Супутникові хвилі та можливості розвитку ринку нерухомості

У цьому контексті ринок супутникової нерухомості згадується як чудова можливість. На Форумі житлової нерухомості 2025 року на тему «Супутникова хвиля», організованому В'єтнамською асоціацією нерухомості (VNREA) у співпраці з газетою Lao Dong та спільнотою оглядачів нерухомості 18 вересня вдень у Хошиміні, було розглянуто низку ключових питань для формування відповідної моделі розвитку на наступний період.

Позитивні зміни

З точки зору політики, доктор Нгуєн Ван Хой – голова Асоціації нерухомості В'єтнаму, член Консультативної ради з питань реформ при прем'єр-міністрі, колишній заступник голови Народного комітету Ханоя – зазначив, що ринок нерухомості нещодавно відкрив чудові можливості завдяки поєднанню трьох рушійних сил: валюти – зниження процентних ставок з боку кредитів; державних інвестицій, що стимулюються будівництвом автомагістралей, метро, аеропортів, наближенням інфраструктури до передмість; нової та прозорішої законодавчої бази. За його словами, зниження процентних ставок безпосередньо збільшує фактичну купівельну спроможність житла; масштабні інфраструктурні проекти створюють природну «тяжкість» до супутникових зон; змінені та доповнені закони допомагають бізнесу зменшити юридичні ризики та пришвидшити розгортання поставок.

Пропозиція нерухомості також демонструє яскравішу картину. Пан Вуонг Зуй Зунг, заступник директора Департаменту житлового будівництва та управління ринком нерухомості , зазначив, що з початку року пропозиція була значною, що дорівнює 120% за той самий період. Структура продукту є більш різноманітною, включаючи сегмент, що обслуговує людей з низьким рівнем доходу та соціальне житло в міських районах.

Щодо цін, пан Дунг визнав, що хоча рівень цін все ще високий, «ринок загалом відносно стабільний, без лихоманки». Щодо доступності, за його словами, необхідно розглядати її з точки зору накопиченого доходу та структури витрат домогосподарств, а не порівнювати машини із середньомісячним доходом.

«Сьогодні покупці мають не лише житло, а й якісне життя», – прокоментував пан Дунг. Він наголосив, що рівень життя в містах сьогодні дуже відрізняється від того, що був 20 років тому, що призводить до того, що ціни відображають багато факторів, таких як зручності, послуги та діяльність.

Зокрема, пан Во Хонг Тханг, заступник генерального директора DKRA Group, зазначив, що за перші 8 місяців 2025 року в Хошиміні та сусідніх провінціях спостерігалися позитивні ознаки відновлення. Пропозиція квартир досягла 28 114 одиниць, що на 58% більше, ніж за аналогічний період; поглинання склало понад 20 000 одиниць, що в 3,1 раза більше, ніж у 2024 році.

У сегменті таунхаусів та вілл було запропоновано 10 133 продукти, що на 71% більше; спожито 4 817 продуктів, що в 4 рази більше, ніж за аналогічний період. Земельні ділянки забезпечили 7 167 продуктів, що лише на 3% більше, але обсяг поглинання досяг 1 130 продуктів, що в 2,2 рази більше. Примітно, що інвестиційний попит все ще вищий, ніж попит на житло; група, зацікавлена в купівлі нерухомості, переважно перебуває у віковій групі 35-44 роки (36%), тоді як покупці житла зазвичай перебувають у віковій групі 25-34 роки, що становить 40%.

Sóng vệ tinh và cơ hội phát triển thị trường bất động sản - Ảnh 3. — Форум житлової нерухомості 2025 року привабив велику кількість інвесторів та експертів. Фото: ХОАНГ ЧІЕУ

Повинен відповідати кільком критеріям

На форумі висловлювалися думки, що планування має створити необхідні умови для того, щоб «супутникові хвилі» стали довгостроковою рушійною силою.

Доктор Нго В'єтнам Сон, експерт з планування, вважає, що найближчим часом Хошимін «майже стане суперурбаністичним субрегіоном», граючи роль ядра, що об'єднує та розвиває промисловість і послуги в супутникових районах. За його словами, підприємства багато говорять про комунальні послуги, але «привабливо продавати життя людям». Міста-супутники, які хочуть, щоб люди жили, повинні мати школи, робочі місця та систему охорони здоров'я , щоб у них була стабільна робота та достатньо хороший дохід, «батьки можуть переїхати ближче до міської зони, щоб купити або орендувати житло, обидва варіанти все одно хороші».

Пан Сон навів приклад району Південного Сайгону, який раніше планувався систематично, при цьому соціальна інфраструктура була на першому місці, а не продаж нерухомості, а також детальний план, який послідовно впроваджувався для сталого підвищення вартості. За його словами, три слабкі місця, які необхідно враховувати під час розвитку міських територій, це механізм – законність, навколишнє середовище (наприклад, повені, навіть у добре спланованій зоні) та питання ідентичності – просторове управління, коли навколишня територія неохайна, що може погіршити загальну якість.

