Можливості міст-супутників

Людям, які мають реальні потреби в житлі, досі важко знайти місце, де можна було б «оселитися» в істинному сенсі цього слова через обмежену пропозицію.

Після розширення адміністративних меж Хошиміна багато людей очікували, що це стане поштовхом для ринку житла, сприяючи збільшенню пропозиції та тим самим зменшенню цін на житло. Однак реальність виявилася протилежною, оскільки ціни на квартири продовжували зростати, тоді як пропозиція залишалася обмеженою.

Тенденції купівлі житла змінюються

Звіт про ринок житла в Хошиміні та прилеглих районах за серпень 2025 року, підготовлений компанією DKRA Consulting (входить до складу DKRA Group), показує, що житлова нерухомість у Хошиміні та сусідніх провінціях отримала позитивні ознаки відновлення. Він назвав сегмент квартир з пропозицією 28 114 одиниць, виведених на ринок, що на 58% більше, ніж за той самий період, з коефіцієнтом поглинання понад 20 000 одиниць, що в 3,1 раза вище, ніж у 2024 році. У сегменті таунхаусів та вілл було зафіксовано пропозицію 10 133 одиниць, що на 71% більше, ніж за попередній рік, зі споживанням 4 817 одиниць, що в 4 рази більше, ніж за той самий період. Тільки на земельних ділянках було пропозиція 7 167 одиниць, що лише незначно збільшилося на 3%, але коефіцієнт поглинання досяг 1 130 одиниць, що в 2,2 раза більше.

Комерційна міська зона 826 EC наразі є інвестиційним та житловим центром у Південному Хошиміні завдяки своїй перевагі розташування – перетину прибудови Ле Ван Луонг та Лонг Хау, з червоною книгою для кожної ділянки та розумними цінами.

За словами пана Во Хонг Тханга, заступника генерального директора DKRA Consulting, ринок явно змінюється. На провінцію Тайнінь наразі припадає 40% пропозиції та 67% первинного споживання таунхаусів та вілл за перші 8 місяців року. Сегмент квартир у старому районі Біньзионг навіть перевершив Хошимін (старий), склавши 45,5% пропозиції та 46,7% споживання. Однак, все ще існує сильна диференціація, Хошимін в основному зосереджений на сегменті елітних квартир класу А, тоді як сусідні райони лідирують на ринку в середньому та доступному сегментах.

Щодо покупців, пан Фам Лам, голова правління DKRA Group, зазначив, що наразі їх можна розділити на дві основні групи: ті, хто купує для життя, та ті, хто купує для інвестицій. Інвестиційна група зазвичай складається з тих, хто вже володіє нерухомістю, має вільні кошти, розуміє ринок та фінанси, а також цікавиться прибутковістю, місцем розташування, плануванням на майбутнє, інвесторами та способами оплати. Навпаки, група тих, хто купує для життя, зазвичай складається з тих, хто вперше купує житло, має помірні суми грошей, приймає ретельні рішення, звертаючи більше уваги на такі фактори, як місце розташування, умови проживання, зручності, ціна та банківська підтримка.

Пан Лам навів дані DKRA Realty (генерального маркетингового та дистриб'юторського агентства DKRA Group), які показують, що частка інвестиційних клієнтів все ще переважає над групою, яка купує житло. Вік покупців житла для інвестицій зазвичай становить від 35 до 44 років, що становить 37%, тоді як група покупців житла зосереджена у віковій групі від 25 до 34 років, що становить 40%. Примітно, що більшість клієнтів, які купують житло для інвестицій, все ще проживають у Хошиміні.

За словами голови DKRA Group, «хвиля» нерухомості поширилася на супутникові райони та райони, що межують з розширеним Хошиміном, такі як Канджіо, Канджуок та Лонгхау. Вони стають важливими буферними зонами з кластерами проектів таунхаусів, синхронними комунальними послугами, стійкою цінністю, придатними для реальних потреб у житлі з бюджетом близько 3 мільярдів донгів. Наприклад, проект 826 EC, що прилягає до промислового парку Лонгхау, реалізований компанією Hai Thanh Real Estate Trading Company Limited, привернув велику увагу завдяки своїй політиці підтримки 70% кредитів на 30 років, 15-місячного фінансування відсотків, 24-місячного пільгового періоду по основній сумі та пільгових знижок для швидкої оплати та оптових покупок. Цей проект передбачає 760 таунхаусів площею 80-120 м², з 98% завершеною інфраструктурою та готовими до будівництва.

Ще однією тенденцією, яка також відзначається, є те, що молодь все частіше обирає житло в супутникових районах. Вони цінують екологічний спосіб життя, пов'язаний з великими міськими районами, що розвиваються в напрямку громадського транспорту. Крім того, необхідною умовою вважаються прозорі правові фактори. Щоб задовольнити цей суворий попит, багато інвесторів постійно вдосконалюють свої продукти, розвивають зелені, розумні та стійкі міські райони, пов'язані з систематичними інфраструктурними зв'язками.

