Ризик ціни на землю «загрожує» розвитку. Частина 2

Затримка у визначенні річних цін на оренду землі та одноразових цін на оренду землі вплинула на інвестиційне середовище, впливаючи на планування виробництва та бізнесу, іпотечні кредити для інвестиційних проєктів, особливо для інвестиційних проєктів з великими площами та великим інвестиційним капіталом (проект складу порту для зрідженого природного газу, проект теплоелектростанції Son My I, проект теплоелектростанції Son My II та проект виробництва лопатей вітрових вентиляторів...). Якщо не буде ранньої та рішучої політики, це вплине на інвестиційне середовище та результати залучення інвестицій у провінцію, – прокоментувала Рада управління провінційного індустріального парку.

Одна сторона нетерпляча, інша — обережна.

У той час як NovaWorld Фантьєт чекає на конкретні ціни на землю, щоб «розблокувати» багато видів діяльності для продовження будівництва та завершення туристичної економічної міської зони до кінця 2025 року, нові промислові парки в Хамтані також очікують на конкретні ціни на оренду землі. Звідси буде закладена основа для будівництва відповідно до окресленої дорожньої карти. Наприклад, будівництво промислового парку Тан Дик розпочнеться у другому кварталі 2023 року, але вважається складним для реалізації, оскільки робота з встановлення, оцінки та затвердження визначення конкретних цін на землю (для житлової землі та сільськогосподарських угідь у житлових районах) все ще йде повільно, що вимагає багатьох переглядів та доповнень, що впливає на компенсацію та роботи з очищення. Наразі інвестор промислового парку подав заявку на виділення/оренду землі площею 61,17 гектара. Однак, несуміжні земельні ділянки ускладнять виділення/оренду землі та подання заявки на отримання дозволу на будівництво для початку будівництва. В промисловому парку Сон Мі І інвестору на першому етапі народний комітет провінції виділив землю площею 76,78 гектара. Однак, для здійснення будівництва також необхідно мати конкретну ціну на землю для підписання договору оренди землі. Раніше Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища організував тендер та підписав договір з консалтинговою компанією (TMS Consulting Co., Ltd.) для визначення ціни оренди землі. Після отримання багатьох термінових документів консалтингова компанія повідомила про затримку у визначенні конкретних цін на землю для індустріального парку Son My I через те, що обстеження та збір інформації для визначення доходів та витрат на оціночні роботи, пов'язані з проектами індустріальних парків, є дуже обмеженими та стикаються з багатьма труднощами, що не є достатніми підставами для повного обґрунтування відповідно до положень циркуляра 36/2014/TT-BTNMT від 30 червня 2014 року Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища . Тому 5 квітня 2023 року компанія TMS Consulting Company Limited надіслала документ із проханням до відповідних служб підтримати перегляд інформації для оцінки землі, а також проект звіту з поясненням результатів оцінки. І досі ми все ще чекаємо на... результати.

Таким чином, наприкінці квітня 2023 року Рада управління провінційного індустріального парку повідомила відповідним функціональним установам про підтримку індустріального парку Тан Дик у завершенні процедур для початку будівництва у другому кварталі 2023 року, від визначення конкретних цін на землю для інвесторів до підписання договорів оренди землі на площі 61,17 гектара. Аналогічно, індустріальний парк Сон Мі 1, площа якого становить понад 76,7 гектара, був поданий на затвердження Провінційного народного комітету у травні 2023 року на прохання компанії IPICO, щоб підрозділ міг сплачувати орендну плату за землю, підписувати договори оренди землі та організовувати будівництво інфраструктури індустріального парку на цій території.

