Посилити контроль за поділом та продажем землі.

За словами експерта з питань нерухомості Фама Тхань Туана, нові положення Закону про житло та Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості (зі змінами) «посилили» розподіл та продаж земельних ділянок ріелторськими компаніями.

Очікується, що Закон про житло та Закон про ріелторську діяльність 2023 року набудуть чинності з 1 серпня. Експерт з питань нерухомості Фам Тхань Туан зазначив, що ці два нові закони «посилили» діяльність ріелторських компаній щодо «поділу та продажу землі» з двох точок зору: звужуючи коло проектних зон, де дозволено поділ та продаж землі, та уточнюючи процедури, яких повинні дотримуватися підприємства.

Зокрема, у межах регіонального охоплення, проектів у районах, округах та містах спеціальних міських зон I, II та III типу, або проектів (незалежно від регіону), де інвестори відбираються на аукціонах з продажу земельних ділянок для будівництва житла відповідно до Земельного закону, інвестору не буде дозволено займатися нерухомістю у формі поділу та продажу земельних ділянок.

Підприємства, які здійснюють проекти шляхом поділу землі та продажу ділянок окремим спекулянтам, спричинили численні стрибки цін на землю.

За даними Міністерства будівництва , станом на грудень 2023 року у В'єтнамі налічувалося 902 міські райони. Серед них були 2 міські райони спеціального класу, 22 міські райони I класу (включаючи 3 міські райони I класу, що безпосередньо підпорядковуються центральному уряду), 36 міських районів II класу, 45 міських районів III класу, 95 міських районів IV класу та 702 міські райони V класу.

«Проекти у 105 містах та селищах, класифікованих як III тип або вище, не мають права займатися нерухомістю у формі поділу землі та продажу ділянок. Таким чином, обсяг територій, де підприємствам дозволено поділ та продаж земельних ділянок, значно скоротився».

Іншими словами, у міських районах III типу та вище забудовники повинні будувати будинки на продаж і більше не можуть розділяти землю на менші ділянки для продажу, як раніше», – прокоментував пан Туан.

Щодо процедур, яких повинні дотримуватися підприємства, пан Туан зазначив, що новий закон передбачає, що для передачі прав користування землею шляхом поділу земельної ділянки підприємства повинні відповідати як «необхідним», так і «достатнім» умовам.

Необхідною умовою є видача провінційним народним комітетом документа, який дозволяє підприємству передати права користування землею на місці проекту методом поділу та продажу ділянок. «Достатньою» умовою є проходження інвестором процедури отримання дозволу в Департаменті будівництва, аналогічно до випадку підписання договору купівлі-продажу житлових одиниць, що будуються.

Нові правила надають тим, хто отримує земельні ділянки від забудовників, підстави для чіткого визначення, коли забудовник уповноважений підписувати договір купівлі-продажу. Це визначення здійснюється шляхом перевірки того, чи отримав забудовник документ від Департаменту будівництва.

«Нові правила, що посилюють поділ землі, є обґрунтованими. Бізнес, який реалізує проекти шляхом поділу землі та продажу ділянок приватним особам для спекулятивних цілей, багаторазової купівлі та продажу, призвів до численних стрибків цін на землю. Пік стався одночасно з півночі на південь на початку 2021 року, що призвело до марнування соціальних ресурсів».

Тим часом чинні закони поки що не містять жодних обов’язкових вимог для покупців поділених земельних ділянок щодо будівництва та введення землі в експлуатацію», – сказав пан Туан.

За словами пана Туана, одним із дуже вартих уваги положень, передбачених у зміненому Законі про ріелторську діяльність, є вимога про те, що особа, що отримує право користування землею: «повинна будувати житло відповідно до затвердженого проекту, детального планування, дозволу на будівництво (у випадках, коли потрібен дозвіл на будівництво), та відповідно до домовленості в договорі передачі права користування землею на землю з технічною інфраструктурою в підписаному проекті нерухомості» (пункт 2 статті 34).

Це важлива основа не лише для забудовника, але й для компетентних органів влади щодо нагляду за будівництвом житла для покупців. Це запобігає ситуаціям, коли земля купується, а потім залишається порожньою, що призводить до марнотратства, або використовується для особистих спекуляцій.

Хоай Ань

Джерело: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260