Спори щодо нерухомості стають дедалі складнішими, а рішення щодо управління ризиками

Швидкий розвиток ринку нерухомості останнім часом відкрив багато можливостей, але також створив багато викликів.

На думку експертів, якщо правова база застосовуватиметься синхронно, а бізнес проактивно покращуватиме свою спроможність у сфері управління ризиками, кількість спорів у сфері нерухомості може бути значно зменшена.

28 серпня в місті Хошимін, в рамках серії заходів «Корпоративне правове управління» (LMS) 2025, Центр інвестицій та сприяння торгівлі міста Хошимін (ITPC) у співпраці з В'єтнамським міжнародним арбітражним центром (VIAC) організував семінар на тему «Операції з нерухомістю в контексті ринкових та правових коливань». Експерти та менеджери зосередилися на розгляді багатьох питань, які часто виникають у суперечках, а також запропонували рішення для побудови більш прозорого та здорового ринку нерухомості.

Кількість спорів щодо нерухомості продовжує зростати.

Пані Хо Тхі Куен, заступниця директора ITPC, зазначила, що нерухомість є не лише ключовим сектором, що сприяє зростанню, але й має сильний побічний ефект на багато галузей економіки .

Швидкий розвиток ринку нерухомості останнім часом відкрив багато можливостей, але також створив багато викликів, особливо коли правова база постійно коригується. «Підприємства повинні мати своєчасний доступ до інформації та повне уявлення про операції з нерухомістю, щоб забезпечити безпечне, прозоре та стале інвестиційне середовище», – прокоментувала пані Куєн.

Багато питань, що породжують суперечки щодо нерухомості, були розглянуті експертами на семінарі вранці 28 серпня.

З практики вирішення спорів, адвокат Чау В'єт Бак, заступник директора філії VIAC у Хошиміні, зазначив, що нерухомість стає другою за кількістю спірних питань сферою. Якщо у 2024 році спори щодо нерухомості становили 14% від загальної кількості справ, то за перші 6 місяців 2025 року цей показник зріс до 18%, перевершивши багато інших сфер, поступаючись лише торговельним та товарним спорам.

Пан Бак повідомив, що спори щодо нерухомості не обмежуються лише угодами між інвесторами та покупцями, а й охоплюють такі сфери, як будівництво, фінанси та банківська справа. За його словами, ця ситуація значною мірою випливає з недоліків попередньої правової системи. Він сподівається, що з появою Закону про землю 2024 року, Закону про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2023 року та багатьох нових нормативних актів правове середовище стане більш повним, що сприятиме безпечному здійсненню угод.

«Інституційна реформа є основою, але вона неможлива без ініціативи підприємств. Самі підприємства повинні бути повністю оснащені правовими знаннями та покращити можливості управління ризиками, щоб скористатися можливостями та мінімізувати суперечки щодо нерухомості», – прокоментував пан Бак.

Що має робити бізнес?

Однією з основних причин спорів щодо нерухомості є те, що багато інвесторів продають проекти, не виконавши юридичних умов.

Доцент доктор Во Трі Хао, експерт Інституту міжнародного та порівняльного права (Університет економіки та права, VNU-HCM), проаналізував: «Є багато випадків, коли інвестори використовують терміни, яких немає в законі, для просування проектів, що призводить до неправильного розуміння покупцями. Коли проект не здано вчасно або виникають юридичні проблеми, одразу виникають конфлікти».

Пан Хао також зазначив, що порушення договірних зобов'язань є поширеною формою суперечок, починаючи від того, що інвестор не забезпечує зобов'язання щодо виконання робіт, і закінчуючи тим, що покупець не сплачує вчасно. Обидві сторони ризикують призвести до тривалих судових розглядів.

Тим часом, адвокат Ву Тхі Куе, голова юридичної фірми Rajah & Tann LCT Lawyers, наголосив, що угоди з іноземними елементами створюють багато ризиків. Багато спорів виникають, коли продавець у В'єтнамі не виконує вимог, що висуваються до міжнародних інвесторів. Приховування або несвоєчасне виявлення недоліків під час юридичної оцінки проекту також має серйозні наслідки.

«Закон про ведення бізнесу з нерухомістю 2023 року має суворіші правила щодо депозитів для майбутньої купівлі житла. Однак, все ще є інвестори, які «обходять закон» для залучення капіталу, створюючи тим самим великі ризики для покупців», – розмірковує пані Кве.

Багато експертів вважають, що для уникнення ризиків та використання можливостей, бізнес повинен проактивно та регулярно оновлювати зміни в механізмах та політиці. Усі операції повинні здійснюватися відповідно до закону, прозоро та з юридичною консультацією з самого початку. Щодо проектів, безпосередньо пов'язаних із землею, інвестори повинні бути ще обережнішими, ретельно враховуючи свої потреби та можливості адаптуватися до нових правил.

Покупці житла та інвестори не можуть ігнорувати необхідність захисту себе. Ретельне розуміння інформації про проект, перевірка законності та запит на прозорі та законні контракти є необхідними кроками для обмеження ризику майбутніх спорів.

Розгляньте можливість прийняття багатьох законів та постанов

За словами пана Фан Дик Х'єу, постійного члена Економічного та фінансового комітету Національних зборів, на ринок нерухомості одночасно впливає багато змінених законів. Закон про інвестиції, Закон про інвестиції в державно-приватне партнерство (ДПП) та Закон про торги скоригували повноваження щодо затвердження інвестиційної політики для житлових проектів, промислових парків та експортних переробних зон. Закон про землю 2024 року вносить зміни до низки нормативних актів щодо планування, планів землекористування, відновлення земель, оцінки земель та прайс-листів. Тим часом Резолюція 201/2025/QH15 про пілотне впровадження механізму соціального житла також відкриває новий напрямок.

Пан Хіеу повідомив, що найближчим часом Національні збори розглянуть та схвалять 48 законопроектів та постанов, багато з яких безпосередньо стосуються нерухомості. Це вимагає від бізнесу ретельного моніторингу, коригування стратегій та забезпечення належної діяльності.

«Правове регулювання не лише створює систему управління, але й створює як можливості, так і виклики. Підприємства, які знають, як дотримуватися вимог та швидко адаптуватися, мінімізують ризики та розвиватимуться сталим шляхом», – наголосив пан Хіеу.

Джерело: https://nld.com.vn/tranh-chap-bat-dong-san-ngay-cang-phuc-tap-196250828204707372.htm