Розвиток орендного житла: вимагає довгострокового капіталу та окремої правової бази.

Оренда житла вважається одним із важливих рішень для задоволення житлових потреб людей в умовах постійного зростання цін на житло. Експерти вважають, що цей сегмент розвиватиметься стабільно, якщо належне значення буде надано правовій базі, підготовці земельних ділянок та, особливо, довгостроковим джерелам капіталу...

Правова база існує, але...

На Форумі нерухомості В'єтнаму 2026, що відбувся вранці 2 червня, заступник міністра будівництва Нгуєн Ван Сінь заявив, що насправді оренда житла не є абсолютно новою моделлю, оскільки чинне законодавство про житло вже містить норми, що стосуються різних форм.

За словами заступника міністра будівництва, найпоширенішою формою наразі є житло, що належить орендодавцю . Закон не забороняє цю діяльність, і люди досить активно беруть участь, тим самим доповнюючи житлову пропозицію суспільства.

Заступник міністра будівництва Нгуєн Ван Сінь.

Крім того, положення про соціальне житло також створили правову базу для орендної діяльності. Раніше політика розвитку соціального житла передбачала, що близько 20% площі має бути виділено під оренду. Однак після впровадження результати не виправдали очікувань, тому змінений Закон про житло скоригував його, зробивши більш гнучким.

«Закон про житло 2023 року наразі передбачає три форми: продаж, оренду та оренду з правом викупу. Інвестори мають право вибрати структуру, яка відповідає ринковому попиту. У поточних проектах соціального житла все ще існує певний відсоток квартир, зарезервованих для оренди відповідно до закону», – наголосив заступник міністра Сіньх.

Примітно, що Закон про житло 2023 року також присвячує розділ регулюванню житла для працівників та службовців у промислових зонах. Це вважається важливою основою для сприяння розвитку моделей орендного житла для обслуговування робочої сили, особливо у великих промислових центрах.

За словами керівництва Міністерства будівництва, у багатьох промислових зонах вже створено житлові приміщення для оренди працівниками. Численні підприємства з іноземними інвестиціями також активно створюють житлові фонди для обслуговування фахівців та працівників. Водночас дедалі більше розвиваються моделі орендних квартир у багатоповерхових будинках.

Пан Сінь вважає, що чинне законодавство заохочує окремих осіб та підприємства інвестувати та розвивати орендне житло для задоволення різноманітних потреб різних груп, від працівників та експертів до відряджених посадовців. Поряд з цим, механізми, пов'язані з землею, цінами на оренду та методами експлуатації, розробляються з метою забезпечення більшої гнучкості для сприяння розвитку цього сегмента.

Однак, в умовах швидкої урбанізації та постійно зростаючого попиту на житло, багато експертів вважають, що поточна політика закладає лише початкову основу. Для розвитку професійного, масштабного ринку орендного житла В'єтнаму потрібні сильніші рішення щодо капіталу, землі та механізмів управління.

Що ще потрібно?

Доктор Ле Суан Нгіа, член Національної консультативної ради з питань фінансової та монетарної політики, зазначив, що оренда житла – це модель, яка розвивалася протягом сотень років у багатьох країнах світу , особливо у великих європейських містах. Тим часом у В'єтнамі це все ще відносно новий сектор, який ще не сформував комплексної екосистеми розвитку.

Д-р Ле Суан Нгіа - член Національної консультативної ради з питань фінансової та монетарної політики.

За словами пана Нгіа, найбільшою проблемою наразі є фінансування. Оренда житла вимагає довгострокового капіталу, оскільки термін окупності триває десятиліттями. Тим часом комерційні банки переважно мобілізують короткостроковий та середньостроковий капітал, що ускладнює задоволення цього попиту.

Пан Нгіа навів приклад пільгового кредитного пакету на соціальне житло у розмірі 145 000 мільярдів донгів, з якого було виплачено лише близько 2%. Причина полягає в тому, що підприємствам дуже важко отримати доступ до капіталу за процентними ставками близько 6,1%, тоді як вартість мобілізації капіталу для банків наразі становить 7-8%.

З юридичної точки зору, доцент доктор Нгуєн Куанг Туєн – арбітр В'єтнамського міжнародного арбітражного центру (VIAC) – вважає, що першим питанням є необхідність чіткого визначення поняття «орендованого житла» в рамках правової системи. Наразі Закон про житло 2023 року в основному зосереджений на соціальному житлі та не має окремого розділу, що повністю регулює орендоване житло. Це ускладнює розробку пільгової політики, механізмів управління та розвиток ринку.

Пан Туєн запропонував, щоб під час перегляду Закону про землю 2024 року, Закону про житло 2023 року та Закону про комерційну діяльність у сфері нерухомості 2023 року у 2026 році агентство з управління нерухомістю вивчило та розробило окремий розділ або систему правил спеціально для орендного житла.

Крім того, існує потреба в вищих земельних стимулах, щоб полегшити бізнес-доступ до землі для розвитку проектів. Уряд також повинен покласти конкретні обов'язки на населені пункти щодо підготовки земельних ділянок спеціально для орендного житла, чітко визначаючи частку, місце розташування та площу для виділення землі під час планування.

За словами пана Туєна, відмова від орендної плати за землю або її зменшення, підтримка очищення земель та створення чистих земельних фондів є ключовими факторами зниження виробничих витрат. Коли витрати контролюються, ціни на оренду нового житла можуть стати доступнішими для людей.

Джерело: https://tienphong.vn/phat-trien-nha-o-cho-thue-can-von-dai-han-khung-phap-ly-rieng-post1848318.tpo