Примітно, що інвестори індустріальних парків, які проводили компенсаційні та розчищувальні роботи, а також готувалися до інвестицій, хочуть одразу орендувати землю. Крім того, пов'язані проекти, такі як склад порту для зрідженого природного газу, проект теплоелектростанції Son My I, проект теплоелектростанції Son My II, які мають площу приблизно 300 гектарів, також потребують негайної оренди землі. Тим часом, згідно з інформацією Ради управління провінційного індустріального парку, оскільки конкретна ціна землі не визначена, наразі існує 4 проекти (площею 4,72 гектара) в індустріальному парку Ham Kiem I та 1 проект (площею 2,41 гектара) в індустріальному парку Ham Kiem II, які були схвалені Провінційним народним комітетом щодо одноразової сплати орендної плати за землю, але ще не вирішено питання про одноразову сплату орендної плати інвесторами індустріального парку, яке триває вже 3 роки. Бажання інвесторів одразу орендувати землю полягає в тому, щоб сприяти залученню вторинних інвесторів, а також у врахуванні та запозиченні капіталу для реалізації проекту.

Навіщо так поспішати?

Представник Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища заявив, що оцінка конкретної землі (застосовується до проектів з вартістю землі понад 20 мільярдів донгів) відбувається повільно з багатьох причин. Згідно з циркуляром 36 Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища, існує 5 методів оцінки, але 3 поширені методи - це метод надлишку, дохід та порівняння. Однак, через інформацію з низки випадків, консультаційні підрозділи стурбовані тим, що ці методи не гарантовані, якщо застосовувати їх до кожного конкретного проекту, особливо якщо вхідні фактори нестабільні, що призводить до неправильних результатів. Наприклад, метод порівняння, ця площа завжди була сільськогосподарськими угіддями, немає жодних транзакцій, тому її не можна порівнювати. Або методи надлишку та доходу повинні визначати дохід від розвитку, ставку інвестиційного капіталу, ціну за одиницю... що дуже складно. Тому консультаційні підрозділи робили це знову і знову, Департамент допомагав консультаційним підрозділам, але результати не є переконливими. Оскільки необхідно робити припущення та оцінки, а ці проекти всі дуже великі за площею, ризик помилки між однією особою та іншою, навіть дуже невеликий, може призвести до великих збитків. Крім того, Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища також переглядає Циркуляр 36, зосереджуючись на методах оцінки.

Це також одна з причин, чому Провінційний народний комітет щойно опублікував документ, у якому просить Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища запропонувати Прем'єр-міністру розглянути та скерувати створення Робочої групи, що складається з представників Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища, Міністерства будівництва, Міністерства фінансів та відповідних міністерств і галузей, для підтримки та керівництва провінцією Бінь Тхуан у визначенні цін на землю загалом та, зокрема, в проекті туристичного комплексу Ocean Valley. Наразі Центральний уряд опублікував документ, у якому погоджується підтримати Бінь Тхуан в оцінці конкретних цін на землю в проекті NovaWorld Phan Thiet...

Також, за словами представника Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища, порівняно з NovaWorld Phan Thiet, оцінка землі в індустріальних парках є простішою. ​​Однак у нинішній ситуації також необхідно мати спеціальний розрахунок оцінки за допомогою центрального уряду, щоб бути більш впевненим. Найближчим часом буде вирішено питання про усунення перешкод, пов'язаних з конкретними цінами на землю для великих проектів у провінції.

В офіційному донесенні, яке Провінційний народний комітет надіслав до Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища, також наголошувалося, що поточна робота з оцінки землі є дуже складною, оскільки вона охоплює багато секторів та сфер, що регулюють параметри інвестицій, планування, будівництва, землі, фінансів, банківської справи, ринку... що вимагає від виконавця загальних знань та досвіду в багатьох галузях, щоб мати змогу повністю зрозуміти зміст методу оцінки для належного впровадження, оцінки та аналізу. Тим часом персонал сектору природних ресурсів та навколишнього середовища провінції не має великого досвіду в спеціалізованих сферах ціноутворення, фінансів, будівництва..., щоб відповідати вимогам дуже складної оціночної роботи, яка існує сьогодні. Тому Провінційний народний комітет запропонував Міністерству природних ресурсів та навколишнього середовища рекомендувати Прем'єр-міністру розглянути та скерувати створення Робочої групи для підтримки та керівництва провінцією Бінь Тхуан у визначенні цін на землю загалом та в проекті туристичного комплексу Ocean Valley зокрема, щоб проекти могли бути якомога швидше розгорнуті, введені в експлуатацію та розвивати місцеву соціально -економічну систему.

Джерело: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html