Асоціація нерухомості міста Хошимін (HoREA) опублікувала документ щодо підтвердження Державного банку В'єтнаму (SBV) про те, що він не обмежує права організацій та фізичних осіб на придбання житла, що будується, у Циркулярі № 22/2023/TT-NHNN (що вносить зміни та доповнення до деяких статей Циркуляра № 41/2016/TT-NHNN).
Багато непорозумінь досі залишається.
Відповідно, HoREA вважає, що хоча Циркуляр 22 спочатку допоміг заспокоїти покупців нерухомості, що знаходиться поза планом, його «правові перешкоди» все ще залишаються.
Зокрема: пункт a, пункт 11, стаття 2 Циркуляра 41/2016/TT-NHNN (змінений та доповнений пунктом 1, статтею 1 Циркуляра 22/2023/TT-NHNN) передбачає, що він застосовується лише до комерційного житла, яке було «завершено до передачі», тобто комерційного житла, яке є «готовим до експлуатації», але не включає випадки запозичення кредиту для придбання комерційного житла, яке «ще не завершено до передачі», тобто комерційного житла, яке «будується».
Згідно з HoREA, поняття «завершені будинки, готові до здачі» не може тлумачитися як таке, що включає «будинки, що будуються», які комерційні банки приймають як заставу за кредитами на придбання цих будинків.
Крім того, у заяві Державного банку В'єтнаму підтверджується, що «Циркуляр 41/2016/TT-NHNN, який регулює коефіцієнт достатності капіталу комерційних банків та філій Державного банку В'єтнаму, не є документом, що регулює операції з надання кредитів кредитними установами».
Однак насправді Циркуляр 41 (змінений та доповнений пунктом 1 статті 1 Циркуляра 22/2023/TT-NHNN) містить правові положення, що не стосуються «положень про коефіцієнти достатності капіталу комерційних банків та філій Державного банку В'єтнаму», а радше стосуються «операцій кредитних установ з надання кредитів».
Зокрема, пункт 11 статті 2 передбачає «кредити, забезпечені нерухомістю, для фізичних осіб на придбання будинків, що відповідають умовам», аналогічно положенням, що містяться в циркулярах Державного банку В'єтнаму, «що керують операціями кредитних установ з надання кредитів».
« Асоціація вважає, що якщо Циркуляр 41 визначає лише «коефіцієнт достатності капіталу комерційних банків та філій Державного банку В'єтнаму», то немає потреби в правових нормах, що визначають «умови» для «іпотечних кредитів, забезпечених нерухомістю, для фізичних осіб на придбання будинків» у пункті 11 статті 2, оскільки вже існують циркуляри Державного банку В'єтнаму, що регулюють операції з надання кредитів кредитними установами », – йдеться в документі HoREA.
Крім того, за даними HoREA, нещодавно виданий Державним банком В'єтнаму документ «Деяка інформація щодо нормативів щодо коефіцієнтів достатності капіталу для банків та філій іноземних банків» не є «нормативним правовим документом», як циркуляри, і тому має цінність лише для надання інформації.
Тим часом банки та філії іноземних банків повинні базувати свої операції з надання кредитів на Законі про кредитні установи та циркулярах Державного банку В'єтнаму.
Іпотечні кредити, забезпечені нерухомістю, що будується, стикаються з труднощами. (Ілюстративне зображення: Конг Х'єу)
Циркуляр потребує чітких змін та доповнень.
З огляду на вищезазначені труднощі, HoREA вважає, що до набрання чинності Циркуляром № 22/2023/TT-NHNN 1 липня 2024 року його необхідно найближчим часом змінити та доповнити, щоб підтримати ринок нерухомості в його процесі відновлення та розвитку прозорим, безпечним, здоровим та сталим чином. Водночас слід створити умови для схвалення кредитними установами позик фізичним особам на придбання «комерційного житла, що будується», забезпеченого (іпотечним) самим будинком.
Багато інших експертів також погоджуються, що Державному банку В'єтнаму необхідно внести зміни до циркуляра, щоб забезпечити чітку та прозору правову основу, замість того, щоб просто оголошувати інформацію та реагувати на громадську думку.
Д-р Ле Данг Доань, колишній директор Центрального інституту досліджень економічного менеджменту, вважає, що запозичення та кредитування повинні відповідати кредитному законодавству, а Державний банк В'єтнаму повинен надати чіткі письмові рекомендації. До видання циркуляра ці рекомендації слід оприлюднити, щоб відповідні сторони могли надати відгуки, тим самим уникаючи непорозумінь та зайвих дебатів.
Доцент доктор Дінь Чонг Тхінь заявив, що необхідно не забороняти позики на купівлю будинків, що будуються. Однак, оскільки Державний банк В'єтнаму ще не видав юридично обов'язкового документа з цього питання, комерційним банкам необхідно покращити свої можливості оцінки та самооцінки, щоб приймати обґрунтовані рішення.
Експерти вважають, що циркуляр щодо позик на купівлю будинків, що будуються, потребує роз'яснень. (Ілюстративне зображення)
Інший економічний експерт проаналізував: « Кредитні установи зазвичай дотримуються постанов та циркулярів, виданих Державним банком В'єтнаму, які мають чітку юридичну силу. Якщо Циркуляр 22 не роз'яснить концепції, це спричинить непорозуміння, плутанину та сумніви серед підприємств та приватних осіб, тоді як кредитні установи вагатимуться та можуть навіть неохоче надавати позики».
Якщо Державний банк В'єтнаму не заборонив кредитування на майбутнє придбання житла, то він повинен вжити заходів для легалізації цього, щоб полегшити труднощі для всіх сторін після набрання чинності циркуляром .
Представники багатьох компаній з нерухомості також висловили збентеження щодо нових правил. Керівник однієї з компаній, що базується в Ханої, заявив: «Якщо Державний банк В'єтнаму чітко не визначить ці правила, у нас немає правової основи для проведення операцій з банками. У нинішніх умовах обмеженого доступу до кредитування внесення змін та уточнення до циркуляра для захисту бізнесу є надзвичайно важливим».
У нещодавній заяві Державний банк В'єтнаму підтвердив, що нові правила не обмежують права покупців майбутнього житла та не суперечать чинним нормам.
«Умова про те, що будинок завершено відповідно до договору купівлі-продажу будинку, застосовується лише до іпотечних кредитів на житло (які мають нижчий коефіцієнт ризику порівняно з іншою дебіторською заборгованістю, забезпеченою нерухомістю)».
У випадках, коли організаціям або фізичним особам потрібно побудувати або придбати житло, що будується, та закласти це житло, що будується, воно підпадатиме під категорію позик, забезпечених нерухомістю, як це передбачено пунктом 10 статті 2 Циркуляра 41, і відповідний коефіцієнт ризику застосовуватиметься, як це передбачено пунктом 10 статті 9 Циркуляра 41.
Зокрема, організації та фізичні особи, які бажають придбати будинок та забезпечити (іпотекою) цей майбутній будинок, застосовуватимуть коефіцієнт ризику 30-120% залежно від коефіцієнта позики до вартості застави (LTV), що розраховується як відношення залишку позики до вартості застави. У випадках, коли коефіцієнт LTV недоступний, коефіцієнт ризику становитиме 150%.
Конг Х'єу
Джерело
Коментар (0)