Як ціни на житло зросли настільки, що прем'єр-міністр вигукнув: «У кого є гроші на покупку»?

(Ден Трі) - Ціни на житло в Ханої та Хошиміні останнім часом стрімко зросли, навіть сягнувши понад 100 мільйонів донгів/м2. Багато експертів кажуть, що для придбання квартири потрібно 26 років роботи.

Проблеми зростання цін та великої різниці в доходах

На зустрічі 22 вересня вдень прем'єр-міністр Фам Мінь Чінь дав багато важливих доручень щодо ринку нерухомості. Зокрема, прем'єр-міністр порушив питання про те, скільки людей потребують житла, але не можуть його купити через занадто високі ціни; у кого є гроші на купівлю квартир, які коштують понад 70 мільйонів або понад 100 мільйонів донгів за квадратний метр? Прем'єр-міністр закликав впровадити рішення для зниження цін на нерухомість та збільшення пропозиції, щоб задовольнити попит і пропозицію.

Постійне зростання цін на квартири останнім часом є «гарячою» проблемою, яка привертає увагу людей. Багато дослідницьких центрів ринку та експерти постійно згадують про це питання та висловлюють попередження.

У серпневому звіті Batdongsan.com.vn зазначалося, що за останні 2 роки ціна продажу звичайної нерухомості (загалом по всій країні) зберегла тенденцію до зростання у більшості типів, з яких найбільше зросла ціна на землю (на 44%) порівняно з першим кварталом 2024 року, а ціна на квартири – на 42%. Ціни на інші типи нерухомості, включаючи приватні будинки, земельні ділянки під проекти та таунхауси, зросли на 28%, 14% та 1% відповідно за той самий період.

Ціни на багато видів нерухомості зросли за 8 місяців (Джерело: Batdongsan.com.vn)

За словами пана Нгуєн Куок Аня, заступника генерального директора Batdongsan.com.vn, той факт, що ціни продажу продовжують зростати, є результатом сильного зростання грошової маси завдяки гнучкій монетарній політиці, спрямованій на високе економічне зростання; тривалої нестачі первинної пропозиції, особливо у великих містах, а також впевненості інвесторів у потенціалі майбутнього зростання цін.

Водночас він вказав на проблему доступності житла для людей із низьким середнім рівнем доходу. Ця ситуація може продовжуватися, якщо правові та постачальні перешкоди не будуть ретельно вирішені.

Тим часом, експерт Кан Ван Люк на нещодавньому семінарі заявив, що державному службовцю у В'єтнамі потрібно 26 років безперервної роботи, щоб мати змогу купити квартиру. Ця різниця відображає той факт, що ціни на нерухомість зростають набагато швидше, ніж доходи, створюючи великий розрив порівняно із середнім світовим показником (15 років).

Пан Люк наголосив, що проблема полягає в тому, що розрив збільшується день у день, а зростання доходів не може встигати за цінами на житло. Тому експерти вважають, що ціни на нерухомість потрібно контролювати.

Щоб купити квартиру, людям потрібно 26 років (Джерело: поділився доктор Кан Ван Люк).

Ціни на квартири у великих містах стрімко зростають.

Згідно з опитуванням журналістів Dan Tri , останнім часом у Ханої було виставлено на продаж багато квартир. Однак поточні ціни зосереджені у високому сегменті.

Зокрема, початкова ціна проекту в районі Дай Мо (Ханой) становить 80-120 мільйонів донгів/м2. У районі Ту Лієм житловий комплекс, розташований на вулиці Ле Куанг Дао, має початкову ціну близько 130 мільйонів донгів/м2 (без ПДВ та плати за обслуговування).

Очікується, що проєкт у районі В'єт Хунг також коштуватиме понад 120 мільйонів донгів/м2. Зокрема, проєкт у районі Кау Зяй, як очікується, коштуватиме від 150 мільйонів донгів/м2. Або ж нещодавно запущений проєкт у районі Суан Дінь також відкривається у продажу за ціною 100 мільйонів донгів/м2.

Експерт Ле Дінь Чунг зазначив, що середня ціна на квартири в Ханої коливається в межах 70-80 мільйонів донгів/м2. Крім того, на ринку з'явилося багато елітних брендованих проектів з ціною понад 100 мільйонів донгів/м2.

За його словами, ці проекти часто розташовані у престижних місцях у центрі Ханоя. Розробник проекту має намір продавати продукцію клієнтам з високим рівнем доходу, а не більшості клієнтів. Однак ліквідність продуктів понад 150 мільйонів донгів/м2 буде невисокою, оскільки вони вибагливі до клієнтів.

Він сказав, що ринок квартир зокрема та ринок нерухомості загалом сповільнюються. Тому елітні та розкішні квартири також дуже неліквідні.

Щодо можливості підвищення цін на елітні та брендові квартири, пан Чунг зазначив, що наразі більшість із них є сировинними товарами, тому інвестори встановили високі ціни. Тому знадобиться більше часу, щоб мати можливість підвищити ціни. Крім того, вхідні витрати на проект наразі дуже високі, а прогрес у його реалізації повільний. Водночас розробники проекту інвестували більше в продукт, тому вони очікують високої норми прибутку.

Подібно до Ханоя, ринок нерухомості в Хошиміні, особливо сегмент квартир, останнім часом зафіксував швидке зростання цін.

Фактично, ціна на щойно відкриті квартири в Хошиміні останнім часом постійно зростає, особливо на товари першої необхідності. Ціна залишається високою, на рівні 100-200 мільйонів донгів/м2, навіть наближаючись до таунхаусів.