Необхідність розвитку міст-супутників

З макроекономічної точки зору, економіст доктор Кан Ван Люк зазначив, що глобальна економічна картина в період 2025-2026 років все ще має багато сірих відтінків, оскільки прогнозується сповільнення темпів зростання з 2,8% у 2024 році до 2,3% у наступні 2 роки, згідно з даними Світового банку. Він вказав на основні причини, що виникають через нескінченні геополітичні конфлікти на Близькому Сході та в Україні, постійний інфляційний тиск, зростання ризиків державного боргу та зниження темпів зростання в трьох основних економіках: США, Китаї та Європейському Союзі. Однак, на цій картині все ще є світлі моменти, коли глобальні державні інвестиції демонструють ознаки відновлення.

За словами доктора Кана Ван Люка, для В'єтнаму ситуація дещо оптимістичніша завдяки новим та помітним факторам зростання. Одним із них є зареєстрований потік прямих іноземних інвестицій (ПІІ), який, як очікується, досягне 26,14 млрд доларів США у 2025 році, що на 7,3% більше, ніж у попередньому році, і може зрости до 42-46 млрд доларів США у 2026 році, що відповідає зростанню на 12-14%. З них на сектор нерухомості припадає 5 млрд доларів США, що становить близько 20% від загального обсягу ПІІ за перші 8 місяців 2025 року. Загалом, позитивною стороною економіки В'єтнаму є відновлення інвестицій, зростання ПІІ, хоча й дещо уповільнене, та бум туристичної галузі.

Крім того, нова політична орієнтація також створює чіткий вплив на ринок нерухомості. Д-р Кан Ван Люк зазначив, що завершення створення земельних інституцій, внесення змін до Закону про землю 2024 року та Закону про ріелторську діяльність, а також процес адміністративного узгодження відкрили великі можливості. Тільки в Хошиміні після об'єднання площа збільшилася в 2,4 рази, населення зросло на 37%, ВВП досяг 2,078 трильйона донгів, що становить 67,74% від усього регіону, ВВП на душу населення досяг 19,49 мільйона донгів. Це є основою для очікування прориву, який сильно вплине на ринок нерухомості.

Поряд із цим, існує низка ключових політик, таких як створення комплексу основних політик для сприяння зеленій економіці та цифровізації, впровадження Резолюції 21/2021/QH15 щодо житла, диверсифікація джерел капіталу через Національний житловий фонд, посилення боротьби з корупцією в управлінні земельними ресурсами, перетворення дворівневої адміністративної моделі для підвищення ефективності управління. Усі вони вважаються рушійними силами, що допомагають ринку нерухомості, особливо супутниковому сегменту, отримати можливість для злету.

Експерт з планування, доктор наук та архітектор Нго В'єтнам Сон погоджується з вищезазначеною точкою зору та вважає, що об'єднання сусідніх районів для розширення простору Хошиміна приведе це місто до ери "суперурбанізму" з точки зору площі, населення та економічної ролі. Чудовий масштаб дає великі переваги з точки зору простору для розвитку та ринкових ресурсів, але водночас створює значні проблеми з точки зору міського управління, розподілу інфраструктури та контролю переміщення людей.

У цьому контексті, цей експерт вважає, що планування міської зони Хошиміну повинно мати довгострокове бачення відтепер і до 2030-2050 років з багатоцентровою моделлю. Замість того, щоб стискати все в центральному ядрі, розширене місто повинно розвивати міста-супутники в поясі, кожне з яких виконуватиме спеціалізовані функції, такі як промисловість, послуги, освіта - навчання, розумне місто або еко-курорт. Ця багатополярна мережа є справді ефективною лише тоді, коли вона об'єднана сучасною міжрегіональною транспортною системою, включаючи кільцеві лінії, автомагістралі, міські залізниці, що забезпечує зручне пересування між центром та супутниковими зонами. «Що ще важливіше, планування підкреслює критерії «життєздатних міст-супутників», що означає, що ці міста повинні бути справді придатними для життя, щоб залучати мешканців до довгострокового проживання. Тільки тоді, коли технічна та соціальна інфраструктура інвестуватимуться синхронно, а також будуть забезпечені необхідні комунальні послуги в охороні здоров'я, освіті та зайнятості, люди почуватимуться в безпеці, залишаючись. Це ключ до того, щоб міста-супутники відігравали свою роль у зменшенні тиску на центральне ядро, одночасно сприяючи збалансованому та сталому розвитку всього регіону», - наголосив цей експерт.

Форум житлової нерухомості 2025 року

У контексті багатьох проблем ринку житла щодо пропозиції та зростання цін на нерухомість... В'єтнамська асоціація нерухомості (VNREA) у співпраці з газетою Nguoi Lao Dong та спільнотою оглядів нерухомості організували "Форум житлової нерухомості 2025" на тему "Супутникові хвилі" вдень 18 вересня в готелі New World Saigon (Гошин).

На форумі будуть підняті такі питання: Як правові документи впливають на ринок нерухомості; Як три інституційно-фінансові та інформаційні чинники формуватимуть «стандарт супутників В'єтнаму» в наступні 5 років; Які рішення мають управлінські установи щодо управління, підтримки бізнесу, стабілізації ринку та орієнтації сталого розвитку супутникової нерухомості?

Десятки масштабних проектів

Згідно зі статистикою DKRA Consulting, у Хошиміні та його прилеглих районах наразі реалізується близько 18 міських проектів площею понад 100 гектарів, загальною площею понад 16 500 гектарів, з яких 8 проектів площею понад 3 500 гектарів вже реалізовані та реалізуються, що забезпечують ринок понад 50 000 житлових продуктів.

Джерело: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm