Коливання цін на регіональному ринку, коли виникають великі проекти, створили штучні ціни на землю, змушуючи консалтингові фірми вибирати методи розрахунку, щоб гарантувати, що земля, яку орендує провінція інвесторам, має правильну ціну. Великі проекти, які очікують на ці ціни на землю в провінції, створюють складні проблеми з багатьох різних точок зору.
Це критично важливо.
Проект туристичного комплексу Ocean Valley у комуні Тьєн Тхань міста Фантхьєт, також відомий як проект NovaWorld Phan Thiet, від Delta Valley - Binh Thuan Co., Ltd., – це масштабний проект, що охоплює 1000 гектарів і простягається вздовж 7 км берегової лінії. На сьогоднішній день введено в експлуатацію Фазу 1, пропонуючи різноманітні зручності, такі як 5-зірковий Movenpick Resort Phan Thiet, 4-зірковий Radisson Resort Phan Thiet, 36-лункове поле для гольфу PGA, парк розваг Circus Land, площу та парк Bikini Beach, спортивний комплекс, а також мережу ресторанів і кафе. Останнім часом він привабив майже 150 000 відвідувачів для проживання, відпочинку та розваг. Відповідно, вже з'явився, працює та готується до появи низка допоміжних підприємств, що обслуговують мешканців і туристів, таких як міні-готелі, ресторани, магазини, заклади харчування та напоїв, кафе, салони краси, пральні тощо, згідно з бізнес-планами інвесторів після отримання об'єктів нерухомості. Зокрема, 19 травня, перезапуск економічного та туристичного міста NovaWorld Фантхьєт продовжує створювати привабливе бізнес-середовище, стимулюючи інвесторів та одночасно створюючи численні робочі місця для працівників. Крім того, це відповідає очікуванням, як оцінив Провінційний народний комітет: «Якщо весь проект запрацює, він не лише створить стандартний туристичний напрямок для провінції Бінь Тхуан, але й супутня транспортна інфраструктура допоможе з’єднати та сформувати велику транспортну систему для провінції, сприяючи реалізації інвестиційних проектів».
Однак, щоб перезапуск був настільки ефективним, як очікувалося, необхідно якомога швидше вирішити юридичні перешкоди для проекту. Раніше, у травні 2023 року, акціонерна компанія Nova Real Estate Investment Group звернулася до керівництва провінції з проханням про підтримку у вирішенні юридичних питань, з якими стикаються проекти Novaland у Бінь Тхуані, оскільки вони опинилися в критичній ситуації. Виручка від продажу та кредити за проектами затримувалися банками через незавершені юридичні процедури проекту, що ускладнювалося щоденними виплатами відсотків у розмірі до 50 мільярдів донгів. Зокрема, компанія просила терміново вирішити два ключові питання: дозволити компанії сплачувати плату за користування землею одним платежем протягом 50 років, як це передбачено законом, та терміново визначити розумну ціну на землю, щоб компанія могла сплачувати плату за користування землею та завершити юридичні процедури проекту та продажу.
Визначення конкретних цін на землю не є новим питанням; це вважається нагадуванням про необхідність пришвидшення завершення проекту відповідно до встановленого графіка до кінця 2025 року. Однак це також питання, яке дуже турбує провінційну владу та скоординує зусилля для вирішення. Тим не менш, існували різні думки та перешкоди у застосуванні нормативних актів, особливо для проекту такого масштабного та багатоцільового використання, як NovaWorld Phan Thiet, що є безпрецедентним у провінції Бінь Тхуан. Тому наприкінці березня 2023 року Провінційний народний комітет надіслав документ до Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища з проханням надати вказівки щодо вирішення труднощів у визначенні конкретних цін на землю для розрахунку орендної плати за землю для проекту туристичного комплексу Ocean Valley.