З точки зору ринку, пан Нгуєн Кхань Зуй, директор відділу продажу житлової нерухомості Savills Vietnam, додав практичні критерії для уникнення «міст-привидів». Зокрема, успішне місто-супутник повинно мати щонайменше мешканців, розташовуватися в радіусі 30-40 км від центру міста, мати максимальний час у дорозі громадським транспортом 40-45 хвилин, мати зелені зони та помірну щільність населення, щоб люди були готові їздити далеко, щоб жити; ціна продажу має бути придатною, доступною, на 40%-50% нижчою, ніж у центральній частині міста. Ці критерії безпосередньо пов'язані з міжрегіональною інфраструктурною спроможністю, якістю обслуговування на місці та ціновою стратегією інвестора.

Щодо політики, пан Вуонг Зуй Зунг наголосив, що держава найближчим часом прагне продовжувати вносити зміни до законодавства, скасовуючи процедури щодо інвестицій, землі, планування та будівництва, щоб спростити їх та створити умови для бізнесу, щоб скоротити витрати та збільшити пропозицію на ринку, особливо в групах продуктів, що підходять для людей з низьким рівнем доходу.

За його словами, покращення якості та кількості одночасно допоможе розширити вибір для реальних покупців, обмежити зростання цін через місцевий дефіцит і водночас створити стабільну операційну платформу для міст-супутників.

У довгостроковому баченні доктор Нгуєн Ван Хой наголосив, що «супутникові хвилі» є неминучою тенденцією в період 2025-2030 років. Дотримання правильної траєкторії, включаючи прозору політику, синхронне планування та механізми заохочення будівництва житла, що відповідає реальному попиту, допоможе нерухомості не лише служити житловим цілям, але й стати основою для сталого економічного розвитку.

«Фактично, поєднання нижчих процентних ставок, прискорених державних інвестицій та вдосконаленої правової бази створює сприятливі «екзогенні умови». Щоб перетворити можливості на цінність, міста-супутники повинні повністю враховувати «ендогенні умови»: місцеві робочі місця, якісні державні послуги, прозоре управління та ціни, доступні для більшості людей», – наголосив експерт.

Журналіст, доктор ТО ДІНЬ ТУАН - головний редактор газети «Нгуой Лао Донг»:

Супровід ринку нерухомості

Тема форуму «Супутникові хвилі» є актуальною та показовою. Очікувалося, що концепція «міст-супутників» зменшить навантаження на центральну частину міста, розширить житловий простір та надасть житлові можливості великій кількості людей.

В останні роки люди стали свідками буму супутникових міських проектів навколо Хошиміна, Ханоя та багатьох інших великих міст. Однак реалізація не була такою, як очікувалося. Супутникові міські проекти можуть стати справжньою хвилею лише тоді, коли вони будуть пов'язані з реальними потребами в житлі, коли люди знайдуть місце для життя, а не просто продукт для спекуляцій. У цьому процесі роль преси надзвичайно важлива.

Що стосується газети «Лао Донг», то протягом багатьох років ми наполегливо супроводжуємо ринок нерухомості, вважаючи його одним із основних напрямків. Щороку газета «Лао Донг» організовує понад 50 заходів, семінарів, майстер-класів, ток-шоу тощо, включаючи багато програм на ринку нерухомості, де експерти, підприємства та менеджери можуть обговорювати, обмінюватися інформацією та знаходити рішення. Завдяки цьому ми сподіваємося зробити свій внесок у створення здорового та прозорого ринку нерухомості, зробивши важливий внесок у загальний розвиток економіки країни.

Д-р Кан Ван Люк – головний економіст BIDV, член Політичної консультативної ради Прем'єр-міністра:

Довести ціни на нерухомість до розумного рівня

Наразі багато компаній з нерухомості схильні реалізовувати кілька проектів одночасно в одному районі, що призводить до тиску на капітал, грошові потоки та збільшення фінансових ризиків. Це те, про що потрібно попереджати заздалегідь, щоб уникнути негативних наслідків у довгостроковій перспективі.

Статистика показує, що державному службовцю у В'єтнамі потрібно майже 26 років роботи, щоб мати змогу купити квартиру, що чітко відображає різницю, коли ціни на нерухомість зростають набагато швидше, ніж дохід, створюючи великий розрив у порівнянні із середнім світовим показником. Тому контроль над цінами, приведення цін на нерухомість до більш розумного рівня та диверсифікація джерел капіталу та продуктів для задоволення реальних потреб людей є нагальною вимогою.

Для стабільного розвитку підприємствам необхідно проактивно трансформуватися в цифровий спосіб, трансформуватися екологічно та брати участь у створенні бази даних нерухомості для підвищення прозорості. З боку держави мають бути здійсненні рішення для стабілізації та поступового зниження рівня цін, диверсифікації джерел капіталу, розвитку фінансування нерухомості, відновлення ринку облігацій, створення Національного житлового фонду, сприяння безготівковим платежам та розумної податкової дорожньої карти... За умови належної реалізації поточні можливості переважують виклики, створюючи основу для сталого розвитку ринку нерухомості.

За словами доктора наук та архітектора Нго В'єтнам Сона, найбільшим вузьким місцем у міському розвитку, пов'язаним з громадським транспортом (ГТ), є правова база для планування та очищення ділянки. Без чіткого та прозорого механізму компенсації проект може легко застопоритися.

Міжнародний досвід показує, що для вирішення цієї проблеми необхідно застосовувати механізм «двох цін». Відповідно, завчасна компенсація згідно з ціною землі, коли інфраструктура доступна, дозволяє людям легко передавати землю, а держава може користуватися доданою вартістю після введення інфраструктури в експлуатацію.

Джерело: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm