між Земельним законом, Інвестиційним законом, Житловим законом та Законом про комерційну нерухомість залишається головною перешкодою. Багато проектів, навіть ті, що потребують передачі або реструктуризації, все ще стикаються з тривалими термінами обробки через відмінності у застосуванні законодавства компетентними органами.

Тому пан Зунг запропонував вивчити механізм, який би дозволив кредитним установам виступати гарантами або відкривати ескроу-рахунки. Відповідно, кошти покупця могли б бути безпосередньо списані для сплати зобов'язань щодо земельного податку перед державою від імені продавця. Таке рішення допомогло б розблокувати проекти, зупинені через нездатність попереднього інвестора сплачувати податки, водночас забезпечивши правильне та повне стягнення податків державою.

Водночас необхідно швидко завершити розробку правової бази для розвитку інвестиційних трастів нерухомості (REIT) та фондів прямих інвестицій. Вони забезпечать міцну фінансову основу, виступаючи професійними покупцями для консолідації фрагментованих проектів шляхом передачі акцій, зменшуючи надмірну залежність від банківського кредитування.

Щойно розпочалося будівництво проєкту в Донгнаї на землі, придбаній в результаті злиття та поглинання.

«Адміністративні процедури після передачі необхідно спростити. Процес зміни інвестора в інвестиційному сертифікаті та сертифікаті на право власності на землю має бути реалізований через єдиний механізм, що скоротить час очікування, щоб капітал міг швидше надходити в реконструкцію проекту», – сказав пан Дунг.

Що нам слід робити?

Аналогічно, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, зазначив, що вся політична система наразі дуже рішуче налаштована на усунення перешкод для проектів. Однак, положення про те, що проекти, які бажають повністю або частково передати право власності, повинні виконувати свої фінансові зобов'язання, створює труднощі для бізнесу.

Щоб придбати чисту землю, підприємствам доводиться інвестувати величезні кошти. На момент початку реалізації проектів у багатьох інвесторів закінчуються гроші, оскільки закон вимагає, щоб проекти мали сертифікати на право власності на землю, щоб мати право на отримання кредитів. Тому багато інвесторів змушені продавати свої проекти передчасно.

Однак, коли передача проектів стикається з труднощами, підприємства обходять правила, передаючи акції компанії. У цьому випадку змінюється «ядро» бізнесу, і новий власник, по суті, є покупцем проекту. Ця лазівка ​​не є по суті неправильною, оскільки закон не забороняє передачу акцій компанії, але вона несе певні ризики згодом.

За словами адвоката Труонг Ань Ту, голови юридичної фірми TAT, злиття та поглинання (M&A) у сфері нерухомості – це вже не просто передача активів, а в багатьох випадках передача всієї правової бази проекту. Саме тому юридичні аспекти стають першим фільтром для потоків капіталу.

Нормативне регулювання, яке вимагає від підприємств виконання своїх фінансових зобов'язань перед передачею права власності на весь проект або його частину, створює для них труднощі.

«Раніше кредитні установи в першу чергу цікавилися вартістю застави, але тепер вони хочуть знати, як були придбані права користування землею, якою мірою виконані фінансові зобов’язання, чи пов’язаний проект з державними активами та чи здатні ці майнові права підтримувати стабільність у разі змін у правовому середовищі», – сказав адвокат Ту.

Таким чином, під час процесу комплексної перевірки (due diligence) угод про злиття та поглинання (M&A) юридичні ризики починають безпосередньо відображатися на вартості угоди. Проект зі складною юридичною історією підлягатиме більшій знижці. Проект, який ще не виконав своїх фінансових зобов'язань, потребуватиме більше часу для отримання фінансування. Проект з нечіткою юридичною історією проходитиме більш ретельний та тривалий процес комплексної перевірки (due diligence).

За словами пана Ту, ринку зараз не обов'язково бракує землі чи грошових потоків. Інвестори по-справжньому готові до довгострокової перспективи лише тоді, коли чітко розуміють свої права, свої обов'язки та те, чи залишаться ці права захищеними через багато років.

«Ось чому найбільша історія на ринку злиттів та поглинань нерухомості більше не стосується перегонів за володіння більшою кількістю землі, а стосується побудови більш прозорих, стабільних та надійних прав власності. Це найглибша зміна, яка відбувається сьогодні на ринку нерухомості В'єтнаму», – сказав адвокат Ту.

Джерело: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo