Ризик зростання цін на землю «загрожує» розвитку. Частина 2

Затримка з визначенням річних та разових цін на оренду землі вплинула на інвестиційне середовище, впливаючи на виробництво та бізнес-планування, а також перешкоджаючи іпотечному фінансуванню інвестицій, особливо для масштабних інвестиційних проектів зі значним капіталом (таких як проект зберігання та порту ЗПГ, теплові електростанції Son My I та II, проект виробництва лопатей вітрових турбін...). Без швидкої та рішучої політики це негативно вплине на інвестиційне середовище та результати залучення інвестицій до провінції – заявила Рада управління промисловими парками провінції.

Одна сторона нетерпляча, інша обережна.

У той час як NovaWorld Фантьєт очікує на конкретні ціни на землю, щоб «розблокувати» подальшу будівельну діяльність для завершення своєї економічної та туристичної міської зони до кінця 2025 року, нові промислові парки в Хам Тані також очікують на визначення конкретних цін на землю перед здачею землі в оренду. Тільки тоді будівництво може продовжуватися згідно з запланованим графіком. Наприклад, будівництво промислового парку Тан Дик планується розпочати у другому кварталі 2023 року, але його реалізацію вважають складною через затримки в процесі встановлення, оцінки та затвердження конкретних цін на землю (для житлових та сільськогосподарських земель у житлових районах). Це вимагає численних переглядів та доповнень, що впливає на компенсацію та зусилля щодо переселення. Наразі інвестор промислового парку подав заявку на виділення/оренду землі площею 61,17 гектара. Однак несуміжний характер земельних ділянок ускладнить виділення/оренду землі та отримання дозволів на будівництво. Щодо промислового парку Сон Мі І, то на першому етапі Провінційний народний комітет виділив інвестору 76,78 гектара землі. Однак, для продовження будівництва необхідна конкретна ціна на землю для підписання договору оренди землі. Раніше Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища організував тендер та підписав договір з консалтинговою фірмою (TMS Consulting Co., Ltd.) для визначення ціни оренди землі. Після численних листів із закликами консалтингова фірма повідомила, що затримка у визначенні конкретної ціни на землю для індустріального парку Son My I була пов'язана з обмеженим та складним обстеженням та збором інформації для визначення доходів та витрат, пов'язаних з оцінкою проектів індустріального парку, а також недостатніми доказами для повного підтвердження вимог, викладених у циркулярі 36/2014/TT-BTNMT від 30 червня 2014 року Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища . Тому 5 квітня 2023 року TMS Consulting Co., Ltd. надіслала документ із проханням до відповідних підрозділів допомогти у розгляді інформації для цілей оцінки землі, а також проект пояснювального звіту щодо результатів оцінки. І донині ми все ще чекаємо на… результати.

Тому наприкінці квітня 2023 року Рада управління провінційних індустріальних парків подала звіт із проханням до відповідних функціональних установ підтримати індустріальний парк Тан Дик у завершенні процедур для початку будівництва у другому кварталі 2023 року, починаючи від визначення конкретної ціни землі до підписання інвестором договору оренди землі на 61,17 гектара. Аналогічно, для індустріального парку Сон Мі 1, площею понад 76,7 гектара, план було подано на затвердження до Народного комітету провінції у травні 2023 року на прохання компанії IPICO, щоб компанія могла сплачувати орендну плату за землю, підписувати договори оренди землі та організовувати будівництво інфраструктури індустріального парку на цій території.

Примітно, що інвестори індустріальних парків, які проводили компенсаційні та очисні роботи за землю та готувалися до інвестицій, бажають орендувати землю одноразовою сумою. Пов'язані проекти, такі як сховище та портова споруда ЗПГ, проект теплоелектростанції Сон Мі I та проект теплоелектростанції Сон Мі II, які мають приблизно 300 гектарів землі, також потребують одноразової оренди землі. Тим часом, згідно з інформацією Ради управління провінційного індустріального парку, оскільки конкретна ціна землі ще не визначена, чотири проекти (площею 4,72 гектара) в індустріальному парку Хам Кієм I та один проект (площею 2,41 гектара) в індустріальному парку Хам Кієм II були схвалені Народним комітетом провінції для одноразової оренди землі, але інвестори ще не сплатили орендну плату за землю одноразовою сумою, і ця затримка триває вже три роки. Бажання інвесторів отримати одноразову оренду землі сприяє залученню вторинних інвесторів та спрощує бухгалтерський облік і подання заявок на отримання кредитів для реалізації проектів.

