Коли «лелека відлітає, клієнт зникає».

Хвиля спекуляцій землею принесла ріелторам (широко відомим як агенти) неймовірні доходи, тоді як інвестори мріяли про можливості, що змінять життя. Але коли шаленство спекуляцій землею вщухло, воно залишило після себе безліч болісних і гірких історій…

Золотий вік земельних брокерів

Нещодавно ми відвідали Фонгдьєн, один із районів, де колись стрімко зросли ціни на землю. Завдяки рекомендації знайомого ми зустрілися та поспілкувалися з пані С., однією з найуспішніших брокерів з нерухомості в цьому районі.

У невеликому кафе на перехресті Ан Ло (Фонг Ан, Фонг Дьєн), яке наші колеги представили нам як «кафе нерухомості», оскільки його часто відвідувало багато земельних брокерів під час земельного буму, історія пані С. частково ілюструє «гарячий», а потім «холодний» ландшафт купівлі-продажу землі минулого періоду, який здавався чимось із кінофільму.

«Під час буму на ринку нерухомості я мала дохід мрії. Коли ціни на землю досягали піку, в деякі місяці мій дохід сягав сотень мільйонів донгів», – розпочала свою розповідь пані С.

Приблизно у 2017 році ціни на землю почали демонструвати ознаки зростання. Пані С., державна службовиця, влаштувалася на додаткову роботу брокером з нерухомості – роботу, яку вона відкрито зізналася як «земельного посередника» – з метою покращити рівень життя своєї родини. Завдяки своїм знанням та динамічній натурі пані С. швидко адаптувалася до роботи, яку ми описали як «зв’язок» або «поєднання» клієнтів, які бажають придбати землю в місцевості, чи то в гірських, чи то в прибережних регіонах.

У той час ціни на землю неухильно зростали, і пані С. ставала дедалі багатшою. За словами пані С., за кожну успішну угоду вона отримувала 1-1,5% від загальної вартості земельної ділянки (або від покупця, або від продавця). Якщо земельна ділянка коштувала 1 мільярд донгів, брокер заробляв 10-15 мільйонів донгів. Під час земельного буму пані С. торгувала 2-3 земельними ділянками за один день, причому ціна деяких ділянок сягала 5-7 мільярдів донгів. В деякі місяці пані С. заробляла сотні мільйонів донгів.

«Приблизно на початку третього кварталу 2022 року мій щомісячний дохід від роботи агентом з нерухомості впав до нуля», – задумливо згадувала пані С., згадуючи час, коли ринок нерухомості «завмер».

Пан ЛВ Х, колишній садівник і майстер бонсай у Зоні 3, округ Фу Лок, покинув свою кар'єру бонсайиста понад чотири роки тому, коли почав займатися брокерською діяльністю з нерухомості. Зараз він повернувся до своєї старої професії, яка, на його думку, вимагає меншого доходу, але є стабільною.

Пан Г. заявив, що поточний рівень транзакцій становить менше 10% порівняно з тим, як це було 1-2 роки тому. Більшість транзакцій пов'язані з тим, що забудовники продають, щоб зменшити свої збитки, погоджуючись на 20-30% втрат порівняно з ринковими цінами. Навіть з цими збитками рівень успішності транзакцій залишається дуже низьким.

Щоб звести кінці з кінцями, пан Г. переважно продає свою продукцію онлайн та займається юридичною документацією для клієнтів, заробляючи ледь достатньо, щоб покрити свої щоденні витрати на пальне.

Чим більше ти чіпляєшся, тим більше страждаєш.

Наразі в Тхуа Тхьєн Хюе , від сільської місцевості до міст, неважко побачити вивіски з рекламою продажу землі всюди, куди б ви не пішли. Однак, на відміну від попередніх років, коли покупці та продавці зазвичай збиралися для обміну інформацією в кафе, зараз тут тихо. Навіть нотаріальні контори в місті Хюе відчувають низьку кількість відвідувань для здійснення земельних угод.

Майже два роки тому друг заснував офіс з питань операцій з нерухомістю в районі Суань Фу міста Хюе. На той час понад 10 співробітників щодня працювали на повну потужність, щоб обслуговувати постійний потік клієнтів, які приходили та йшли для здійснення угод. Однак «охолодження» ринку нерухомості охопило його, що серйозно вплинуло на його офіс. Клієнтів стало менше, і йому довелося його закрити.

Мій друг із зітханням поділився, що під час піку «земельної лихоманки» його відділ міг обробляти 2-3 транзакції на день у межах регіону. Це не враховуючи угоди в сусідніх провінціях, таких як Дананг , Куангнам і Куангчі…

«З середини 2022 року і дотепер вся наша робота зупинилася. Без транзакцій немає іншого шляху, і працівникам поступово доводилося звільнятися та переходити на іншу роботу, щоб заробляти на життя», – зізнався він.

Пані Фан Туй Тр (Ань Куу, місто Хюе) розповіла, що під час періоду «земельної лихоманки» всі, здавалося, були залучені до торгівлі нерухомістю. Навіть продавець овочів на ринку обговорював вартість кожної земельної ділянки та прибуток від успішного «перепродажу» городніх та інших земельних ділянок.

Щоб випробувати удачу, пані Тр також зібрала майже 1 мільярд донгів, щоб купити понад 1 сао (приблизно 1000 квадратних метрів) сільськогосподарських угідь у комуні Вінь Хунг, округ Фу Лок, з наміром «спекулювати» для отримання прибутку.

Однак, саме тоді, коли завершувалося оформлення нових документів про передачу права власності, ринок сповільнився. Незважаючи на численні спроби продати, ніхто не звертався до продавця, залишаючи пані Тр. неохоче чекати нагоди, коли ринок нерухомості відновиться.

Такі випадки, як у пані Тр., можна побачити будь-де, оскільки кожен прагне отримати прибуток від землі. Дехто інвестує свої заощадження, інші ж позичають у банках і тепер обтяжені боргами.

Але це лише індивідуальні інвестори. Для тих, хто «грає по-крупному», під час нашого дослідження ми зустрічали та чули історії людей, які зазнали збитків через нерухомість.

Наприклад, чиновник у окрузі П разом зі своїми родичами зібрав майже 20 мільярдів донгів на купівлю землі з метою швидкого збагачення під час земельного буму. Несподівано земля тепер не підлягає продажу, тоді як ця особа щомісяця повинна сплачувати майже 100 мільйонів донгів у вигляді банківських платежів, включаючи основну суму боргу та відсотки.

(Продовження буде)

Урок 2: «Падіння» на купу величезного багатства

Джерело