Податок на передачу нерухомості: двосторонній вплив та довгострокові очікування

Проект Закону про податок на доходи фізичних осіб (на заміну) привертає увагу, оскільки пропонує розраховувати податок на передачу нерухомості на основі періоду володіння, з найвищою ставкою до 10%, що в 5 разів вище за чинну фіксовану ставку податку в 2%.

Фото ілюстрації: Tuan Anh/VNA

Мета полягає в обмеженні спекуляцій, заохоченні довгострокових активів та збільшенні надходжень до бюджету. Однак багато хто вважає, що здоровий ринок нерухомості – це не ринок, контрольований високими податками, а ринок з хорошою ліквідністю, прозорою роботою та справедливістю як для інвесторів, так і для людей з реальними потребами. Кажуть, що податок на передачу нерухомості має двосторонній ефект, але якщо політика є розумною, вона матиме довгострокові наслідки.

Стискання спекуляцій чи придушення вторинного ринку?

Нещодавно у проекті Закону про податок на доходи фізичних осіб (зі змінами) Міністерство фінансів запропонувало метод розрахунку податку на доходи фізичних осіб з передачі нерухомості на основі чистого прибутку – ціни продажу мінус ціна придбання та пов’язані з цим витрати. Відповідно, запропонована ставка податку становить 20% від оподатковуваного доходу, розрахованого для кожної передачі. У випадку, якщо ціну придбання та витрати неможливо визначити, податок розраховуватиметься безпосередньо від ціни продажу з прогресивною ставкою оподаткування відповідно до терміну володіння: 10%, якщо менше 2 років та 6% від 2 до 5 років; 4% від 5 до 10 років; 2%, якщо більше 10 років або успадковані активи.

Експерти кажуть, що ця пропозиція вважається значним кроком для посилення короткострокових спекуляцій та підвищення прозорості трансфертного ціноутворення, змушуючи продавців повністю декларувати собівартість, а також фактичні витрати, допомагаючи системі даних відображати справжні значення.

Однак багато експертів вважають, що якщо податкова політика не буде розроблена належним чином, це призведе до стагнації вторинного ринку, який наразі відіграє важливу роль у ліквідності. Дрібні інвестори будуть витіснені з ринку, також постраждають підприємства з нерухомості, банки та фінансовий ринок.

Доктор Нгуєн Ван Дінь, голова В'єтнамської асоціації брокерів нерухомості (VARS), зазначив, що необхідно чітко визначити цілі політики. Хоча можливі початкові негативні реакції, необхідно забезпечити сталий, здоровий розвиток ринку та задоволення реальних потреб, а не продовжувати сприяти спекулятивній та спекулятивній діяльності. Оскільки цей рівень оподаткування змусить багатьох інвесторів, особливо тих, хто має на меті «серфінг», переглянути свої інвестиційні стратегії.

Насправді, нова податкова політика неодмінно призведе до зменшення обсягу операцій на ринку нерухомості, що вплине на всю ринкову систему, від ділової активності підприємств до інвесторів. У короткостроковій перспективі, коли проекти з високими цінами продажу будуть складнішими для здійснення операцій через зниження попиту.

Це буде одним із неминучих наслідків, з якими ринок зіткнеться, якщо податкова політика буде видана зараз. Однак, за словами пана Діня, видача податкової політики необхідна для регулювання ринку у здоровішому напрямку. Наприклад, це змушує інвесторів переглянути свої цінові стратегії. Звідси можуть з'явитися можливості для коригування рівня цін на ринку...

Потрібна чітка, публічна та прозора дорожня карта

Нещодавнє опитування, проведене Batdongsan.com.vn серед 1000 людей, які шукають нерухомість, показує, що до 95% учасників опитування купують нерухомість переважно для інвестицій, а не для проживання. Серед них значну частку складають люди, які володіють нерухомістю з наміром продати її протягом 1 року. Це показує, що наразі в'єтнамці дуже зацікавлені в інвестуванні в нерухомість, але термін володіння невеликий, і вони схильні «продавати, коли ціна правильна», гнучко перенаправляючи потоки капіталу на інші активи, які є більш прибутковими в кожен момент часу.

Пан Дінь Мінь Туан, регіональний директор Batdongsan.com.vn у південному регіоні, зазначив, що розрахунок податку на основі прибутку був би більш розумним у принципі, але важко визначити точний реальний прибуток, оскільки буде багато супутніх витрат, таких як комісійні брокерів, ремонт інтер'єру, кредити... без рахунків-фактур або дійсних документів, які можна було б вирахувати з податку. Зіткнувшись із цією ситуацією, пан Туан побоюється, що якщо це не буде чітко врегульовано, платникам податків доведеться сплачувати вищі податкові ставки, ніж насправді.

Коригування податку на передачу нерухомості все ще вважається необхідним для забезпечення балансу та збільшення надходжень до бюджету. Однак, з урахуванням запропонованої ставки 10-20% прибутку, необхідно розробити публічний, прозорий, розумний механізм, а також відповідну дорожню карту, щоб уникнути потрясінь на ринку та створення великого тягаря для людей, – проаналізували експерти Batdongsan.com.vn.

Адвокат Ле Цао – керуючий юрист юридичної фірми FDVN Law Firm – зазначив, що правове регулювання може бути найефективнішим лише тоді, коли воно відповідає реальним обставинам. Тому перед його прийняттям необхідно ретельно проконсультуватися та всебічно оцінити податкову політику, щоб передбачити та вирішити ситуації, які можуть виникнути в реальності.

Окрім встановлення розумних податкових ставок, мають бути спеціальні правила, щоб уникнути спорів у процесі визначення таких факторів, як: розумні витрати, ціна покупки – ціна продажу, термін володіння тощо. Водночас закон також повинен містити виняткові положення для забезпечення справедливості в особливих випадках.

«Основою управління ринком нерухомості, включаючи податкову політику, є створення прозорої та єдиної системи даних про нерухомість по всій країні. Наразі все ще існує багато недоліків, таких як зареєстрована нерухомість на чужі імена, непрозорі грошові потоки в нерухомість або маніпулювання ринком групами інтересів, що призводить до серйозних спотворень вартості нерухомості», – процитував адвокат Ле Цао.

Тому, за словами цього юриста, прозорість даних є однією з передумов. Коли буде створено чітку платформу управління на основі даних, транзакції буде легко відстежувати, вартість нерухомості наблизиться до реальної вартості. У цей час ринок працюватиме більш стійко, люди також матимуть легший доступ до нерухомості, яка відповідає їхнім реальним потребам, а спекулятивні явища, що порушують ринок, будуть обмежені. Детальна, прозора система управління не лише допомагає контролювати транзакції, але й діє як «щит» для обмеження суперечок та ризиків, які можуть виникнути в майбутньому.

Згідно з ВНА

Джерело: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445