Чому вони перебувають у становищі примусу?

Представники Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища заявили, що затримка з оцінкою вартості конкретних земель (що застосовується до проектів з вартістю землі понад 20 мільярдів донгів) зумовлена кількома причинами. Згідно з циркуляром 36 Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища, існує п'ять методів оцінки землі, але три найпоширеніші методи – надлишковий, дохідний та порівняльний – використовуються вже давно. Однак, виходячи з інформації з кількох випадків, консалтингові фірми стурбовані тим, що ці методи не є повністю надійними при застосуванні до конкретних проектів, особливо коли вхідні фактори не враховуються належним чином, що призводить до неточних результатів. Наприклад, при порівняльному методі досліджувана територія історично була сільськогосподарськими угіддями без будь-яких операцій, що унеможливлює порівняння. Аналогічно, надлишковий та дохідний методи вимагають визначення доходів від розвитку, інвестиційного капіталу на одиницю, цін на одиницю тощо, що є дуже складним. Тому консалтингові підрозділи неодноразово переглядали плани, і департамент допомагав їм, але отримані результати поки що не є переконливими. Оскільки необхідні припущення та оцінки, а всі ці проекти мають дуже великі площі, ризик помилок між різними людьми, навіть дуже незначних, може призвести до значних збитків. Крім того, Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища також переглядає Циркуляр 36, зосереджуючись на методах оцінки.

Це також одна з причин, чому Провінційний народний комітет нещодавно надіслав документ до Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища з проханням до Прем'єр-міністра розглянути та скерувати створення робочої групи до складу якої увійдуть представники Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища, Міністерства будівництва , Міністерства фінансів та інших відповідних міністерств та відомств для підтримки та керівництва провінцією Бінь Тхуан у визначенні цін на землю загалом та, зокрема, в проекті туристичного комплексу Ocean Valley. Наразі центральний уряд видав документ, яким погоджується підтримати Бінь Тхуан у конкретній оцінці землі в проекті NovaWorld Phan Thiet…

За словами представника Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища, порівняно з NovaWorld Phan Thiet, оцінка землі в промислових зонах є простішою. Однак за нинішніх обставин для більшої впевненості все ще потрібен спеціальний розрахунок оцінки за допомогою центрального уряду. Перешкоди, пов'язані з конкретними цінами на землю для великих проектів у провінції, будуть вирішені якомога швидше.

В офіційному листі Провінційного народного комітету до Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища також наголошується, що поточний процес оцінки землі є надзвичайно складним, оскільки він охоплює багато секторів та сфер, що регулюють параметри, пов'язані з інвестиціями, плануванням, будівництвом, землею, фінансами, банківською справою та ринком. Це вимагає від тих, хто виконує це завдання, загальних знань та досвіду в багатьох галузях, щоб повністю зрозуміти зміст методології оцінки для належного впровадження, оцінки та аналізу. Тим часом персонал Провінційного департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища не має достатнього досвіду в спеціалізованих галузях, таких як ціноутворення, фінанси та будівництво, щоб відповідати вимогам поточної складної оціночної роботи. Тому Провінційний народний комітет просить Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища запропонувати Прем'єр-міністру розглянути та скерувати створення робочої групи для підтримки та керівництва провінцією Бінь Тхуан у визначенні цін на землю загалом та в проекті туристичного комплексу «Оушен Валлі» зокрема, щоб проекти могли бути реалізовані та введені в експлуатацію найближчим часом, сприяючи соціально -економічному розвитку місцевості.

Джерело