Державному банку необхідно внести зміни до циркуляра.

Асоціація нерухомості міста Хошимін (HoREA) щойно опублікувала документ щодо Державного банку В'єтнаму (SBV), у якому підтверджується, що він не обмежуватиме права організацій та фізичних осіб на купівлю житла в майбутньому, згідно з Циркуляром № 22/2023/TT-NHNN (що вносить зміни та доповнення до низки статей Циркуляра № 41/2016/TT-NHNN).

Досі існує багато непорозумінь

Відповідно, HoREA вважає, що хоча початкові кроки допомогли майбутнім покупцям житла почуватися безпечніше, «правові проблеми» Циркуляра 22 все ще залишаються.

Зокрема: пункт a, пункт 11, стаття 2 циркуляра 41/2016/TT-NHNN (зі змінами та доповненнями, внесеними пунктом 1, статтею 1 циркуляра 22/2023/TT-NHNN) містить положення, що застосовуються лише до випадків комерційного житла, «завершеного до передачі», тобто «доступного» комерційного житла, але не включає випадки кредитних позик для придбання комерційного житла, «не завершеного до передачі», тобто «майбутнього» комерційного житла.

Згідно з HoREA, поняття «завершений будинок для передачі» не може тлумачитися як таке, що включає «майбутнє житло», яке комерційні банки прийматимуть як заставу за кредитами на купівлю цього будинку.

Крім того, в заяві Державного банку підтверджено, що «Циркуляр 41/2016/TT-NHNN, що регулює коефіцієнт безпеки капіталу комерційних банків та філій іноземних банків, не є документом, що регулює операції кредитних установ з надання кредитів».

Але насправді Циркуляр 41 (зі змінами та доповненнями у пункті 1 статті 1 Циркуляра 22/2023/TT-NHNN) містить правові норми, що стосуються не «нормативів щодо коефіцієнта безпеки капіталу комерційних банків та філій іноземних банків», а «операцій кредитних установ з надання кредитів».

Зокрема, пункт 11 статті 2 передбачає «кредити під заставу нерухомості для фізичних осіб на купівлю будинків, що відповідають умовам», аналогічно положенням у циркулярах Державного банку, «що керують операціями кредитних установ з надання кредитів».

« Асоціація вважає, що якщо Циркуляр 41 регулює лише «коефіцієнт безпеки капіталу комерційних банків та філій іноземних банків», то немає потреби в правових нормах, що регулюють «умови» «іпотечних кредитів на житло, забезпечених нерухомістю, для фізичних осіб на купівлю будинків» у пункті 11 статті 2, оскільки існують циркуляри Державного банку, що регулюють операції з надання кредитів кредитними установами », – йдеться у документі HoREA.

Крім того, за даними HoREA, документ «Деяка інформація щодо нормативних актів щодо коефіцієнта безпеки капіталу для банків та філій іноземних банків», нещодавно виданий Державним банком, не є «юридичним документом», як циркуляри, тому він цінний лише для надання інформації.

Тим часом банки та філії іноземних банків повинні керуватися Законом про кредитні установи та циркулярами Державного банку для здійснення операцій з надання кредитів.

Іпотечні кредити, забезпечені майбутньою нерухомістю, стикаються з труднощами. (Ілюстрація: Конг Х'єу)

Циркуляри мають бути чітко змінені та доповнені.

У відповідь на вищезазначені труднощі, HoREA вважає, що до набрання чинності Циркуляром № 22/2023/TT-NHNN з 1 липня 2024 року до нього слід найближчим часом внести зміни та доповнення, щоб підтримати ринок нерухомості в процесі відновлення та прозорого, безпечного, здорового та сталого розвитку. Водночас це створить умови для кредитних установ схвалювати кредитні позики фізичним особам на придбання «майбутнього комерційного житла» під заставу (іпотеку) цього будинку.

Багато інших експертів також погоджуються, що Державному банку потрібно внести зміни до циркуляра, щоб зробити його юридично зрозумілим та прозорим, а не просто оголошувати інформацію та реагувати на громадську думку.

Д-р Ле Данг Доань, колишній директор Центрального інституту економічного управління, заявив, що запозичення та кредитування повинні відповідати законодавству про кредитування, і Державний банк повинен мати чіткі письмові інструкції. До видання циркуляра такі інструкції слід надати, щоб відповідні сторони могли взяти участь у висловленні своїх думок, щоб уникнути непотрібних непорозумінь та дебатів.

Доцент доктор Дінь Тронг Тхінь заявив, що необхідно не забороняти кредити на майбутнє придбання житла. Однак Державний банк ще не видав юридичного документа з цього питання, який би вимагав від комерційних банків покращити свою оціночну спроможність та самостійно оцінювати житло для прийняття рішень.

Експерти рекомендують роз'яснити циркуляр щодо позик для купівлі майбутнього житла. (Ілюстративне фото)

Інший економічний експерт проаналізував: « Кредитні установи часто дотримуються постанов та циркулярів, виданих Державним банком, які мають чітку юридичну силу. Якщо Циркуляр 22 не роз’яснить концепції, це призведе до непорозумінь, паніки та сумнівів у підприємств та людей, а кредитні установи будуть розгублені та навіть неохоче надаватимуть позики».

Якщо Державний банк не заборонив іпотечні кредити в майбутньому, він повинен вжити заходів для їх легалізації, щоб усунути труднощі для всіх сторін після набрання чинності циркуляра .

Представники багатьох компаній з нерухомості також висловили збентеження щодо нових правил. Бізнес-лідер у Ханої сказав: «Якщо Державний банк не встановить чіткого регулювання, у нас не буде правової основи для здійснення операцій з банками. У нинішніх умовах труднощів із доступом до кредитного капіталу, внесення змін та уточнення циркуляру для захисту бізнесу є дуже необхідними».

У нещодавньому документі Державний банк підтвердив, що нове положення не обмежує права майбутніх покупців житла та не суперечить чинним нормам.
«Стан завершеного будівництва житла згідно з договором купівлі-продажу житла застосовується лише до іпотечних кредитів на житло (які мають нижчий коефіцієнт ризику, ніж інші кредити, забезпечені нерухомістю).»
У випадку, якщо організація або фізична особа має потребу побудувати або придбати майбутнє житло та іпотекує майбутнє житло, це буде випадок кредиту, забезпеченого нерухомістю, як це передбачено пунктом 10 статті 2 Циркуляра 41, та буде застосовано відповідний коефіцієнт ризику, як це передбачено пунктом 10 статті 9 Циркуляра 41.
Зокрема, організації та фізичні особи, яким потрібно придбати житло та забезпечити (іпотекою) це майбутнє житло, застосовуватимуть коефіцієнт ризику 30-120% залежно від коефіцієнта гарантування (LTV), розрахованого як співвідношення залишку кредиту до вартості застави. У разі відсутності інформації про коефіцієнт LTV, коефіцієнт ризику становить 150%.

Конг Х'єу

Джерело