У старому районі 2-го округу, навколо перехрестя Ан Фу, іноземний інвестор розпочав третій етап проекту висотного будинку, представивши на ринку квартири за ціною близько 130-220 мільйонів донгів/м2. Вздовж паралельної дороги до швидкісної автомагістралі Хошимін - Лонг Тхань, відновлений проект має середню ціну близько 120 мільйонів донгів/м2. Поруч, квартири в столичному районі площею понад 117 гектарів також коштують від 160 мільйонів донгів/м2.

Пан Ле Хоанг Чау – голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA) – статистика показує, що у 2024 році ціна на квартири в Хошиміні зросте в середньому до 90 мільйонів донгів/м2. З 2020 року по теперішній час темпи зростання цін на житло в Хошиміні досягли 15-20% на рік.

Оновлюючи результати за перші 8 місяців цього року, пан Во Хонг Тханг, заступник генерального директора DKRA Group, заявив, що середня ціна продажу квартир у першій черзі в Хошиміні (старий район) зросла на 12-18% порівняно з аналогічним періодом минулого року, причому найвищу ціну в деяких окремих проектах було зафіксовано в 493 мільйони донгів/м2. У Біньзионг (старий район) середня ціна також зросла на 8-10% порівняно з аналогічним періодом минулого року.

Ціна продажу квартир у Хошиміні (старий) та сусідніх населених пунктах (Джерело: DKRA).

Причини високих цін на квартири

Причину зростання цін на квартири в Хошиміні останнім часом аналізували багато експертів. По-перше, це проблема зменшення пропозиції. У звіті CBRE Vietnam зазначається, що у другому кварталі пропозиція квартир у Хошиміні (старому) хоча й подвоїлася порівняно з попереднім кварталом, але за перші 6 місяців все ще була на 16% нижчою, ніж за аналогічний період. У цьому житлі також зафіксовано найнижчий показник пропозиції квартир за 6 місяців за десятиліття в Хошиміні.

Поділяючи таку ж думку, експерти Savills Vietnam зазначили, що Хошимін також зіткнувся з дефіцитом пропозиції в останні роки. Місто поставило перед собою мету побудувати близько 235 000 нових будинків у період 2021-2025 років, але досягло лише 24% від цілі та все ще не має 179 000 квартир. Розрив між пропозицією та попитом збільшився через проблеми, пов'язані з законністю проектів.

Ще однією причиною є дисбаланс у пропозиції на ринку. Пан Ле Хоанг Чау зазначив, що у першій половині цього року в Хошиміні було лише 4 проекти комерційного житла з більш ніж 3300 розкішними квартирами, які мають право на мобілізацію капіталу. На ринку немає квартир середнього та доступного класу – ситуація, яка постійно триває вже багато років.

Раніше, з 2021 року по теперішній час, пропозиція нових житлових проектів у Хошиміні більше не включала доступне комерційне житло з цінами нижче 30 мільйонів донгів/м2, і існує гостра нестача соціального житла. Натомість сегмент елітного житла з 2020 по 2023 рік постійно домінував, складаючи близько 70% від загальної пропозиції.

Він попередив, що в короткостроковій перспективі ринок житла в Хошиміні продовжуватиме стикатися з дефіцитом пропозиції, особливо в середньому та доступному сегментах. Ціни на житло продовжуватимуть зростати, перевищуючи фінансові можливості більшості міських жителів.

Поділяючи таку ж думку, пані Транг Буй, генеральний директор Cushman & Wakefield Vietnam, визнала, що пропозиція на ринку все більше зосереджена в сегментах високого та розкішного класу. У центральному районі нової пропозиції немає, ринок лідирують типові забудовники. Зростання цін первинного продажу відображає брак пропозиції в доступному та середньому сегментах.

Пані Транг прогнозує, що наступний рік може стати відправною точкою нового циклу відновлення, але він буде повільним, вибірковим та дуже диференційованим. Проблема ринку Хошиміну полягає в тому, що середня первинна ціна продажу все ще занадто висока порівняно із середнім доходом, на купівлю будинку потрібно понад 20 років.

Ціни продовжуватимуть зростати на 5-10% на рік, залежно від регіону, зростаючи відповідно до якості продукції, але це не буде масовим зростанням. Пропозиція може зростати на 25-30% на рік з цього року, але все одно нижче, ніж пік 2022 року. Ринок буде радо сприймати нові пропозиції з юридичними «звільненнями від обмежень».

Ще однією причиною зростання цін на квартири є тиск на виробничі витрати, особливо на вартість землі, плату за користування землею та вартість будівництва. Ці витрати становлять значну частину загальних інвестиційних витрат проекту. Експерти вважають, що ціни на нерухомість стабілізуються лише за умови контролю виробничих витрат на розумному рівні.

Пані До Тху Ханг, старший директор Savills Hanoi, зазначила, що Ханой одночасно впроваджує багато рішень для інституційної реформи, розвитку інфраструктури та пілотних житлових проектів. Примітно, що багато проектів розглядаються для реалізації в районах за межами поясу 3-3,5. Коли процедури будуть завершені та продукти будуть запущені на ринок, це позитивно вплине на рівень цін.

Однак важливим фактором є те, що витрати на землекористування наразі становлять значну частку загальних витрат. Якщо ці витрати розраховувати розумно, забезпечуючи гармонію інтересів між державою та підприємствами, ціни на житло можна знизити до рівня, більш придатного для платоспроможності людей. Водночас, для сприяння розвитку цієї лінійки продуктів також необхідні пільгові механізми щодо оподаткування, кредитування або землі для сегмента доступного житла.

• Dantri.com.vn
• Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-the-nao-khien-thu-tuong-thot-len-ai-co-tien-ma-mua-20250923120356551.htm