Багато перешкод
У вищезазначеному документі зазначено, що проєкту туристичного комплексу «Оушен Веллі» Провінційний народний комітет надав земельні угоди в оренду загальною площею 963 гектари у вісім етапів. Наразі компанія готує заявку на дев'ятий етап оренди землі, що охоплює площу 4,74 гектара. Під час цього процесу Провінційний народний комітет погодився тимчасово застосовувати ціну на землю з Таблиці цін на землю, помножену на коефіцієнт коригування ціни на землю (коефіцієнт K), для визначення ціни землі для розрахунку орендної плати за орендовану земельну ділянку в кількох документах з 2017 року по теперішній час. Відповідно, компанія тимчасово сплатила орендну плату за землю до провінційного бюджету після вирахування авансових платежів за компенсацію, розчищення та переселення, залишивши залишок у розмірі 139,33 мільярда донгів.
Однак, конкретна ціна землі для проекту, затвердженого Провінційним народним комітетом, ще не визначена. Наразі Провінційний департамент землеустрою уклав договір з консалтинговою фірмою для визначення ціни землі для проекту. Шляхом аналізу та оцінки масштабу та характеру проекту, а також ринкових умов у сфері оцінки, консалтингова фірма запропонувала застосувати метод надлишку, як це передбачено статтею 6 циркуляра № 36/2014 Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища для оцінки. Однак виникають деякі труднощі. Одна з них – визначення часу оцінки, оскільки пункт 3 статті 108 Закону про землю 2013 року говорить: «Часом для розрахунку плати за користування землею та плати за оренду землі є час, коли держава вирішує виділити землю, орендувати землю, дозволити зміну цільового призначення землі або визнати права на користування землею». Тим часом, проект отримував рішення про оренду землі від Провінційного народного комітету вісім разів, з 2014 по 2021 рік. Крім того, детальний план будівництва проекту в масштабі 1/500 був затверджений у певний час. Оцінка в різні моменти часу призвела до розбіжностей між датою оцінки та датою затвердження детального плану будівництва в масштабі 1/500, що ускладнює застосування правової бази та обробку вхідної інформації. Більше того, деякі оцінки проекту були здійснені до дати набрання чинності Закону про землю 2013 року. Тому існують різні думки щодо правової бази для методології оцінки, повноважень щодо її впровадження та конкретної оцінки землі на той час.
Окрім запропонованих рекомендацій щодо вищезазначеного змісту, Провінційний народний комітет також звернувся до Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища з проханням надати конкретні рекомендації щодо ставок інвестиційного капіталу; норм та цін за одиницю; а також методів розрахунку ескалації цін на будівництво у випадках, коли дата публікації ставок інвестиційного капіталу та інвестиційних кошторисів не збігається з датою оцінки. Крім того, необхідні конкретні критерії для визначення ступеня подібності між порівнянними активами; методи доведення подібності між порівнянними активами та оцінюваними активами; та основа для визначення темпів зростання орендної плати та цін продажу для активів з тривалими бізнес-циклами… Це пояснюється тим, що проект є масштабним з багатьма складними інвестиційними та бізнес-елементами, включаючи деякі унікальні бізнес-елементи, яких ще немає в провінції Біньтхуан. Тому, якщо найближчим часом буде знайдено рішення щодо конкретної ціни на землю для розрахунку орендної плати за землю, і якщо діяльність NovaWorld Phan Thiet буде своєчасно сприяна, це не лише принесе користь провідному підприємству в регіоні, але й визначить динаміку нового та привабливого туристичного напрямку, допомагаючи Біньтхуану зайняти лідируючі позиції в курортному туризмі в регіоні. Крім того, це відкриє відповідний підхід до ціноутворення на землю, що дозволить великим промисловим зонам, таким як у Хам Тані, розпочати будівництво…
Щодо стану затвердження конкретних цін на землю, Провінційний народний комітет доповів Постійному комітету Провінційного партійного комітету для розгляду у Звіті № 218/BC-UBND від 26 жовтня 2022 року та Звіті № 186/BC-UBND від 16 вересня 2022 року. Відповідно, Акціонерна компанія з оцінки та інвестицій Saigon Thai Duong наразі збирає додаткову інформацію для остаточного узгодження результатів оцінки. Кілька підприємств провінції співпрацюють та надають інформацію для підтримки визначення ціни на землю для проекту.
Джерело
Коментар (0)