Посилити розподіл та продаж землі

DNVN – За словами експерта з питань нерухомості Фама Тхань Туана, нові положення Закону про житло та Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості (зі змінами) «посилили» розподіл та продаж землі ріелторськими компаніями.

Очікується, що Закон про житло та Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2023 року набудуть чинності з 1 серпня. Експерт з питань нерухомості Фам Тхань Туан зазначив, що ці два нові закони «посилили» «поділ та продаж землі» підприємствами з нерухомості з двох точок зору. А саме, звузили коло проектних площ, які можна розділити на ділянки та продати, а також уточнили процедури, яких повинні дотримуватися підприємства.

Зокрема, для регіональних проектів у районах, районах, містах спеціального призначення, міських районах I, II та III типу або проектах (незалежно від регіону), які відбирають інвесторів шляхом аукціону прав користування землею для інвестування в проекти житлового будівництва відповідно до Земельного закону, інвесторам не буде дозволено займатися нерухомістю шляхом поділу ділянок та продажу землі.

Підприємства, що реалізують проекти шляхом поділу ділянок та продажу землі спекулянтам, спричинили численні земельні лихоманки.

За даними Міністерства будівництва , станом на грудень 2023 року у В'єтнамі налічувалося 902 міські райони. З них 2 спеціальні міські райони, 22 міські райони I типу (включаючи 3 міські райони I типу, що безпосередньо підпорядковуються центральному уряду), 36 міських районів II типу, 45 міських районів III типу, 95 міських районів IV типу та 702 міські райони V типу.

«Проекти у 105 містах та селищах, що є міськими районами III типу або вище, не мають права займатися нерухомістю у формі поділу ділянок та продажу землі. Таким чином, площа, де підприємствам дозволено ділити ділянки та продавати землю, значно зменшується».

Іншими словами, у міських районах III типу та вище інвестори повинні будувати будинки на продаж, а не «розбивати» землю на дрібні шматки для продажу, як раніше», – прокоментував пан Туан.

Щодо процедур, яких повинні дотримуватися підприємства, пан Туан зазначив, що новий закон передбачає, що для передачі прав користування землею у формі поділу підприємства повинні відповідати як «необхідним», так і «достатнім» умовам.

Необхідною умовою є наявність документа від обласного народного комітету, який дозволяє підприємству передати права користування землею в рамках проекту шляхом поділу ділянок та їх продажу. «Достатньою» умовою є те, що інвестор повинен виконати процедуру подання заявки на отримання дозволу до Департаменту будівництва, аналогічно випадку підписання договору купівлі-продажу майбутнього житла.

Нове положення допомагає тим, хто отримує земельні ділянки від інвестора, мати підстави для чіткого визначення часу, коли інвестор має право підписати договір купівлі-продажу. Це визначення ґрунтується на тому, чи отримав інвестор документ від Департаменту будівництва чи ні.

«Нове регулювання щодо посилення поділу земель є розумним. Підприємства здійснюють проекти шляхом поділу ділянок та продажу землі окремим особам у формі спекуляцій, купівлі-перепродажу, що призводить до багатьох земельних лихоманок. Пік на початку 2021 року припав на одночасно з півночі на південь, що призвело до марнування соціальних активів».

Тим часом, чинні закони не вимагають введення будівництва в експлуатацію для покупців поділених земельних ділянок», – сказав пан Туан.

Також, за словами пана Туана, одним із дуже вартих уваги положень, передбачених Законом про ріелторську діяльність (зі змінами), є вимога про те, що особа, що отримує право користування землею: «повинна будувати житло для забезпечення продовження будівництва відповідно до затвердженого проекту та детального планування, дозволу на будівництво у випадках, коли має бути видано дозвіл на будівництво, та відповідно до угоди в договорі про передачу права користування землею з технічною інфраструктурою в рамках підписаного проекту нерухомості» (пункт 2 статті 34).

Це важлива основа не лише для інвесторів, а й для компетентних органів, щоб контролювати будівництво будинків покупцями. Уникайте ситуації, коли купують землю та залишають її покинутою або для особистих спекуляцій.

Хоай Ань

Джерело: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260