Розширення кредитних лімітів на нерухомість: як це контролювати?

TPO – Державний банк В'єтнаму щойно розширив «кімнату» для кредитування нерухомості для 25 комерційних банків. Доцент Данг Нгок Дик вважає, що Державний банк В'єтнаму дотримується стратегії «контрольованого пом'якшення», підтримуючи як економічне відновлення, так і забезпечуючи безпеку фінансової системи. Такий підхід відповідає міжнародним стандартам.

Контекст послаблення кредитування нерухомості

Зіткнувшись із ризиком перегріву кредитування нерухомості, Державний банк В'єтнаму з початку року вимагає від комерційних банків суворо контролювати темпи зростання кредитування. Згідно з операційними рекомендаціями, обсяг непогашених кредитів у першому кварталі не повинен перевищувати 25% від річного цільового показника зростання, тоді як загальний цільовий показник зростання кредитування для всієї системи цього року встановлений на рівні близько 15%.

Однак, згідно з нещодавньою заявою Державного банку В'єтнаму, з 1 січня по 31 грудня кредитні установи не повинні будуть включати додатковий залишок непогашених кредитів порівняно з кінцем 2025 року для кредитів, пов'язаних із соціальним житлом, промисловими парками та зонами переробки експорту, до загального залишку непогашених кредитів на нерухомість під час контролю темпів зростання кредитування в цьому секторі.

Ця політика спрямована на сприяння банкам у розширенні кредитного капіталу в пріоритетні сегменти нерухомості, відповідно до політики розвитку соціального житла, промислової інфраструктури та сприяння соціально -економічному зростанню.

Список із 25 комерційних банків, на які поширюється цей механізм, включає багато великих банків, таких як VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank, ACB , Saigonbank, Techcombank та низку інших. Дані фінансових звітів за перший квартал 14 комерційних банків, що котируються на біржі, які включають пояснення їхніх кредитних портфелів, показують, що обсяги кредитування нерухомості в цій групі банків продовжують стрімко зростати, але стратегії розподілу коштів кожного банку суттєво відрізняються.

Зокрема, лише за перші три місяці цього року загальний обсяг непогашених кредитів на нерухомість (включаючи кредити на бізнес у сфері нерухомості та будівельні кредити) досяг понад 1,58 трильйона донгів, що майже на 7% більше, ніж на кінець 2025 року. Ця цифра відображає постійну привабливість сектора нерухомості для банківського капіталу, незважаючи на те, що ринок все ще стикається з численними викликами.

Кредитування нерухомості різко зросло за перші три місяці року.

Із загальної суми вищезазначених непогашених кредитів кредити на нерухомість досягли 1 трильйона донгів (що становить 63,2%), тоді як кредити на будівництво досягли 581 068 мільярдів донгів, що еквівалентно решті 36,8%. 5 провідних банків, включаючи SHB , VPBank, Techcombank, MB та HDBank, мали загалом майже 1,18 трильйона донгів непогашених кредитів, що становить 74,4% від загального розміру 14 опитаних банків.

Усвідомлення ризиків

У розмові з репортером газети Tien Phong доцент Данг Нгок Дик, директор Інституту фінансових технологій Університету Дай Нам, проаналізував, що рішення розширити кредитний «кімнатний простір» для нерухомості пов'язане з тим, що ринок нерухомості знову демонструє ознаки уповільнення після періоду відновлення з кінця 2024 по 2025 рік. Ліквідність ринку знизилася, багато проектів продовжують стикатися з труднощами в реалізації, тоді як тенденція до зростання процентних ставок та суворого контролю над потоками капіталу в нерухомість з початку 2026 року звузила можливості бізнесу отримувати доступ до капіталу.

Доцент Данг Нгок Дик – директор Інституту фінансових технологій Університету Дай Нам.

Розширення кредитних лімітів для банків з високими коефіцієнтами достатності капіталу та сильними можливостями управління ризиками розглядається як рішення для збільшення фінансування проектів соціального житла, проектів доступного комерційного житла та проектів міської інфраструктури. Мета полягає не лише в підтримці відновлення ринку, але й у стимулюванні економічного зростання та пом'якшенні ризику утворення бульбашок активів шляхом вибіркового розподілу капіталу.

За словами пана Дика, з точки зору макроекономічного управління, уряд та Державний банк В'єтнаму прагнуть збалансувати цілі зростання та фінансової стабільності. Розширення кредитних лімітів застосовується не повсюдно, а лише до банків із сильною фінансовою спроможністю, низьким коефіцієнтом непрацюючих кредитів та високими коефіцієнтами достатності капіталу. Цей підхід спрямований на підтримку зростання ВВП, водночас контролюючи ризики, що виникають на ринку нерухомості.

Ринок нерухомості також демонструє покращення ліквідності, що дозволяє підприємствам продовжувати реалізацію проектів та збільшувати нові пропозиції. Водночас відновлення сектору нерухомості матиме хвильовий ефект на ринки будівництва, матеріалів, дизайну інтер'єрів та праці, тим самим сприяючи загальному економічному зростанню.

Однак пан Дюк вважає, що потенційні ризики все ще потребують пильного моніторингу. «Якщо ринок відновлюватиметься повільніше, ніж очікувалося, швидке зростання заборгованості за нерухомістю може чинити тиск на якість активів банків та збільшувати проблемну заборгованість. Крім того, значний потік кредитів також може призвести до локального зростання цін у деяких районах, тим самим чинячи тиск на інфляцію та макроекономічну стабільність», – сказав пан Дюк.

Доцент Данг Нгок Дик вважає, що Державний банк В'єтнаму дотримується стратегії «контрольованого пом'якшення», підтримуючи як економічне відновлення, так і забезпечуючи безпеку фінансової системи. Такий підхід відповідає міжнародним стандартам, особливо системі управління ризиками Базеля III. Однак довгострокова ефективність залежатиме від наглядової спроможності регулюючого органу, а також від ринкової дисципліни комерційних банків.

Щоб максимізувати ефективність політики, пан Дюк запропонував чітко класифікувати кредити на нерухомість відповідно до їх цільового призначення, надаючи пріоритет капіталу для соціального житла та комерційного житла, що задовольняє фактичні потреби в житлі, та обмежуючи потік коштів у спекулятивну діяльність. Він також запропонував збільшити вимоги до капіталу та резерви на покриття ризиків для кредитів, пов'язаних з елітною нерухомістю або проектами з неповною юридичною документацією. Підвищення прозорості ринку допоможе регуляторним органам та кредитним установам точніше оцінювати потенційні ризики, тим самим забезпечуючи нерозривний зв'язок між зростанням та фінансовою стабільністю.

Джерело: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo