Чи співпрацює забудовник з банком?
Насправді, у багатьох проектах, перед продажем будинків покупцям, весь проект був заставлений банком. Замість того, щоб зняти іпотеку перед продажем покупцям, забудовник цього не зробив і донині не погасив борг, що призвело до вилучення банком будинків мешканців. Навіть у багатьох багатоповерхівках, після продажу будинків покупцям, забудовник продовжує заставляти ці будинки банку, щоб позичити гроші на інші цілі. Тільки коли вони не можуть погасити борг, і банк вилучає їх, щоб стягнути основну суму та відсотки, мешканці усвідомлюють правду. Тому індивідуальні сертифікати власності на кожну квартиру не можуть бути видані.
Багатоквартирний будинок у Хошиміні використовує сертифікати власності мешканців як заставу для банківських кредитів.
Мешканець, чий будинок раптово вилучили, запитав: «Коли люди позичають гроші, банки дуже ретельно перевіряють заставні активи, перевіряючи їхній правовий статус, вартість та документацію... Я не розумію, чому забудовники можуть легко використовувати вже продані квартири як заставу та все одно обходити процедури банку?» Це також питання, яке виникає у багатьох людей, коли вони стають свідками цієї парадоксальної ситуації.
Насправді, згідно з нормативними актами, під час підписання договору купівлі-продажу нерухомості з клієнтом, забудовник повинен зняти іпотеку, якщо нерухомість заставлена банком. Під час передачі будинку клієнту для заселення, будинок має бути оглянуто та визнано таким, що відповідає всім вимогам. Після певного періоду забудовник відповідає за отримання свідоцтва про право власності (рожевої книжки) для клієнта. Такий нормативний акт, але насправді багато багатоквартирних будинків, навіть ті, що ще не пройшли перевірку та не визнані такими, що відповідають усім вимогам для заселення, або навіть ті, що не мають сертифікації пожежної безпеки, або проекти, побудовані незаконно, все одно продаються та передаються клієнтам. Зокрема, практика «передчасного продажу квартир» є однією з причин, що призводить до ризику втрати мешканцями своїх будинків. Зокрема, ще до завершення проекту та до завершення процедур, маючи в наявності лише землю, багато забудовників починають продаж. Покупці можуть сплатити однією сумою або частинами відповідно до прогресу проекту. Таким чином, хоча проект офіційно зареєстровано на ім'я забудовника, нерухомість фактично належить клієнту. У багатьох випадках банки знають, що забудовник вже продав будинки покупцям, але все одно закривають на це очі, дозволяючи забудовнику закласти нерухомість, щоб позичити гроші.
Адвокат Нгуєн Мау Тхуонг, заступник директора юридичної фірми Hoang Thu, сказав: «Бувають випадки, коли забудовник заздалегідь заставив нерухомість, а потім продав її клієнтам без їхнього відома. Також бувають випадки, коли забудовник уже продав будинки клієнтам, а потім заставив проект банку, щоб позичити гроші. Оскільки договори купівлі-продажу не зареєстровані в жодному агентстві, а зберігаються лише в компанії, банк не знає, чи була нерухомість насправді продана забудовником. Також можливо, що забудовник навмисно приховав це, у поєднанні з недостатньою банківською оцінкою, що призвело до надання кредитів забудовнику, навіть якщо ці квартири фактично були продані».
«Під час будівництва забудовнику бракувало капіталу, і він заклав банку права користування землею та майбутні активи (будинки). Покупці не могли знати, що придбані ними квартири були заставлені іпотекою. В ідеалі, банк, який тримав іпотеку, мав би публічно оголосити цю інформацію, щоб люди знали. Тільки після того, як забудовник звільнив іпотеку, покупці мали підписувати договір купівлі-продажу. Але тут забудовник обійшов закон, нечітко підписавши угоди про співпрацю або угоди про обіцянку купівлі-продажу. Тепер, коли справа вийшла на поверхню, покупці несуть усі збитки. Очевидно, що той факт, що нерухомість була заставлена банку, а забудовник все одно продав її клієнтам, доводить, що забудовник обдурив клієнтів. Забудовника слід притягнути до кримінальної відповідальності. У цьому випадку навіть банк несе відповідальність; його не можна звільнити від відповідальності», – проаналізував адвокат Нгуєн Мау Тхуонг.
Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін
Власникам житла необхідно видати свідоцтва про право власності.
Аналізуючи правові аспекти, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, заявив, що Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2006 року не був таким суворим, як Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2024 року, оскільки закон забороняв забудовникам лише незаконне залучення та привласнення капіталу покупців та орендарів. Закон також дозволяв продавати проекти після завершення будівництва або в майбутньому.
«Однак Цивільний кодекс передбачає, що актив не можна торгувати двічі. Якщо вся будівля була заставлена банком, її не можна продати клієнтам. Якщо забудовник продовжує продавати заставлене майно клієнтам, він порушує закон. Банк також винен, оскільки, приймаючи іпотеку, він повинен управляти заставленим активом; він не може посилатися на незнання забудовника про його продаж клієнтам. Особливо, якщо заставленим активом є майбутня житлова нерухомість, його необхідно ретельно контролювати, щоб забезпечити використання та виплату кредитних коштів за цільовим призначенням. Таким чином, банк винен і несе відповідальність; тоді як покупець є невинною стороною, жертвою», – проаналізував пан Чау, додавши: «Якщо забудовник повністю розкрив, що проект був заставлений, а клієнт все одно його купив, клієнт несе відповідальність. І навпаки, якщо забудовник приховав іпотеку і все одно продав проект клієнтам, клієнт є жертвою. У випадку, коли квартира була продана клієнту, але потім заставлена, винен забудовник, і банк також винен». Була також вина через недостатню оцінку. У такому випадку клієнт невинний і захищений. Тому держава повинна видавати клієнтам сертифікати на право власності на землю; забудовник і банк повинні самостійно вирішувати це питання або звертатися до суду один на одного».
«Ми надаємо такі рекомендації з 2013 року, але до сьогодні законні права людей досі не захищені», – наголосив пан Ле Хоанг Чау.
Адвокат Ву Ань Туан (Асоціація адвокатів міста Хошимін) також підтвердив: «Продаж нерухомості забудовником, використовуючи її як заставу за банківським кредитом, є шахрайством. Банки та покупці повинні подати скаргу на забудовника до поліції та порушити цивільні позови проти забудовника в суді, щоб захистити своїх клієнтів. Коли банк подає до суду на забудовника, права покупців житла, як сторін із суміжними правами та обов'язками, будуть розглянуті та вирішені судом. Крім того, якщо забудовника розслідуватимуть та притягнуть до кримінальної справи, також будуть розглянуті цивільні аспекти, що стосуються банку та покупців житла; арешт майна покупців не може бути.
Відомо, що на сьогоднішній день у Хошиміні налічується приблизно 60 000 будинків, яким ще не видано свідоцтва про право власності. Багато з цих проектів пов'язані з забудовниками, які заклали будинки мешканців, щоб позичити гроші в банках, але не повернули позики, в результаті чого банки затримували свідоцтва про право власності. Нещодавно Народна рада Хошиміна також провела засідання, щоб поставити запитання Народному комітету щодо його відповідальності за управління багатоквартирними будинками та видачу свідоцтв про право власності. Відповідно, окрім порушень з боку забудовників та банків, існує також певна відповідальність з боку влади за недбале управління та правозастосування, навіть демонструючи ознаки приховування та потурання правопорушенням. Тому необхідно відокремлювати розгляд порушень забудовниками та банками від видачі свідоцтв про право власності покупцям житла.
Джерело: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm
Коментар (0)